{"id":2141523,"date":"2026-10-07T22:21:34","date_gmt":"2026-10-07T20:21:34","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.fr\/2026\/10\/07\/alquilo-piso-francia-quiero-vender-inquilino-dentro-conge-venta-tanteo-plazos-recuperar\/"},"modified":"2026-10-07T22:21:34","modified_gmt":"2026-10-07T20:21:34","slug":"alquilo-piso-francia-quiero-vender-inquilino-dentro-conge-venta-tanteo-plazos-recuperar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.fr\/es\/2026\/10\/07\/alquilo-piso-francia-quiero-vender-inquilino-dentro-conge-venta-tanteo-plazos-recuperar\/","title":{"rendered":"Alquilo mi piso en Francia y quiero venderlo con el inquilino dentro: cong\u00e9 por venta, tanteo, plazos y c\u00f3mo no perder la venta ni la renta"},"content":{"rendered":"

Alquila usted un piso en Francia, vive en Espa\u00f1a y ha decidido vender. El inquilino sigue dentro, el contrato contin\u00faa y cada paso cuenta: si el aviso de finalizaci\u00f3n por venta (cong\u00e9 pour vendre<\/em>) est\u00e1 mal redactado, es nulo; si el precio que ofrece al inquilino no es serio, el juez puede ver fraude; y si vende con el inquilino dentro, el comprador hereda el contrato con sus plazos y sus protecciones. Este art\u00edculo explica, desde el lado del propietario vendedor, los dos caminos posibles \u2014vender para recuperar el piso libre o venderlo ocupado\u2014, con los plazos, la prueba y los recursos del derecho franc\u00e9s.<\/p>\n

La regla de partida la fija la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989, art\u00edculo 15<\/a>, en su versi\u00f3n vigente desde el 29 de julio de 2023 \u2014texto consolidado de la ley\u2014: el aviso del arrendador (cong\u00e9<\/em>) debe justificarse por la decisi\u00f3n de vender, de recuperar la vivienda o por un motivo leg\u00edtimo y serio, y el juez puede verificar la realidad de ese motivo aunque nadie se lo pida. La p\u00e1gina oficial de la administraci\u00f3n francesa sobre la venta de una vivienda alquilada<\/a> distingue adem\u00e1s la vivienda vac\u00eda (logement vide<\/em>) de la amueblada (logement meubl\u00e9<\/em>), y la venta al final del contrato de la venta en curso de contrato con inquilino dentro. Este art\u00edculo se centra en la vivienda vac\u00eda alquilada como residencia habitual, que es el caso general, y se\u00f1ala d\u00f3nde cambia la regla para la amueblada. Los t\u00e9rminos franceses se explican en su primera aparici\u00f3n y las citas literales del franc\u00e9s oficial van entre comillas francesas, seguidas de una explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol que es una traducci\u00f3n explicativa y no el texto oficial.<\/p>\n

I. Vender para recuperar el piso libre: el cong\u00e9 por venta al vencimiento del contrato<\/h2>\n

Si quiere vender el piso libre de ocupantes, el instrumento es el cong\u00e9 pour vendre<\/em>: el aviso por el que el propietario comunica al inquilino, antes del vencimiento del contrato, que no lo renovar\u00e1 porque va a vender, ofreci\u00e9ndole al mismo tiempo comprarlo con preferencia. Todo el calendario de la venta depende de que ese aviso sea v\u00e1lido, porque un defecto de forma o de contenido lo anula y la venta con un tercero puede anularse despu\u00e9s.<\/p>\n

A. La forma y los plazos que deciden si el cong\u00e9 es v\u00e1lido o nulo<\/h3>\n

El texto oficial franc\u00e9s dice as\u00ed: \u00ab Lorsque le bailleur donne cong\u00e9 \u00e0 son locataire, ce cong\u00e9 doit \u00eatre justifi\u00e9 soit par sa d\u00e9cision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux, notamment l’inex\u00e9cution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: cuando el arrendador avisa al inquilino de que el contrato terminar\u00e1, ese aviso debe justificarse por su decisi\u00f3n de recuperar la vivienda, de venderla o por un motivo leg\u00edtimo y serio, como el incumplimiento por el inquilino de alguna de sus obligaciones. Si el aviso no indica el motivo, es nulo a pena de nulidad (\u00e0 peine de nullit\u00e9<\/em>), y en caso de recuperaci\u00f3n para un familiar debe identificar nombre, direcci\u00f3n y parentesco del beneficiario, que solo puede ser el propio arrendador, su c\u00f3nyuge, su pareja de pacto civil de solidaridad (pacte civil de solidarit\u00e9<\/em>) registrada a la fecha del aviso, su concubino notorio desde hace al menos un a\u00f1o, sus ascendientes o descendientes o los de su c\u00f3nyuge, pareja o concubino. Para la venta no se exige identificar a ning\u00fan beneficiario, pero s\u00ed indicar el precio y las condiciones de la venta proyectada, como se ver\u00e1 en el apartado siguiente. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

