Firmaste desde Espa\u00f1a la compra de un piso que a\u00fan no exist\u00eda, pagaste varios plazos conforme avanzaba la obra y la fecha de entrega lleg\u00f3 sin llaves, sin acta y sin fecha nueva cre\u00edble. El promotor habla de retrasos ajenos a su voluntad, el banco en Francia sigue girando las cuotas del pr\u00e9stamo y t\u00fa sigues pagando un alquiler en Espa\u00f1a mientras el piso no se puede habitar. \u00bfPuedes exigir una cantidad por cada d\u00eda de retraso, pedir al juez que anule la compra y recuperar lo pagado, o activar la garant\u00eda que firm\u00f3 un banco para terminar la obra? La respuesta depende de tres papeles: el contrato de compra sobre plano, la fecha de entrega que fija y la garant\u00eda financiera que lo acompa\u00f1a.<\/p>\n
En Francia esta compra se llama VEFA<\/a>, venta en estado futuro de terminaci\u00f3n. Explicado de forma sencilla, compras un inmueble por construir o en construcci\u00f3n: el vendedor te transmite desde el primer d\u00eda sus derechos sobre el suelo y la propiedad de lo ya construido, lo que se vaya construyendo se hace tuyo a medida que avanza la obra y t\u00fa pagas el precio por plazos ligados a ese avance, mientras el vendedor conserva los poderes de direcci\u00f3n de la obra hasta la recepci\u00f3n de los trabajos. As\u00ed lo define el art\u00edculo 1601-3 del C\u00f3digo civil<\/a>, que conviene leer antes de firmar nada, porque todo el r\u00e9gimen posterior cuelga de esa l\u00f3gica: pagas por lo que se ejecuta, no por promesas, y la entrega no es una orientaci\u00f3n comercial sino una obligaci\u00f3n fechada del contrato. La p\u00e1gina oficial de informaci\u00f3n administrativa resume los derechos del comprador ante el retraso y las garant\u00edas exigibles en la ficha sobre la entrega de una vivienda vendida en estado futuro de terminaci\u00f3n<\/a>, que conviene guardar junto al contrato porque ordena los recursos por orden pr\u00e1ctico.<\/p>\n Este art\u00edculo explica, para un comprador hispanohablante que compr\u00f3 o va a comprar sobre plano en Francia, qu\u00e9 plazo es exigible, c\u00f3mo se calculan y se reclaman las penalizaciones por retraso, cu\u00e1ndo el retraso permite pedir la anulaci\u00f3n judicial del contrato, qu\u00e9 garant\u00eda financiera responde si el promotor ya no puede terminar y qu\u00e9 debes hacer el d\u00eda de la entrega con las reservas para no perder derechos. No trata de fiscalidad de la compra ni de la tributaci\u00f3n de un alquiler posterior, que corresponden a otra materia, ni de nacionalidad o residencia. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s aparece explicado en su primera menci\u00f3n y cada plazo se da con su fuente, porque en esta materia un d\u00eda o una firma cambian el resultado.<\/p>\n La VEFA no es una se\u00f1al privada ni una reserva de agencia: es una venta ante notario, con contenido m\u00ednimo impuesto por la ley y con topes de pago que protegen al comprador. Entender ese marco permite discutir el retraso con pruebas y no con impresiones.<\/p>\n Todo contrato que transfiere la propiedad de un inmueble de vivienda antes de que est\u00e9 terminado, y que obliga al comprador a pagar antes de la terminaci\u00f3n, debe adoptar a pena de nulidad una de las dos formas legales de venta de inmueble por construir y respetar adem\u00e1s las reglas protectoras del comprador. As\u00ed lo impone el art\u00edculo L261-10 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, que reenv\u00eda a los dos moldes del C\u00f3digo civil reproducidos en el mismo c\u00f3digo, entre ellos la VEFA definida en el art\u00edculo L261-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. En la pr\u00e1ctica, si lo que firmaste no respeta esa forma o te exigieron pagos fuera del contrato, esa irregularidad puede ser tan importante como el propio retraso, y debe revisarse antes de reclamar.