Compr\u00f3 una casa en Francia siendo espa\u00f1ol, firm\u00f3 ante notario, recibi\u00f3 las llaves y, con las primeras lluvias, aparece una mancha de humedad que crece cada semana. O una grieta que atraviesa el sal\u00f3n. O el perito que viene por otro motivo le dice que las vigas est\u00e1n comidas por insectos. La primera pregunta es siempre la misma: \u00bfpuedo reclamar al vendedor aunque la escritura ya est\u00e9 firmada y diga que compro \u00aben el estado\u00bb? En derecho franc\u00e9s, la respuesta es s\u00ed en muchos casos, por la v\u00eda de la garant\u00eda de los vicios ocultos, pero con condiciones estrictas, una prueba exigente y un plazo de dos a\u00f1os que se cuenta desde que se descubre el defecto. Este art\u00edculo explica esa v\u00eda paso a paso, con los textos y las decisiones que los tribunales aplican de verdad.<\/p>\n
La garant\u00eda de los vicios ocultos se llama en franc\u00e9s garantie des vices cach\u00e9s<\/a><\/em>. No es una garant\u00eda comercial ni un seguro: es una obligaci\u00f3n legal del vendedor, prevista en el C\u00f3digo civil, que permite al comprador pedir la devoluci\u00f3n total o parcial del precio cuando la casa tiene un defecto grave que no se ve\u00eda el d\u00eda de la compra. Conviene distinguirla desde el principio de otras dos v\u00edas que ya hemos tratado en esta secci\u00f3n y que obedecen a reglas distintas: la reclamaci\u00f3n por diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos falsos o ausentes, como el DPE<\/a> y la reclamaci\u00f3n por saneamiento no conforme de la fosa s\u00e9ptica<\/a>. Un defecto oculto puede coincidir con un diagn\u00f3stico err\u00f3neo, por ejemplo unas termitas que el estado parasitario no mencion\u00f3, pero cada acci\u00f3n tiene su fundamento, su demandado y su plazo. Este art\u00edculo se centra en la acci\u00f3n contra el vendedor por vicio oculto, y se\u00f1ala en cada punto d\u00f3nde se cruza con la responsabilidad del diagnosticador.<\/p>\n El lector espa\u00f1ol debe tener presente una diferencia de punto de partida con Espa\u00f1a. En Francia, la escritura de compraventa de un inmueble usado contiene casi siempre una cl\u00e1usula por la que el comprador declara adquirir el bien \u00aben el estado\u00bb y el vendedor declara no garantizar los vicios ocultos. Esa cl\u00e1usula existe y produce efectos entre particulares, pero no lo cubre todo: no protege al vendedor que conoc\u00eda el defecto y lo call\u00f3, no protege al vendedor profesional de la construcci\u00f3n, y no impide al juez comprobar si el defecto es realmente un vicio oculto grave en el sentido legal. De modo que el camino \u00fatil no es discutir la cl\u00e1usula en abstracto, sino demostrar, por este orden, que hay un defecto, que estaba oculto, que es grave, que es anterior a la venta y que se reclama dentro del plazo. Si falta uno de estos eslabones, la demanda fracasa aunque la humedad sea real y costosa.<\/p>\n El derecho franc\u00e9s define el vicio oculto con tres adjetivos que el comprador debe probar de forma acumulativa: oculto, grave y anterior a la venta. La definici\u00f3n legal est\u00e1 en el art\u00edculo 1641 del C\u00f3digo civil<\/a>, cuyo texto franc\u00e9s exacto es: \u00abLe vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chose vendue qui la rendent impropre \u00e0 l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donn\u00e9 qu’un moindre prix, s’il les avait connus.\u00bb En espa\u00f1ol, y presentada claramente como traducci\u00f3n, esta frase significa que el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habr\u00eda adquirido, o habr\u00eda pagado un precio menor, de haberlos conocido. Cada palabra cuenta: \u00aboculto\u00bb, \u00abimpropia para el uso\u00bb o \u00abtanto menos precio\u00bb, y \u00abde haberlos conocido\u00bb. El tribunal no indemniza una decepci\u00f3n ni una reparaci\u00f3n de confort; verifica si, conociendo el defecto, usted no habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado menos.