Vive usted en Espa\u00f1a y tiene un piso alquilado en Francia como vivienda habitual. Un mes el inquilino paga con retraso. Al siguiente deja de pagar. Al tercero, el silencio es total y la renta no llega. La pregunta que nos hacen entonces es siempre la misma: \u00bfqu\u00e9 hago para recuperar mi dinero y, si no hay arreglo, recuperar mi vivienda cuanto antes y sin cometer un error que me cueste meses? Este art\u00edculo responde paso a paso, con el procedimiento franc\u00e9s tal como est\u00e1 en vigor, los plazos exactos, las pruebas que el juez espera y los errores que anulan el procedimiento.<\/p>\n
La idea central conviene fijarla desde el principio. En Francia, el impago del alquiler no autoriza al propietario a cambiar la cerradura, a cortar la luz o el agua, ni a retirar las pertenencias del inquilino. Cualquier v\u00eda de hecho expone al arrendador a una condena y retrasa el desalojo en lugar de acelerarlo. Todo pasa por un acto formal de commissaire de justice<\/em> (el oficial antes llamado huissier de justice<\/em>, en espa\u00f1ol: agente judicial encargado de notificaciones y ejecuci\u00f3n; presentamos la explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol como traducci\u00f3n, no como texto oficial), por unos plazos legales que no se pueden acortar y por el juez. La buena noticia es que el sistema est\u00e1 construido para el propietario diligente: si el requerimiento est\u00e1 bien hecho y los plazos se respetan, el juzgado constata la resoluci\u00f3n del contrato, fija la deuda y ordena el desalojo, y el propietario puede cobrar con el t\u00edtulo judicial. La mala noticia es que cada atajo se paga caro: un requerimiento incompleto es nulo, una demanda prematura es inadmisible y un desalojo por cuenta propia es una falta.<\/p>\n El art\u00edculo se centra en el arrendamiento de vivienda habitual sometido a la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a>, que es el r\u00e9gimen de la inmensa mayor\u00eda de los alquileres de pisos en Francia. El subarriendo de una vivienda social o de un alojamiento de j\u00f3venes, como el que examin\u00f3 el tribunal judicial de Caen el 30 de julio de 2025, sigue el derecho com\u00fan del art\u00edculo 1728 del C\u00f3digo civil<\/a> y no la ley de 1989, aunque el juez aplique soluciones pr\u00e1cticas parecidas, como el plan de pagos que homolog\u00f3 en aquel caso. Si su contrato es un alquiler tur\u00edstico o un arrendamiento profesional, las reglas cambian y este art\u00edculo no le sirve tal cual. Las cuestiones fiscales del alquiler percibido desde Espa\u00f1a pertenecen a otra materia y aqu\u00ed solo aparecen cuando resultan imprescindibles para entender el cobro.<\/p>\n Conviene tambi\u00e9n situar la demanda real. Seg\u00fan la medici\u00f3n editorial de 9 de septiembre de 2026 (archivo editorial\/spanish-demand-20260909.md), \u00abcomprar casa en francia siendo espa\u00f1ol\u00bb promedia unas 70 b\u00fasquedas mensuales en Espa\u00f1a y \u00abherencia en francia\u00bb unas 30, mientras que \u00abcomprar casa en francia\u00bb suma unas 210 pero incluye b\u00fasqueda de anuncios y no prueba una necesidad jur\u00eddica. No existe una m\u00e9trica inventada para la consulta larga de este art\u00edculo y no la inventamos: la b\u00fasqueda general en espa\u00f1ol sobre el inquilino que no paga devuelve p\u00e1ginas estadounidenses o latinoamericanas, no la respuesta francesa. Esa ausencia es precisamente la utilidad de este art\u00edculo: el propietario hispanohablante no encuentra en su idioma el procedimiento franc\u00e9s de impago, con su requerimiento de seis semanas, su comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n y su tregua invernal. Lo que sigue cubre ese hueco con derecho verificado este mismo d\u00eda.