Compraron una casa en Francia sin estar casados y todo funcionaba: cada uno aport\u00f3 lo que pudo, firmaron ante notario y entraron a vivir. A\u00f1os despu\u00e9s, uno de los dos fallece. Entonces el superviviente descubre una realidad brutal del derecho franc\u00e9s: la pareja de hecho no hereda. Ni la convivencia de veinte a\u00f1os, ni haber pagado la mitad de la hipoteca, ni figurar en la escritura como comprador le convierten en heredero. La mitad del fallecido pasa a sus hijos, a sus padres o a sus hermanos, y el superviviente se encuentra en indivisi\u00f3n con la familia del otro, con el banco pidiendo papeles y con un notario que no puede entregar nada sin prueba de cada derecho.<\/p>\n
\u00bfSignifica eso que el superviviente lo pierde todo? No necesariamente. El derecho franc\u00e9s ofrece tres herramientas para protegerle, pero ninguna funciona sola ni de forma autom\u00e1tica: la escritura de compra con cuotas y pacto de tontina, el PACS bien redactado y el testamento dentro de la parte disponible. Cada una tiene condiciones, pruebas y l\u00edmites estrictos, y la jurisprudencia reciente ha precisado varios de ellos. Este art\u00edculo explica, con los textos vigentes y las decisiones le\u00eddas para este caso, qu\u00e9 crea la compra en pareja sin matrimonio, qu\u00e9 ocurre cuando uno fallece y qu\u00e9 hoja de ruta seguir para cobrar y conservar la vivienda, con atenci\u00f3n especial a quienes viven entre Espa\u00f1a y Francia.<\/p>\n
Conviene aclarar desde el principio una distinci\u00f3n que estructura todo lo dem\u00e1s. Una cosa es la ruptura en vida, cuando la pareja se separa y hay que vender y repartir, supuesto que ya tratamos en detalle para comprar en pareja y separarse: c\u00f3mo vender y repartir<\/a>. Otra cosa distinta es el fallecimiento de uno de los compradores, que abre una sucesi\u00f3n y pone al superviviente frente a los herederos del otro. Este art\u00edculo trata exclusivamente de ese segundo momento: el fallecimiento. Si la compra se hizo mediante una sociedad, el marco cambia por completo y rige lo explicado sobre comprar mediante una SCI y salir de la sociedad<\/a>.<\/p>\n En derecho franc\u00e9s, dos personas no casadas que compran juntas una vivienda crean, salvo pacto especial, una indivisi\u00f3n. La indivisi\u00f3n significa que cada uno es propietario de una cuota abstracta del bien entero, no de habitaciones concretas. Si la escritura dice 50\/50, cada uno posee la mitad indivisa de toda la casa. Esa cuota entra en su patrimonio, responde de sus deudas y, si fallece, se transmite a sus herederos. El otro comprador no tiene ning\u00fan derecho autom\u00e1tico sobre esa mitad por el mero hecho de convivir o de haber contribuido a los gastos.<\/p>\n El primer reflejo debe ser, por tanto, leer la escritura de compra. Las cuotas que figuran en ella deciden casi todo: qui\u00e9n posee qu\u00e9, en qu\u00e9 proporci\u00f3n se reparten el precio de una futura venta y qu\u00e9 parte entra en la sucesi\u00f3n de cada uno. Cuando los aportes fueron desiguales y la escritura puso 50\/50 por comodidad, corregir esa diferencia despu\u00e9s del fallecimiento es muy dif\u00edcil, porque el banco y el notario trabajan sobre el t\u00edtulo. De ah\u00ed la primera regla pr\u00e1ctica de este art\u00edculo: las cuotas de la escritura deben reflejar el dinero real de cada uno, con justificantes de las transferencias conservados.