<\/p>\n El contrato debe celebrarse en escritura p\u00fablica ante notario, lo que en franc\u00e9s se llama acte authentique, y debe precisar como m\u00ednimo la descripci\u00f3n del inmueble, el precio y sus modalidades de pago, el plazo de entrega y, cuando adopta la forma de VEFA, la justificaci\u00f3n de la garant\u00eda financiera que cubre la operaci\u00f3n, con la atestaci\u00f3n del garante anexada al contrato. Lo exige el art\u00edculo L261-11 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Para un comprador que vive en Espa\u00f1a, este punto tiene una consecuencia directa: no aceptes un calendario de pagos en correos o anexos sin firma notarial, ni una fecha de entrega expresada como trimestre orientativo sin d\u00eda o sin regla de c\u00f3mputo. Lo que el notario ley\u00f3 y anex\u00f3 es lo que el juez leer\u00e1 despu\u00e9s. Si compraste con poder notarial otorgado en Espa\u00f1a, conserva el poder, su traducci\u00f3n y la prueba de su env\u00edo al notario franc\u00e9s, porque la fecha en que quedaste vinculado puede discutirse si el poder era defectuoso.<\/p>\n El vendedor no puede exigir ni aceptar ning\u00fan pago, dep\u00f3sito ni efecto de comercio antes de la firma del contrato ni antes de la fecha en que el cr\u00e9dito sea exigible. Lo proh\u00edbe el art\u00edculo L261-12 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Dicho de otro modo, ninguna cantidad entregada antes de firmar ante notario tiene cobertura de precio, y todo pago posterior debe corresponder a un hito de avance realmente alcanzado. Por eso el extracto bancario no basta por s\u00ed solo: debes cruzar cada transferencia con el llamamiento de fondos, que en franc\u00e9s se llama appel de fonds, y con el certificado de avance que lo justifica. Si pagaste una reserva previa a la escritura, identifica su naturaleza exacta en el recibo: una reserva no es el precio y su recuperaci\u00f3n sigue otras reglas, mientras que un pago a cuenta del precio tras la escritura queda dentro del circuito protegido por la garant\u00eda financiera.<\/p>\n La garant\u00eda financiera previa es obligatoria: antes de firmar, el vendedor debe suscribir una garant\u00eda financiera de terminaci\u00f3n del inmueble o una garant\u00eda financiera de reembolso de lo pagado en caso de resoluci\u00f3n por falta de terminaci\u00f3n. Lo impone el art\u00edculo L261-10-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. La primera, llamada garantie financi\u00e8re d’ach\u00e8vement, compromete a un banco o aseguradora a aportar los fondos necesarios para terminar si el vendedor sufre una insuficiencia financiera caracterizada. La segunda, llamada garantie financi\u00e8re de remboursement, compromete al garante a devolver lo pagado si la venta se resuelve por no terminarse la obra. Localiza hoy mismo en tu escritura el nombre del garante y el tipo de garant\u00eda: si el retraso deriva en imposibilidad de terminar, esa p\u00e1gina vale m\u00e1s que todas las cartas del promotor. Si la atestaci\u00f3n no est\u00e1 anexada, an\u00f3talo como anomal\u00eda a verificar con el notario, porque la ley exige que figure en el contrato.<\/p>\n El plazo de entrega es la fecha contractual en que el vendedor debe poner el bien a tu disposici\u00f3n en estado de ser utilizado conforme a su destino. No lo confundas con la recepci\u00f3n de los trabajos, que en franc\u00e9s se llama r\u00e9ception, ni con la entrega de llaves entendida como gesto comercial. La recepci\u00f3n es el acto por el que el promotor, como direcci\u00f3n de la obra, acepta los trabajos ejecutados por las empresas constructoras; la entrega al comprador, que en franc\u00e9s se llama livraison, es el acto por el que el vendedor pone el inmueble terminado a disposici\u00f3n del comprador y se levanta un acta, el proc\u00e8s-verbal de livraison, con o sin reservas. Las penalizaciones por retraso se cuentan entre la fecha contractual y la entrega efectiva real, no hasta una promesa verbal ni hasta una entrega parcial sin acta.<\/p>\n La ley precisa cu\u00e1ndo un inmueble se considera terminado: cuando se han ejecutado las obras y se han instalado los elementos de equipamiento indispensables para su uso conforme a su destino, sin contar los trabajos que el comprador se reserv\u00f3 expresamente. Los defectos de conformidad no sustanciales y las imperfecciones menores que no hacen el bien impropio para su uso no impiden calificarlo de terminado, y la constataci\u00f3n de la terminaci\u00f3n no equivale por s\u00ed sola a reconocer que todo es conforme a lo contratado. Es la regla del art\u00edculo R261-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Esta distinci\u00f3n es decisiva en un litigio por retraso: un promotor puede sostener que el bien ya era habitable en la fecha prevista aunque faltaran remates, mientras que el comprador puede sostener que sin calefacci\u00f3n, sin agua caliente, sin electricidad definitiva o sin accesos, el bien no era utilizable. Por eso la prueba del estado real en la fecha prevista manda m\u00e1s que los adjetivos del correo comercial.