Su padre fallece en Francia y deja un piso en Lyon. Son tres hermanos: usted vive en Espa\u00f1a, su hermana en Burdeos y su hermano en el piso, que no quiere ni vender ni comprar las partes de los dem\u00e1s. Pasan los meses, el impuesto sobre la vivienda llega, la comunidad reclama obras y cada conversaci\u00f3n termina en un muro. \u00bfPuede un solo heredero bloquear para siempre la venta? En derecho franc\u00e9s, la respuesta es no, pero el camino depende de mayor\u00edas, de un procedimiento notarial preciso y, si no hay acuerdo, del juez.<\/p>\n
En Francia, cuando varias personas reciben juntas un mismo bien, nace una indivisi\u00f3n<\/em> (indivision): cada heredero tiene una cuota abstracta sobre el conjunto, por ejemplo un tercio, pero ninguno es due\u00f1o en exclusiva de una habitaci\u00f3n concreta. Mientras dura esa situaci\u00f3n, los frutos y las cargas se comparten, y la regla de principio para vender el inmueble es la unanimidad. Eso explica la sensaci\u00f3n de bloqueo. Pero el C\u00f3digo civil franc\u00e9s (Code civil) organiza varias salidas: la venta amistosa un\u00e1nime, la venta judicialmente autorizada a petici\u00f3n de quienes re\u00fanen al menos dos tercios de los derechos y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, la partici\u00f3n judicial (partage judiciaire) con posible subasta (licitation). Este art\u00edculo explica cada v\u00eda con sus condiciones, sus plazos y su prueba, para un heredero hispanohablante con un bien en Francia.<\/p>\n Conviene fijar desde el principio una idea pr\u00e1ctica. El hermano que ocupa el piso no se convierte en \u00fanico due\u00f1o por vivir en \u00e9l, y el hermano que vive en Espa\u00f1a no pierde sus derechos por residir fuera. La ocupaci\u00f3n privativa genera normalmente una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica llamada indemnit\u00e9 d’occupation<\/em> (indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n), los gastos de conservaci\u00f3n se reparten y las mejoras se tienen en cuenta al repartir. Si ese es precisamente su problema, es decir, un hermano instalado sin pagar en la casa heredada, encontrar\u00e1 el c\u00e1lculo y la reclamaci\u00f3n de esa indemnizaci\u00f3n explicados en detalle en c\u00f3mo reclamar la indemnizaci\u00f3n cuando un hermano ocupa sin pagar la casa heredada en Francia<\/a>. El presente art\u00edculo se concentra en la otra pregunta: c\u00f3mo salir de la indivisi\u00f3n y vender cuando uno de los coherederos se niega.<\/p>\n Tambi\u00e9n conviene situar el marco internacional, porque muchos lectores viven en Espa\u00f1a. Desde 2015, el Reglamento europeo de sucesiones aplica en principio a toda la herencia la ley del pa\u00eds de la \u00faltima residencia habitual del fallecido, salvo que en testamento haya elegido la ley de su nacionalidad. Son los art\u00edculos 21 y 22 del el Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012 sobre sucesiones internacionales. En la pr\u00e1ctica, si su padre resid\u00eda en Francia, la sucesi\u00f3n se rige normalmente por el derecho franc\u00e9s aunque usted viva en Espa\u00f1a, y el inmueble situado en Francia sigue adem\u00e1s sus propias reglas de publicidad y de venta notarial. Los impuestos de la sucesi\u00f3n obedecen a reglas propias que aqu\u00ed solo se mencionan de paso. Y si el banco franc\u00e9s bloquea las cuentas del fallecido mientras tanto, los pasos para desbloquear los fondos con el certificado sucesorio europeo est\u00e1n descritos en qu\u00e9 hacer cuando el banco bloquea el dinero de una herencia en Francia<\/a>.<\/p>\n La primera parte describe el principio que lo cambia todo, la v\u00eda de la venta con mayor\u00eda de dos tercios autorizada por el juez y lo que puede decidirse sin unanimidad mientras tanto.<\/p>\n El punto de partida es una frase breve del art\u00edculo 815 del C\u00f3digo civil<\/a>, que en franc\u00e9s dice: \u00abNul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, \u00e0 moins qu’il n’y ait \u00e9t\u00e9 sursis par jugement ou convention\u00bb. En espa\u00f1ol, esto significa que nadie puede ser obligado a permanecer en indivisi\u00f3n y que la partici\u00f3n siempre puede provocarse, salvo que una sentencia o un acuerdo la haya aplazado. Es un derecho fundamental del coheredero: el bloqueo no es un estado definitivo, sino una situaci\u00f3n que la ley permite superar.