Compr\u00f3 una casa en Francia y a las pocas semanas llega la carta que nadie le hab\u00eda explicado: la instalaci\u00f3n de saneamiento no es conforme. El informe habla de fosa s\u00e9ptica antigua, de infiltraci\u00f3n insuficiente, de riesgo para la salud o para el medio ambiente, y el fontanero le habla de entre 9.000 y 18.000 euros de obras. Usted vive en Espa\u00f1a, firm\u00f3 ante notario franc\u00e9s, el vendedor le dijo que todo estaba en regla y ahora no sabe si tiene que pagar usted, si puede reclamar al vendedor o si el notario debi\u00f3 avisarle. Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos franceses verificados, qu\u00e9 documento debi\u00f3 recibir, c\u00f3mo leer el informe del organismo de control, qui\u00e9n paga legalmente la puesta en conformidad despu\u00e9s de la venta y c\u00f3mo se reclama una rebaja del precio o la resoluci\u00f3n cuando el defecto es grave y estaba oculto.<\/p>\n
La regla de partida es sencilla y a la vez severa: desde la firma de la escritura, la obligaci\u00f3n de poner en conformidad una instalaci\u00f3n no colectiva defectuosa pasa al comprador frente a la administraci\u00f3n, en el plazo de un a\u00f1o. Eso no significa que el comprador pierda todo recurso contra el vendedor. Significa que hay dos planos distintos: lo que la comuna le exige a usted como nuevo propietario, y lo que usted puede exigir al vendedor ante el juez si el defecto estaba oculto, era grave y el diagn\u00f3stico faltaba, estaba caducado o era enga\u00f1oso. Confundir esos dos planos es lo que hace perder dinero y plazos.<\/p>\n
En Francia, cuando una casa no est\u00e1 conectada a la red p\u00fablica de aguas residuales, debe tener una instalaci\u00f3n de saneamiento no colectivo, lo que en Espa\u00f1a llamar\u00edamos saneamiento aut\u00f3nomo: fosa s\u00e9ptica o fosa de agua, pretratamiento, sistema de infiltraci\u00f3n o de depuraci\u00f3n y evacuaci\u00f3n. El t\u00e9rmino franc\u00e9s es assainissement non collectif, abreviado ANC. El organismo que lo controla no es un perito privado cualquiera: es el servicio p\u00fablico de saneamiento no colectivo, el SPANC, que depende de la comuna o de la agrupaci\u00f3n de comunas. Ning\u00fan diagnosticador privado est\u00e1 habilitado para emitir este control, porque no existe una certificaci\u00f3n profesional para ello; la competencia es municipal. As\u00ed lo explican los notarios a partir del C\u00f3digo General de las Colectividades Territoriales.<\/p>\n
El vendedor de una casa de uso habitacional no conectada a la red p\u00fablica debe adjuntar al expediente de diagn\u00f3stico t\u00e9cnico el documento emitido tras el control de la instalaci\u00f3n, realizado en las condiciones previstas por la ley y fechado con menos de tres a\u00f1os en el momento de la firma de la escritura de venta. Lo dice el art\u00edculo L1331-11-1 del C\u00f3digo de la Salud P\u00fablica<\/a>, cuya versi\u00f3n vigente hemos verificado: en franc\u00e9s, le document \u00e9tabli \u00e0 l’issue du contr\u00f4le des installations d’assainissement non collectif effectu\u00e9 dans les conditions pr\u00e9vues au II de l’article L. 1331-1-1 du pr\u00e9sent code et dat\u00e9 de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique. Explicado en espa\u00f1ol, de forma no literal: el informe del control del saneamiento, de menos de tres a\u00f1os a la firma, se une al dossier de diagn\u00f3stico t\u00e9cnico. Si el control tiene m\u00e1s de tres a\u00f1os o no existe, su realizaci\u00f3n corre a cargo del vendedor.<\/p>\n Ese dossier de diagn\u00f3stico t\u00e9cnico, el DDT por sus siglas francesas, es el conjunto de diagn\u00f3sticos que el vendedor debe anexar a la promesa de venta o, en su defecto, a la escritura aut\u00e9ntica. El art\u00edculo L271-4 del C\u00f3digo de la Construcci\u00f3n y de la Habitaci\u00f3n<\/a> enumera su contenido: plomo, amianto, termitas, gas, riesgos, rendimiento energ\u00e9tico, electricidad y, en su punto octavo, el documento del control del saneamiento no colectivo mencionado en el art\u00edculo L1331-11-1 del C\u00f3digo de la Salud P\u00fablica. La administraci\u00f3n lo resume en la ficha oficial del diagn\u00f3stico de saneamiento en service-public.gouv.fr<\/a>: el vendedor debe ponerse en contacto con el SPANC de su comuna, un agente realiza el informe y ese informe hace las veces de diagn\u00f3stico, que se integra en el DDT y se entrega al futuro comprador.