El plazo de preaviso (d\u00e9lai de pr\u00e9avis<\/em>) cuando el aviso lo env\u00eda el propietario es de seis meses para la vivienda vac\u00eda. El texto oficial dice: \u00ab Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis applicable au cong\u00e9 est de six mois lorsqu’il \u00e9mane du bailleur. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: el plazo de preaviso aplicable al aviso es de seis meses cuando procede del arrendador. Ese plazo de seis meses debe contarse hacia atr\u00e1s desde el vencimiento del contrato: un aviso que llegue con cinco meses y tres semanas de antelaci\u00f3n no sirve para ese vencimiento y obliga a esperar al siguiente. En la vivienda amueblada alquilada como residencia habitual los plazos son m\u00e1s cortos; la ficha oficial sobre la venta de vivienda alquilada<\/a> detalla cada caso y conviene comprobarla antes de contar los meses, porque confundir vac\u00eda con amueblada es una de las causas frecuentes de aviso nulo. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

La notificaci\u00f3n no admite el correo ordinario ni el correo electr\u00f3nico sin garant\u00edas. El texto oficial exige: \u00ab Le cong\u00e9 doit \u00eatre notifi\u00e9 par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception, signifi\u00e9 par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 ou \u00e9margement. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: el aviso debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, por acto de commissaire de justice<\/em> (el oficial de justicia, antiguo huissier<\/em>) o entregarse en mano contra recibo o firma. Y el plazo corre desde la recepci\u00f3n: \u00ab Ce d\u00e9lai court \u00e0 compter du jour de la r\u00e9ception de la lettre recommand\u00e9e, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: el plazo corre desde el d\u00eda de la recepci\u00f3n de la carta certificada, de la notificaci\u00f3n del acto del oficial de justicia o de la entrega en mano. Para un propietario que vive en Espa\u00f1a, el detalle pr\u00e1ctico es decisivo: la carta certificada internacional puede tardar y el acuse puede volver firmado tarde; si el calendario va justo, el acto de commissaire de justice<\/em> o la entrega en mano con recibo dan fecha cierta inmediata. Guarde el acuse, el acta o el recibo: es la prueba de que el preaviso empez\u00f3 a correr. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

Durante el preaviso, el inquilino que se va antes solo paga lo que ocupa si el aviso lo envi\u00f3 el propietario. El texto oficial dispone: \u00ab Pendant le d\u00e9lai de pr\u00e9avis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps o\u00f9 il a occup\u00e9 r\u00e9ellement les lieux si le cong\u00e9 a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 par le bailleur. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: durante el plazo de preaviso, el inquilino solo debe la renta y las cargas por el tiempo en que haya ocupado realmente los locales si el aviso lo notific\u00f3 el arrendador. En cambio, si es el inquilino quien avisa, debe todo el preaviso salvo que otro inquilino ocupe antes con acuerdo del propietario. Y al expirar el preaviso sin aceptaci\u00f3n de la oferta, \u00ab le locataire est d\u00e9chu de tout titre d’occupation des locaux lou\u00e9s \u00bb, es decir, el inquilino pierde todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n; a partir de ah\u00ed, quien se queda paga una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n (indemnit\u00e9 d’occupation<\/em>) que el juez suele fijar al nivel de la renta m\u00e1s las cargas, como hizo la corte de apelaci\u00f3n de Douai en su sentencia de 12 de febrero de 2026 al fijar 499 euros mensuales, importe de renta y provisi\u00f3n de cargas, con indexaci\u00f3n y regularizaci\u00f3n. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

El control judicial es real y puede actuar de oficio. El texto oficial advierte: \u00ab En cas de contestation, le juge peut, m\u00eame d’office, v\u00e9rifier la r\u00e9alit\u00e9 du motif du cong\u00e9 et le respect des obligations pr\u00e9vues au pr\u00e9sent article. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: en caso de impugnaci\u00f3n, el juez puede, incluso de oficio, comprobar la realidad del motivo del aviso y el respeto de las obligaciones previstas en este art\u00edculo, y puede declarar inv\u00e1lido el aviso si la no renovaci\u00f3n no aparece justificada por elementos serios y leg\u00edtimos. Un cong\u00e9<\/em> de conveniencia, enviado para presionar al inquilino sin voluntad real de vender, queda expuesto a esa verificaci\u00f3n. Adem\u00e1s, al aviso por venta o recuperaci\u00f3n debe adjuntarse una nota informativa (notice d’information<\/em>) sobre las obligaciones del arrendador y las v\u00edas de recurso e indemnizaci\u00f3n del inquilino, cuyo contenido fija el ministerio de vivienda; su ausencia es otro punto de ataque del inquilino. La ficha oficial sobre el contenido y los plazos del aviso<\/a>, enlazada por la propia p\u00e1gina de Service-Public sobre venta de vivienda alquilada, resume estas exigencias y conviene leerla antes de firmar nada. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

