Compr\u00f3 una casa en Francia y, a las pocas semanas, el vecino le dice que el seto, la valla o la esquina del cobertizo est\u00e1n en su terreno. O al rev\u00e9s: usted mide y descubre que el muro del vecino muerde unos cent\u00edmetros de su parcela, que usa cada d\u00eda un paso por su jard\u00edn sin que ninguna escritura lo mencione, o que una ventana nueva le mira directamente al patio desde menos de dos metros. \u00bfQu\u00e9 hacer, c\u00f3mo se prueba d\u00f3nde est\u00e1 el l\u00edmite, en qu\u00e9 plazo hay que reaccionar y c\u00f3mo se recupera lo que es suyo sin perder una obra ni un juicio evitable?<\/p>\n
Este art\u00edculo est\u00e1 pensado para quien compra desde Espa\u00f1a o ya vive en Francia y se encuentra con un conflicto de l\u00edmites, de paso o de obra que invade. La respuesta francesa combina tres piezas: el deslinde (bornage<\/em>), que fija la l\u00ednea exacta entre dos fincas colindantes; las servidumbres (servitudes<\/em>), que permiten o proh\u00edben ciertos usos del fundo vecino; y la regla del empi\u00e8tement, es decir, la implantaci\u00f3n o construcci\u00f3n que invade sin derecho el terreno ajeno y que el propietario puede en principio hacer demoler. Cada pieza tiene su prueba, su documento y su plazo, y confundirlas sale caro: quien invoca una servidumbre de paso por treinta a\u00f1os de uso pierde donde quien invoca una servidumbre continua y aparente puede ganar, y quien firma un acta de deslinde sin entenderla la convierte en definitiva.<\/p>\n Conviene fijar desde el principio una distinci\u00f3n que estructura todo el derecho franc\u00e9s de vecindad. El catastro (cadastre<\/em>) da una idea de la configuraci\u00f3n del terreno pero no garantiza sus l\u00edmites reales. El deslinde (bornage<\/em>) s\u00ed los fija y los materializa con hitos (bornes<\/em>): piquetes, piedras u otras marcas colocadas sobre el terreno. La propia p\u00e1gina oficial lo advierte: el deslinde no debe confundirse con el cerramiento (cl\u00f4ture<\/em>), que consiste en cerrar f\u00edsicamente el terreno, ni con el catastro, que no prueba por s\u00ed solo la l\u00ednea exacta. Esa advertencia importa porque muchos compradores espa\u00f1oles llegan a la notar\u00eda con la parcela del catastro en la mano y creen que esa l\u00ednea es la propiedad. No lo es: es un indicio fiscal y gr\u00e1fico, \u00fatil, pero la propiedad la dicen las escrituras, el acta de deslinde y, en su caso, la sentencia.<\/p>\n El deslinde es la operaci\u00f3n que define y marca sobre el terreno la l\u00ednea entre dos propiedades privadas contiguas que pertenecen a due\u00f1os distintos. Sirve para hacer respetar los l\u00edmites cuando se quiere plantar, vallar, construir una piscina o un cobertizo, y sirve para blindar una venta cuando los l\u00edmites son inciertos: el acta y el plano del deslinde se anexan con frecuencia a las escrituras notariales para dejar constancia de la superficie exacta que se transmite. No se aplica frente a un terreno p\u00fablico, donde rigen procedimientos espec\u00edficos como la alineaci\u00f3n individual, pero entre particulares colindantes es la v\u00eda ordinaria.<\/p>\n El texto de partida es breve y conviene citarlo en su franc\u00e9s exacto: \u00ab Tout propri\u00e9taire peut obliger son voisin au bornage de leurs propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs. Le bornage se fait \u00e0 frais communs. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: todo propietario puede obligar a su vecino al deslinde de sus propiedades colindantes, y el deslinde se hace a gastos comunes. La norma es el art\u00edculo 646 del C\u00f3digo civil<\/a>, vigente y verificado a 6 de octubre de 2026. De ella salen tres consecuencias pr\u00e1cticas. Primera: el deslinde no es autom\u00e1ticamente obligatorio, pero se vuelve obligatorio en cuanto uno de los colindantes lo pide, y el vecino no puede oponerse. Segunda: solo cabe si no ha habido antes un deslinde definitivo. Tercera: el coste se comparte, salvo acuerdo o decisi\u00f3n judicial que disponga otra cosa.<\/p>\n En Francia hay que empezar obligatoriamente por el deslinde amistoso con el vecino. Solo si fracasa se pasa por una fase de conciliaci\u00f3n o mediaci\u00f3n antes de poder acudir al juez para un deslinde judicial. El itinerario oficial est\u00e1 descrito en la ficha Bornage de terrains del portal Service-Public<\/a>, verificada el 12 de septiembre de 2025: primero carta al vecino, despu\u00e9s intervenci\u00f3n de un g\u00e9om\u00e8tre-expert<\/em> (top\u00f3grafo colegiado con habilitaci\u00f3n legal para deslindar) y, si hay acuerdo, acta y plano.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el orden \u00fatil es el siguiente. Primero, avise por escrito, preferiblemente por carta certificada con acuse de recibo, de que desea un deslinde amistoso. Guarde copia y acuse: si el vecino ignora la carta o se niega, ese intento previo es el que le abrir\u00e1 la puerta del juzgado. Segundo, proponga un g\u00e9om\u00e8tre-expert<\/em> inscrito en el cuadro de la Orden y pida un presupuesto por escrito con reparto de gastos. Tercero, re\u00fana sus t\u00edtulos: escritura de compra, planos anexados a la escritura, actas de deslinde anteriores, documentos de divisi\u00f3n o de lotizaci\u00f3n, y el extracto catastral como simple elemento de contexto. El perito acude al lugar, examina los t\u00edtulos de propiedad, redacta un acta de deslinde (proc\u00e8s-verbal de bornage<\/em>, tambi\u00e9n llamada acta de amojonamiento) y coloca los hitos. El acta fija de manera definitiva los l\u00edmites y se acompa\u00f1a de un plano de deslinde que representa gr\u00e1ficamente la l\u00ednea y la ubicaci\u00f3n de los hitos. El plano se conserva en los archivos del perito y suele anexarse a las ventas porque asegura jur\u00eddicamente la transacci\u00f3n al precisar los contornos exactos del bien.<\/p>\n El punto que m\u00e1s litigios provoca es la firma. Usted y su vecino solo deben firmar el acta si est\u00e1n de acuerdo con su contenido, pero una vez firmada ya no se puede impugnar ni pedir un nuevo deslinde al juez. La f\u00f3rmula oficial es tajante y merece leerse despacio: firmada, el acta cierra la discusi\u00f3n sobre la l\u00ednea. Por eso, antes de firmar, verifique con calma el plano, la correspondencia entre el plano y los hitos colocados, las cotas y la lista de parcelas afectadas, y pida al perito que le explique en el terreno cada punto. Si algo no cuadra, no firme ese d\u00eda: pida una correcci\u00f3n o un complemento por escrito.<\/p>\n La jurisprudencia reciente confirma esta severidad. Por auto de 28 de noviembre de 2025, el juez de medidas urgentes del tribunal judicial de Bobigny (autos n.