<\/p>\n La obligaci\u00f3n de fondo de tener una instalaci\u00f3n adecuada est\u00e1 en el art\u00edculo L1331-1-1 del C\u00f3digo de la Salud P\u00fablica<\/a>: los inmuebles no conectados a la red p\u00fablica deben estar equipados con una instalaci\u00f3n de saneamiento no colectivo cuyo propietario asegura el mantenimiento regular y el vaciado peri\u00f3dico por persona autorizada. El mismo art\u00edculo a\u00f1ade que el propietario ejecuta las obras prescritas por el documento emitido tras el control, en un plazo general de cuatro a\u00f1os desde la notificaci\u00f3n de ese documento. Ese plazo de cuatro a\u00f1os es el r\u00e9gimen general fuera de venta. Cuando hay venta y la instalaci\u00f3n resulta no conforme en la escritura, el plazo se acorta a un a\u00f1o despu\u00e9s de la escritura para el comprador. Los notarios lo formulan as\u00ed a partir de la reglamentaci\u00f3n de 2012: en cas de non conformit\u00e9 de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acqu\u00e9reur doit faire proc\u00e9der aux travaux de mise en conformit\u00e9 dans le d\u00e9lai d’un an apr\u00e8s ledit acte de vente, au lieu de quatre ans dans le cadre g\u00e9n\u00e9ral. La explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol es que, constatada la no conformidad a la firma, el comprador debe hacer las obras en un a\u00f1o, no en cuatro. La p\u00e1gina detallada de los notarios de Gironda sobre el diagn\u00f3stico de saneamiento no colectivo desarrolla adem\u00e1s qui\u00e9n es competente, la validez de tres a\u00f1os y la carga del vendedor cuando falta.<\/p>\n El control municipal mismo se apoya en el art\u00edculo L2224-8 del C\u00f3digo General de las Colectividades Territoriales<\/a>, que atribuye a la comuna el control de las instalaciones no colectivas: examen previo del dise\u00f1o para instalaciones nuevas o rehabilitadas, verificaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n y controles peri\u00f3dicos de funcionamiento y mantenimiento, con una frecuencia que cada reglamento de servicio fija sin superar diez a\u00f1os. Para el comprador espa\u00f1ol, lo pr\u00e1ctico es esto: pida el informe SPANC antes del precontrato, compruebe su fecha, compruebe que identifica su casa y no otra, y exija que el precontrato diga qu\u00e9 ocurre si es no conforme. Si el informe tiene m\u00e1s de tres a\u00f1os o no existe, la ley pone su realizaci\u00f3n a cargo del vendedor, no le corresponde a usted pagarlo ni aceptarlo caducado sin consecuencias.<\/p>\n Hay una sanci\u00f3n importante cuando ese papel falta en la escritura. El mismo art\u00edculo L271-4 del C\u00f3digo de la Construcci\u00f3n prev\u00e9 que, en ausencia del documento en vigor a la firma de la escritura aut\u00e9ntica, el vendedor no puede exonerarse de la garant\u00eda de los vicios ocultos correspondientes. En franc\u00e9s: en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente de ce document en cours de validit\u00e9, le vendeur ne peut pas s’exon\u00e9rer de la garantie des vices cach\u00e9s<\/a> correspondante. En espa\u00f1ol no literal: sin documento v\u00e1lido a la escritura, el vendedor no puede liberarse de la garant\u00eda por vicios ocultos en esta materia. Los notarios a\u00f1aden que el contrato puede prever las consecuencias de la falta de informaci\u00f3n, y que el juez puede sancionarlas por vicio del consentimiento, vicio oculto o no conformidad. Si usted compr\u00f3 sin informe v\u00e1lido, conserve esa prueba: es su puerta de entrada a la reclamaci\u00f3n.<\/p>\n Quien compra desde Espa\u00f1a suele descubrir adem\u00e1s otros diagn\u00f3sticos a la vez. Si su caso mezcla saneamiento con rendimiento energ\u00e9tico falso o diagn\u00f3sticos ausentes, le servir\u00e1 nuestra explicaci\u00f3n sobre qu\u00e9 hacer cuando el DPE era falso o faltaban diagn\u00f3sticos en una casa en Francia<\/a>, y si el problema es m\u00e1s amplio que el saneamiento, la gu\u00eda general sobre defectos ocultos con humedades, termitas o instalaci\u00f3n ruinosa<\/a>. El saneamiento tiene reglas propias de plazo y de control municipal, as\u00ed que no lo mezcle sin leer este art\u00edculo hasta el final.