Un caso particular que afecta a quien compr\u00f3 hace poco con inquilino dentro: la ley escalona el derecho del nuevo propietario a dar aviso seg\u00fan la fecha de vencimiento del contrato en curso respecto de la compra en escritura aut\u00e9ntica. El texto oficial distingue tres situaciones: cuando el vencimiento del contrato en curso llega m\u00e1s de tres a\u00f1os despu\u00e9s de la fecha de adquisici\u00f3n, el arrendador puede avisar para vender al t\u00e9rmino del contrato en curso; cuando llega menos de tres a\u00f1os despu\u00e9s, solo puede avisar para vender al t\u00e9rmino de la primera t\u00e1cita reconducci\u00f3n o de la primera renovaci\u00f3n del contrato en curso; y cuando el vencimiento llega menos de dos a\u00f1os despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n, el aviso para recuperar dado al t\u00e9rmino del contrato en curso solo surte efecto al expirar dos a\u00f1os desde la adquisici\u00f3n. Traducci\u00f3n y lectura pr\u00e1ctica: si compr\u00f3 el piso ocupado hace un a\u00f1o y el contrato vence dentro de seis meses, no puede dar cong\u00e9<\/em> para vender en ese vencimiento; tendr\u00e1 que esperar a la primera renovaci\u00f3n. Este candado, que la p\u00e1gina oficial de venta de vivienda alquilada<\/a> explica con esquemas seg\u00fan que el vencimiento caiga antes o despu\u00e9s de los dos a\u00f1os, lo debe comprobar el vendedor antes de prometer al comprador una fecha de entrega libre, porque prometer lo imposible termina en penalizaci\u00f3n o en resoluci\u00f3n de la venta.<\/p>\n

B. El tanteo del inquilino: dos meses para aceptar y dos o cuatro para firmar<\/h3>\n

El cong\u00e9 pour vendre<\/em> no es solo un aviso de salida: es al mismo tiempo una oferta de venta a favor del inquilino, con derecho de tanteo (droit de pr\u00e9emption<\/em>). El texto oficial lo impone bajo pena de nulidad: \u00ab Lorsqu’il est fond\u00e9 sur la d\u00e9cision de vendre le logement, le cong\u00e9 doit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, indiquer le prix et les conditions de la vente projet\u00e9e. Le cong\u00e9 vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du d\u00e9lai de pr\u00e9avis. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: cuando el aviso se funda en la decisi\u00f3n de vender la vivienda, debe indicar, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada; el aviso vale como oferta de venta a favor del inquilino y la oferta es v\u00e1lida durante los dos primeros meses del plazo de preaviso. Precio y condiciones deben ser los reales y leales: el precio disimuladamente inflado para que el inquilino no pueda aceptar y la venta caiga en manos de un tercero ya elegido es el terreno de la jurisprudencia sobre fraude que se analiza en la parte II. La oferta del cong\u00e9<\/em> es una oferta firme dentro del procedimiento: no debe confundirse con conversaciones informales previas, porque solo cuenta lo notificado en el aviso con precio y condiciones. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

Si el inquilino acepta dentro de los dos meses, dispone desde el env\u00edo de su respuesta de dos meses para firmar la escritura, y de cuatro si en su respuesta anuncia que recurrir\u00e1 a un pr\u00e9stamo. El texto oficial precisa: \u00ab Si, dans sa r\u00e9ponse, il notifie son intention de recourir \u00e0 un pr\u00eat, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonn\u00e9e \u00e0 l’obtention du pr\u00eat et le d\u00e9lai de r\u00e9alisation de la vente est port\u00e9 \u00e0 quatre mois. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: si en su respuesta el inquilino notifica su intenci\u00f3n de recurrir a un pr\u00e9stamo, su aceptaci\u00f3n queda subordinada a la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo y el plazo de realizaci\u00f3n de la venta se ampl\u00eda a cuatro meses. Durante ese plazo el contrato se prorroga hasta la firma, pero si la venta no se realiza al expirar, \u00ab l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est d\u00e9chu de plein droit de tout titre d’occupation \u00bb, es decir, la aceptaci\u00f3n queda nula de pleno derecho y el inquilino pierde todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n. Para el vendedor, la consecuencia es doble: no puede vender a un tercero durante los dos meses de la oferta ni durante el plazo de realizaci\u00f3n si el inquilino acept\u00f3, y si el inquilino deja pasar los plazos sin firmar, recupera la libertad pero debe exigir la salida, porque el inquilino ya no tiene t\u00edtulo. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