<\/p>\n Todo propietario que cobra por v\u00eda judicial recuerda la misma fecha: la del commandement de payer<\/a><\/em>. En espa\u00f1ol lo llamamos requerimiento de pago, y es mucho m\u00e1s que una carta de reclamaci\u00f3n. Es el acto que pone en marcha la clause r\u00e9solutoire<\/a><\/em>, es decir, la cl\u00e1usula resolutoria que la ley impone en todo contrato de arrendamiento de vivienda: si el inquilino no paga la renta o las cargas en los t\u00e9rminos convenidos, o no entrega la fianza, el contrato se resuelve de pleno derecho, pero solo cuando el requerimiento ha quedado sin efecto durante seis semanas. Sin ese acto, o con ese acto mal hecho, no hay resoluci\u00f3n posible. El tribunal de apelaci\u00f3n de Versalles lo record\u00f3 el 13 de enero de 2026 en un caso que seguimos en detalle m\u00e1s abajo: el requerimiento de 28 de febrero de 2024 por 3.771,02 euros, denunciado a la comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n el 1 de marzo, sostuvo toda la cadena posterior hasta la resoluci\u00f3n constatada el 29 de abril de 2024 (sentencia 25\/00835, texto oficial<\/a>).<\/p>\n La obligaci\u00f3n de pagar la renta en los t\u00e9rminos convenidos es la segunda obligaci\u00f3n principal del arrendatario seg\u00fan el art\u00edculo 1728 del C\u00f3digo civil<\/a>, y el art\u00edculo 7 de la ley de 6 de julio de 1989<\/a> la desarrolla para la vivienda: pagar, asegurar los riesgos del alquiler, usar la vivienda pac\u00edficamente. Cuando esa obligaci\u00f3n se incumple, el art\u00edculo 24 de la misma ley<\/a>, en su versi\u00f3n vigente desde el 29 de julio de 2023, impone el guion. Todo contrato contiene la cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n de pleno derecho por impago de renta o cargas o por no entrega de la fianza, y esa cl\u00e1usula solo produce efecto seis semanas despu\u00e9s de un requerimiento de pago que haya quedado infructuoso. El plazo anterior era de dos meses; desde la reforma de 2023 son seis semanas. Citar todav\u00eda el plazo antiguo es el primer error de los modelos desactualizados que circulan por internet.<\/p>\n El requerimiento contiene, bajo pena de nulidad, seis menciones obligatorias. La ley francesa dice, en breve cita literal, \u00abcontient, \u00e0 peine de nullit\u00e9\u00bb, es decir, en espa\u00f1ol: lo contiene bajo pena de nulidad, y enumera: primero, que el inquilino dispone de seis semanas para pagar; segundo, el importe mensual de la renta y de las cargas; tercero, el desglose de la deuda; cuarto, la advertencia de que sin pago o sin solicitar plazos se expone a un proceso de resoluci\u00f3n y desalojo; quinto, la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda del departamento, con su direcci\u00f3n; sexto, la posibilidad de pedir en cualquier momento al juzgado un plazo de gracia con fundamento en el art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>. Cada omisi\u00f3n puede anular el acto y obligar a empezar de cero, con seis semanas perdidas. El propietario que encarga el acto debe por tanto verificar con el agente judicial que las seis menciones figuran y que las cifras cuadran: renta mensual, cargas, desglose mes a mes, pagos parciales descontados, ayudas de vivienda tratadas correctamente. Un desglose aproximado o una deuda inflada desacreditan todo el procedimiento ante el juez, que puede verificar de oficio cada elemento de la deuda.