Usted viv\u00eda de alquiler en Francia, entreg\u00f3 las llaves al marcharse y, semanas despu\u00e9s, la fianza sigue sin aparecer. El casero responde con evasivas, le env\u00eda una lista de supuestos desperfectos sin una sola factura o le descuenta una limpieza que nadie document\u00f3. Es una de las consultas m\u00e1s frecuentes entre inquilinos hispanohablantes instalados en Francia, y la ley francesa la trata con un detalle poco habitual: plazos contados en meses, una penalizaci\u00f3n autom\u00e1tica del 10 % y una prueba central que decide casi todos los litigios.<\/p>\n
La idea central conviene fijarla desde el principio. En el arrendamiento de vivienda habitual, la fianza no es un premio para el casero ni una cantidad que se retiene por sistema: es un dep\u00f3sito de garant\u00eda cuya devoluci\u00f3n es la regla y cuya retenci\u00f3n es la excepci\u00f3n, condicionada a deudas o desperfectos debidamente justificados. Quien retiene sin justificar pierde, y quien reclama sin pruebas tambi\u00e9n. Este art\u00edculo explica el mecanismo completo con el derecho franc\u00e9s verificado durante este trabajo: qu\u00e9 compara el juez, qu\u00e9 puede descontarse, en qu\u00e9 plazo y c\u00f3mo se reclama hasta cobrar.<\/p>\n
El art\u00edculo se centra en el arrendamiento de vivienda habitual sometido a la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989, cuyo art\u00edculo 22 regula la fianza<\/a>, que es el r\u00e9gimen de la inmensa mayor\u00eda de los alquileres de pisos en Francia. La fianza se llama en franc\u00e9s d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a><\/em>, en espa\u00f1ol: dep\u00f3sito que el inquilino entrega al firmar para garantizar que cumplir\u00e1 sus obligaciones, y que debe devolverse al final. La ficha oficial de la administraci\u00f3n sobre este dep\u00f3sito confirma cada plazo y cada recurso que se desarrolla aqu\u00ed y puede consultarse en service-public.fr<\/a>.<\/p>\n Conviene tambi\u00e9n situar la demanda real. Seg\u00fan la medici\u00f3n editorial de 9 de septiembre de 2026 (archivo editorial\/spanish-demand-20260909.md), \u00abcomprar casa en francia siendo espa\u00f1ol\u00bb promedia unas 70 b\u00fasquedas mensuales en Espa\u00f1a y \u00abherencia en francia\u00bb unas 30, mientras que \u00abcomprar casa en francia\u00bb con 210 incluye b\u00fasquedas de anuncios y no prueba una necesidad jur\u00eddica. Para las consultas largas sobre la fianza no existe m\u00e9trica disponible y no se inventa ninguna: el tema se retiene porque cubre un hueco del corpus en espa\u00f1ol \u2014ning\u00fan art\u00edculo existente trata la restituci\u00f3n de la fianza desde el lado del inquilino\u2014 y porque combina crisis, prueba, plazo y recurso, los marcadores de intenci\u00f3n que el m\u00e9todo del cabinet exige.<\/p>\n Antes de hablar de plazos y de penalizaciones hay que entender la prueba que manda en casi todos los pleitos de fianza. El juez franc\u00e9s no decide con impresiones ni con la palabra de una parte contra la otra: compara dos documentos, el estado de lugares de entrada y el estado de lugares de salida, y descuenta de esa comparaci\u00f3n lo que sea desgaste normal. Quien entiende este comparativo entiende el 80 % del litigio.<\/p>\n El estado de lugares se llama en franc\u00e9s \u00e9tat des lieux<\/em>, en espa\u00f1ol: descripci\u00f3n escrita y contradictoria del estado del piso, habitaci\u00f3n por habitaci\u00f3n y equipo por equipo, que se firma al entregar las llaves y al devolverlas. El art\u00edculo 3-2 de la ley de 1989<\/a> dispone que se establece de forma contradictoria y amistosa por las partes o por un tercero apoderado por ellas, en tantos ejemplares como partes, en el momento de entregar y de restituir las llaves, y que se adjunta al contrato. Contradictorio significa aqu\u00ed que ambas partes est\u00e1n presentes o representadas y pueden hacer constar sus observaciones; amistoso significa de com\u00fan acuerdo, sin necesidad de pasar por un tribunal.