Si despu\u00e9s decide vender m\u00e1s barato o en condiciones m\u00e1s ventajosas para el comprador, debe volver a ofrecer al inquilino, y esta vez a trav\u00e9s del notario. El texto oficial ordena: \u00ab Dans le cas o\u00f9 le propri\u00e9taire d\u00e9cide de vendre \u00e0 des conditions ou \u00e0 un prix plus avantageux pour l’acqu\u00e9reur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas pr\u00e9alablement proc\u00e9d\u00e9, notifier au locataire ces conditions et prix \u00e0 peine de nullit\u00e9 de la vente. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: si el propietario decide vender en condiciones o a un precio m\u00e1s ventajoso para el adquirente, el notario debe, cuando el arrendador no lo haya hecho antes, notificar al inquilino esas condiciones y ese precio, bajo pena de nulidad de la venta. Esa segunda oferta vale durante un mes desde su recepci\u00f3n, y si el inquilino la acepta dispone de dos meses para firmar, cuatro si anuncia pr\u00e9stamo; si no se firma en plazo, la aceptaci\u00f3n queda nula de pleno derecho. La sanci\u00f3n aqu\u00ed ya no es la nulidad del aviso sino la nulidad de la venta misma con el tercero, que es lo que arruina la operaci\u00f3n y lo que el notario parisino controla antes de autorizar la escritura. Si el propietario revisa el precio a la baja, hay que renotificar: vender por debajo del precio ofrecido sin avisar expone a la anulaci\u00f3n de la venta, como resulta del art\u00edculo 15 II citado. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

Cada notificaci\u00f3n debe reproducir los cinco p\u00e1rrafos legales que regulan esta segunda oferta, bajo pena de nulidad: \u00ab Les termes des cinq alin\u00e9as pr\u00e9c\u00e9dents sont reproduits \u00e0 peine de nullit\u00e9 dans chaque notification. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: los t\u00e9rminos de los cinco p\u00e1rrafos anteriores deben reproducirse, bajo pena de nulidad, en cada notificaci\u00f3n. Es una exigencia formal que el notario conoce, pero el vendedor que redacta solo su cong\u00e9<\/em> inicial debe saber que el defecto de reproducci\u00f3n lo pagar\u00e1 caro. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

Hay dos excepciones que conviene conocer. Entre parientes hasta el tercer grado inclusive, las reglas del tanteo no se aplican si el comprador ocupa la vivienda al menos dos a\u00f1os desde que expira el preaviso; y tampoco se aplican a los inmuebles declarados insalubres o en peligro. En cambio, en las ventas por lotes tras la divisi\u00f3n del inmueble (cong\u00e9s pour vente<\/em> del art\u00edculo 11-1<\/a>, la llamada venta a la d\u00e9coupe), la oferta de venta a favor del inquilino est\u00e1 disociada del aviso, con un procedimiento propio. El texto oficial de ese art\u00edculo 11-1, vigente desde el 27 de marzo de 2014, protege as\u00ed: \u00ab Quand ce cong\u00e9 pour vente<\/a> intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, \u00e0 la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une dur\u00e9e de deux ans \u00e0 compter de la notification du cong\u00e9 pour vente. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: cuando ese aviso para vender llega menos de dos a\u00f1os antes del vencimiento, la pr\u00f3rroga del contrato es de derecho si el inquilino la pide, para que disponga en todo caso de la vivienda dos a\u00f1os desde la notificaci\u00f3n. Y cuando el edificio entero entra en copropiedad por la venta de lotes, rige adem\u00e1s el art\u00edculo 10-1 de la ley n.\u00ba 75-1351 de 31 de diciembre de 1975<\/a>, con oferta a favor del inquilino u ocupante de buena fe y dos meses para firmar desde su respuesta. La venta a la d\u00e9coupe exige verificaci\u00f3n caso por caso.<\/p>\n

Un matiz de nulidad que protege al vendedor frente a terceros: la Corte de Casaci\u00f3n, tercera sala civil, en su sentencia de 18 de febrero de 2009, recurso n.\u00ba 08-11.615<\/a>, declar\u00f3 que \u00ab la nullit\u00e9 du cong\u00e9 pour vendre tir\u00e9e de ce que l’offre de vente ne porte que sur une partie des lieux lou\u00e9s ne peut \u00eatre soulev\u00e9e que par le locataire \u00bb, es decir, que la nulidad del aviso fundada en que la oferta solo cubre una parte de los locales alquilados solo puede invocarla el inquilino. Traducci\u00f3n pr\u00e1ctica: si la oferta era parcial, el comprador tercero o el propio vendedor no pueden servirse de ese defecto para deshacer el aviso; solo el inquilino decide si lo utiliza. El vendedor no debe contar con defectos de su propio aviso como salida de emergencia.<\/p>\n