<\/p>\n Cuando las obligaciones del contrato est\u00e1n garantizadas por un aval (caution<\/a><\/em>, en espa\u00f1ol: fiador o avalista, persona que se compromete a pagar si el inquilino no lo hace), el requerimiento debe notificarse al avalista dentro de los quince d\u00edas siguientes a su notificaci\u00f3n al inquilino. Sin esa notificaci\u00f3n en plazo, el avalista no responde de las penalizaciones ni de los intereses de demora. Es un detalle que los propietarios con garant\u00eda Visale o con aval bancario olvidan con frecuencia, y que luego impide cobrar del garante los accesorios de la deuda.<\/p>\n El agente judicial que entrega el requerimiento debe adem\u00e1s se\u00f1alarlo a la comisi\u00f3n de coordinaci\u00f3n de acciones de prevenci\u00f3n de desahucios, la CCAPEX<\/em> (en espa\u00f1ol: comisi\u00f3n departamental que coordina la prevenci\u00f3n de los desahucios de alquiler). Ese se\u00f1alamiento es obligatorio cuando el inquilino acumula impago de renta o cargas sin interrupci\u00f3n durante dos meses, o cuando la deuda equivale al doble de la renta mensual sin cargas, y rige para el arrendador persona f\u00edsica y para la sociedad civil constituida exclusivamente entre parientes y allegados hasta el cuarto grado. El agente transmite por v\u00eda electr\u00f3nica las coordenadas del ocupante y su situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica conocida. A partir de ese se\u00f1alamiento, el representante del Estado encarga un diagn\u00f3stico social y financiero del hogar, que se remite a la comisi\u00f3n antes de que venza el plazo posterior. Para el propietario, ese circuito no es un obst\u00e1culo sino una prueba de diligencia: demuestra que la prevenci\u00f3n se activ\u00f3 y que el procedimiento posterior es regular. En el caso de Versalles, el requerimiento de 28 de febrero de 2024 se denunci\u00f3 a la CCAPEX del Val-d’Oise el 1 de marzo, y esa regularidad sostuvo la admisibilidad de la demanda presentada el 15 de mayo.<\/p>\n Los arrendadores personas morales distintas de esa sociedad civil familiar tienen una carga adicional: bajo pena de inadmisibilidad, no pueden demandar la resoluci\u00f3n antes de que pasen dos meses desde la remisi\u00f3n del asunto a la comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n. Esa remisi\u00f3n se considera constituida cuando persiste una situaci\u00f3n de impago previamente se\u00f1alada a los organismos que pagan las ayudas de vivienda. El propietario particular que alquila su piso, que es nuestro lector t\u00edpico, no est\u00e1 sometido a esos dos meses, pero s\u00ed al resto del circuito.<\/p>\n La prueba, en esta fase, es el expediente del agente judicial: copia del requerimiento con sus seis menciones, justificante de notificaci\u00f3n al inquilino y al avalista, justificante del se\u00f1alamiento a la comisi\u00f3n, desglose de la deuda mes a mes con los pagos imputados y copia del contrato con su cl\u00e1usula resolutoria. Guarde tambi\u00e9n los avisos de vencimiento previos, los correos y las cartas certificadas, porque el juez valora la buena fe de cada parte. Si vive en Espa\u00f1a, organice desde el primer d\u00eda un circuito simple: un agente judicial en el lugar del inmueble, una cuenta bancaria dedicada donde se vea cada pago y un poder suficiente para que su representante pueda encargar actos y recibir notificaciones sin que cada firma exija un viaje.