<\/p>\n La ley prev\u00e9 dos complementos \u00fatiles que muchos inquilinos desconocen. El inquilino puede pedir al casero que complete el estado de lugares de entrada en los diez d\u00edas siguientes a su redacci\u00f3n, y si el casero se niega puede acudir a la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n. Durante el primer mes del periodo de calefacci\u00f3n puede pedir adem\u00e1s que se complete con el estado de los elementos de calefacci\u00f3n. El propietario o su mandatario completa ambos estados con las lecturas de los contadores de cada energ\u00eda. Cada uno de estos detalles, cuando se usa a tiempo, evita discusiones un a\u00f1o despu\u00e9s.<\/p>\n Cuando el estado de lugares amistoso resulta imposible \u2014una parte no acude a la cita, se niega a hacerlo o se niega a firmarlo\u2014, la parte m\u00e1s diligente puede encargar a un commissaire de justice<\/em>, en espa\u00f1ol: agente judicial antes llamado huissier de justice<\/em>, profesional que levanta acta con valor probatorio reforzado, que levante el acta. El coste se comparte por mitad entre casero e inquilino por un importe fijado por decreto, y el agente avisa a ambas partes con al menos siete d\u00edas de antelaci\u00f3n por carta certificada con acuse de recibo. Si el inquilino no se presenta a la cita fijada por el agente, el casero debe acudir al juez de protecci\u00f3n de litigios para que constate la negativa y designe un agente que obtenga la devoluci\u00f3n de las llaves. Si quien no se presenta es el casero, el inquilino puede devolverle las llaves por carta certificada con acuse de recibo, y sin estado de lugares de salida se considera que entreg\u00f3 el piso en buen estado. Estas reglas las confirma la ficha oficial de la administraci\u00f3n y conviene conocerlas antes de la mudanza, no despu\u00e9s.<\/p>\n La ausencia total de estado de lugares tiene un efecto preciso que protege a una parte y castiga a la otra. El art\u00edculo 1731 del C\u00f3digo civil<\/a> establece, en cita breve del texto oficial, \u00abS’il n’a pas \u00e9t\u00e9 fait d’\u00e9tat des lieux, le preneur est pr\u00e9sum\u00e9 les avoir re\u00e7us en bon \u00e9tat de r\u00e9parations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire\u00bb, es decir, en espa\u00f1ol y como traducci\u00f3n explicativa: si no se hizo estado de lugares, se presume que el inquilino recibi\u00f3 el piso en buen estado de reparaciones de su cargo y debe devolverlo as\u00ed, salvo prueba en contrario. Y el art\u00edculo 3-2 a\u00f1ade que esta presunci\u00f3n no puede invocarla la parte que obstaculiz\u00f3 el acta o su entrega a la otra parte. En la pr\u00e1ctica: el casero que se neg\u00f3 al acta de entrada dif\u00edcilmente podr\u00e1 imputar desperfectos despu\u00e9s, y el inquilino que se neg\u00f3 al acta de salida se expone a que se presuma que recibi\u00f3 todo en buen estado.<\/p>\n Las fotograf\u00edas ayudan pero no sustituyen al comparativo. La jurisprudencia reciente las trata como corroboraci\u00f3n de lo que dice el acta, no como prueba aut\u00f3noma suficiente: fotos sin estado de lugares comparativo rara vez bastan, mientras que un acta contradictoria precisa, completada con fotos fechadas, facturas y presupuestos detallados por estancia, constituye el expediente que gana. El tribunal judicial de Vannes lo record\u00f3 el 15 de enero de 2026 en su sentencia con n\u00famero 24\/00541, consultable en el portal oficial de jurisprudencia<\/a>, al aplicar los art\u00edculos 1732 del C\u00f3digo civil y 7 de la ley de 1989 sobre la carga de la prueba de los desperfectos. Quien alquila desde Espa\u00f1a o vive ya en Francia deber\u00eda fotografiar cada estancia el d\u00eda de entrada y el d\u00eda de salida, guardar los originales con sus metadatos y adjuntarlos al acta: cuesta minutos y decide pleitos de miles de euros.