Del lado del comprador, el espejo de esta operaci\u00f3n \u2014qu\u00e9 verifica quien compra un piso alquilado, qu\u00e9 pide del cong\u00e9<\/em> y c\u00f3mo recupera la vivienda\u2014 se explica en el art\u00edculo sobre comprar un piso alquilado en Francia con inquilino dentro<\/a>; leerlo ayuda al vendedor a anticipar las objeciones del comprador y a preparar el expediente que el comprador va a exigir.<\/p>\n

II. Vender con el inquilino dentro o cuando el inquilino se queda<\/h2>\n

No siempre se puede o se quiere vender libre. A veces el cong\u00e9<\/em> llega tarde, el inquilino impugna, o el mercado pide vender ocupado con descuento. Entonces el vendedor debe dominar tres bloques: qu\u00e9 hereda el comprador si la venta se hace ocupada, a qui\u00e9n no puede echar aunque quiera, y c\u00f3mo fija un precio que el juez no considere fraudulento.<\/p>\n

A. Venta ocupada, inquilino mayor y precio bajo sospecha: lo que dice el juez<\/h3>\n

Vender ocupado es legal en la vivienda vac\u00eda: el propietario puede vender aunque el inquilino siga dentro, y el inquilino no tiene preferencia para comprar en ese escenario, salvo situaciones particulares como la venta del inmueble entero. La p\u00e1gina oficial sobre la venta de vivienda alquilada<\/a> lo explica as\u00ed: el nuevo propietario debe comunicar al inquilino sus datos, el inquilino permanece y su contrato contin\u00faa en las mismas condiciones con el nuevo propietario, que ser\u00e1 quien le devuelva el dep\u00f3sito de garant\u00eda (d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a><\/em>) a su salida, y la fianza de la cauci\u00f3n (caution<\/em>) subsiste salvo cl\u00e1usula en contrario del acto de afianzamiento. Para el vendedor, vender ocupado significa vender m\u00e1s barato \u2014el mercado aplica un descuento por ocupaci\u00f3n (d\u00e9cote d’occupation<\/em>)\u2014 pero vender r\u00e1pido y sin pleito por la salida; para el comprador, significa entrar en el calendario escalonado de avisos del nuevo propietario que se describi\u00f3 en la parte I. Decirle esto por escrito al comprador, con los plazos calculados, evita que la venta se caiga en la notar\u00eda.<\/p>\n

Hay inquilinos a los que el arrendador no puede oponerse a la renovaci\u00f3n aunque el contrato venza. El texto oficial protege as\u00ed: \u00ab Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat […] sans qu’un logement correspondant \u00e0 ses besoins et \u00e0 ses possibilit\u00e9s lui soit offert […] \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: el arrendador no puede oponerse a la renovaci\u00f3n dando aviso en las condiciones del par\u00e1grafo I frente a todo inquilino mayor de sesenta y cinco a\u00f1os cuyos recursos anuales sean inferiores al tope vigente para la atribuci\u00f3n de viviendas de alquiler convenido, sin ofrecerle una vivienda acorde a sus necesidades y posibilidades dentro de los l\u00edmites geogr\u00e1ficos previstos por la ley de 1 de septiembre de 1948. La protecci\u00f3n se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco a\u00f1os que vive habitualmente en la vivienda y cumple la condici\u00f3n de recursos, siempre que los recursos acumulados del hogar queden por debajo del tope. Pero no se aplica cuando el propio arrendador es una persona f\u00edsica mayor de sesenta y cinco a\u00f1os o con recursos anuales por debajo de ese mismo tope. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificaci\u00f3n del aviso. A ello se a\u00f1ade la protecci\u00f3n de los beneficiarios de la asignaci\u00f3n mencionada en el art\u00edculo L. 544-1 del C\u00f3digo de la Seguridad Social con recursos por debajo del tope, tambi\u00e9n con oferta de realojo. Antes de enviar un cong\u00e9<\/em> a un inquilino mayor o vulnerable, el vendedor debe verificar edad, recursos y oferta de realojo comparable; un cong\u00e9<\/em> contra un inquilino protegido es un cong\u00e9<\/em> perdido y una venta comprometida. (art\u00edculo 15<\/a>)<\/p>\n