<\/p>\n El art\u00edculo 815 del Code civil dispone: \u00ab Nul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, \u00e0 moins qu’il n’y ait \u00e9t\u00e9 sursis par jugement ou convention \u00bb, es decir, nadie puede ser obligado a permanecer en indivisi\u00f3n y la partici\u00f3n siempre puede provocarse, salvo que una sentencia o un convenio la hayan suspendido temporalmente. La referencia oficial puede consultarse en el art\u00edculo 815 del Code civil<\/a>. En la pr\u00e1ctica, esto significa que ning\u00fan indivisario queda prisionero para siempre: si el entendimiento con los herederos del fallecido se rompe, cualquiera puede pedir la partici\u00f3n y, en \u00faltimo extremo, la venta judicial del bien para repartir el precio.<\/p>\n Pero esa libertad tiene su reverso. Mientras la indivisi\u00f3n dura, los actos importantes exigen acuerdo. El art\u00edculo 815-3 del Code civil<\/a> permite a los indivisarios que re\u00fanan al menos dos tercios de los derechos realizar por esa mayor\u00eda los actos de administraci\u00f3n enumerados por el texto: actos de administraci\u00f3n de los bienes indivisos, mandato general de administraci\u00f3n, venta de muebles indivisos para pagar deudas y cargas, y celebraci\u00f3n o renovaci\u00f3n de arrendamientos salvo los r\u00fasticos, comerciales, industriales o artesanales, con deber de informar a los dem\u00e1s indivisarios. En cambio, el consentimiento de todos sigue siendo necesario para cualquier acto que no pertenezca a la explotaci\u00f3n normal de los bienes y para todo acto de disposici\u00f3n distinto de los previstos. Vender la casa, hipotecarla o donarla son actos de disposici\u00f3n: sin unanimidad no hay venta amistosa. Si un indivisario gestiona con conocimiento de los dem\u00e1s y sin oposici\u00f3n, el texto presume un mandato t\u00e1cito que cubre solo la administraci\u00f3n, nunca la disposici\u00f3n ni los arrendamientos. Esta es la trampa en la que cae el superviviente que sigue pagando la hipoteca y los impuestos tras el fallecimiento: pagar no le convierte en propietario de la mitad del otro ni le da derecho a vender solo.<\/p>\n La ley permite ordenar esta convivencia forzosa mediante un convenio de indivisi\u00f3n. El art\u00edculo 1873-1 del Code civil<\/a> establece que quienes tienen derechos sobre bienes indivisos, como propietarios, nudos propietarios o usufructuarios, pueden celebrar convenios sobre el ejercicio de esos derechos, es decir, la ley autoriza expresamente a pactar qui\u00e9n usa la vivienda, qui\u00e9n paga cada gasto y c\u00f3mo se decide. Y el art\u00edculo 1873-3 del Code civil<\/a> fija el marco temporal: el convenio puede celebrarse por duraci\u00f3n determinada con un m\u00e1ximo de cinco a\u00f1os, renovable por decisi\u00f3n expresa, y la partici\u00f3n no puede provocarse antes del t\u00e9rmino salvo por motivos justos; tambi\u00e9n puede celebrarse por duraci\u00f3n indeterminada, y entonces la partici\u00f3n puede pedirse en cualquier momento siempre que no sea de mala fe ni a destiempo, con posibilidad de renovaci\u00f3n t\u00e1cita si as\u00ed se pact\u00f3. Para una pareja que compra, un convenio notarial de cinco a\u00f1os que precise uso, gastos, cuenta com\u00fan y procedimiento de venta evita muchos litigios, tanto en vida como frente a herederos.<\/p>\n La prueba de las cuotas y de los aportes merece un apartado propio porque decide los pleitos. El t\u00edtulo de propiedad fija las cuotas frente a todos, pero quien alega haber pagado m\u00e1s de lo que dice su cuota debe probarlo con documentos: transferencias bancarias identificadas, justificantes del notario sobre el origen de los fondos, pr\u00e9stamos a nombre de cada uno. Los pagos en efectivo sin rastro, las aportaciones de familiares sin escritura de donaci\u00f3n y las obras pagadas sin factura se pierden en la sucesi\u00f3n. Conservar cada justificante desde la compra es la medida m\u00e1s barata y m\u00e1s eficaz de este art\u00edculo.