\u00ba RG 25\/00441) declar\u00f3 inadmisible una petici\u00f3n de perito para un nuevo deslinde cuando ya exist\u00eda un acta amistosa firmada por ambas partes el 13 de diciembre de 2024: quienes la hab\u00edan firmado alegaban un vicio del consentimiento, pero no aportaban ninguna demanda en curso para anular el acta, y una simple carta posterior de retractaci\u00f3n no bastaba para reabrir lo firmado. La lecci\u00f3n es directa: el acta amistosa firmada por los dos colindantes es definitiva, y para discutirla hay que demandar su nulidad por un vicio concreto del consentimiento (error, dolo o violencia) con prueba, no basta con decir que uno cambi\u00f3 de opini\u00f3n. Guarde el acta original, el plano y la factura del perito con el mismo cuidado que la escritura: son su prueba de la l\u00ednea.<\/p>\n Queda un tr\u00e1mite que conviene no descuidar. El acta puede inscribirse en el servicio de publicidad inmobiliaria del centro de impuestos, aunque no es obligatorio, y de ello se encarga normalmente el notario. La inscripci\u00f3n no crea el deslinde, que ya es definitivo por la firma, pero lo hace oponible y f\u00e1cilmente localizable para futuros compradores, herederos y colindantes. Si compra desde Espa\u00f1a, pida al notario que verifique si existe un acta inscrita y que la anexe a su escritura; si vende a\u00f1os despu\u00e9s, esa acta inscrita vale m\u00e1s que cualquier discusi\u00f3n sobre d\u00f3nde estaba el seto.<\/p>\n Cuando el vecino rechaza el deslinde amistoso, no responde o el desacuerdo persiste sobre la l\u00ednea, la v\u00eda es el deslinde judicial ante el tribunal judicial (tribunal judiciaire<\/em>) del lugar donde est\u00e1 el inmueble. El juez designa normalmente a un perito judicial, con frecuencia un g\u00e9om\u00e8tre-expert<\/em>, que estudia t\u00edtulos, escucha a las partes, mide y propone una l\u00ednea; despu\u00e9s el tribunal la homologa o la fija y condena en costas. Los gastos del deslinde siguen siendo en principio comunes, porque derivan del art\u00edculo 646, pero el juez puede modular las costas del proceso seg\u00fan qui\u00e9n haya bloqueado sin motivo o haya litigado de forma abusiva.<\/p>\n Antes de demandar, intente dejar una traza de conciliaci\u00f3n: una convocatoria al conciliador de justicia (conciliateur de justice<\/em>), una mediaci\u00f3n o al menos un requerimiento formal por commissaire de justice<\/em> (nuevo nombre del antiguo huissier de justice<\/em>, oficial que levanta actas con fuerza probatoria). Esa traza no es un formalismo vac\u00edo. Demuestra que usted intent\u00f3 la v\u00eda amistosa que la ficha oficial exige, fija la fecha desde la que el vecino conoce su reclamaci\u00f3n y le da un acta de constataci\u00f3n (constat<\/em>) con fotos, medidas y descripci\u00f3n precisa del estado de los lugares. En un litigio de cent\u00edmetros, un constat<\/em> temprano del commissaire de justice<\/em> con fotos fechadas y plano croquizado pesa mucho m\u00e1s que tres testimonios vagos dos a\u00f1os despu\u00e9s.<\/p>\n En el juicio, la prueba se juega en tres niveles. Primero, los t\u00edtulos: escrituras, actas de deslinde anteriores, documentos de divisi\u00f3n y servidumbres inscritas. Segundo, la posesi\u00f3n y los signos sobre el terreno: muros, setos antiguos, mojones, restos de cimentaci\u00f3n, niveles y alineaciones. Tercero, la pericia judicial, que el juez sigue en la mayor\u00eda de los casos salvo error manifiesto. Prepare desde el primer d\u00eda una carpeta con originales y copias, cronolog\u00eda de hechos, fotos fechadas, facturas de trabajos y correspondencia con el vecino. Y no haga obra nueva sobre la franja discutida mientras el proceso est\u00e1 en curso: construir sobre lo litigioso convierte un deslinde en un empi\u00e8tement y le puede costar una demolici\u00f3n.