<\/p>\n El primer filtro es que el defecto sea oculto, es decir, no aparente. El art\u00edculo 1642 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone, en franc\u00e9s, \u00abLe vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-m\u00eame\u00bb, lo que traducido significa que el vendedor no responde de los vicios aparentes de los que el comprador pudo convencerse por s\u00ed mismo. Una mancha visible el d\u00eda de la visita, un olor a humedad perceptible en el s\u00f3tano, una grieta a la vista en la fachada o un desnivel evidente del suelo son, en principio, defectos aparentes: el comprador que visita con una diligencia normal pudo verlos, y si compra sin reservas asume el riesgo. La jurisprudencia matiza este punto con realismo: un defecto t\u00e9cnicamente visible para un profesional puede seguir siendo oculto para un comprador profano cuando solo un perito con instrumentos lo detecta, como una infiltraci\u00f3n detr\u00e1s de un revestimiento reci\u00e9n pintado o una carcoma activa dentro de una viga que parece sana. Por eso la ocultaci\u00f3n deliberada cambia todo: si el vendedor pint\u00f3 para tapar, movi\u00f3 muebles para esconder o afirm\u00f3 por escrito que no hab\u00eda humedad sabiendo que la hab\u00eda, el defecto se trata como oculto y el vendedor pierde la protecci\u00f3n de la cl\u00e1usula de no garant\u00eda, como se ver\u00e1.<\/p>\n El segundo filtro es la gravedad. No todo defecto oculto es un vicio redhibitorio: debe hacer la casa impropia para vivir en ella o disminuir su uso de forma tan importante que el precio habr\u00eda sido menor. Unos ejemplos ayudan a situar el umbral. Una humedad estructural por capilaridad con eflorescencias, mohos persistentes y degradaci\u00f3n de muros, confirmada por mediciones, suele superar el umbral cuando afecta a dormitorios o al sal\u00f3n y exige obras de impermeabilizaci\u00f3n, drenaje o ventilaci\u00f3n de miles de euros. Unas grietas evolutivas por movimiento del terreno, con informe que describe riesgo para la estabilidad o necesidad de micropilotes, tambi\u00e9n lo superan. Unas termitas o insectos xil\u00f3fagos activos en la estructura, como los del caso que resolvi\u00f3 la Casaci\u00f3n en 2023 con insectos en los forjados de un apartamento, entran en el n\u00facleo cl\u00e1sico del vicio grave. En cambio, un grifo que gotea, una persiana atascada o un enchufe sin corriente, aunque estuvieran ocultos, no alcanzan el nivel legal: son defectos menores de mantenimiento que no habr\u00edan cambiado la decisi\u00f3n de comprar ni el precio de forma sustancial. El perito judicial es quien traduce el desorden en gravedad jur\u00eddica, cuantificando la p\u00e9rdida de uso y el coste de una reparaci\u00f3n duradera, no de un parche cosm\u00e9tico.<\/p>\n El tercer filtro es la anterioridad: el defecto debe existir, al menos en germen, el d\u00eda de la venta. Una humedad que nace un a\u00f1o despu\u00e9s por una rotura de tuber\u00eda que el comprador no mantuvo, o una grieta provocada por unas obras que el propio comprador encarg\u00f3 sin estudio de suelo, no es un vicio de la cosa vendida sino un desorden posterior. El vendedor responde de lo que vendi\u00f3, no del mantenimiento posterior ni de las obras del comprador. En la pr\u00e1ctica, la fecha se discute con informes: el perito data la humedad por la naturaleza de las sales, la antig\u00fcedad de las manchas bajo el papel, el estado de los morteros o la coherencia con la pluviometr\u00eda; data las grietas por la oxidaci\u00f3n de armaduras, la rotura de revestimientos antiguos o la comparaci\u00f3n con fotograf\u00edas del anuncio; data la carcoma por la actividad de los insectos y la antig\u00fcedad de los serrines. Comprar una casa antigua no impide reclamar, pero obliga a un rigor mayor: cuanto m\u00e1s vieja la casa, m\u00e1s espera el tribunal que el comprador haya sido prudente y que el perito distinga el desgaste previsible de un vicio real. La carga de la prueba recae sobre el comprador, y se juega en esta fase.