<\/p>\n El PACS, pacto civil de solidaridad, es la uni\u00f3n registrada francesa. Para una pareja espa\u00f1ola con casa en Francia conviene entender exactamente qu\u00e9 hace y qu\u00e9 no hace. Su celebraci\u00f3n exige una declaraci\u00f3n conjunta ante el oficial del estado civil del municipio de la residencia com\u00fan, aportando el convenio entre las partes para su visado y registro, y cuando el convenio es notarial el notario recoge la declaraci\u00f3n y registra el pacto, seg\u00fan detalla el art\u00edculo 515-3 del Code civil<\/a>. Sus efectos personales y patrimoniales de base figuran en el art\u00edculo 515-4 del Code civil<\/a>: los compa\u00f1eros se comprometen a vida en com\u00fan y a ayuda material y asistencia rec\u00edprocas, la ayuda material es proporcional a sus facultades salvo pacto distinto, y responden solidariamente frente a terceros de las deudas contra\u00eddas por uno para las necesidades de la vida corriente, salvo gastos manifiestamente excesivos, compras a plazos y pr\u00e9stamos sin consentimiento conjunto salvo sumas modestas. Y el r\u00e9gimen de los bienes est\u00e1 en el art\u00edculo 515-5 del Code civil<\/a>: salvo disposici\u00f3n distinta del convenio, cada uno conserva la administraci\u00f3n, el goce y la libre disposici\u00f3n de sus bienes personales y responde solo de sus deudas personales, cada uno puede probar por todos los medios su propiedad exclusiva frente al otro y frente a terceros, y los bienes sobre los que ninguno prueba propiedad exclusiva se reputan indivisos por mitad; quien posee individualmente un mueble se reputa frente a terceros de buena fe con poder para administrarlo, disfrutarlo y disponer de \u00e9l.<\/p>\n Tres consecuencias pr\u00e1cticas para la casa. Primera, el PACS no crea comunidad de bienes: la vivienda sigue perteneciendo a cada uno seg\u00fan su t\u00edtulo, y el convenio del PACS puede precisar las cuotas pero no sustituye a la escritura. Segunda, la presunci\u00f3n de indivisi\u00f3n por mitad juega para los bienes sin prueba de propiedad exclusiva, y la Cour de cassation acaba de recordar su fuerza: en su sentencia de 1 de octubre de 2025, recurso n\u00famero 23-22.353, la Primera Sala Civil confirm\u00f3 que los bienes no amueblados adquiridos a t\u00edtulo oneroso durante el PACS se presumen indivisos por mitad aunque la adquisici\u00f3n figure a nombre de uno solo, porque la aplicaci\u00f3n de la presunci\u00f3n legal no est\u00e1 subordinada a una adquisici\u00f3n conjunta y el acto de adquisici\u00f3n a nombre de uno solo no deroga la presunci\u00f3n. La decisi\u00f3n se dict\u00f3 sobre la redacci\u00f3n de 1999 aplicable al litigio, pero el principio ilustra la severidad del sistema: quien compra a su solo nombre durante el PACS y quiere conservar la exclusividad debe hacerlo constar expresamente en el acto o conservar prueba completa del origen exclusivo de los fondos. Tercera, y decisiva para este art\u00edculo, el PACS no atribuye ning\u00fan derecho sucesorio autom\u00e1tico: el compa\u00f1ero de PACS no es heredero legal. Sin testamento a su favor, no hereda nada.<\/p>\n La tontina, pacto tontinier o cl\u00e1usula de acrecimiento incluida en la escritura de compra, es la herramienta m\u00e1s potente y la m\u00e1s vigilada. Su mecanismo es singular: cada comprador adquiere bajo la condici\u00f3n de que el superviviente ser\u00e1 reputado \u00fanico propietario desde el d\u00eda de la compra, con efecto retroactivo. Si funciona, la mitad del fallecido nunca entra en su sucesi\u00f3n: el superviviente ya era, jur\u00eddicamente, propietario de todo desde el origen, y no hay indivisi\u00f3n con los herederos. Por eso la tontina protege donde el PACS no llega.