El aviso fraudulento no es solo nulo: es punible. El texto oficial (art\u00edculo 15 V<\/a>) castiga: \u00ab Le fait pour un bailleur de d\u00e9livrer un cong\u00e9 justifi\u00e9 frauduleusement par sa d\u00e9cision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende p\u00e9nale dont le montant ne peut \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 6 000 \u20ac pour une personne physique et \u00e0 30 000 \u20ac pour une personne morale. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: el hecho de que un arrendador emita un aviso fraudulentamente justificado por su decisi\u00f3n de recuperar o vender la vivienda se castiga con multa penal de hasta 6.000 euros para persona f\u00edsica y 30.000 para persona moral, proporcional a la gravedad, y el inquilino puede personarse como parte civil y pedir reparaci\u00f3n de su perjuicio. El cong\u00e9<\/em> inventado para echar al inquilino y realquilar m\u00e1s caro, o para vender a un tercero preseleccionado con un precio de oferta ficticio, entra en este tipo.<\/p>\n

La jurisprudencia sobre el precio es la que m\u00e1s vende y la que m\u00e1s condena. La Corte de Casaci\u00f3n, tercera sala civil, en su sentencia de 9 de febrero de 2022, recurso n.\u00ba 21-12.179<\/a>, record\u00f3 primero la regla: \u00ab le cong\u00e9, lorsqu’il est fond\u00e9 sur la d\u00e9cision de vendre le logement, doit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, indiquer le prix et les conditions de la vente projet\u00e9e. Le cong\u00e9 vaut offre de vente au profit du locataire. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: el aviso fundado en la venta debe indicar bajo pena de nulidad el precio y las condiciones de la venta proyectada, y vale como oferta a favor del inquilino. En ese caso, un arrendador hab\u00eda ofrecido a 225.000 euros, el inquilino no acept\u00f3 ni se fue, y la corte de apelaci\u00f3n de Nancy valid\u00f3 el aviso diciendo que una eventual sobrevaloraci\u00f3n ser\u00eda \u00ab sans incidence sur sa r\u00e9gularit\u00e9 \u00bb, sin efecto sobre su regularidad. La Casaci\u00f3n cas\u00f3 y anul\u00f3 en todas sus disposiciones, con reenv\u00edo a Reims, con este reproche: \u00ab sans rechercher, comme il le lui \u00e9tait demand\u00e9, si l’\u00e9cart entre le prix propos\u00e9 et celui du march\u00e9 ne r\u00e9v\u00e9lait pas le caract\u00e8re frauduleux du cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 au locataire, la cour d’appel n’a pas donn\u00e9 de base l\u00e9gale \u00e0 sa d\u00e9cision. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: sin investigar, como se le ped\u00eda, si la diferencia entre el precio propuesto y el del mercado revelaba el car\u00e1cter fraudulento del aviso, la corte de apelaci\u00f3n no dio base legal a su decisi\u00f3n. Lecci\u00f3n para el vendedor: un precio muy por encima del mercado no es una simple estrategia comercial; si el inquilino alega fraude aportando comparables, el juez debe investigar, y el aviso puede caer.<\/p>\n

El espejo \u2014precio voluntariamente disuasorio para impedir el tanteo\u2014 lo juzg\u00f3 la corte de apelaci\u00f3n de Douai, sala 8 secci\u00f3n 4, en su sentencia de 12 de febrero de 2026 (repertorio general n.\u00ba 24\/01627, sobre juicio del juzgado de protecci\u00f3n de Dunkerque de 11 de marzo de 2024): una sociedad civil inmobiliaria hab\u00eda dado cong\u00e9<\/em> para vender por 78.500 euros un apartamento alquilado desde 2017 por 479 euros m\u00e1s 20 de cargas, y la inquilina aleg\u00f3 que el precio se hab\u00eda fijado para impedirle ejercer su tanteo legal, invocando la Casaci\u00f3n de 5 de julio de 1995 sobre precio disuasorio. La corte record\u00f3 la carga de la prueba, que impone el art\u00edculo 9 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil<\/a>: \u00ab Il incombe \u00e0 chaque partie de prouver conform\u00e9ment \u00e0 la loi les faits n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de sa pr\u00e9tention. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: incumbe a cada parte probar conforme a la ley los hechos necesarios para el \u00e9xito de su pretensi\u00f3n. Aplicado al caso: \u00ab En application de l’article 9 du code de proc\u00e9dure civile, la preuve du caract\u00e8re excessif du prix fix\u00e9 par le bailleur \u00e0 78 500 euros et de l’intention frauduleuse du bailleur appartient \u00e0 la locataire. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: conforme al art\u00edculo 9 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, la prueba del car\u00e1cter excesivo del precio y de la intenci\u00f3n fraudulenta incumbe a la inquilina. La inquilina no aport\u00f3 pieza alguna, mientras el arrendador present\u00f3 una tasaci\u00f3n notarial de 3 de abril de 2023 que valoraba ese apartamento separado entre 73.000 y 75.000 euros netos \u2014el inmueble entero de tres apartamentos, entre 230.000 y 235.000\u2014 y un compromiso de venta con un tercero de 9 de mayo de 2023 por 195.000 euros por el inmueble entero; la corte confirm\u00f3 que no cabe comparar por prorrata de metros el precio del inmueble entero con el de cada lote, que el precio de 78.500 superaba ligeramente la tasaci\u00f3n confirmada por una venta comparable en la misma calle, y que ni el exceso ni el fraude estaban probados. Y a\u00f1adi\u00f3 una distinci\u00f3n que todo vendedor debe conocer: \u00ab l’absence d’information de la vente au tiers \u00e0 la locataire n’\u00e9tait pas sanctionn\u00e9e de la nullit\u00e9 du cong\u00e9 mais, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la nullit\u00e9 de la vente \u00bb, es decir, no informar a la inquilina de la venta al tercero no se sanciona con la nulidad del aviso sino, en su caso, con la nulidad de la venta. Confirm\u00f3 adem\u00e1s la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n mensual en 499 euros. Lecci\u00f3n sim\u00e9trica a la Casaci\u00f3n de 2022: el precio debe poder defenderse con papeles \u2014tasaci\u00f3n notarial escrita y comparables homog\u00e9neos\u2014, porque el juez compara y el notario bloquea. (sentencia CA Douai 12\/02\/2026, RG n.\u00ba 24\/01627<\/a>)<\/p>\n