<\/p>\n La distinci\u00f3n que todo lo ordena es la que separa la usure normale<\/em> o v\u00e9tust\u00e9<\/em>, en espa\u00f1ol: desgaste por el uso normal y el paso del tiempo, que paga el casero, de la d\u00e9gradation<\/em>, en espa\u00f1ol: desperfecto imputable al inquilino por falta de mantenimiento o mal uso, que puede descontarse de la fianza. Una pintura amarilleada tras ocho a\u00f1os, una moqueta aplastada por el paso o unas juntas envejecidas son desgaste; un parqu\u00e9 rayado por arrastre de muebles, un plano de cocina quemado, un atasco por residuos acumulados o un piso devuelto sin limpiar son desperfectos. La frontera se discute caso por caso, pero la regla de reparto es estable.<\/p>\n El art\u00edculo 1732 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone, en cita breve del texto oficial, \u00abIl r\u00e9pond des d\u00e9gradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, \u00e0 moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute\u00bb, es decir, en espa\u00f1ol y como traducci\u00f3n explicativa: el inquilino responde de los desperfectos o p\u00e9rdidas que ocurren durante su disfrute, salvo que pruebe que se produjeron sin su culpa. El art\u00edculo 7 de la ley de 1989<\/a> precisa que el inquilino responde de los desperfectos salvo fuerza mayor, culpa del casero o hecho de un tercero que \u00e9l no introdujo en la vivienda, y que asume el mantenimiento corriente, las peque\u00f1as reparaciones y el conjunto de las reparaciones de su cargo definidas por decreto, salvo que deriven de vetustez, mala ejecuci\u00f3n inicial, vicio de construcci\u00f3n, caso fortuito o fuerza mayor. Ese decreto es el decreto n.\u00ba 87-712 de 26 de agosto de 1987<\/a>, que lista las reparaciones locativas, y sus modalidades de aplicaci\u00f3n de la vetustez se fijan por decreto tras dictamen de la comisi\u00f3n nacional de concertaci\u00f3n.<\/p>\n Existe adem\u00e1s un instrumento que modula los descuentos: la grille de v\u00e9tust\u00e9<\/em>, en espa\u00f1ol: tabla de amortizaci\u00f3n por antig\u00fcedad que fija, por tipo de equipo y a\u00f1o, qu\u00e9 parte del desgaste asume el casero. Cuando los organismos de vivienda social mencionados en la ley han firmado con los representantes de sus inquilinos acuerdos locales que establecen estas tablas, el inquilino puede pedir que se apliquen. En el parque privado no siempre existe tabla, y entonces el juez aprecia el desgaste con el comparativo de actas, la antig\u00fcedad de los equipos y los justificantes aportados. Pedir por escrito al casero, al entrar, la tabla aplicable si existe, y conservarla con el contrato, es un gesto simple que muchos pleitos agradecen un a\u00f1o despu\u00e9s.