Vive de alquiler en Francia y un d\u00eda encuentra en el buz\u00f3n una carta del casero: le pide que deje la vivienda. La carta habla de recuperar la casa para un hijo, de vender el piso o de un supuesto incumplimiento. Usted paga el alquiler, no ha hecho nada malo y se pregunta si tiene que irse, en qu\u00e9 plazo y qu\u00e9 puede hacer si la carta es un pretexto para subir el alquiler con el siguiente inquilino.<\/p>\n
En Francia, el casero no puede poner fin al alquiler con una simple carta. La comunicaci\u00f3n por la que el arrendador anuncia que no renovar\u00e1 el contrato se llama cong\u00e9<\/em> (pronunciado \u00abconsh\u00e9\u00bb) y est\u00e1 regulada al detalle por la ley: solo tres motivos son posibles, el preaviso es de seis meses en la vivienda vac\u00eda, la carta debe contener menciones obligatorias y el juez puede anularla si el motivo no es real. Este art\u00edculo explica, paso a paso, c\u00f3mo leer esa carta, qu\u00e9 plazos cuentan de verdad y qu\u00e9 recursos tiene si el motivo es falso, con los textos oficiales y dos decisiones recientes de los tribunales franceses.<\/p>\n El contrato de alquiler de una vivienda habitual en Francia no termina porque el casero lo decida sin m\u00e1s. La ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a>, que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos, impone al casero que quiere recuperar la vivienda respetar un procedimiento estricto, descrito sobre todo en su art\u00edculo 15<\/a>. Si alquila un piso amueblado, las reglas equivalentes est\u00e1n en el art\u00edculo 25-8 de la misma ley<\/a>, con un preaviso m\u00e1s corto pero las mismas exigencias sobre el motivo. Lo primero que debe saber es que un cong\u00e9<\/em> del casero solo puede apoyarse en tres motivos: recuperar la vivienda para \u00e9l o su familia (reprise<\/em>), venderla (vente<\/em>) o un motivo leg\u00edtimo y serio, por ejemplo que usted haya incumplido una obligaci\u00f3n del contrato. Cualquier otro motivo, o la ausencia de motivo, invalida la carta.<\/p>\n Cuando el casero le da el cong\u00e9<\/em>, esa carta debe justificar su decisi\u00f3n con uno de los tres motivos, y debe indicar el motivo alegado bajo pena de nulidad. La f\u00f3rmula es tajante: sin motivo expresado, el cong\u00e9<\/em> es nulo. Si el motivo es la recuperaci\u00f3n de la vivienda (cong\u00e9 pour reprise<\/em>), la carta debe indicar adem\u00e1s el nombre y la direcci\u00f3n del beneficiario de la recuperaci\u00f3n y la naturaleza del v\u00ednculo entre el casero y esa persona. Y ese beneficiario solo puede pertenecer a un c\u00edrculo cerrado: el propio casero, su c\u00f3nyuge, la pareja con la que est\u00e1 ligado por un pacto civil de solidaridad (pacs<\/em>, el equivalente franc\u00e9s a la pareja registrada) registrado en la fecha del cong\u00e9<\/em>, su pareja de hecho notoria (concubin notoire<\/em>) desde hace al menos un a\u00f1o en esa fecha, sus ascendientes, sus descendientes o los de su c\u00f3nyuge, pareja o concubino. Si la carta dice que la casa es \u00abpara un sobrino\u00bb o \u00abpara un amigo\u00bb, no cumple la ley. Adem\u00e1s, cuando el casero da el cong\u00e9<\/em> para recuperar la vivienda, debe justificar el car\u00e1cter real y serio de su decisi\u00f3n de recuperaci\u00f3n: no basta con escribirlo, tiene que ser verdad y poder probarlo si usted lo discute.<\/p>\n El plazo de preaviso cuando el cong\u00e9<\/em> viene del casero es de seis meses en el alquiler de vivienda vac\u00eda. Es el doble del preaviso habitual del inquilino, y la ley lo presenta como una protecci\u00f3n: seis meses para buscar otra vivienda, organizar la mudanza y, si hace falta, discutir la carta. En el alquiler amueblado de vivienda habitual, el casero que no desea renovar debe avisar con tres meses y motivar su negativa con los mismos tres motivos, con las mismas menciones obligatorias sobre el beneficiario en caso de recuperaci\u00f3n. La forma de env\u00edo tambi\u00e9n cuenta: el cong\u00e9<\/em> debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, mediante acto de un commissaire de justice<\/em> (el profesional que antes se llamaba huissier<\/em>, equivalente al oficial de justicia que notifica actos) o entregarse en mano contra recibo o firma. Y el plazo no corre desde que el casero escribe la carta, sino desde el d\u00eda de la recepci\u00f3n de la certificada, de la notificaci\u00f3n del commissaire de justice<\/em> o de la entrega en mano. Guarde el sobre, el acuse de recibo y cualquier prueba de la fecha: de esos papeles depende todo el c\u00e1lculo.