Que el litigio existe tambi\u00e9n en Par\u00eds lo muestra la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds, polo 4 sala 4, sentencia de 26 de noviembre de 2024 (repertorio general n.\u00ba 22\/07392): contrato de 1 de mayo de 1997 por un apartamento de dos piezas m\u00e1s trastero, con acceso a aseos en partes comunes, primer cong\u00e9<\/em> para vender de 8 de noviembre de 2019 y segundo de 30 de septiembre de 2020 con efecto a 30 de abril de 2021, inquilina que se mantiene tras requerimiento de estado de lugares de salida de 16 de abril de 2021, y juicio ante el juzgado de protecci\u00f3n de Par\u00eds de 14 de marzo de 2022. Dos avisos sucesivos para vender el mismo piso son el retrato del calendario que se alarga: cada cong\u00e9<\/em> defectuoso cuesta un a\u00f1o.<\/p>\n

B. Prueba, dinero y calendario en Par\u00eds e Isla de Francia: c\u00f3mo vender sin perder la venta ni la renta<\/h3>\n

El precio se defiende con papeles, no con adjetivos. Encargue a un notario una tasaci\u00f3n escrita (attestation de valeur<\/em>) del piso tal como se ofrece \u2014ocupado o libre, por lotes o entero\u2014 y no compare lo incomparable: Douai rechaz\u00f3 prorratear por metros el precio del inmueble entero entre los lotes, y acept\u00f3 como prueba la tasaci\u00f3n notarial m\u00e1s una venta comparable en la misma calle. Pida al tasador comparables homog\u00e9neos: pisos ocupados si vende ocupado, pisos libres si vende libre, mismo barrio, superficie y estado comparables. Si el mercado parisino se ha movido entre el cong\u00e9<\/em> y la escritura, documente la evoluci\u00f3n con el acto del notario y, si baja el precio para el tercero, renotifique al inquilino por v\u00eda notarial con el mes de oferta y la reproducci\u00f3n legal de los p\u00e1rrafos, como exige el art\u00edculo 15 II. Las gu\u00edas pr\u00e1cticas en espa\u00f1ol describen el procedimiento paso a paso y el papel del notario en la verificaci\u00f3n; confrontarlas con el texto legal permite detectar a tiempo el eslab\u00f3n d\u00e9bil del expediente.<\/p>\n

La renta durante el procedimiento tambi\u00e9n se juega con calendario. Mientras dura el preaviso de un cong\u00e9<\/em> enviado por el propietario, el inquilino que se marcha antes solo paga el tiempo ocupado realmente; el que se queda hasta el final paga hasta el final. Una vez expirado el preaviso sin aceptaci\u00f3n, el ocupante sin t\u00edtulo debe una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n que el juez fija habitualmente al nivel de la renta m\u00e1s las cargas, con indexaci\u00f3n y regularizaci\u00f3n, como los 499 euros mensuales de Douai. Si el inquilino deja de pagar durante el preaviso, no mezcle los procedimientos: el cong\u00e9<\/em> por venta sigue su curso y la deuda se reclama por su v\u00eda, con requerimiento y, en su caso, cl\u00e1usula resolutoria, seg\u00fan explica el art\u00edculo sobre el inquilino que deja de pagar la renta<\/a>. Y si el inquilino contesta el cong\u00e9<\/em> que usted le envi\u00f3 para vender, la respuesta sim\u00e9trica \u2014plazos del inquilino, preaviso de seis meses, motivos de impugnaci\u00f3n\u2014 se expone del otro lado del espejo en el art\u00edculo sobre el aviso del casero que pide marcharse<\/a>; conocerlo es anticipar la impugnaci\u00f3n que va a recibir.<\/p>\n