<\/p>\n Conviene a\u00f1adir una precisi\u00f3n sobre el vendedor que \u00abno sab\u00eda nada\u00bb. El art\u00edculo 1643 del C\u00f3digo civil<\/a> establece en franc\u00e9s \u00abIl est tenu des vices cach\u00e9s, quand m\u00eame il ne les aurait pas connus, \u00e0 moins que, dans ce cas, il n’ait stipul\u00e9 qu’il ne sera oblig\u00e9 \u00e0 aucune garantie\u00bb, es decir, en traducci\u00f3n, que el vendedor responde de los vicios ocultos aunque no los hubiera conocido, salvo que en ese caso haya estipulado que no estar\u00e1 obligado a ninguna garant\u00eda. Dicho de otro modo: el vendedor de buena fe, que ignoraba el defecto, puede ampararse en la cl\u00e1usula de no garant\u00eda que figura en casi todas las escrituras entre particulares; el vendedor de mala fe, que conoc\u00eda el defecto y lo call\u00f3, no puede ampararse en ella. Y la ley presume que el vendedor profesional conoc\u00eda el defecto: el constructor, el promotor o el marchante de bienes que vende no puede refugiarse en la cl\u00e1usula. Esta distinci\u00f3n entre vendedor de buena y mala fe no cambia los tres filtros anteriores, pero cambia el resultado econ\u00f3mico, como se ver\u00e1 en la segunda parte, porque solo el vendedor de mala fe paga adem\u00e1s da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n La humedad es el litigio m\u00e1s frecuente y el peor probado. El error t\u00edpico del comprador espa\u00f1ol es llamar al alba\u00f1il, que pica, sanea y pinta, y un a\u00f1o despu\u00e9s pedir al juez una rebaja con fotos del antes y facturas del despu\u00e9s. El tribunal responde entonces que ya no puede comprobar nada: sin contradicci\u00f3n, sin mediciones y sin causa identificada, no hay vicio probado. El camino correcto es inverso: no tocar, documentar y pedir prueba judicial. Desde el primer d\u00eda, fotograf\u00ede con fecha, conserve el anuncio y el informe de visita, anote lluvias y evoluci\u00f3n, mida con higr\u00f3metro barato pero constante, y sobre todo encargue cuanto antes una expertise<\/em>, el peritaje judicial que prev\u00e9 el art\u00edculo 145 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>, cuyo texto franc\u00e9s dispone: \u00abS’il existe un motif l\u00e9gitime de conserver ou d’\u00e9tablir avant tout proc\u00e8s la preuve de faits dont pourrait d\u00e9pendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction l\u00e9galement admissibles peuvent \u00eatre ordonn\u00e9es \u00e0 la demande de tout int\u00e9ress\u00e9, sur requ\u00eate ou en r\u00e9f\u00e9r\u00e9\u00bb, lo que traducido significa que si existe un motivo leg\u00edtimo para conservar o establecer antes de todo proceso la prueba de hechos de los que puede depender la soluci\u00f3n de un litigio, las medidas de instrucci\u00f3n legalmente admisibles pueden ordenarse a petici\u00f3n de cualquier interesado, por solicitud o en procedimiento de urgencia. En la pr\u00e1ctica, el presidente del tribunal judicial del lugar donde est\u00e1 la casa nombra a un perito independiente, con misi\u00f3n contradictoria: las dos partes asisten, proponen y discuten. Ese informe, aunque no obliga al juez, estructura todo el pleito: describe el desorden, identifica la causa, data la anterioridad, distingue vicio de falta de mantenimiento y cifra la reparaci\u00f3n duradera.<\/p>\n La sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Burdeos de 13 de noviembre de 2025, en el asunto con referencia 22\/02991, ilustra lo que un expediente bien llevado obtiene y lo que exige. En ese caso, una casa vendida en 2014 por 465 000 euros presentaba humedades; los compradores obtuvieron un peritaje judicial, cuyo informe se deposit\u00f3 en noviembre de 2020, y demandaron en marzo de 2021 por vicios ocultos. El tribunal de Burdeos conden\u00f3 a los vendedores a pagar 57 001,13 euros por obras futuras y 10 805,87 euros por obras ya pagadas, m\u00e1s 2 500 euros por costas, y la corte confirm\u00f3 el esquema de la condena. M\u00e1s all\u00e1 de las cifras, que dependen de cada casa, la ense\u00f1anza para el comprador espa\u00f1ol es triple: peritaje judicial antes de reparar a fondo, demanda que pide cantidades precisas por partidas, y paciencia con los tiempos, porque entre la venta, el peritaje y la sentencia pasaron a\u00f1os sin que el plazo de dos a\u00f1os se perdiera, pues ese plazo corre desde el descubrimiento y no desde la escritura, como se explica despu\u00e9s. Un comprador que repara sin peritaje se priva de esta arquitectura probatoria y deja al vendedor el argumento f\u00e1cil de que el desorden ya no existe o nunca fue grave.