<\/p>\n El c\u00e1lculo de la fecha de efecto es una trampa frecuente, y los tribunales la sancionan. El cong\u00e9<\/em> del casero debe hacer efecto al vencimiento del contrato, respetando los seis meses completos, y un error de unos d\u00edas puede anularlo todo. As\u00ed lo muestra una decisi\u00f3n reciente: el 16 de marzo de 2021, un casero notific\u00f3 a su inquilino un cong\u00e9 pour reprise<\/em> para el 31 de diciembre de 2021; el juez de primera instancia anul\u00f3 el cong\u00e9<\/em> porque, aplicando los art\u00edculos 10 y 15-I de la ley de 1989 y las reglas de c\u00f3mputo de plazos del C\u00f3digo de Procedimiento Civil (art\u00edculo 641<\/a>, el d\u00eda del acto no cuenta), la fecha correcta habr\u00eda sido el 2 de enero de 2022, y desestim\u00f3 la demanda de lanzamiento y de indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n. La Corte de Apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence, en su sentencia del 29 de octubre de 2025 (recurso n.\u00ba 23\/15766), confirm\u00f3 ese razonamiento sobre el control estricto de las fechas. Moraleja pr\u00e1ctica: si la fecha de efecto de su carta no coincide con el vencimiento del contrato una vez contados seis meses desde la recepci\u00f3n, ese cong\u00e9<\/em> tiene un vicio grave.<\/p>\n Hay un caso particular que protege al inquilino cuando el piso cambia de due\u00f1o: si usted alquila un piso y alguien lo compra con usted dentro, el nuevo casero no recupera autom\u00e1ticamente todos sus derechos desde el primer d\u00eda. Cuando el vencimiento del contrato en curso llega m\u00e1s de tres a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, el comprador puede dar cong\u00e9<\/em> para vender al vencimiento normal; si llega menos de tres a\u00f1os despu\u00e9s, solo puede dar cong\u00e9<\/em> para vender al t\u00e9rmino de la primera renovaci\u00f3n; y si el vencimiento llega menos de dos a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, el cong\u00e9<\/em> para recuperar solo produce efecto a los dos a\u00f1os contados desde la compra. Si acaba de comprar un piso alquilado en Francia, o si su casero acaba de venderlo a otro, conviene leer estas reglas junto con nuestro art\u00edculo sobre la compra de un piso alquilado en Francia y los derechos del inquilino que se queda<\/a>, porque el contrato sigue y el nuevo due\u00f1o hereda sus obligaciones.<\/p>\n Sepa tambi\u00e9n que el juez puede, incluso por s\u00ed mismo y sin que usted lo pida, verificar la realidad del motivo del cong\u00e9<\/em> y el respeto de estas obligaciones, y declarar inv\u00e1lido el cong\u00e9<\/em> si la no renovaci\u00f3n no aparece justificada por elementos serios y leg\u00edtimos. Es decir: aunque usted no contrate a nadie ni escriba nada al principio, el d\u00eda que el asunto llegue ante el juez, el casero tendr\u00e1 que demostrar que su motivo existe. Y junto al cong\u00e9<\/em> por recuperaci\u00f3n o venta, el casero debe adjuntar una nota informativa oficial sobre sus obligaciones y sobre sus v\u00edas de recurso e indemnizaci\u00f3n; si falta, es otro argumento a su favor. Durante el preaviso, adem\u00e1s, usted solo debe el alquiler y las cargas por el tiempo en que ocupe realmente la vivienda cuando el cong\u00e9<\/em> lo notific\u00f3 el casero, de modo que si se va antes, no paga hasta el final. Pero atenci\u00f3n al reverso: expirado el preaviso, el inquilino pierde todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n, y quedarse sin discutir el cong\u00e9<\/em> lo convierte en ocupante sin derecho, expuesto a una demanda de lanzamiento.