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica amistosa, sin embargo, vender el piso exige el acuerdo de todos. La ley reserva a la mayor\u00eda de dos tercios solo los actos de administraci\u00f3n de los bienes indivisos, el mandato general de administraci\u00f3n y ciertos actos tasados, seg\u00fan el art\u00edculo 815-3 del C\u00f3digo civil<\/a>. La administraci\u00f3n corriente, por ejemplo encargar una reparaci\u00f3n urgente o contratar el seguro, puede decidirse por mayor\u00eda cualificada. Pero desprenderse del inmueble, es decir, venderlo, sigue requiriendo en principio la unanimidad. Por eso el hermano que dice \u00abyo no firmo\u00bb bloquea efectivamente la venta privada directa. La pregunta es qu\u00e9 ocurre despu\u00e9s.<\/p>\n La respuesta principal est\u00e1 en el art\u00edculo 815-5-1 del C\u00f3digo civil<\/a>, que organiza la venta del bien indiviso a petici\u00f3n de quienes re\u00fanen al menos dos tercios de los derechos. El procedimiento es escalonado y conviene seguirlo al pie de la letra, porque cada plazo cuenta. Primero, los coherederos que alcanzan esos dos tercios expresan ante notario (notaire), por esa mayor\u00eda, su intenci\u00f3n de vender el bien indiviso. Segundo, en el mes siguiente a haberla recogido, el notario notifica esa intenci\u00f3n a los dem\u00e1s coherederos. Tercero, si alguno se opone o simplemente no responde en un plazo de tres meses desde la notificaci\u00f3n, el notario lo hace constar en acta (proc\u00e8s-verbal). Cuarto, el tribunal judicial (tribunal judiciaire) puede entonces autorizar la venta si esta no lesiona de forma excesiva los derechos de los dem\u00e1s coherederos. La ley precisa que esa venta se realiza por subasta (licitation), que las cantidades obtenidas no pueden reinvertirse salvo para pagar las deudas y cargas de la indivisi\u00f3n, y que la venta efectuada conforme a la autorizaci\u00f3n judicial es oponible al coheredero cuyo consentimiento falt\u00f3, siempre que la intenci\u00f3n de vender le hubiera sido debidamente notificada.<\/p>\n Deteng\u00e1monos en las condiciones, porque el juez las controla de verdad. La mayor\u00eda de dos tercios se calcula sobre los derechos en la indivisi\u00f3n, no sobre el n\u00famero de personas: dos hermanos con un tercio cada uno suman dos tercios frente al tercero que bloquea. El control de la \u00ablesi\u00f3n excesiva\u00bb (atteinte excessive) de los derechos de los dem\u00e1s es el coraz\u00f3n del debate judicial: el tribunal examina el precio previsto, las condiciones de la subasta, la situaci\u00f3n personal del opositor y si existen alternativas menos gravosas. No basta con tener dos tercios para obtener autom\u00e1ticamente la autorizaci\u00f3n; hay que demostrar que la venta es razonable y que el minoritario no queda sacrificado. La prueba t\u00edpica incluye la tasaci\u00f3n de un profesional, los diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos del inmueble, el proyecto de pliego de condiciones de la subasta y la acreditaci\u00f3n de que la notificaci\u00f3n notarial se hizo correctamente y transcurrieron los plazos sin acuerdo.<\/p>\n Hay dos l\u00edmites importantes que conviene conocer antes de lanzarse. El mecanismo no se aplica en caso de desmembramiento de la propiedad del bien, por ejemplo cuando uno tiene el usufructo (usufruit, derecho a usar y percibir los frutos) y otros la nuda propiedad (nue-propri\u00e9t\u00e9, propiedad sin el uso), ni cuando uno de los coherederos se encuentra en una de las situaciones del art\u00edculo 836 del C\u00f3digo civil, relativo a las personas protegidas. Adem\u00e1s, el art\u00edculo 815-5 del C\u00f3digo civil<\/a> proh\u00edbe al juez ordenar, a petici\u00f3n de un nudo propietario, la venta de la plena propiedad de un bien gravado con usufructo contra la voluntad del usufructuario. En espa\u00f1ol: si la madre viuda conserva el usufructo del piso y los hijos solo tienen la nuda propiedad, los hijos no pueden forzar por esta v\u00eda la venta de la plena propiedad contra la voluntad de ella. Es una protecci\u00f3n fuerte del usufructuario que cambia por completo la estrategia cuando existe un c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite con usufructo.