<\/p>\n Las grietas exigen un protocolo parecido pero con un matiz t\u00e9cnico: hay que distinguir la fisura est\u00e9tica de la grieta estructural y, sobre todo, saber si evoluciona. El tribunal no concede nada por una microfisura estable de revoco; concede cuando el perito demuestra apertura progresiva, desnivel, puerta que atasca de forma creciente o informe geot\u00e9cnico que vincula el movimiento a la arcilla, a un relleno o a un \u00e1rbol pr\u00f3ximo, anterior a la venta. Coloque testigos de yeso fechados, fotograf\u00ede con regla, guarde los informes del seguro de la casa y pida al perito que se pronuncie sobre el car\u00e1cter evolutivo y sobre la soluci\u00f3n duradera, que rara vez es masillar y pintar. Si la casa est\u00e1 en zona de arcillas expansivas, el expediente debe explicar por qu\u00e9 el movimiento es un vicio de la cosa y no un riesgo conocido que un comprador diligente habr\u00eda investigado; la respuesta est\u00e1 en lo que el vendedor declar\u00f3 y en lo que los documentos anexados dec\u00edan o callaban.<\/p>\n Las termitas y los insectos xil\u00f3fagos forman un caso especial porque se cruzan con el expediente de diagn\u00f3sticos. En las zonas delimitadas por el prefecto, el vendedor debe aportar un estado relativo a la presencia de termitas, conforme al art\u00edculo L126-24 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, que en franc\u00e9s dispone: \u00abEn cas de vente de tout ou partie d’un immeuble b\u00e2ti situ\u00e9 dans une zone d\u00e9limit\u00e9e en application du premier alin\u00e9a de l’article L. 131-3, un \u00e9tat relatif \u00e0 la pr\u00e9sence de termites est produit dans les conditions et selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues aux articles L. 271-4 \u00e0 L. 271-6\u00bb, es decir, en traducci\u00f3n, que en caso de venta de todo o parte de un inmueble edificado situado en una zona delimitada, se aporta un estado relativo a la presencia de termitas en las condiciones previstas en esos art\u00edculos. Ese estado forma parte del expediente de diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos del art\u00edculo L271-4 del mismo c\u00f3digo<\/a>, que enumera todos los documentos que el vendedor debe anexar a la promesa o a la escritura. Si el estado dice que no hay termitas y el perito encuentra un ataque activo anterior a la venta, el comprador tiene en realidad dos adversarios posibles: el vendedor por vicio oculto y el diagnosticador por culpa profesional. La estrategia correcta es demandar de forma articulada, sin mezclar los fundamentos, y pedir al perito judicial que se pronuncie por separado sobre la anterioridad del ataque y sobre el car\u00e1cter completo o incompleto del diagn\u00f3stico. La Casaci\u00f3n, en su sentencia de 8 de febrero de 2023, casaci\u00f3n parcial n.\u00ba 22-10.743<\/a>, con insectos xil\u00f3fagos en los forjados de un apartamento vendido en 2016 y procedimiento de peligro declarado en 2017, recuerda adem\u00e1s que la reparaci\u00f3n del vicio por un tercero, en aquel caso la comunidad de propietarios, no priva al comprador de su acci\u00f3n de rebaja del precio contra el vendedor: solo la reparaci\u00f3n aceptada y realizada por el propio vendedor, que haga desaparecer el vicio, puede cerrar esa v\u00eda. Comprar en copropiedad no diluye la garant\u00eda del vendedor.<\/p>\n Probado el vicio, el derecho franc\u00e9s no obliga a devolver la casa: da al comprador una opci\u00f3n. El art\u00edculo 1644 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone en franc\u00e9s: \u00abDans le cas des articles 1641 et 1643 , l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.