<\/p>\n El cong\u00e9<\/em> fundado en la decisi\u00f3n de vender es el m\u00e1s t\u00e9cnico, pero tambi\u00e9n el que m\u00e1s derechos le da como inquilino. Cuando el casero quiere vender la vivienda que usted ocupa, el cong\u00e9<\/em> debe indicar, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada. Y ese cong\u00e9<\/em> vale como oferta de venta a su favor: la oferta es v\u00e1lida durante los dos primeros meses del preaviso. Dicho de otro modo, durante dos meses usted tiene preferencia para comprar su propia vivienda al precio indicado. Si acepta la oferta, dispone desde el env\u00edo de su respuesta de dos meses para firmar la escritura; si en su respuesta anuncia que pedir\u00e1 un pr\u00e9stamo, la aceptaci\u00f3n queda subordinada a la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo y el plazo se ampl\u00eda a cuatro meses, y el contrato de alquiler se prorroga hasta que venza ese plazo. Si la venta no se firma a tiempo, la aceptaci\u00f3n queda anulada de pleno derecho y usted pierde el t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n, as\u00ed que estos plazos hay que tomarlos en serio y responder por escrito en forma que deje prueba.<\/p>\n La protecci\u00f3n no termina con el preaviso. Si el casero decide finalmente vender en condiciones o a un precio m\u00e1s ventajosos para el comprador, el notario debe, si el casero no lo hizo antes, notificarle esas nuevas condiciones y ese precio bajo pena de nulidad de la venta. Esa notificaci\u00f3n se env\u00eda a la direcci\u00f3n que usted haya indicado al casero, o en su defecto a la propia vivienda alquilada, y vale como nueva oferta de venta a su favor durante un mes desde su recepci\u00f3n. Si acepta, tiene de nuevo dos meses para la escritura, cuatro si pide pr\u00e9stamo. Y la ley exige que el texto de estas reglas se reproduzca, bajo pena de nulidad, en cada notificaci\u00f3n: si la carta del notario no incluye esas menciones, la notificaci\u00f3n es defectuosa. Solo hay una excepci\u00f3n familiar: estas reglas no se aplican a las ventas entre parientes hasta el tercer grado incluido, siempre que el comprador ocupe la vivienda durante al menos dos a\u00f1os desde el fin del preaviso. Fuera de ese caso, un casero que vende a un tercero sin respetar su tanteo se expone a la nulidad de la venta.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, si recibe un cong\u00e9 pour vente<\/a><\/em>, haga tres cosas en la primera semana: comprobar que el precio y las condiciones figuran en la carta, anotar la fecha exacta de recepci\u00f3n para calcular los dos meses de la oferta, y decidir si le interesa comprar o si prefiere preparar su salida discutiendo el cong\u00e9<\/em>. Si necesita un pr\u00e9stamo, anuncie por escrito desde su respuesta que recurrir\u00e1 a un pr\u00e9stamo, porque de eso dependen los cuatro meses. Y si meses despu\u00e9s descubre que el piso se vendi\u00f3 m\u00e1s barato a otra persona sin que nadie le avisara, conserve la prueba y consulte: la acci\u00f3n de nulidad de la venta existe precisamente para ese caso. Para quienes compran en lugar de vender, nuestro art\u00edculo sobre comprar casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a, con poder, se\u00f1al, pr\u00e9stamo y plazos<\/a> explica la otra cara de la operaci\u00f3n, incluidos los riesgos de perder la se\u00f1al.<\/p>\n Recibir el cong\u00e9<\/em> no significa que deba irse en silencio, ni tampoco que pueda ignorarlo sin riesgo. Entre esos dos extremos hay un camino preciso: verificar la carta punto por punto, saber si pertenece a una categor\u00eda protegida, reunir pruebas desde el primer d\u00eda y, si el motivo es falso o la carta es irregular, impugnarla ante la comisi\u00f3n de conciliaci\u00f3n y luego ante el juez. Esta segunda parte le da ese itinerario, con los plazos, los lugares donde acudir en Par\u00eds e \u00cele-de-France y lo que dicen los tribunales cuando el casero inventa el motivo.