<\/p>\n Otro freno posible, aunque temporal, es el aplazamiento judicial de la partici\u00f3n. El art\u00edculo 820 del C\u00f3digo civil<\/a> permite al tribunal aplazar la partici\u00f3n durante dos a\u00f1os como m\u00e1ximo, a petici\u00f3n de un coheredero, si su realizaci\u00f3n inmediata amenaza el valor de los bienes o si uno de los coherederos no puede retomar una empresa agr\u00edcola, comercial, industrial, artesanal o liberal. En la pr\u00e1ctica de un piso urbano corriente, este aplazamiento es excepcional, pero existe y el hermano que bloquea puede intentarlo. Su duraci\u00f3n m\u00e1xima de dos a\u00f1os marca adem\u00e1s un horizonte: incluso en el peor de los casos, el aplazamiento no es perpetuo.<\/p>\n Mientras el desacuerdo dura, la vida del inmueble contin\u00faa: hay que asegurar el piso, pagar las cargas de la comunidad (charges de copropri\u00e9t\u00e9), reparar la caldera y, a veces, afrontar una obra urgente en el edificio. El derecho franc\u00e9s evita la par\u00e1lisis total con dos v\u00e1lvulas de escape. Por un lado, el art\u00edculo 815-5 del C\u00f3digo civil<\/a> permite que un coheredero sea autorizado por la justicia a realizar por s\u00ed solo un acto que requerir\u00eda el consentimiento de otro, cuando la negativa de este pone en peligro el inter\u00e9s com\u00fan. Por otro lado, el art\u00edculo 815-6 del C\u00f3digo civil<\/a> permite al presidente del tribunal judicial ordenar o autorizar todas las medidas urgentes que exija el inter\u00e9s com\u00fan y, en particular, autorizar a un coheredero a percibir de los deudores de la indivisi\u00f3n o de los depositarios de fondos indivisos una provisi\u00f3n destinada a hacer frente a necesidades urgentes. En espa\u00f1ol: ante una negativa que amenaza el patrimonio com\u00fan, el juez puede sustituir el consentimiento faltante, y ante una urgencia, el presidente del tribunal puede autorizar medidas provisionales y anticipos con cargo a los fondos indivisos. El acto realizado conforme a la autorizaci\u00f3n judicial es oponible al coheredero que no consinti\u00f3.<\/p>\n Un ejemplo aclara el alcance. Si el s\u00edndico de la comunidad (syndic de copropri\u00e9t\u00e9, administrador del edificio) reclama obras obligatorias de impermeabilizaci\u00f3n y el hermano ocupante se niega a firmar el pr\u00e9stamo o el pago, los dem\u00e1s pueden pedir al juez la autorizaci\u00f3n para contratar y pagar con cargo a la indivisi\u00f3n, sin perjuicio del reparto final. Si el seguro amenaza con resolverse por impago y el inmueble quedar\u00eda sin cobertura, el presidente puede autorizar el pago urgente. Estas autorizaciones no venden el piso ni reparten la herencia; solo permiten actuar para conservar el bien. La prueba aqu\u00ed es sencilla pero debe prepararse: requerimiento previo por escrito al coheredero que se niega, presupuestos, cartas del s\u00edndico o del asegurador que acrediten la urgencia y justificantes de pago.<\/p>\n Llega despu\u00e9s el momento de las cuentas, que muchos herederos descubren tarde. El art\u00edculo 815-9 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que cada coheredero puede usar y disfrutar de los bienes indivisos conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los dem\u00e1s, y que quien usa o disfruta en exclusiva del bien indiviso debe en principio una indemnizaci\u00f3n, salvo acuerdo en contrario. Esa es la base de la indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n que debe el hermano instalado solo en el piso, calculada normalmente por referencia al valor locativo, es decir, al alquiler que el inmueble podr\u00eda producir. El m\u00e9todo de c\u00e1lculo, los medios de prueba y el plazo para reclamarla se explican paso a paso en c\u00f3mo reclamar la indemnizaci\u00f3n cuando un hermano ocupa sin pagar la casa heredada en Francia<\/a>. Retenga aqu\u00ed la idea esencial: ocupar no es inocuo jur\u00eddicamente, y esa indemnizaci\u00f3n entrar\u00e1 en las cuentas de la partici\u00f3n.