<\/p>\n Organiza desde ahora un expediente de prueba con cuatro bloques. Primero, el contrato y sus anexos: fecha de entrega, cl\u00e1usula penal, causas de suspensi\u00f3n admitidas y procedimiento para invocarlas, planos y memoria de calidades. Segundo, la cronolog\u00eda real: cartas del promotor anunciando retrasos, actas de visita, fotograf\u00edas fechadas, correos con el notario y con el banco, justificantes de que seguiste pagando los llamamientos procedentes. Tercero, la prueba de que la causa invocada por el vendedor no justifica el retraso o no se te notific\u00f3 en forma: en un caso juzgado por la corte de apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence el 4 de julio de 2025, con n\u00famero de registro 20\/10984, el tribunal record\u00f3 que el retraso de los compradores en responder a los llamamientos de fondos puede ser causa leg\u00edtima de suspensi\u00f3n del plazo, pero solo si el vendedor prueba ese retraso concreto, y conden\u00f3 al promotor a penalizaciones hasta la entrega efectiva producida el 24 de septiembre de 2018, con 116.517 euros para una de las compradoras. La lecci\u00f3n es sim\u00e9trica y \u00fatil: paga en plazo cada llamamiento procedente y guarda el justificante, porque tu propia mora puede recortar tus penalizaciones, y exige al vendedor la prueba de cada d\u00eda de suspensi\u00f3n que invoque, porque la afirmaci\u00f3n gen\u00e9rica de mal tiempo, huelga o retraso administrativo no basta sin documento. Cuarto, tus perjuicios reales: intereses pagados durante el periodo en que el pr\u00e9stamo ya se hab\u00eda desembolsado total o parcialmente, que en franc\u00e9s se llaman int\u00e9r\u00eats intercalaires, alquiler que seguiste pagando en Espa\u00f1a, gastos de guardamuebles o de desplazamiento para visitas in\u00fatiles, y sobrecoste de una vivienda provisional en Francia. Sin facturas y sin extractos, el juez puede reconocer el principio de las penalizaciones contractuales pero reducir\u00e1 los da\u00f1os complementarios.<\/p>\n Atenci\u00f3n a una trampa frecuente cuando compras desde Espa\u00f1a: firmar un acta de entrega pre-redactada sin reservas para poder entrar cuanto antes en el piso. La entrega sin reservas cubre lo aparente y puede cerrar acciones posteriores por defectos visibles ese d\u00eda. Si el bien no est\u00e1 terminado o presenta defectos visibles, la ley te protege mejor si formulas reservas precisas en el acta, con fotos anexadas y con un plazo de reparaci\u00f3n, que si firmas limpio y protestas una semana despu\u00e9s. Este punto se desarrolla en la segunda parte, porque conecta el retraso con la calidad de lo entregado.<\/p>\n Pasada la fecha contractual sin entrega, el comprador tiene tres caminos que pueden combinarse seg\u00fan la gravedad: exigir las penalizaciones y los da\u00f1os, pedir la resoluci\u00f3n de la venta para recuperar el dinero, o activar la garant\u00eda financiera cuando el promotor ya no puede terminar. Elegir mal el orden puede hacerte perder dinero, por ejemplo si dejas de pagar un llamamiento procedente para presionar y el vendedor convierte tu impago en causa de suspensi\u00f3n.<\/p>\n Las partes pueden incluir en la VEFA una cl\u00e1usula penal que fija por anticipado los da\u00f1os por retraso, normalmente una cantidad por d\u00eda natural de retraso. En franc\u00e9s se llama clause p\u00e9nale<\/a> y cumple una doble funci\u00f3n: presionar al vendedor para que cumpla y cuantificar por adelantado el perjuicio. La ficha oficial explica que si el bien est\u00e1 terminado y habitable en la fecha prevista no hay penalizaci\u00f3n, que si hay retraso real no justificado por una causa de suspensi\u00f3n v\u00e1lida la penalizaci\u00f3n se debe, y que el comprador puede adem\u00e1s reclamar da\u00f1os y perjuicios complementarios por los perjuicios justificados, por acuerdo o ante el juez. Esa es la hoja de ruta administrativa que confirma la ficha sobre la entrega de una vivienda vendida en estado futuro de terminaci\u00f3n<\/a>.