<\/p>\n La Cour de apelaci\u00f3n de Par\u00eds aplic\u00f3 todo este edificio el 14 de abril de 2026 en su sentencia con n\u00famero 24\/05816, consultable en el portal oficial de jurisprudencia<\/a>, y su lectura resulta muy instructiva para un inquilino espa\u00f1ol. El piso amueblado se hab\u00eda alquilado en agosto de 2021 con una renta de 2 000 euros con cargas y las actas de entrada de septiembre de 2021 y de salida contradictoria de mayo de 2022 permit\u00edan, seg\u00fan la corte, una comparaci\u00f3n precisa. El examen comparativo revel\u00f3 desperfectos que exced\u00edan del simple desgaste, mencionados expresamente en el acta de salida: piso no limpio corroborado por fotos, con una retenci\u00f3n a tanto alzado de 650 euros prevista en el contrato que la corte consider\u00f3 proporcionada y respaldada por un presupuesto de limpieza superior; da\u00f1os localizados en el parqu\u00e9 confirmados por fotos que exig\u00edan lijado y reparaci\u00f3n, con coste justificado por estancia; plano de cocina deteriorado m\u00e1s all\u00e1 de un defecto menor; intervenciones de fontaner\u00eda muy pr\u00f3ximas a la devoluci\u00f3n, con facturas y extractos bancarios que probaban realidad y contemporaneidad, por obstrucciones ligadas a residuos alimentarios y falta de mantenimiento. La corte record\u00f3 la doctrina constante de la Sala Tercera de la Casaci\u00f3n: el comparativo de actas es el modo de prueba privilegiado para establecer desperfectos imputables al inquilino, el casero puede retener las sumas correspondientes a reparaciones justificadas con elementos probatorios, y las retenciones son leg\u00edtimas cuando corresponden a desperfectos que exceden del desgaste normal y se justifican con presupuestos o facturas, sin que se exija que los trabajos se hayan realizado efectivamente antes de la devoluci\u00f3n. La retenci\u00f3n de 3 396 euros qued\u00f3 \u00edntegramente justificada y los inquilinos, que no aportaron nada que desvirtuara las constataciones contradictorias ni probara vetustez o causa ajena, no pudieron recuperar nada.<\/p>\n La lecci\u00f3n para quien reclama es sim\u00e9trica y conviene grabarla. Si el casero presenta actas comparativas precisas, fotos, presupuestos por estancia y facturas contempor\u00e1neas, la retenci\u00f3n suele resistir; si presenta una lista gen\u00e9rica sin justificantes, o descuenta limpieza sin acta que mencione la suciedad ni presupuesto, la retenci\u00f3n suele caer. Por eso el primer paso de toda reclamaci\u00f3n es exigir el desglose con sus justificantes y comparar, l\u00ednea por l\u00ednea, cada descuento con las dos actas. Si el lector compr\u00f3 un piso ya alquilado en Francia y discute con el inquilino que permanece en \u00e9l, la l\u00f3gica es distinta y se explica en nuestro art\u00edculo sobre la compra de piso alquilado<\/a>; si quien no paga es su propio inquilino y usted es el casero, el camino es el del requerimiento y la cl\u00e1usula resolutoria<\/a>.<\/p>\n Supuesto el comparativo, llega la segunda mitad del problema: cu\u00e1ndo debe volver el dinero, qu\u00e9 puede descontarse legalmente y qu\u00e9 hacer cuando no vuelve. Aqu\u00ed la ley francesa es casi aritm\u00e9tica, y esa aritm\u00e9tica protege al inquilino que conoce sus fechas.<\/p>\n El art\u00edculo 22 de la ley de 1989<\/a> fija el calendario. Cuando el contrato prev\u00e9 un dep\u00f3sito de garant\u00eda \u2014que en vivienda vac\u00eda no puede superar un mes de alquiler sin cargas\u2014, se devuelve en un plazo m\u00e1ximo de dos meses desde la devoluci\u00f3n de las llaves en mano propia o por carta certificada con acuse de recibo, con deducci\u00f3n, en su caso, de las cantidades que queden debidas al casero y de las que este pudiera deber en lugar del inquilino, siempre que est\u00e9n debidamente justificadas. El plazo baja a un mes cuando el estado de lugares de salida es conforme al de entrada, con las mismas deducciones posibles. A tal fin, el inquilino indica al casero o a su mandatario, al devolver las llaves, la direcci\u00f3n de su nuevo domicilio. Cada elemento de esta frase cuenta: el punto de partida son las llaves, no la fecha de la mudanza; la conformidad de actas recorta el plazo a la mitad; y la nueva direcci\u00f3n, comunicada al entregar las llaves, es la llave de la penalizaci\u00f3n.