<\/p>\n En el mismo ajuste final de cuentas interviene el art\u00edculo 815-13 del C\u00f3digo civil<\/a>. Cuando un coheredero ha mejorado a su costa el estado de un bien indiviso, debe ten\u00e9rsele en cuenta seg\u00fan la equidad, en funci\u00f3n del aumento de valor del bien al tiempo de la partici\u00f3n o de la venta. Del mismo modo deben abon\u00e1rsele los gastos necesarios que haya hecho con su dinero personal para conservar los bienes, aunque no los hayan mejorado. Y a la inversa, el coheredero responde de las degradaciones y deterioros que hayan disminuido el valor de los bienes por su hecho o su culpa. En espa\u00f1ol: quien pag\u00f3 de su bolsillo la reparaci\u00f3n del tejado o la sustituci\u00f3n de la caldera tiene un cr\u00e9dito contra la indivisi\u00f3n, quien reform\u00f3 la cocina por gusto solo puede aspirar a que se valore el aumento efectivo del valor, y quien deterior\u00f3 el piso responde de la p\u00e9rdida. La prueba decisiva son las facturas nominativas, los justificantes de transferencia desde una cuenta personal, las fotograf\u00edas del antes y del despu\u00e9s y, si el desacuerdo es profundo, un informe pericial. Guarde cada factura desde el primer d\u00eda: en las particiones que se eternizan, el heredero ordenado cobra y el desordenado discute.<\/p>\n Una advertencia pr\u00e1ctica cierra esta primera parte. Nada de lo anterior autoriza a cambiar la cerradura, a cortar los suministros al ocupante o a vender en secreto la propia cuota a un extra\u00f1o esperando que el problema desaparezca. La cesi\u00f3n de derechos indivisos a un tercero es posible en principio, pero introduce en la familia a un extra\u00f1o con el que habr\u00e1 que seguir tratando, y la jurisprudencia reciente recuerda que el cesionario no tiene los mismos derechos que un heredero: la Corte de Casaci\u00f3n (Cour de cassation), en su sentencia de 5 de marzo de 2025, recurso n.\u00ba 22-22.143<\/a>, anul\u00f3 una atribuci\u00f3n preferente concedida a quienes solo eran cesionarios de derechos indivisos y no herederos, recordando que esa atribuci\u00f3n est\u00e1 reservada al c\u00f3nyuge, al miembro de un pacto civil de solidaridad o a los herederos. Vender la propia cuota puede ser una salida individual, pero suele hacerse con descuento y sin resolver el fondo. La v\u00eda completa, cuando el acuerdo es imposible, es la partici\u00f3n judicial.<\/p>\n La segunda parte describe la demanda de partici\u00f3n ante el tribunal, el papel del notario y del juez encargado, la atribuci\u00f3n preferente y la subasta como desenlace cuando el bien no puede dividirse.<\/p>\n La acci\u00f3n de partici\u00f3n (action en partage) es la demanda por la que cualquier coheredero pide al juez que liquide la indivisi\u00f3n y reparta los bienes. Su regla de competencia es estricta: el art\u00edculo 841 del C\u00f3digo civil<\/a> atribuye competencia exclusiva al tribunal del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n para conocer de la acci\u00f3n de partici\u00f3n y de las controversias que surjan con ocasi\u00f3n del mantenimiento de la indivisi\u00f3n o durante las operaciones de partici\u00f3n. Ese tribunal ordena las subastas y se pronuncia sobre las garant\u00edas de los lotes, la nulidad de la partici\u00f3n o el complemento de la parte. En espa\u00f1ol: no se demanda donde vive cada hermano, sino ante el tribunal del \u00faltimo domicilio del fallecido en Francia. Si su padre viv\u00eda en Par\u00eds, ser\u00e1 el tribunal judicial de Par\u00eds aunque usted resida en Madrid y su hermana en Burdeos. Esta secci\u00f3n parisina tiene adem\u00e1s una consecuencia pr\u00e1ctica: conviene contar con un notario del ressort que conozca la pr\u00e1ctica local del tribunal y con tasaciones adaptadas al mercado de la zona, porque el precio de salida de una subasta en Par\u00eds o en la peque\u00f1a corona (petite couronne, departamentos lim\u00edtrofes de la capital) no se fija igual que en una ciudad mediana.