\u00bb, lo que traducido significa que en los casos de esos art\u00edculos el comprador puede elegir entre devolver la cosa y que le devuelvan el precio, o quedarse con la cosa y que le devuelvan una parte del precio. La primera v\u00eda se llama acci\u00f3n redhibitoria y conduce a la resoluci\u00f3n de la venta; la segunda se llama acci\u00f3n estimatoria y conduce a una rebaja del precio. En la pr\u00e1ctica espa\u00f1ola, casi todos los compradores de casa en Francia prefieren la segunda: quieren quedarse con la casa y que el vendedor pague la reparaci\u00f3n duradera y la p\u00e9rdida de valor. La resoluci\u00f3n se reserva a los casos extremos, cuando la casa es inhabitable o la reparaci\u00f3n es desproporcionada, porque obliga a devolver el bien, a cancelar el pr\u00e9stamo y a rehacer toda la operaci\u00f3n ante notario, con costes y fiscalidad que el juez reparte pero no elimina.<\/p>\n La rebaja del precio no es la factura del alba\u00f1il: es la diferencia entre el precio pagado y el valor real de la casa con el vicio, m\u00e1s los gastos necesarios. El perito la calcula comparando ventas de casas sanas equivalentes y cuantificando la obra duradera que un comprador informado habr\u00eda descontado. A esa rebaja se a\u00f1aden, seg\u00fan la buena o mala fe del vendedor, otros conceptos. Si el vendedor ignoraba el vicio, el art\u00edculo 1646 del C\u00f3digo civil<\/a> limita su condena, en franc\u00e9s, a \u00abla restitution du prix, et \u00e0 rembourser \u00e0 l’acqu\u00e9reur les frais occasionn\u00e9s par la vente\u00bb, es decir, en traducci\u00f3n, a la restituci\u00f3n del precio y al reembolso de los gastos ocasionados por la venta. Si el vendedor conoc\u00eda el vicio y lo call\u00f3, el art\u00edculo 1645 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade, en franc\u00e9s, \u00abtous les dommages et int\u00e9r\u00eats envers l’acheteur\u00bb, esto es, en traducci\u00f3n, todos los da\u00f1os y perjuicios frente al comprador: alquiler de realojo durante las obras, mudanza y guardamuebles, sobrecoste del pr\u00e9stamo, p\u00e9rdida de alquileres si la casa se iba a arrendar, y trastorno probado. La diferencia econ\u00f3mica entre un vendedor de buena fe y uno de mala fe es por tanto considerable, y explica por qu\u00e9 el pleito se juega tanto en la prueba del conocimiento: cartas del vendedor que minimizan, facturas de tratamientos que ocult\u00f3, declaraciones en el cuestionario previo, mensajes al agente inmobiliario o testimonios de vecinos que vieron las humedades antes de la venta.<\/p>\n La demanda se dirige contra el vendedor, persona f\u00edsica o sociedad, y debe respetar la cadena de ventas cuando ha habido reventas r\u00e1pidas. Cada comprador act\u00faa contra su propio vendedor, que a su vez puede llamar en garant\u00eda a su propio vendedor, en cascada. En copropiedad, el vendedor no puede derivar su responsabilidad hacia la comunidad: como record\u00f3 la citada sentencia de la Tercera Sala civil de 8 de febrero de 2023<\/a>, la reparaci\u00f3n realizada por un tercero, aunque haga desaparecer materialmente el desorden, no extingue la acci\u00f3n estimatoria del comprador contra su vendedor; solo la reparaci\u00f3n por el propio vendedor, aceptada por el comprador y que elimine el vicio, puede tener ese efecto. Si el diagn\u00f3stico de termitas, de amianto o de electricidad era err\u00f3neo, el comprador puede adem\u00e1s demandar al diagnosticador por responsabilidad profesional, pero sin confundir los papeles: el vendedor responde por el vicio de la cosa y el diagnosticador por su culpa en la misi\u00f3n de control. Acumular ambas acciones en el mismo pleito, con peticiones separadas y un peritaje que distinga causas, evita que cada demandado se\u00f1ale al otro y que el tribunal desestime por falta de imputaci\u00f3n clara.