<\/p>\n En copropiedad existe una excepci\u00f3n ordenada. El casero hace un cierre provisional de cuentas y puede, cuando est\u00e9 debidamente justificada, conservar una provisi\u00f3n que no exceda del 20 % del dep\u00f3sito hasta el cierre anual de cuentas del inmueble. La regularizaci\u00f3n definitiva y la devoluci\u00f3n del saldo se hacen en el mes siguiente a la aprobaci\u00f3n definitiva de las cuentas del inmueble, aunque las partes pueden acordar amistosamente saldar todas las cuentas de inmediato. El dep\u00f3sito no genera intereses para el inquilino ni se revisa durante el contrato, incluso renovado. Y si los locales se transmiten a t\u00edtulo gratuito u oneroso, la devoluci\u00f3n corresponde al nuevo casero, sin que ning\u00fan pacto en contrario entre las partes de la transmisi\u00f3n afecte al inquilino.<\/p>\n Los descuentos permitidos son solo dos familias y ambas exigen justificantes. Primero, las cantidades que queden debidas: rentas o cargas impagadas, con el desglose mes a mes. Segundo, las sumas que el casero pudiera deber en lugar del inquilino: reparaciones y desperfectos debidamente justificados. La ficha oficial enumera los justificantes admisibles: actas de entrada y de salida, fotos, acta del agente judicial, facturas o presupuestos de trabajos, cartas de reclamaci\u00f3n de impagos sin respuesta. Sin estos papeles, la retenci\u00f3n es una afirmaci\u00f3n sin prueba; con ellos, es un derecho. El inquilino puede impugnar las retenciones, y la administraci\u00f3n ofrece un modelo de carta para reclamar la fianza no devuelta<\/a> y otro para impugnar la factura de puesta a punto<\/a>.<\/p>\n La penalizaci\u00f3n por retraso es autom\u00e1tica y se calcula por meses empezados. A falta de devoluci\u00f3n en los plazos previstos, el dep\u00f3sito que quede debido se incrementa en una suma igual al 10 % del alquiler mensual sin cargas por cada periodo mensual empezado con retraso. Esta majoraci\u00f3n no se debe cuando el retraso deriva de que el inquilino no transmiti\u00f3 la direcci\u00f3n de su nuevo domicilio. Un ejemplo de la propia administraci\u00f3n lo aclara: con fianza de 90 euros, alquiler sin cargas de 120 euros y cinco meses de retraso, la penalizaci\u00f3n es de 12 euros por mes y 60 euros en total, de modo que el casero debe 150 euros. En alquileres parisinos o de la gran corona, donde la renta mensual alcanza f\u00e1cilmente los 1 200 o 1 800 euros, cada mes empezado a\u00f1ade 120 o 180 euros: el retraso le cuesta al casero mucho m\u00e1s que al inquilino.<\/p>\n El juzgado de protecci\u00f3n de litigios de Limoges mostr\u00f3 el 10 de diciembre de 2025 en su sentencia con n\u00famero 24\/01094, consultable en el portal oficial de jurisprudencia<\/a>, c\u00f3mo juega en la pr\u00e1ctica la excepci\u00f3n de la direcci\u00f3n desconocida. El inquilino hab\u00eda alquilado en 2012 por 840 euros mensuales con igual fianza; el acta de salida se levant\u00f3 por agente judicial el 5 de junio de 2023 con devoluci\u00f3n de llaves, y la fianza no se devolvi\u00f3 hasta el 28 de enero de 2024, tras la convocatoria del casero ante la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n. El casero alegaba que desconoc\u00eda la nueva direcci\u00f3n y que no hab\u00eda recibido requerimiento previo. El inquilino demostr\u00f3 que el casero hab\u00eda firmado el 9 de agosto de 2023 el acuse de recibo de su requerimiento, que mencionaba la nueva direcci\u00f3n. El juez conden\u00f3 al casero a 588 euros por la majoraci\u00f3n del 10 %, a 300 euros de da\u00f1os y perjuicios y a 500 euros por el art\u00edculo 700 del C\u00f3digo de procedimiento civil, con costas y ejecuci\u00f3n provisional. La moraleja operativa es directa: comunique la nueva direcci\u00f3n desde el primer d\u00eda, por carta certificada con acuse de recibo, y conserve el acuse; sin esa prueba, la penalizaci\u00f3n se evapora aunque el retraso sea evidente.