<\/p>\n Un error frecuente del comprador extranjero es pedir al juez lo que ya no puede pedir. Si firm\u00f3 un acta amistosa, el juez no le har\u00e1 un segundo deslinde; tendr\u00e1 que demandar la nulidad del acta. Si nunca hubo deslinde definitivo, el juez s\u00ed puede fijar la l\u00ednea aunque el catastro diga otra cosa, porque el catastro no es el t\u00edtulo. Y si lo que discute no es la l\u00ednea sino el uso que el vecino hace de su franja (paso diario, tuber\u00edas, vistas), ya no estamos en deslinde puro sino en servidumbres o en empi\u00e8tement, que son la segunda parte de este art\u00edculo.<\/p>\n Fijada la l\u00ednea, queda la segunda pregunta: \u00bfpuede el vecino pasar por su parcela, abrir una vista, verter sus aguas o dejar su construcci\u00f3n unos cent\u00edmetros dentro de lo suyo? Aqu\u00ed el derecho franc\u00e9s distingue entre la servidumbre, que es un uso con t\u00edtulo o con prescripci\u00f3n en casos tasados, y el empi\u00e8tement, que es una ocupaci\u00f3n sin derecho y se trata con mucha m\u00e1s dureza. Confundirlos lleva a estrategias perdidas: reclamar como servidumbre lo que es un empi\u00e8tement, o invocar treinta a\u00f1os de uso donde la ley exige un t\u00edtulo escrito.<\/p>\n La definici\u00f3n de partida es el art\u00edculo 637 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00ab Une servitude<\/a> est une charge impos\u00e9e sur un h\u00e9ritage pour l’usage et l’utilit\u00e9 d’un h\u00e9ritage appartenant \u00e0 un autre propri\u00e9taire. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: una servidumbre es una carga impuesta sobre una finca para el uso y la utilidad de otra finca de distinto propietario. La finca que soporta la carga se llama fundo sirviente (fonds servant<\/em>) y la que se beneficia, fundo dominante (fonds dominant<\/em>). La carga sigue a la finca aunque cambie de due\u00f1o, por eso al comprar hay que leer las servidumbres en la escritura y en la publicidad inmobiliaria antes de firmar la se\u00f1al.<\/p>\n El caso m\u00e1s conflictivo para el comprador espa\u00f1ol es el paso. Un vecino que atraviesa cada d\u00eda un rinc\u00f3n de su jard\u00edn invoca la costumbre, la buena vecindad o treinta a\u00f1os de uso. En derecho franc\u00e9s, esa invocaci\u00f3n fracasa casi siempre. La regla es el art\u00edculo 691 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00ab Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’\u00e9tablir que par titres. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo pueden establecerse por t\u00edtulo. Y el paso es el ejemplo cl\u00e1sico de servidumbre discontinua, porque necesita el hecho actual del hombre para ejercerse: cada paso requiere caminar. Por eso el sitio oficial del notariado franc\u00e9s lo dice sin rodeos en su ficha sobre la prescripci\u00f3n treintenaria del paso<\/a>: no, una servidumbre de paso no se adquiere por prescripci\u00f3n treintenaria, solo por t\u00edtulo, que es el acto de propiedad que la crea.<\/p>\n La excepci\u00f3n aparente confirma la regla y conviene conocerla para no malgastar un pleito. Las servidumbres continuas y aparentes s\u00ed se adquieren por t\u00edtulo o por posesi\u00f3n de treinta a\u00f1os, seg\u00fan el art\u00edculo 690 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00ab Les servitudes continues et apparentes s’acqui\u00e8rent par titre, ou par la possession de trente ans. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por t\u00edtulo o por posesi\u00f3n de treinta a\u00f1os. Continua significa que se ejerce sin intervenci\u00f3n humana constante (una vista, un acueducto, un desag\u00fce por gravedad) y aparente que se anuncia por obras exteriores (una ventana, una canalizaci\u00f3n visible, un puente). Pero la calificaci\u00f3n es estricta. La Corte de Casaci\u00f3n, Tercera Sala Civil, el 29 de abril de 2002 (n.\u00ba 00-15.629, Evisa), cas\u00f3 una sentencia que hab\u00eda admitido por treinta a\u00f1os una servidumbre de evacuaci\u00f3n de aguas residuales con un registro visible: aunque hubiera obra exterior, el desag\u00fce de aguas usadas exige la intervenci\u00f3n renovada del hombre y es discontinuo, luego no se adquiere por prescripci\u00f3n. Moraleja: antes de invocar treinta a\u00f1os, califique con un jurista si su servidumbre es continua y aparente; si es un paso, un desag\u00fce con bombeo o cualquier uso que requiera actuar cada vez, busque el t\u00edtulo o negocie una convenci\u00f3n escrita e inscrita, porque el uso solo no le dar\u00e1 el derecho.<\/p>\n Hay un r\u00e9gimen especial que s\u00ed da paso sin t\u00edtulo previo: el enclave. El art\u00edculo 682 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone: \u00ab Le propri\u00e9taire dont les fonds sont enclav\u00e9s et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante […] est fond\u00e9 \u00e0 r\u00e9clamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte compl\u00e8te de ses fonds, \u00e0 charge d’une indemnit\u00e9 proportionn\u00e9e au dommage qu’il peut occasionner. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: el propietario cuya finca est\u00e1 enclavada, sin salida a la v\u00eda p\u00fablica o con salida insuficiente para su explotaci\u00f3n o construcci\u00f3n, puede reclamar a los vecinos un paso suficiente para la completa comunicaci\u00f3n de su finca, pagando una indemnizaci\u00f3n proporcionada al da\u00f1o. El paso por enclave se fija por el trayecto m\u00e1s corto y menos da\u00f1oso, se paga y se inscribe. Si compra una parcela interior barata porque siempre se ha pasado por casa del vecino, exija que el paso por enclave quede delimitado, valorado e inscrito antes de comprar; despu\u00e9s de comprar, el vecino sirviente le reclamar\u00e1 la indemnizaci\u00f3n y discutir\u00e1 el trazado.<\/p>\n Las vistas y las aguas tienen distancias y prohibiciones tasadas que el comprador debe medir antes de discutir. En vistas rectas, ventanas de aspecto, balcones y salientes semejantes sobre la finca vecina, el art\u00edculo 678 del C\u00f3digo civil<\/a> exige diecinueve dec\u00edmetros (1,90 metros) entre el muro donde se abren y la finca vecina, salvo que el fondo que sufre la vista ya est\u00e9 gravado con una servidumbre de paso que impida construir. En tejados, el art\u00edculo 681 del C\u00f3digo civil<\/a> ordena: \u00ab Tout propri\u00e9taire doit \u00e9tablir des toits de mani\u00e8re que les eaux pluviales s’\u00e9coulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: todo propietario debe disponer los tejados de modo que las pluviales caigan en su terreno o en la v\u00eda p\u00fablica, nunca verterlas en el fundo vecino. Si su tejado vierte en casa del vecino o su ventana mira a menos de 1,90 metros, no invoque la antig\u00fcedad sin m\u00e1s: mida, fotograf\u00ede con constat<\/em>, compruebe si hay t\u00edtulo o servidumbre inscrita y, si la obra es suya y reciente, corr\u00edjalo antes de que el vecino demande la supresi\u00f3n con da\u00f1os.