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, calcula primero la base contractual: n\u00famero de d\u00edas entre la fecha de entrega prometida y la entrega efectiva, multiplicado por el importe diario pactado, con atenci\u00f3n a si el contrato cuenta d\u00edas naturales o laborables y a si prev\u00e9 un techo. Despu\u00e9s verifica las suspensiones oponibles: el contrato suele listar intemperie acreditada, huelga general, retraso administrativo imputable a terceros, fuerza mayor o mora del comprador. Cada d\u00eda suspendido debe estar probado y notificado conforme al contrato. El caso de Aix-en-Provence citado antes muestra el m\u00e9todo judicial: el tribunal fij\u00f3 las penalizaciones a la fecha de entrega efectiva y exigi\u00f3 al vendedor la prueba d\u00eda por d\u00eda, aceptando la suspensi\u00f3n solo para los compradores cuya mora qued\u00f3 acreditada. Traslada ese m\u00e9todo a tu carta: reclama un periodo cerrado o a cerrar a la entrega efectiva, detalla el c\u00f3mputo d\u00eda a d\u00eda y pide al vendedor que justifique cada d\u00eda que pretenda descontar.<\/p>\n Reclama por escrito con acuse de recibo, en franc\u00e9s lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception, y conserva el justificante de env\u00edo y de recepci\u00f3n. Env\u00eda una primera carta antes de judicializar: recuerda la fecha contractual, fija el c\u00f3mputo provisional de penalizaciones, requiere la entrega en un plazo determinado y reserva expresamente los da\u00f1os complementarios. Si el vendedor propone una entrega con reservas menores pero utilizable, valora aceptarla con reservas escritas en lugar de rechazarla en bloque, porque el rechazo de un bien utilizable puede volverse en tu contra en la discusi\u00f3n sobre la mitigaci\u00f3n del da\u00f1o. Si el vendedor no responde o responde con una causa gen\u00e9rica sin prueba, el siguiente paso es la demanda ante el tribunal judicial, que en franc\u00e9s se llama tribunal judiciaire, con el contrato, la cronolog\u00eda, el acta de entrega cuando exista y los justificantes de pago.<\/p>\n Los da\u00f1os complementarios exigen prueba espec\u00edfica. Los intereses del periodo de desembolso del pr\u00e9stamo se acreditan con el cuadro de amortizaci\u00f3n y los recibos del banco. El alquiler mantenido en Espa\u00f1a se acredita con el contrato y los recibos, explicando por qu\u00e9 no pudiste liberarlo antes, por ejemplo por la incertidumbre sobre la nueva fecha comunicada por escrito por el promotor. Los gastos de desplazamiento in\u00fatil se acreditan con billetes y con la convocatoria escrita de la visita. El perjuicio moral solo se indemniza si queda caracterizado y probado, no por la mera molestia. Pide al juez que distinga la cl\u00e1usula penal de los da\u00f1os complementarios: la primera repara de forma global el retraso, los segundos reparan perjuicios distintos y probados que la cantidad diaria no cubre. Y no dejes de pagar el pr\u00e9stamo por tu cuenta para presionar al promotor: la suspensi\u00f3n de cuotas solo puede plantearse con el banco y por escrito, porque el impago frente al banco genera intereses de demora y un registro que perjudica tu posici\u00f3n en el litigio principal.<\/p>\n Cuando el retraso es suficientemente grave, el comprador puede pedir la resoluci\u00f3n de la venta, es decir la anulaci\u00f3n del contrato con restituciones rec\u00edprocas. La resoluci\u00f3n puede resultar de una cl\u00e1usula resolutoria pactada, de una notificaci\u00f3n del acreedor al deudor en caso de incumplimiento suficientemente grave o de una decisi\u00f3n judicial. Es la regla general del art\u00edculo 1224 del C\u00f3digo civil<\/a>. En VEFA, la gravedad se aprecia caso por caso: duraci\u00f3n del retraso, imposibilidad de fijar una fecha cre\u00edble, abandono del chantier, deterioro de la solvencia del promotor, p\u00e9rdida del objeto de la compra cuando el comprador necesitaba habitar en una fecha determinada y probada. La ficha oficial confirma que el comprador puede pedir la resoluci\u00f3n cuando el retraso es suficientemente grave, por