<\/p>\n Las seis semanas no son una espera pasiva. Para el inquilino son la \u00faltima ventana para pagar, pedir ayuda o solicitar plazos; para el propietario son la ventana para cobrar sin pleito o para dejar el pleito futuro perfectamente preparado. Lo que est\u00e1 prohibido conviene decirlo con toda claridad porque la tentaci\u00f3n es grande cuando la renta no llega y el piso est\u00e1 ocupado: cambiar la cerradura, retirar las pertenencias, cortar la electricidad, el agua o el gas, entrar en la vivienda sin autorizaci\u00f3n, amenazar o presionar a la familia. La ley francesa trata esas conductas como v\u00edas de hecho y el propietario se expone a condena y a ver c\u00f3mo el procedimiento de desalojo se vuelve en su contra. El desalojo lo ordena el juez y lo ejecuta el agente judicial con, si hace falta, la fuerza p\u00fablica. Nada m\u00e1s.<\/p>\n Lo \u00fatil, en cambio, es lo siguiente. Si usted es el inquilino y lee esto porque ha recibido el requerimiento: pague aunque sea parcialmente y exija recibo detallado, solicite por escrito un calendario de pagos, acuda al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento cuya direcci\u00f3n figura en el propio requerimiento, avise a la caja de prestaciones familiares (Caf<\/em>) o a la mutualidad agr\u00edcola (MSA<\/em>) desde los dos meses de impago para mantener en lo posible las ayudas de vivienda del procedimiento descrito por service-public.fr<\/a>, y pida al juzgado un plazo de gracia antes de que sea tarde. Reanudar el pago \u00edntegro de la renta corriente antes de la audiencia es, como veremos, la condici\u00f3n que abre la puerta a un plan de pagos de hasta tres a\u00f1os con suspensi\u00f3n de la cl\u00e1usula resolutoria. Si usted es el propietario: no rechace un pago parcial document\u00e1ndolo como tal, porque todo pago reduce la deuda y acredita su buena fe; proponga por escrito un calendario realista en lugar de un acuerdo verbal imposible de probar; declare el siniestro a su seguro de impago (garantie des loyers impay\u00e9s<\/em>) dentro de los plazos de la p\u00f3liza, porque una declaraci\u00f3n tard\u00eda puede vaciar la garant\u00eda; y no compense por su cuenta la deuda con la fianza, que tiene su propio r\u00e9gimen de restituci\u00f3n e imputaci\u00f3n al final del contrato seg\u00fan el art\u00edculo 22 de la ley de 1989<\/a> (un mes de renta como m\u00e1ximo, devoluci\u00f3n en dos meses). Si ya trat\u00f3 la fianza al final de otro alquiler, el art\u00edculo que publicamos sobre qu\u00e9 hacer cuando no devuelven la fianza en Francia<\/a> detalla esos plazos y penalizaciones.<\/p>\n Un matiz importante para quien subarrienda o es subarrendatario: el tribunal de Caen record\u00f3 en su sentencia de 30 de julio de 2025 que un contrato de subarriendo de alojamiento para j\u00f3venes no est\u00e1 sometido a la ley de 1989 sino al derecho com\u00fan, y aplic\u00f3 los art\u00edculos 1353 y 1728 del C\u00f3digo civil<\/a> sobre prueba y pago del precio (texto oficial<\/a>). Los ocupantes reconocieron la deuda, acreditaron pagos complementarios de 150 euros mensuales y luego de 50 euros, y la asociaci\u00f3n arrendadora acept\u00f3 un plan de 50 euros mensuales sobre la renta corriente. El tribunal homolog\u00f3 esa soluci\u00f3n. La lecci\u00f3n vale tambi\u00e9n para el alquiler cl\u00e1sico: un plan cre\u00edble y pagos que lo respaldan pesan m\u00e1s que cualquier alegato.<\/p>\n Pasadas las seis semanas sin pago \u00edntegro y sin acuerdo de calendario, el propietario puede demandar. La demanda (assignation<\/em>, en espa\u00f1ol: citaci\u00f3n judicial que informa al demandado del proceso y lo convoca ante el tribunal) se presenta ante el juez de protecci\u00f3n de litigios, el juge des contentieux de la protection<\/em> (en espa\u00f1ol: juez competente para los litigios de arrendamiento de vivienda), del lugar del inmueble. Pide normalmente tres cosas: que se constate la adquisici\u00f3n de la cl\u00e1usula resolutoria y por tanto la resoluci\u00f3n del contrato, que se ordene el desalojo con indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n y que se condene al pago de la deuda. Puede pedir con car\u00e1cter subsidiario el pronunciamiento judicial de la resoluci\u00f3n si la cl\u00e1usula no prosperase, pero en la pr\u00e1ctica la cl\u00e1usula bien preparada prospera.