<\/p>\n Pero la tontina exige un azar real. La jurisprudencia la trata como un contrato aleatorio: debe existir una incertidumbre genuina sobre qui\u00e9n sobrevivir\u00e1, lo que supone edades y estados de salud comparables. Cuando la diferencia de edad es abismal o uno est\u00e1 gravemente enfermo al firmar, los herederos pueden pedir la recalificaci\u00f3n en donaci\u00f3n encubierta, y entonces la protecci\u00f3n se derrumba en la sucesi\u00f3n. La Cour de cassation controla esta frontera con severidad. En su sentencia de 12 de enero de 2022, recurso n\u00famero 20-12.232, la Primera Sala Civil examin\u00f3 un pacto tontinier sobre un apartamento adquirido en 2013 y confirm\u00f3 que la ventaja pod\u00eda analizarse como donaci\u00f3n, ordenando sus consecuencias sucesorias conforme a los art\u00edculos 758-5 y 758-6 del Code civil. El art\u00edculo 758-6 del Code civil<\/a> dispone: \u00ab Les lib\u00e9ralit\u00e9s re\u00e7ues du d\u00e9funt par le conjoint survivant s’imputent sur les droits de celui-ci dans la succession \u00bb, es decir, las liberalidades recibidas del causante por el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite se imputan sobre sus derechos en la sucesi\u00f3n, pudiendo reclamar el complemento si son inferiores a sus derechos legales sin superar la cuota del art\u00edculo 1094-1. Aquel caso concern\u00eda a esposos, y las reglas de informe e imputaci\u00f3n var\u00edan seg\u00fan la calidad del beneficiario, pero la lecci\u00f3n vale para parejas no casadas: una tontina sin azar real puede ser recalificada y su valor puede ser reclamado por los herederos reservatarios, en particular cuando hay hijos.<\/p>\n La comparaci\u00f3n honesta queda as\u00ed. La indivisi\u00f3n simple es flexible y barata, pero deja al superviviente en indivisi\u00f3n con los herederos. El PACS organiza la vida en com\u00fan y ordena los bienes, pero no transmite nada al fallecer. La tontina transmite la casa al superviviente fuera de la sucesi\u00f3n, pero cuesta una cl\u00e1usula notarial precisa, exige azar real y resiste mal la presencia de hijos con reserva. El testamento completa el dispositivo dentro de los l\u00edmites que veremos. En la pr\u00e1ctica parisina, la combinaci\u00f3n prudente para parejas sin hijos es escritura con cuotas reales m\u00e1s pacto tontinier con azar verificable m\u00e1s testamentos cruzados; con hijos, la tontina debe calibrarse con extrema cautela porque la reserva de los hijos limita lo que puede salir de la sucesi\u00f3n.<\/p>\n El fallecimiento abre dos expedientes paralelos que no deben confundirse: la sucesi\u00f3n del fallecido, que atribuye su mitad a sus herederos, y la situaci\u00f3n del superviviente, que conserva su propia cuota y solo obtiene m\u00e1s si un t\u00edtulo v\u00e1lido se lo da. El notario franc\u00e9s encargado de la sucesi\u00f3n, el banco que bloquea las cuentas y el servicio de publicidad inmobiliaria que inscribe los derechos trabajan cada uno sobre pruebas distintas. Entender ese reparto de papeles evita meses de bloqueo.<\/p>\n En Francia, el compa\u00f1ero no casado ni pacsado, y aun el pacsado, no es heredero legal. El art\u00edculo 734 del Code civil<\/a> llama a suceder, a falta de c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite, por \u00f3rdenes excluyentes: primero hijos y descendientes, segundo padres, hermanos y descendientes de estos, tercero ascendientes distintos de padre y madre, cuarto colaterales distintos de hermanos y sus descendientes. El concubino no aparece en ning\u00fan orden: sin testamento ni tontina v\u00e1lida, no recibe nada de la mitad del fallecido, aunque lleve d\u00e9cadas de convivencia y aunque haya pagado parte de la hipoteca. Los pagos dan, como mucho, un cr\u00e9dito contra la sucesi\u00f3n si se prueban, nunca la propiedad.