la v\u00eda prevista en el contrato o ante el juez. No resuelvas por tu sola carta si el contrato no te autoriza expresamente a hacerlo: una resoluci\u00f3n unilateral mal fundada puede convertirte en incumplidor y hacerte perder las penalizaciones. El orden prudente es requerir el cumplimiento por carta con acuse de recibo, dejar un plazo final razonable y, sin entrega, demandar la resoluci\u00f3n con devoluci\u00f3n de lo pagado m\u00e1s las penalizaciones y da\u00f1os hasta la fecha de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n Si el promotor ya no tiene fondos para terminar, la garant\u00eda financiera decide el final pr\u00e1ctico. Cuando se suscribi\u00f3 una garant\u00eda de terminaci\u00f3n, el garante debe aportar las sumas necesarias para acabar la obra y puede hacer designar un administrador con los poderes de direcci\u00f3n de la obra para contratar las empresas y recibir el chantier. Cuando se suscribi\u00f3 una garant\u00eda de reembolso, el garante debe devolver lo pagado si la venta se resuelve de forma amistosa o judicial por falta de terminaci\u00f3n. Esa alternativa y la condici\u00f3n de insuficiencia financiera caracterizada resultan del art\u00edculo L261-10-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. En cuanto observes se\u00f1ales de insolvencia, como chantier parado durante semanas, empresas que abandonan la obra, llamamientos de fondos sin avance o concurso del promotor, escribe tambi\u00e9n al garante identificado en tu escritura, con copia del contrato y de los pagos, y p\u00eddele por escrito que confirme el tipo de garant\u00eda y el procedimiento de activaci\u00f3n. Si el promotor entra en liquidaci\u00f3n, insin\u00faa tu cr\u00e9dito con el contrato, los justificantes de pago y la liquidaci\u00f3n provisional de penalizaciones, porque el caso de Aix-en-Provence muestra que las condenas por penalizaciones se inscriben al pasivo de la liquidaci\u00f3n cuando el vendedor ya no paga voluntariamente.<\/p>\n El d\u00eda de la entrega protege o destruye la segunda mitad de tus derechos. El vendedor de un inmueble por construir no queda liberado de los vicios de construcci\u00f3n ni de los defectos de conformidad aparentes ni antes de la recepci\u00f3n ni antes de que expire un mes desde la toma de posesi\u00f3n, y no habr\u00e1 resoluci\u00f3n ni rebaja si se obliga a reparar. Es la regla del art\u00edculo 1642-1 del C\u00f3digo civil<\/a>. La acci\u00f3n por defectos aparentes debe ejercitarse, bajo pena de p\u00e9rdida del derecho, en el a\u00f1o siguiente a la fecha en que el vendedor puede quedar liberado, seg\u00fan el art\u00edculo 1648 del C\u00f3digo civil<\/a>, lo que en la pr\u00e1ctica administrativa se expresa como un a\u00f1o desde la recepci\u00f3n o trece meses desde la toma de posesi\u00f3n. La corte de apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence, en sentencia de 29 de mayo de 2026 con n\u00famero de registro 21\/08857, aplic\u00f3 esa exclusividad con firmeza: la acci\u00f3n del comprador en VEFA por des\u00f3rdenes y no conformidades aparentes se rige exclusivamente por estas reglas especiales de orden p\u00fablico, lo que excluye acudir a la responsabilidad contractual ordinaria para eludir el plazo, y declar\u00f3 perdido el derecho de compradores que demandaron en noviembre de 2018 por defectos listados en un acta de entrega de mayo de 2014. Traducido a gestos concretos: describe cada reserva con precisi\u00f3n en el acta, fotograf\u00eda cada defecto con fecha, exige un plazo de reparaci\u00f3n, env\u00eda despu\u00e9s un requerimiento de subsanaci\u00f3n y, si no reparan, demanda dentro del a\u00f1o sin esperar a que el retraso se resuelva por otra v\u00eda.<\/p>\nI. Lo que firmaste en una VEFA y por qu\u00e9 el plazo de entrega manda<\/h2>\n
A. Venta ante notario, precio por avance de obra y topes de pago<\/h3>\n
B. Fecha de entrega, terminaci\u00f3n legal y la prueba que decide las penalizaciones<\/h3>\n
II. Qu\u00e9 hacer cuando el retraso ya existe: cobrar, rescindir o terminar la obra<\/h2>\n
A. Penalizaciones por d\u00eda, da\u00f1os complementarios y c\u00f3mo reclamarlos sin perderlos<\/h3>\n
B. Resoluci\u00f3n del contrato y garant\u00edas financieras: cu\u00e1ndo recuperar lo pagado<\/h3>\n