<\/p>\n La demanda debe notificarse al representante del Estado en el departamento, el prefecto, al menos seis semanas antes de la audiencia, bajo pena de inadmisibilidad, para que encargue el diagn\u00f3stico social y financiero del hogar. Ese diagn\u00f3stico, en el que inquilino y propietario pueden presentar observaciones, se transmite al juez antes de la audiencia y a la comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n, y el inquilino es informado de su derecho a pedir plazos de pago. La audiencia se celebra como m\u00ednimo seis semanas despu\u00e9s de que el inquilino reciba la demanda. El juez puede verificar de oficio cada elemento de la deuda y el respeto de la obligaci\u00f3n de entregar una vivienda decente, e invita a las partes a informar sobre un eventual procedimiento de sobreendeudamiento. Dicho de otro modo: llegar a la audiencia con la deuda mal calculada, sin notificar al prefecto o sin haber activado la prevenci\u00f3n es regalarle al contrario los argumentos para retrasar meses el proceso. El procedimiento oficial, con sus etapas del lado del propietario y del lado del inquilino, est\u00e1 descrito con precisi\u00f3n en la p\u00e1gina de service-public.fr sobre impago y desalojo<\/a>, que conviene leer como complemento pr\u00e1ctico de este art\u00edculo.<\/p>\n En la audiencia se juegan dos escenarios. Primero, el inquilino retom\u00f3 antes de la audiencia el pago \u00edntegro de la renta corriente y est\u00e1 en condiciones de pagar su deuda: el juez puede entonces concederle plazos de pago de hasta tres a\u00f1os, por excepci\u00f3n al plazo de dos a\u00f1os del derecho com\u00fan del art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>, y suspender los efectos de la cl\u00e1usula resolutoria mientras cumple el calendario. La clause r\u00e9solutoire<\/em> queda as\u00ed dormida: si el inquilino respeta \u00edntegramente el plan, se considera que nunca jug\u00f3; si incumple una sola mensualidad o deja de pagar la renta corriente, recupera pleno efecto y el desalojo contin\u00faa. Segundo, el inquilino no retom\u00f3 el pago o no est\u00e1 en condiciones de pagar: el juez constata la resoluci\u00f3n, ordena el desalojo y fija una indemnit\u00e9 d’occupation<\/em> (en espa\u00f1ol: indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, cantidad mensual igual a la renta m\u00e1s las cargas que se debe hasta la liberaci\u00f3n efectiva). En ambos casos condena al pago de la deuda y suele a\u00f1adir una cantidad por gastos del proceso (article 700<\/em>) y las costas.<\/p>\n La sentencia de Versalles de 13 de enero de 2026 ilustra el primer escenario con cifras exactas. El juzgado de proximidad de Pontoise hab\u00eda constatado el 10 de diciembre de 2024 la adquisici\u00f3n de la cl\u00e1usula el 29 de abril de 2024, ordenado el desalojo a los dos meses del requerimiento de abandonar y condenado a 1.570,38 euros de deuda a octubre de 2024. En apelaci\u00f3n, la corte confirm\u00f3 la resoluci\u00f3n y la cantidad del primer proceso, pero reh\u00edzo lo dem\u00e1s: fij\u00f3 la deuda en 1.570,38 euros a 2 de abril de 2025, autoriz\u00f3 a los inquilinos a liberarse en tres pagos mensuales de 530, 530 y 510,38 euros sobre la renta y las cargas corrientes, pagaderos el d\u00eda 1 de cada mes a partir del mes siguiente a la notificaci\u00f3n, record\u00f3 