<\/p>\n Algunas situaciones bloquean el cong\u00e9<\/em> aunque la carta parezca correcta. La primera es la del inquilino de m\u00e1s de sesenta y cinco a\u00f1os con pocos recursos: el casero no puede oponerse a la renovaci\u00f3n dando cong\u00e9<\/em> a un inquilino mayor de sesenta y cinco a\u00f1os cuyos recursos anuales est\u00e9n por debajo del techo vigente para atribuir viviendas sociales de alquiler, sin ofrecerle una vivienda que corresponda a sus necesidades y posibilidades dentro del per\u00edmetro geogr\u00e1fico previsto por la ley. La misma protecci\u00f3n cubre al inquilino que tenga a su cargo a una persona de m\u00e1s de sesenta y cinco a\u00f1os que viva habitualmente en la vivienda y cumpla la condici\u00f3n de recursos, cuando los recursos acumulados de todos los que viven en el hogar est\u00e9n por debajo del techo fijado. La edad se aprecia en la fecha de vencimiento del contrato y los recursos en la fecha de notificaci\u00f3n del cong\u00e9<\/em>. Pero esta protecci\u00f3n tiene una excepci\u00f3n sim\u00e9trica: no se aplica cuando el casero es una persona f\u00edsica mayor de sesenta y cinco a\u00f1os o cuando sus propios recursos anuales est\u00e1n por debajo de ese mismo techo. La ley protege tambi\u00e9n, en condiciones de recursos parecidas y con oferta de realojo, a quienes perciben la asignaci\u00f3n por presencia parental junto a un hijo con enfermedad grave, discapacidad o accidente grave, prevista en el art\u00edculo L. 544-1 del C\u00f3digo de la Seguridad Social<\/a>, citado expresamente por el art\u00edculo 15<\/a> en su apartado IV. Si tiene m\u00e1s de sesenta y cinco a\u00f1os, o una persona mayor a su cargo, o percibe esa asignaci\u00f3n, d\u00edgalo por escrito al casero desde que reciba el cong\u00e9<\/em> y pida la oferta de realojo: es su primera l\u00ednea de defensa.<\/p>\n La segunda gran protecci\u00f3n es la sanci\u00f3n del cong\u00e9<\/em> fraudulento. Un casero que dice recuperar el piso para su hija pero lo alquila meses despu\u00e9s a un tercero por una renta m\u00e1s alta, o que finge vender para echarle y luego no vende nada, comete una falta grave. La ley la castiga con una multa penal de hasta 6.000 euros para una persona f\u00edsica y 30.000 euros para una persona jur\u00eddica, proporcional a la gravedad de los hechos, y usted puede personarse como acusaci\u00f3n particular y pedir la reparaci\u00f3n de su perjuicio, porque todo hecho que causa un da\u00f1o obliga a su autor a repararlo (art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo Civil<\/a>) y el deudor responde de los da\u00f1os por incumplir su obligaci\u00f3n (art\u00edculo 1231-1<\/a>). Los tribunales aplican estas reglas con firmeza. En un caso juzgado en Versalles, una casera hab\u00eda dado un cong\u00e9<\/em> con efecto en 2014; el inquilino, lanzado en 2019, demand\u00f3 despu\u00e9s alegando que el cong\u00e9<\/em> era fraudulento porque la vivienda nunca hab\u00eda sido ocupada de verdad por quien se dec\u00eda. El juez de primera instancia declar\u00f3 en 2023 que el cong\u00e9<\/em> se hab\u00eda dado en condiciones fraudulentas y conden\u00f3 a la casera a 6.000 euros por da\u00f1o moral; la Corte de Apelaci\u00f3n de Versalles, en su sentencia del 11 de febrero de 2025 (recurso n.\u00ba 23\/05956), confirm\u00f3 el fraude y elev\u00f3 la indemnizaci\u00f3n a 8.000 euros por el perjuicio moral, m\u00e1s 3.000 euros por las costas al amparo del art\u00edculo 700 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil<\/a>. La lecci\u00f3n es doble: el fraude se paga, pero hay que probarlo, y la prueba se construye con tiempo.