<\/p>\n El primer paso es la mise en demeure<\/em>, en espa\u00f1ol: requerimiento formal por el que el acreedor exige al deudor el pago bajo apercibimiento de da\u00f1os y perjuicios, enviado por carta certificada con acuse de recibo o por acto de agente judicial. Reclame la devoluci\u00f3n y la penalizaci\u00f3n, indique la nueva direcci\u00f3n si a\u00fan no lo hizo, acompa\u00f1e el desglose de lo reclamado y fije un plazo breve. Guarde copia, acuse y justificante de env\u00edo: ser\u00e1n las piezas n\u00famero uno, dos y tres del expediente. Si el casero es una agencia, dirija el requerimiento a la agencia como mandataria y al casero si lo conoce; si el piso se vendi\u00f3 durante el arriendo, recuerde que la devoluci\u00f3n corresponde al nuevo casero.<\/p>\n Si el requerimiento no basta, viene la fase amistosa, que no siempre es facultativa. Cuando lo reclamado no supera los 5 000 euros, el inquilino debe intentar previamente una gesti\u00f3n amistosa: bien un conciliateur de justice<\/em>, en espa\u00f1ol: conciliador judicial, voluntario y gratuito que ayuda a las partes a acordar; bien la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/em>, en espa\u00f1ol: comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n, instancia paritaria y gratuita competente en arrendamientos; bien un mediador civil, que es de pago. Esta gesti\u00f3n previa es obligatoria para poder despu\u00e9s, en su caso, acudir al juez. Cuando lo reclamado supera los 5 000 euros, el inquilino puede acudir directamente al juez, aunque siempre puede intentar antes la v\u00eda amistosa y evitar as\u00ed el pleito. El caso de Limoges ilustra el recorrido t\u00edpico: requerimiento en agosto de 2023, convocatoria ante la comisi\u00f3n en noviembre, acta de falta de conciliaci\u00f3n por incomparecencia del casero en febrero de 2024, transferencia de la fianza d\u00edas antes y demanda judicial en mayo para la penalizaci\u00f3n y los perjuicios.<\/p>\n La demanda se presenta ante el juge des contentieux de la protection<\/em>, en espa\u00f1ol: juez de protecci\u00f3n de litigios del tribunal judicial del lugar donde est\u00e1 el piso, competente en arrendamientos de vivienda. El plazo para demandar es de tres a\u00f1os desde el d\u00eda en que la fianza debi\u00f3 devolverse, conforme al art\u00edculo 7-1 de la ley de 1989<\/a>, que dispone que todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres a\u00f1os desde que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten ejercer su derecho. Tres a\u00f1os parece largo, pero el expediente se enfr\u00eda, los testigos se dispersan y los justificantes se pierden: reclame en semanas, concilie en meses y demande dentro del a\u00f1o si la v\u00eda amistosa fracasa.<\/p>\nI. Lo que decide si recupera la fianza: el estado de lugares de entrada y de salida<\/h2>\n
A. El comparativo entrada-salida: la prueba que manda y qu\u00e9 ocurre cuando falta<\/h3>\n
B. Desgaste normal frente a desperfecto: qui\u00e9n prueba qu\u00e9 y con qu\u00e9 documentos<\/h3>\n
II. Plazos, descuentos permitidos y c\u00f3mo reclamar hasta cobrar<\/h2>\n
A. Uno o dos meses, descuentos justificados y la penalizaci\u00f3n del 10 % mensual<\/h3>\n
B. Reclamar paso a paso: requerimiento, conciliaci\u00f3n obligatoria, juez y el caso particular de Par\u00eds e \u00cele-de-France<\/h3>\n