<\/p>\n El testamento permite corregir esa exclusi\u00f3n, pero dentro de la parte disponible. Cuando el fallecido deja hijos, la ley reserva para ellos una parte intangible de la herencia. El art\u00edculo 913 del Code civil<\/a> dispone que las liberalidades por actos entre vivos o por testamento no pueden exceder la mitad de los bienes si solo deja un hijo, el tercio si deja dos y el cuarto si deja tres o m\u00e1s, precisando el c\u00f3mputo del hijo renunciante y el mecanismo de reserva para supuestos con elemento europeo. En lenguaje pr\u00e1ctico: con un hijo, el testamento a favor del compa\u00f1ero no puede superar la mitad del patrimonio del testador; con dos, el tercio; con tres o m\u00e1s, el cuarto. Y esa parte disponible se calcula sobre todo el patrimonio, no solo sobre la casa, incluyendo donaciones anteriores. Sin hijos pero con padres o hermanos, el testador recupera amplia libertad, porque esos parientes no son reservatarios en el esquema actual, aunque conservan acciones puntuales que el notario verifica. Por eso el testamento debe redactarse conociendo la composici\u00f3n familiar completa y coordinarse con la tontina: legar lo que la tontina ya transmite es in\u00fatil, y legar por encima de lo disponible expone el testamento a la acci\u00f3n de reducci\u00f3n de los hijos, que ya analizamos para el testador espa\u00f1ol en nuestro art\u00edculo sobre testamento espa\u00f1ol, reserva y ley aplicable a la casa en Francia<\/a>.<\/p>\n La atribuci\u00f3n preferente de la vivienda, que muchos supervivientes invocan, no les corresponde. El art\u00edculo 831-2 del Code civil<\/a> permite pedir la atribuci\u00f3n preferente de la propiedad o del arrendamiento del local que sirve efectivamente de habitaci\u00f3n, con mobiliario y veh\u00edculo necesario, as\u00ed como del local profesional y de elementos de explotaci\u00f3n rural, pero solo al c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite o a todo heredero copropietario, mediante partici\u00f3n y con compensaci\u00f3n si procede. El compa\u00f1ero superviviente que no es heredero ni legatario no puede pedirla. Solo si el testamento le instituye legatario de la cuota y deviene copropietario puede acceder a ella, y aun entonces dentro de la parte disponible y frente a los reservatarios. Esta es una diferencia brutal con el matrimonio que debe asumirse antes de comprar, no despu\u00e9s del fallecimiento.<\/p>\n Queda la dimensi\u00f3n transfronteriza, esencial para parejas espa\u00f1olas. La sucesi\u00f3n con casa en Francia de un nacional espa\u00f1ol se rige por el Reglamento europeo de sucesiones: por defecto, la ley de la residencia habitual del causante, salvo elecci\u00f3n v\u00e1lida de la ley de su nacionalidad en testamento. Esa elecci\u00f3n de ley, la professio iuris, debe constar en disposici\u00f3n mortis causa y respeta la forma; su texto oficial es el art\u00edculo 22 del Reglamento UE 650\/2012 sobre sucesiones internacionales<\/a>. Para un espa\u00f1ol residente en Francia con casa en Francia, elegir la ley espa\u00f1ola no elimina la reserva de los hijos ni evita al notario franc\u00e9s: la casa est\u00e1 en Francia, la sucesi\u00f3n se liquida ante notario franc\u00e9s y los impuestos de la transmisi\u00f3n se rigen por sus propias reglas, materia que pertenece a nuestros an\u00e1lisis fiscales y que aqu\u00ed solo se menciona como recordatorio de coordinaci\u00f3n. Si el banco bloquea fondos y papeles tras el fallecimiento, el camino documental es el descrito en nuestro art\u00edculo sobre banco que bloquea el dinero, certificado sucesorio europeo y registro del testamento<\/a>.