<\/p>\n Una advertencia necesaria sobre la cl\u00e1usula de no garant\u00eda: entre particulares, el vendedor de buena fe que la estipul\u00f3 queda en principio protegido, y el comprador que demanda debe entonces demostrar la mala fe para superarla. La prueba de la mala fe no exige confesar; se infiere de indicios graves, precisos y concordantes: un tratamiento antihumedad facturado dos a\u00f1os antes y no declarado, una reclamaci\u00f3n al seguro por infiltraci\u00f3n silenciada, un aviso del s\u00edndico sobre insectos en el inmueble no transmitido, o una reforma cosm\u00e9tica justo antes de las visitas para tapar manchas. Frente al vendedor profesional, la cl\u00e1usula es ineficaz por principio: el constructor o el marchante no puede estipular que no garantiza. Y frente al vendedor que encarga un diagn\u00f3stico de complacencia o presiona al t\u00e9cnico, la connivencia, si se prueba, contamina tambi\u00e9n su buena fe. El comprador espa\u00f1ol que descubre el vicio debe por tanto reconstruir el historial del bien con frialdad documental: pedir al notario la cadena de t\u00edtulos y anexos, reclamar al agente la ficha y las fotos del anuncio, solicitar a la comunidad las actas de los tres \u00faltimos a\u00f1os y conservar toda la correspondencia con el vendedor. Cada documento que muestra que el vendedor sab\u00eda inclina la balanza de la simple rebaja hacia la indemnizaci\u00f3n completa.<\/p>\n Queda la cuesti\u00f3n de los intereses, las costas y el tiempo. Las sumas concedidas producen intereses desde la demanda, las costas del peritaje judicial suelen imponerse al perdedor y el art\u00edculo 700 del C\u00f3digo de procedimiento civil permite al juez conceder una cantidad por los honorarios de abogado no cubiertos por las costas tasadas, como los 2 500 euros de la primera instancia de Burdeos citada. Ninguna de estas cantidades compensa los a\u00f1os de procedimiento: entre la demanda y la apelaci\u00f3n pueden pasar de dos a cuatro a\u00f1os en ciudades grandes. Por eso la v\u00eda amistosa seria, con peritaje contradictorio privado y mediaci\u00f3n documentada, merece intentarse antes de demandar, pero sin dormirse sobre el plazo. Una reclamaci\u00f3n por carta que el vendedor ignora no interrumpe el plazo de dos a\u00f1os si no va seguida de demanda en justicia; solo la demanda judicial, y en ciertos casos la designaci\u00f3n de perito en refer\u00e9 seguida de actuaci\u00f3n diligente, protege de forma segura. Negociar es \u00fatil; negociar sin calendario es peligroso.<\/p>\n El plazo es el punto que m\u00e1s pleitos mata. El art\u00edculo 1648 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone en franc\u00e9s: \u00abL’action r\u00e9sultant des vices r\u00e9dhibitoires doit \u00eatre intent\u00e9e par l’acqu\u00e9reur dans un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice\u00bb, es decir, en traducci\u00f3n, que la acci\u00f3n derivada de los vicios redhibitorios debe interponerse por el comprador en el plazo de dos a\u00f1os a contar desde el descubrimiento del vicio. Dos a\u00f1os desde que se descubre, no desde la escritura. El descubrimiento no es la primera sospecha vaga, sino el momento en que el comprador conoce de forma suficientemente cierta la existencia, la gravedad y el car\u00e1cter oculto y anterior del defecto, normalmente con un informe t\u00e9cnico que lo identifica. La jurisprudencia es estricta con el comprador que espera: quien detecta humedades en 2021, encarga un informe que las confirma en 2022 y demanda en 2025, llega tarde aunque la casa siga h\u00fameda. Y quien descubre en 2024 un desorden nacido en 2019 puede demandar, porque lo que cuenta es cu\u00e1ndo supo, no cu\u00e1ndo naci\u00f3 el germen, siempre que pruebe esa anterioridad. El c\u00f3mputo se aprecia caso por caso, y el vendedor alegar\u00e1 sistem\u00e1ticamente que usted supo antes: sus propios mensajes, sus fotos fechadas y sus presupuestos de obra se volver\u00e1n contra usted si muestran que conoc\u00eda la gravedad mucho antes de demandar.<\/p>\nI. Qu\u00e9 es un vicio oculto en la venta de una casa en Francia y cu\u00e1ndo abre derecho a reclamar<\/h2>\n
A. Oculto, grave y anterior: los tres filtros que el juez aplica antes de hablar de dinero<\/h3>\n
B. Humedades, grietas y termitas: c\u00f3mo se prueba cada defecto sin perder el caso en la forma<\/h3>\n
II. Qu\u00e9 puede obtener, en qu\u00e9 plazo y con qu\u00e9 procedimiento ante el tribunal franc\u00e9s<\/h2>\n
A. Rebaja o devoluci\u00f3n, da\u00f1os y costas: cu\u00e1nto pedir y contra qui\u00e9n dirigir la demanda<\/h3>\n
B. El plazo de dos a\u00f1os desde el descubrimiento y el procedimiento ante el tribunal del lugar de la casa<\/h3>\n