<\/p>\n Las servidumbres tambi\u00e9n mueren. El art\u00edculo 706 del C\u00f3digo civil<\/a> dice: \u00ab La servitude est \u00e9teinte par le non-usage pendant trente ans. \u00bb Traducci\u00f3n y explicaci\u00f3n: la servidumbre se extingue por no uso durante treinta a\u00f1os. Si compra una finca gravada con un paso que nadie usa desde hace d\u00e9cadas, puede tener una v\u00eda para liberarla, pero el no uso debe probarse a\u00f1o por a\u00f1o y el c\u00f3mputo lo discute el beneficiario; no deje de usar ni bloquee por su cuenta un paso inscrito sin consejo, porque la v\u00eda de hecho le convierte en demandado. Y a la inversa: si usted disfruta de un paso con t\u00edtulo, \u00faselo, mant\u00e9ngalo y documente el uso, porque treinta a\u00f1os sin usar lo extinguen.<\/p>\n Para el comprador, la lista de verificaci\u00f3n antes de la se\u00f1al es corta y decisiva. Pida al notario la relaci\u00f3n completa de servidumbres activas y pasivas que gravan o benefician la parcela, con su transcripci\u00f3n en publicidad inmobiliaria. Cruce esa lista con lo que ve sobre el terreno: pasos marcados, tuber\u00edas, postes, ventanas, voladizos, desag\u00fces y muros a caballo. Todo uso visible sin t\u00edtulo es una negociaci\u00f3n pendiente o un pleito futuro: o se regulariza por escritura con indemnizaci\u00f3n y plano, o se descuenta del precio, o se renuncia a la compra. Lo que no debe hacer es pagar como si el paso existiera jur\u00eddicamente cuando solo existe de hecho. Esa diferencia vale miles de euros y se detecta en una semana si se pide a tiempo. Un caso cercano ya tratado en esta misma colecci\u00f3n en espa\u00f1ol, sobre una casa comprada con obra hecha sin permiso y su regularizaci\u00f3n<\/a>, muestra el mismo m\u00e9todo: primero t\u00edtulos y autorizaciones, despu\u00e9s hechos y prueba, y solo al final obra o pleito.<\/p>\n El empi\u00e8tement es la construcci\u00f3n o instalaci\u00f3n que desborda sin autorizaci\u00f3n sobre la parcela vecina: un muro, una esquina de una ampliaci\u00f3n, un alero, bloques de climatizaci\u00f3n, tuber\u00edas o un aparcamiento que pisan lo ajeno aunque sea por pocos cent\u00edmetros. La regla francesa es una de las m\u00e1s duras de Europa para el autor de la invasi\u00f3n y una de las m\u00e1s protectoras para el invadido. La Corte de Casaci\u00f3n repite que todo propietario puede obtener la demolici\u00f3n de la obra que invade su fundo, sin que el juez pueda negarla por desproporci\u00f3n, aunque demoler cueste muy caro o prive de electricidad o de uso al vecino.<\/p>\n Dos decisiones recientes lo ilustran con hechos cercanos al comprador. El 20 de marzo de 2025, la corte de apelaci\u00f3n de Nimes (2.\u00aa sala civil A, n.\u00ba RG 21\/03344, tras pericia judicial de 24 de febrero de 2024) declar\u00f3 que varios bloques frigor\u00edficos y tuber\u00edas invad\u00edan ilegalmente la parcela de los demandantes y conden\u00f3 a retirarlos en seis meses desde la notificaci\u00f3n, con astreinte<\/em> provisional de 50 euros por d\u00eda de retraso durante cuatro meses, adem\u00e1s de costas y 2.000 euros por gastos irrepetibles. La astreinte<\/em> es la multa coercitiva diaria que el juez impone para forzar la ejecuci\u00f3n: no indemniza, presiona, y la liquida despu\u00e9s el propio tribunal si el condenado no cumple. El 3 de julio de 2025, la Tercera Sala Civil de la Corte de Casaci\u00f3n (n.