que durante ese plazo los efectos de la cl\u00e1usula quedan suspendidos y que, si se respeta \u00edntegramente, la cl\u00e1usula se tendr\u00e1 por no ocurrida, y advirti\u00f3 que con un solo impago recuperar\u00e1 pleno efecto, con desalojo en dos meses desde el requerimiento de abandonar, con fuerza p\u00fablica y cerrajero si hace falta, y con indemnizaci\u00f3n mensual igual a la renta contractual m\u00e1s las cargas hasta la liberaci\u00f3n efectiva por entrega de llaves o desalojo. La corte a\u00f1adi\u00f3 800 euros por gastos de apelaci\u00f3n y las costas. Todo propietario deber\u00eda leer dos veces ese fallo: la resoluci\u00f3n estaba adquirida y, aun as\u00ed, unos inquilinos que pagan obtienen un plan; la lecci\u00f3n sim\u00e9trica es que un propietario que reclama con cifras exactas y actos regulares conserva su resoluci\u00f3n incluso cuando el juez concede plazos.<\/p>\n Cuando existe un procedimiento de sobreendeudamiento abierto a favor del inquilino y este retom\u00f3 el pago de renta y cargas al d\u00eda de la audiencia, la ley prev\u00e9 un r\u00e9gimen especial que articula la disciplina del arrendamiento con la del consumo. No es el caso general del propietario con un inquilino que simplemente deja de pagar, pero si el inquilino invoca ese procedimiento, el juez lo integra y las partes deben aportar los elementos del expediente. Mencionarlo aqu\u00ed evita la sorpresa en audiencia.<\/p>\n Una nota para Par\u00eds e \u00cele-de-France, donde muchos lectores tienen su piso. La competencia es del juez de protecci\u00f3n del tribunal judicial del lugar del inmueble, en Par\u00eds el tribunal judicial de Par\u00eds; la notificaci\u00f3n va a la prefectura competente; la CCAPEX parisina y la ADIL 75 tratan a diario estos expedientes. En la pr\u00e1ctica parisina, los plazos de se\u00f1alamiento de audiencias y de diagn\u00f3stico social alargan el calendario real m\u00e1s all\u00e1 de los m\u00ednimos legales, y un expediente completo desde el primer d\u00eda (contrato, requerimiento regular, desglose exacto, justificantes de ayudas, correspondencia) es lo que distingue un proceso de ocho meses de uno de dieciocho. Si el contrato termina adem\u00e1s por voluntad del propietario por venta o por retoma para habitar, el r\u00e9gimen es el de la cong\u00e9<\/em> (en espa\u00f1ol: notificaci\u00f3n de fin de contrato por venta o por recuperaci\u00f3n para uso propio o de un familiar), con su preaviso de seis meses y sus motivos tasados, que explicamos en nuestro art\u00edculo sobre c\u00f3mo actuar cuando el casero pide irse en Francia<\/a>: no debe confundirse esa v\u00eda con la del impago, aunque ambas terminen ante el mismo juez.<\/p>\n La sentencia que ordena el desalojo no se ejecuta al d\u00eda siguiente. El agente judicial notifica la decisi\u00f3n y entrega un commandement de quitter les lieux<\/em> (en espa\u00f1ol: requerimiento de abandonar la vivienda). Desde ese acto, el ocupante dispone de dos meses para irse, conforme al art\u00edculo L412-1 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>, salvo que el juez haya reducido o suprimido ese plazo, en particular por mala fe del ocupante o por entrada irregular en los locales. Durante esos dos meses todav\u00eda se puede pagar, negociar la salida o pedir plazos al juez de ejecuci\u00f3n. Si el ocupante permanece tras el plazo fuera de la tregua invernal, la ley prev\u00e9 una multa de 7.500 euros seg\u00fan la ficha oficial de service-public, adem\u00e1s de la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n que sigue corriendo.