<\/p>\n El desarrollo del proceso combina juez y notario. Si la complejidad de las operaciones lo justifica, el tribunal designa un notario para proceder a las operaciones de partici\u00f3n y nombra un juez para vigilarlas, seg\u00fan el art\u00edculo 1364 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>. El notario es elegido por los copart\u00edcipes y, a falta de acuerdo, por el tribunal. En la pr\u00e1ctica, el notario intenta primero una partici\u00f3n amistosa bajo control del juez encargado (juge commis, magistrado que supervisa las operaciones): valora el activo, descuenta el pasivo, forma los lotes e integra las indemnizaciones y los cr\u00e9ditos entre coherederos de los que hablaba el apartado anterior. Si las partes se ponen de acuerdo en esta fase, el proceso puede volver a la v\u00eda amistosa en cualquier momento, pues el art\u00edculo 842 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que los copart\u00edcipes pueden abandonar en todo momento la v\u00eda judicial y proseguir la partici\u00f3n de forma amistosa si se re\u00fanen las condiciones para ello. Si el desacuerdo persiste, el notario levanta acta de los puntos controvertidos y el tribunal decide.<\/p>\n Dentro de esa partici\u00f3n, cada heredero puede solicitar que se le atribuya con preferencia un bien determinado, a cargo de compensar en dinero (soulte, pago compensatorio) si su lote supera su cuota. El art\u00edculo 831 del C\u00f3digo civil<\/a> permite al c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite o a todo heredero copropietario pedir la atribuci\u00f3n preferente, por v\u00eda de partici\u00f3n y con compensaci\u00f3n si procede, de una empresa o de una cuota indivisa de empresa a cuya explotaci\u00f3n participe o haya participado efectivamente, y existen disposiciones an\u00e1logas para la vivienda y la explotaci\u00f3n agr\u00edcola. Pero esta facultad tiene un titular preciso, y la jurisprudencia lo controla. En su citada sentencia de 5 de marzo de 2025<\/a>, la Primera Sala de lo Civil cas\u00f3 la sentencia de apelaci\u00f3n que hab\u00eda concedido la atribuci\u00f3n preferente de una parcela a quienes solo eran cesionarios de derechos indivisos adquiridos por compra, recordando que la atribuci\u00f3n preferente solo puede pedirla el c\u00f3nyuge, el miembro de un pacto civil de solidaridad o un heredero. La lecci\u00f3n para nuestro caso es doble: el hermano heredero s\u00ed puede pedir que se le atribuya el piso pagando la compensaci\u00f3n correspondiente, mientras que un comprador externo de una cuota o el c\u00f3nyuge del hermano que no es coheredero no pueden invocar esa preferencia. Si el hermano ocupante quiere quedarse con el piso, deber\u00e1 pagar la soulte; si no puede financiarla, la atribuci\u00f3n preferente no le servir\u00e1 de escudo.<\/p>\n Conviene a\u00f1adir una pieza que a menudo decide el desenlace: el efecto de la partici\u00f3n. El art\u00edculo 883 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que cada coheredero se considera que ha sucedido solo e inmediatamente en todos los bienes de su lote, o que le hayan correspondido en subasta, y que nunca ha tenido la propiedad de los dem\u00e1s bienes de la sucesi\u00f3n. Es el llamado efecto declarativo (effet d\u00e9claratif): se finge que cada heredero fue siempre due\u00f1o \u00fanico de lo que recibe y nunca lo fue de lo dem\u00e1s. En la pr\u00e1ctica, esto protege al adjudicatario frente a las hipotecas o embargos que otro coheredero hubiera constituido durante la indivisi\u00f3n sobre el bien com\u00fan, y explica por qu\u00e9 comprar en subasta de partici\u00f3n ofrece una seguridad jur\u00eddica particular. Si durante el bloqueo el hermano ocupante hubiera intentado hipotecar el piso sin el acuerdo de los dem\u00e1s, el efecto declarativo neutralizar\u00eda en principio esa carga sobre el lote adjudicado a otro.