<\/p>\n \u00bfC\u00f3mo se prueba un cong\u00e9<\/em> fraudulento? Con hechos posteriores a su salida: el piso realquilado poco despu\u00e9s, anuncios en internet, testimonios de vecinos, la ausencia de mudanza del supuesto beneficiario, la reventa inexistente. Desde el d\u00eda en que recibe la carta, guarde todo: la carta y el sobre con el matasellos, el acuse de recibo, los mensajes con el casero, fotos del estado del inmueble, y despu\u00e9s de irse, capturas de anuncios y nombres de testigos, todo fechado. No entre en conflicto verbal ni deje de pagar el alquiler durante el preaviso: un impago le dar\u00eda al casero el motivo serio que hoy quiz\u00e1 no tiene, y nuestro art\u00edculo sobre el inquilino que no paga, el requerimiento y el desahucio<\/a> muestra lo r\u00e1pido que ese camino se vuelve en su contra. Si el casero le presiona para que se vaya antes del fin del preaviso, no acepte nada verbal: exija escritos y conserve la fianza para la salida, porque la devoluci\u00f3n de la fianza tiene sus propios plazos de uno y dos meses y sus penalizaciones<\/a>.<\/p>\n Queda una protecci\u00f3n que muchos desconocen: la tregua de invierno (tr\u00eave hivernale<\/em>). Aunque el casero obtenga una decisi\u00f3n judicial de lanzamiento, la ley suspende toda medida de lanzamiento no ejecutada entre el 1 de noviembre de cada a\u00f1o y el 31 de marzo del a\u00f1o siguiente, salvo que se garantice su realojo en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo L. 412-6 del C\u00f3digo de Procedimientos Civiles de Ejecuci\u00f3n<\/a>. Atenci\u00f3n a su alcance exacto: la tregua no anula el cong\u00e9<\/em> ni la decisi\u00f3n del juez, solo suspende el lanzamiento f\u00edsico durante el invierno, y no se aplica cuando el lanzamiento se orden\u00f3 por ocupaci\u00f3n sin derecho ni t\u00edtulo del domicilio ajeno con maniobras, amenazas o violencia. Si su preaviso vence en oto\u00f1o y el casero anuncia que ir\u00e1 con la polic\u00eda en diciembre, la tregua le da un respiro legal, pero debe usar esos meses para buscar vivienda o defenderse ante el juez, no para olvidar el expediente.<\/p>\n Si tras leer la carta cree que el cong\u00e9<\/em> es irregular o falso, act\u00fae por orden y por escrito. El itinerario oficial, descrito por la p\u00e1gina de service-public sobre el preaviso y las formalidades del cong\u00e9 del casero<\/a>, es el siguiente. Primero, escriba al casero explicando por qu\u00e9 discute el cong\u00e9<\/em>: motivo no permitido, menci\u00f3n que falta, fecha mal calculada, beneficiario fuera del c\u00edrculo legal, protecci\u00f3n por edad y recursos, oferta de compra inexistente en un cong\u00e9<\/em> para vender. Esa carta crea la prueba de que usted actu\u00f3 de buena fe y a tiempo. Segundo, si no hay acuerdo, pida una conciliaci\u00f3n: puede acudir gratuitamente a la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n<\/a>, a un conciliador de justicia (gratuito) o a un mediador civil (de pago). Tenga en cuenta que si el litigio es de 5.000 euros o menos, ese intento previo es obligatorio antes de acudir al juez. Tercero, si el desacuerdo persiste, demande ante el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n<\/a> (juge des contentieux de la protection<\/em>) del tribunal del lugar donde est\u00e1 la vivienda. Ante ese juez deber\u00e1 probar que el cong\u00e9<\/em> es fraudulento, y no es obligatorio ir con abogado, aunque en la pr\u00e1ctica una defensa preparada ayuda mucho. Pida al juez que verifique la realidad del motivo: recuerde que puede hacerlo incluso de oficio y declarar inv\u00e1lido el cong\u00e9<\/em> sin elementos serios y leg\u00edtimos.<\/p>\nI. El cong\u00e9 del casero: solo tres motivos y un preaviso que se cuenta al d\u00eda<\/h2>\n
A. Recuperar, vender o motivo serio: lo que la carta debe decir obligatoriamente<\/h3>\n
B. El cong\u00e9 para vender: su derecho de tanteo y los plazos para comprar<\/h3>\n
II. Lo que puede hacer: comprobar, protegerse y recurrir<\/h2>\n
A. Inquilinos protegidos, prueba del fraude y tregua de invierno<\/h3>\n
B. Impugnar paso a paso, tambi\u00e9n en Par\u00eds e \u00cele-de-France<\/h3>\n