<\/p>\n El juez de ejecuci\u00f3n, el juge de l’ex\u00e9cution<\/em> (en espa\u00f1ol: juez que controla la ejecuci\u00f3n forzosa y puede conceder plazos para abandonar), puede conceder a los ocupantes de vivienda plazos renovables cuando el realojo no puede producirse en condiciones normales, seg\u00fan el art\u00edculo L412-3 del mismo c\u00f3digo<\/a>, y el juez que ordena el desalojo puede concederlos en las mismas condiciones. La duraci\u00f3n de esos plazos va de un mes como m\u00ednimo a un a\u00f1o como m\u00e1ximo (art\u00edculo L412-4<\/a>), y para fijarlos se tienen en cuenta la buena o mala voluntad del ocupante en el cumplimiento de sus obligaciones, las situaciones respectivas de propietario y ocupante (edad, salud, familia, fortuna, circunstancias atmosf\u00e9ricas), las gestiones de realojo acreditadas, el derecho a una vivienda digna e independiente y los recursos interpuestos. El juzgado de ejecuci\u00f3n de Pontoise aplic\u00f3 exactamente ese marco el 13 de marzo de 2026: tras un requerimiento de abandonar entregado el 15 de julio de 2025 a instancia de un arrendador social, el ocupante pidi\u00f3 diez meses alegando dificultades econ\u00f3micas y de salud y b\u00fasquedas de vivienda infructuosas, el arrendador se opuso y pidi\u00f3 con car\u00e1cter subsidiario condicionar cualquier plazo, y el juez examin\u00f3 la petici\u00f3n a la luz de los art\u00edculos L412-3 y siguientes antes de rechazarla y recordar la tregua invernal (texto oficial<\/a>). La ense\u00f1anza es doble: pedir diez meses sin acreditar pagos ni gestiones serias conduce al rechazo, y el propietario que documenta la mala voluntad o la ausencia de gestiones conserva la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n Aunque exista una decisi\u00f3n firme de desalojo y aunque hayan vencido los plazos del juez, toda medida de desalojo no ejecutada el 1 de noviembre queda en suspenso hasta el 31 de marzo siguiente, salvo realojo suficiente que respete la unidad y las necesidades de la familia: es la tr\u00eave hivernale<\/em> (en espa\u00f1ol: tregua invernal durante la cual no se puede desalojar al inquilino sin soluci\u00f3n de realojo), prevista en el art\u00edculo L412-6 del mismo c\u00f3digo<\/a>. No se aplica cuando el desalojo se pronunci\u00f3 por entrada sin derecho ni t\u00edtulo en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, v\u00edas de hecho o coacci\u00f3n, y el juez puede suprimirla o reducirla en otros supuestos de entrada irregular. Para el propietario, la tregua no extingue la deuda ni anula la resoluci\u00f3n: solo retrasa la ejecuci\u00f3n material. El c\u00e1lculo pr\u00e1ctico es sencillo: una resoluci\u00f3n constatada en octubre con requerimiento de abandonar en noviembre chocar\u00e1 con la tregua, mientras que la misma resoluci\u00f3n en abril permite ejecutar en verano. Esa aritm\u00e9tica del calendario debe integrarse desde el requerimiento inicial, porque cada semana perdida en un acto nulo desplaza la ejecuci\u00f3n hacia el invierno siguiente.<\/p>\nI. El requerimiento que decide casi todo: seis semanas que no se improvisan<\/h2>\n
A. Un acto de agente judicial con contenido tasado, notificado tambi\u00e9n al avalista y se\u00f1alado a la comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n<\/h3>\n
B. Qu\u00e9 hacer durante las seis semanas: cobrar sin cometer una v\u00eda de hecho ni anular el propio procedimiento<\/h3>\n
II. Del juzgado al cobro: resoluci\u00f3n, desalojo y dinero<\/h2>\n
A. La demanda ante el juez de protecci\u00f3n: resoluci\u00f3n, suspensi\u00f3n con plan de pago o expulsi\u00f3n<\/h3>\n
B. La ejecuci\u00f3n: dos meses para irse, juez de ejecuci\u00f3n, tregua invernal y c\u00f3mo cobrar de verdad<\/h3>\n