En Par\u00eds e Isla de Francia, cuatro especificidades pr\u00e1cticas. Primera, la competencia: los litigios sobre el cong\u00e9<\/em>, la expulsi\u00f3n y la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n van al juez de protecci\u00f3n (juge des contentieux de la protection<\/em>) del tribunal judicial del lugar del inmueble \u2014en Par\u00eds, el tribunal judicial de Par\u00eds\u2014, y la demanda mal dirigida cuesta meses. Segunda, la conciliaci\u00f3n: antes o en paralelo, la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n (commission d\u00e9partementale de conciliation<\/em>) puede ayudar a cerrar un acuerdo sobre la salida, el precio o la indemnizaci\u00f3n, y un acuerdo escrito homologable vale m\u00e1s que un a\u00f1o de pleito con la venta bloqueada. Tercera, la oferta de realojo para el inquilino protegido debe ser una vivienda acorde a sus necesidades y posibilidades dentro del per\u00edmetro geogr\u00e1fico del art\u00edculo 13 bis de la ley de 1 de septiembre de 1948<\/a>, vigente desde el 28 de marzo de 2009: mismo distrito o distritos lim\u00edtrofes en municipios divididos en distritos, mismo cant\u00f3n o cantones lim\u00edtrofes, y \u00ab Dans les autres cas sur le territoire de la m\u00eame commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir \u00eatre \u00e9loign\u00e9 de plus de 5 km. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: en los dem\u00e1s casos, en el territorio del mismo municipio o de un municipio lim\u00edtrofe, sin poder alejarse m\u00e1s de 5 km; en el mercado parisino, una oferta irreal \u2014lejos, m\u00e1s cara, inadecuada\u2014 equivale a no ofertar y hace caer el cong\u00e9<\/em>, as\u00ed que la oferta debe documentarse con anuncios, visitas y presupuesto comparativo de recursos. Cuarta, el notario parisino: ning\u00fan notario serio autoriza la escritura con un tercero sin comprobar el cong\u00e9<\/em> inicial con su precio y sus plazos, la respuesta o el silencio del inquilino dentro de los dos meses, la eventual segunda notificaci\u00f3n con su mes de oferta y la reproducci\u00f3n de los p\u00e1rrafos legales; prepare ese dossier en una carpeta cronol\u00f3gica \u2014contrato, avisos con acuses o actas, respuestas, tasaci\u00f3n, notificaciones notariales\u2014 y entr\u00e9guelo al notario antes del compromiso, no la v\u00edspera de la firma.<\/p>\n

El calendario tipo para un propietario que vive en Espa\u00f1a, en vivienda vac\u00eda con contrato que vence el 30 de junio: enviar el cong\u00e9<\/em> por acto de oficial de justicia o carta certificada recibida como muy tarde el 31 de diciembre anterior; oferta v\u00e1lida enero y febrero para el tanteo del inquilino; si acepta sin pr\u00e9stamo, escritura antes de fin de abril con contrato prorrogado; si anuncia pr\u00e9stamo, hasta fin de junio; si no acepta, salida el 30 de junio y, en su defecto, demanda de expulsi\u00f3n e indemnizaci\u00f3n desde julio. Cada carta internacional a\u00f1ade semanas: cuente con el correo certificado Espa\u00f1a-Francia o, mejor, con apoderamiento y oficial de justicia en Francia desde el primer d\u00eda. Y recuerde la trampa de la compra reciente: si usted mismo compr\u00f3 ocupado hace menos de tres a\u00f1os, recalcule todo con el candado de adquisici\u00f3n antes de firmar nada con su comprador.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Vender un piso alquilado en Francia exige elegir camino \u2014libre con cong\u00e9<\/em> para vender o ocupado con descuento\u2014, respetar seis meses de preaviso con notificaci\u00f3n fehaciente y motivo declarado, ofrecer precio y condiciones reales con dos meses de tanteo para el inquilino, renotificar por notario con un mes de oferta cualquier rebaja para el tercero, proteger al inquilino mayor o vulnerable con oferta real de realojo o abstenerse, y probar el precio con tasaci\u00f3n notarial y comparables homog\u00e9neos. El juez verifica el motivo incluso de oficio, el precio disuasorio o sobrevalorado se investiga como fraude, y la venta con un tercero sin renotificar puede anularse. Con el expediente cronol\u00f3gico completo y el calendario contado desde la recepci\u00f3n, la venta llega a la notar\u00eda; sin \u00e9l, cada defecto cuesta un a\u00f1o.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vender un piso alquilado en Francia: cong\u00e9 por venta con 6 meses de preaviso, tanteo del inquilino en 2 meses, rebaja renotificada por notario y venta ocupada. 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