<\/p>\n Cuando el piso no puede dividirse c\u00f3modamente y sin p\u00e9rdida, y ning\u00fan heredero puede o quiere quedarse con \u00e9l pagando la compensaci\u00f3n, la salida es la venta en subasta y el reparto del precio. El art\u00edculo 1686 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que si una cosa com\u00fan a varios no puede partirse c\u00f3modamente y sin p\u00e9rdida, o si en una partici\u00f3n amistosa hay bienes que ning\u00fan copart\u00edcipe puede o quiere tomar, la venta se hace en subasta y el precio se reparte. Un piso es el ejemplo t\u00edpico de bien impartible: no se puede cortar en tres trozos. El art\u00edculo 1687 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade que cualquiera de los copropietarios puede pedir que los extra\u00f1os sean llamados a la subasta, y que lo son necesariamente cuando uno de los copropietarios es menor de edad. En espa\u00f1ol: por defecto la subasta puede limitarse a los coherederos, pero cualquiera puede exigir que se abra al p\u00fablico, y si hay un heredero menor, la apertura a terceros es obligatoria.<\/p>\n El desarrollo concreto merece una descripci\u00f3n ordenada, porque es donde se juegan el precio y los plazos. Primero, el tribunal fija el precio de salida (mise \u00e0 prix) a partir de las tasaciones aportadas y, si procede, de una pericia judicial; un precio de salida realista atrae postores, mientras que uno inflado condena a la subasta desierta y a una rebaja posterior. Segundo, la venta se anuncia y se celebra ante el tribunal o ante notario seg\u00fan la modalidad ordenada, con la publicidad legal correspondiente. Tercero, los coherederos pueden pujar como cualquier postor, y el hermano ocupante que quer\u00eda quedarse con el piso tiene aqu\u00ed su \u00faltima oportunidad, pero pagando el precio de mercado y no el que \u00e9l imaginaba. Cuarto, el precio se distribuye despu\u00e9s de pagar las deudas y cargas de la indivisi\u00f3n: saldo del pr\u00e9stamo hipotecario que grave el piso, impuestos pendientes, gastos de comunidad, honorarios y costas. Las cantidades obtenidas no pueden destinarse a otra cosa antes de saldar esas deudas, la misma regla que el art\u00edculo 815-5-1 impone para la venta autorizada por mayor\u00eda de dos tercios. Quinto, el remanente se reparte entre los coherederos seg\u00fan sus cuotas, ajustado con las indemnizaciones por ocupaci\u00f3n debidas, los cr\u00e9ditos por gastos de conservaci\u00f3n y las compensaciones por mejoras o deterioros.<\/p>\n Tres cuestiones pr\u00e1cticas deciden a menudo el resultado econ\u00f3mico. La primera es la fiscalidad de la venta, que pertenece a otra especialidad y solo se menciona para no olvidarla: la tributaci\u00f3n de la plusval\u00eda y los derechos de la sucesi\u00f3n obedecen a reglas y convenios propios, y conviene verificarlos antes de fijar el precio de salida, sin mezclarlos con el procedimiento civil aqu\u00ed descrito. La segunda es la situaci\u00f3n del ocupante tras la adjudicaci\u00f3n: el adjudicatario, sea un hermano o un tercero, tiene derecho a la entrega del bien, y si el hermano que bloqueaba permanece en el piso despu\u00e9s de la venta, habr\u00e1 que instar su lanzamiento (expulsion) por v\u00eda judicial, con los plazos y la protecci\u00f3n invernal (tr\u00eave hivernale, periodo durante el cual las expulsiones de vivienda est\u00e1n suspendidas) que el tribunal aplicar\u00e1. Prever este escenario desde el principio evita sorpresas: una subasta ganada no entrega autom\u00e1ticamente las llaves al d\u00eda siguiente. La tercera es la prueba del valor: quien propone un precio de salida serio aporta dos tasaciones de agencias o un informe de perito, el historial de ventas comparables del barrio, los diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos obligatorios y el estado de la comunidad; quien se opone al precio sin aportar nada alternativo pierde credibilidad ante el tribunal.<\/p>\nI. La indivisi\u00f3n no otorga a nadie un veto eterno sobre la venta<\/h2>\n
A. Nadie est\u00e1 obligado a permanecer en indivisi\u00f3n: del acuerdo un\u00e1nime a la venta autorizada por el juez<\/h3>\n
B. Lo que s\u00ed puede decidirse sin unanimidad y c\u00f3mo se rinden las cuentas al final<\/h3>\n
II. Cuando el acuerdo es imposible: partici\u00f3n judicial y subasta del piso<\/h2>\n
A. La demanda de partici\u00f3n: qu\u00e9 tribunal, qu\u00e9 notario y qu\u00e9 puede pedir cada heredero<\/h3>\n
B. La subasta: cu\u00e1ndo se ordena, c\u00f3mo se desarrolla y c\u00f3mo se cobra<\/h3>\n