<\/p>\n El primer mes debe dedicarse a asegurar pruebas y t\u00edtulos, no a discutir con la familia. El superviviente re\u00fane la escritura de compra con cuotas y eventual pacto tontinier, el convenio de indivisi\u00f3n si existe, el convenio y el registro del PACS, los testamentos y su inscripci\u00f3n en el fichero central de \u00faltimas voluntades, los justificantes de aportes y pagos de hipoteca, impuestos y obras, los extractos de la cuenta com\u00fan y los certificados de defunci\u00f3n y de familia. Con ese dossier acude al notario: si hay tontina v\u00e1lida, el notario constata que el superviviente es propietario de todo desde la adquisici\u00f3n y tramita la publicidad inmobiliaria sin sucesi\u00f3n sobre la casa; si no la hay, abre la sucesi\u00f3n del fallecido, identifica herederos, liquida la indivisi\u00f3n resultante y prepara la partici\u00f3n o la venta. Paralelamente, el banco exige el acta de notoriedad o el certificado sucesorio europeo para desbloquear fondos, y no entrega nada sin ellos. Cada organismo pide su prueba: el t\u00edtulo para la propiedad, el testamento para el legado, los extractos para el cr\u00e9dito por pagos en exceso.<\/p>\n Los plazos que s\u00ed est\u00e1n escritos deben respetarse al d\u00eda. El convenio de indivisi\u00f3n de duraci\u00f3n determinada no supera cinco a\u00f1os y su renovaci\u00f3n exige decisi\u00f3n expresa; provocar la partici\u00f3n antes del t\u00e9rmino requiere motivos justos, seg\u00fan el art\u00edculo 1873-3 ya citado. La partici\u00f3n, fuera de convenio con t\u00e9rmino vigente, puede pedirse en cualquier momento, pero el procedimiento judicial ante el tribunal consume meses y la venta forzosa obtiene casi siempre peor precio que la venta amistosa. El testamento puede revocarse en cualquier momento en vida, de modo que un testamento antiguo a favor de una expareja sigue v\u00e1lido mientras no se revoque: revisar los testamentos tras cada ruptura es obligatorio. En cambio, ning\u00fan art\u00edculo fija un plazo general para impugnar una tontina o reclamar un informe: esas acciones dependen de la calificaci\u00f3n, de la calidad de las partes y del momento en que se conoce el perjuicio, por lo que el superviviente no debe especular con plazos y debe someter el caso al notario y al juez cuanto antes, con todas las pruebas.<\/p>\n Los errores que cuestan la casa se repiten siempre. Primero, escriturar 50\/50 habiendo aportado 80\/20 sin rastro del desequilibrio. Segundo, firmar el PACS creyendo que protege al superviviente y no hacer testamento. Tercero, pactar una tontina con gran diferencia de edad o enfermedad conocida sin asumir el riesgo de recalificaci\u00f3n, sobre todo con hijos. Cuarto, pagar hipoteca, impuestos y obras desde una sola cuenta sin identificar los conceptos, mezclando prueba de pago con prueba de propiedad. Quinto, conservar un testamento espa\u00f1ol antiguo sin coordinarlo con la casa francesa ni inscribirlo donde el notario franc\u00e9s pueda hallarlo. Sexto, negociar verbalmente con los herederos sin actas: todo acuerdo sobre uso, alquiler o venta debe escribirse y, si transmite derechos, pasar por notario.<\/p>\n En Par\u00eds e \u00cele-de-France, donde residen muchas parejas espa\u00f1olas, la hoja de ruta tiene especificidades pr\u00e1cticas que refuerzan este art\u00edculo. El PACS se registra en el ayuntamiento de la residencia com\u00fan o ante notario, y la casa se inscribe en el servicio de publicidad inmobiliaria competente del lugar del inmueble, con un notario parisino que centraliza escritura, convenio de indivisi\u00f3n, testamentos y pacto tontinier cuando el bien est\u00e1 en la regi\u00f3n. La partici\u00f3n contenciosa corresponde al tribunal judicial del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n o de situaci\u00f3n del inmueble seg\u00fan la acci\u00f3n ejercitada, y los calendarios parisinos imponen anticipar peritajes y consignaciones. Las piezas se preparan en biling\u00fce de trabajo: t\u00edtulos franceses con explicaci\u00f3n espa\u00f1ola, traducciones juradas de certificados espa\u00f1oles y prueba bancaria completa desde la compra. Integrar esta secci\u00f3n parisina en el expediente desde el primer d\u00eda ahorra meses.