\u00ba 23-12.925, casaci\u00f3n parcial, ponente Barak\u00e9) anul\u00f3 una sentencia que hab\u00eda rechazado demoler una ampliaci\u00f3n de 4,653 metros cuadrados sobre parcela de 1.622 metros cuadrados porque la demolici\u00f3n afectar\u00eda a dos piezas habitables del domicilio del autor de la invasi\u00f3n. La Corte record\u00f3 el art\u00edculo 545 del C\u00f3digo civil<\/a>, \u00ab Nul ne peut \u00eatre contraint de c\u00e9der sa propri\u00e9t\u00e9, si ce n’est pour cause d’utilit\u00e9 publique, et moyennant une juste et pr\u00e9alable indemnit\u00e9 \u00bb, es decir, nadie puede ser obligado a ceder su propiedad salvo por causa de utilidad p\u00fablica y mediante justa y previa indemnizaci\u00f3n, y juzg\u00f3 que, constatada la invasi\u00f3n, la expulsi\u00f3n y la demolici\u00f3n son las \u00fanicas medidas que devuelven al propietario la plenitud de su derecho, de modo que no pueden tacharse de desproporcionadas ni siquiera cuando la obra es domicilio protegido por el art\u00edculo 8 del Convenio europeo. La queja basada en la vida privada y familiar no neutraliza el derecho de propiedad de la v\u00edctima del empi\u00e8tement.<\/p>\n Esta dureza tiene tres contrapesos que el comprador debe conocer antes de amenazar con demoler o de ignorar una reclamaci\u00f3n. Primero, la tolerancia o el t\u00edtulo: si hubo autorizaci\u00f3n escrita, servidumbre de anclaje o de paso, o convenio inscrito, ya no hay invasi\u00f3n sin derecho sino uso pactado. Segundo, el error de deslinde o de catastro: si la invasi\u00f3n nace de un plano err\u00f3neo, habr\u00e1 que rehacer el deslinde y discutir de buena o mala fe, pero la l\u00ednea err\u00f3nea no crea propiedad. Tercero, y decisivo, la prescripci\u00f3n adquisitiva (usucapion<\/em>): quien posee de forma continua, pac\u00edfica, p\u00fablica, inequ\u00edvoca y a t\u00edtulo de propietario durante treinta a\u00f1os puede haber adquirido esa franja, y entonces ya no hay demolici\u00f3n sino propiedad nueva. El art\u00edculo 2272 del C\u00f3digo civil<\/a> fija: \u00ab Le d\u00e9lai de prescription requis pour acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re est de trente ans \u00bb, es decir, el plazo de prescripci\u00f3n para adquirir la propiedad inmobiliaria es de treinta a\u00f1os, con reducci\u00f3n a diez a\u00f1os para quien adquiere de buena fe y con justo t\u00edtulo. Y el art\u00edculo 2227 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade que las acciones reales inmobiliarias prescriben a los treinta a\u00f1os desde que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos. En la pr\u00e1ctica, si la invasi\u00f3n tiene m\u00e1s de treinta a\u00f1os y el poseedor actu\u00f3 como due\u00f1o a la vista de todos, el propietario que despierta tarde puede perder la franja y quedarse sin demolici\u00f3n; si la invasi\u00f3n es reciente, documentada por constat<\/em> y t\u00edtulos claros, la demolici\u00f3n con astreinte<\/em> y da\u00f1os es la salida ordinaria.<\/p>\nI. D\u00f3nde est\u00e1 exactamente el l\u00edmite: el deslinde paso a paso<\/h2>\n
A. El deslinde amistoso: carta, perito y un acta que ya no se puede discutir<\/h3>\n
B. Si el vecino se niega o el acuerdo es imposible: conciliaci\u00f3n y deslinde judicial<\/h3>\n
II. Lo que el vecino puede usar de su terreno y lo que ya es invadirlo<\/h2>\n
A. Servidumbres de paso, vistas y aguas: t\u00edtulo, treinta a\u00f1os solo a veces y extinci\u00f3n por desuso<\/h3>\n
B. La obra que invade unos cent\u00edmetros: demolici\u00f3n, multa coercitiva y el plazo de treinta a\u00f1os que lo cambia todo<\/h3>\n