<\/p>\n La estrategia de negociaci\u00f3n con los herederos deriva de todo lo anterior. Sin tontina ni testamento v\u00e1lido, el superviviente negocia desde la indivisi\u00f3n: ofrece comprar la mitad heredada con tasaci\u00f3n contradictoria, o propone la venta amistosa con reparto seg\u00fan cuotas y reembolso de sus pagos probados en exceso. Con tontina s\u00f3lida, presenta el t\u00edtulo y exige su constataci\u00f3n, sin ceder a presiones sobre una recalificaci\u00f3n que solo el juez puede declarar. Con testamento dentro de lo disponible, ejecuta el legado y, devenido copropietario, puede solicitar la atribuci\u00f3n preferente de la vivienda como heredero o legatario copropietario. En todos los casos, la venta a un tercero exige la unanimidad de los indivisarios o la autorizaci\u00f3n judicial, y cualquier ocupante sin t\u00edtulo paga, si procede, una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n que se calcula y reclama por separado. La fuerza del superviviente no est\u00e1 en la emoci\u00f3n ni en los a\u00f1os de convivencia, sino en t\u00edtulos, pruebas y plazos.<\/p>\n Comprar en pareja sin casarse no es un error, pero comprar sin calibrar el fallecimiento s\u00ed lo es. En Francia, la escritura crea una indivisi\u00f3n que la muerte transforma en indivisi\u00f3n con los herederos, el PACS organiza la vida sin transmitir nada, la tontina transmite la casa fuera de la sucesi\u00f3n solo si el azar es real y resiste el control de los herederos, y el testamento completa la protecci\u00f3n dentro de la parte que los hijos reservatarios dejan libre. El superviviente que conserva cuotas reales en la escritura, pacto tontinier verificable, PACS registrado, testamentos coordinados e inscritos y justificantes de cada euro puede cobrar y conservar la vivienda; el que conf\u00eda en la convivencia y en acuerdos verbales pleitea durante a\u00f1os por una indemnizaci\u00f3n incierta. Ante el fallecimiento, el orden es invariable: asegurar pruebas, llevar todos los t\u00edtulos al notario, constatar la tontina o abrir la sucesi\u00f3n, coordinar la ley aplicable y el banco, y negociar con los herederos desde el t\u00edtulo, nunca desde el recuerdo. La casa se protege el d\u00eda de la compra, con notario y por escrito, o se paga el d\u00eda del duelo, ante el tribunal y con intereses.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Si compr\u00f3 casa en Francia con su pareja sin casarse y uno fallece, el superviviente no hereda autom\u00e1ticamente: tontina, PACS y testamento deciden qui\u00e9n conserva la vivienda, con qu\u00e9 prueba y en qu\u00e9 plazos.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2143514","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. Lo que crea en Francia comprar una casa en pareja sin estar casados<\/h2>\n
A. Indivisi\u00f3n por defecto: nadie puede quedar atrapado, pero nadie puede vender solo<\/h3>\n
B. PACS y tontina: dos protecciones reales con condiciones estrictas<\/h3>\n
II. Cuando uno fallece: qui\u00e9n hereda, c\u00f3mo cobra el superviviente y qu\u00e9 hacer paso a paso<\/h2>\n
A. El concubino no hereda: herederos legales, testamento limitado y atribuci\u00f3n preferente reservada<\/h3>\n
B. Hoja de ruta del superviviente: pruebas, notario, plazos y errores que cuestan la casa<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n