<\/p>\n El informe del SPANC no dice simplemente bien o mal. Clasifica la instalaci\u00f3n y lista las obras por prioridad. Los informes emitidos desde julio de 2012 deben incluir la evaluaci\u00f3n de la no conformidad y la lista de trabajos a realizar, ordenados por prioridad. Las categor\u00edas habituales distinguen entre instalaci\u00f3n conforme, no conforme sin riesgo inmediato pero a mejorar, y no conforme con peligro para la salud de las personas o riesgo probado de contaminaci\u00f3n del medio ambiente, adem\u00e1s de instalaciones incompletas, muy infradimensionadas o con disfunciones graves. Esa gradaci\u00f3n importa porque determina la urgencia administrativa y el coste real, y porque el juez la usar\u00e1 para medir la gravedad del defecto.<\/p>\n Pida siempre el informe completo, no solo la primera p\u00e1gina. Verifique la fecha de la visita, la direcci\u00f3n exacta del inmueble, el tipo de instalaci\u00f3n descrita, fosa de agua o fosa s\u00e9ptica antigua, pretratamiento, sistema de tratamiento e infiltraci\u00f3n, y el destino de las aguas. Verifique si el informe exige estudio de suelo, \u00e9tude de sol en franc\u00e9s, y si menciona la necesidad de un proyecto validado por el SPANC antes de las obras. Muchas sorpresas vienen de fosas antiguas que vierten a un pozo perdido, a una zanja o directamente al campo del vecino, o de instalaciones que nunca tuvieron el visto bueno del SPANC en la construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n. Si el informe dice que la instalaci\u00f3n es inexistente o no accesible, tr\u00e1telo como una no conformidad grave, no como un tr\u00e1mite.<\/p>\n El segundo punto que enga\u00f1a es el precio. El precio de venta deber\u00eda fijarse en funci\u00f3n de la necesidad de obras, y por eso los notarios recomiendan producir durante la negociaci\u00f3n el diagn\u00f3stico y al menos un presupuesto de puesta en conformidad. No acepte una rebaja verbal alzada. Pida dos presupuestos de empresas que instalen saneamiento autorizado, con estudio de suelo cuando el terreno lo exija, m\u00e1s el coste de la tasa de control del SPANC, el eventual proyecto, la puesta fuera de servicio de la fosa antigua y la reposici\u00f3n del terreno. En casas rurales francesas, una instalaci\u00f3n completa nueva con estudio, proyecto, obra y control suele moverse en una horquilla amplia seg\u00fan suelo, acceso y superficie; solo un presupuesto sobre su parcela dice la verdad. Conserve los presupuestos fechados y firmados: ser\u00e1n su prueba del perjuicio econ\u00f3mico.<\/p>\n El tercer punto es el riesgo financiero paralelo. Mientras el propietario no cumpla las obligaciones de saneamiento, la ley permite exigirle una suma al menos equivalente al canon que habr\u00eda pagado si su inmueble hubiera estado conectado o equipado reglamentariamente, que puede ser incrementada por el consejo municipal o el de la metr\u00f3poli de Lyon hasta el 400 %. Es el art\u00edculo L1331-8 del C\u00f3digo de la Salud P\u00fablica<\/a>, que en franc\u00e9s prev\u00e9 que tant que le propri\u00e9taire ne s’est pas conform\u00e9 aux obligations pr\u00e9vues aux articles L. 1331-1 \u00e0 L. 1331-7-1, il est astreint au paiement d’une somme au moins \u00e9quivalente \u00e0 la redevance qu’il aurait pay\u00e9e. En espa\u00f1ol no literal: mientras no se ponga en conformidad, el propietario paga una penalizaci\u00f3n al menos igual al canon, que puede incrementarse hasta el 400 %. Despu\u00e9s de la compra, ese riesgo ya es el suyo frente a la comuna, aunque luego reclame al vendedor. Por eso el plazo de un a\u00f1o no es un consejo: es el plazo que le separa de requerimientos, de la contra-visita del SPANC y de recargos.<\/p>\n Si el vendedor le dijo que la casa estaba conectada a la red p\u00fablica y resulta que no lo est\u00e1, o que tiene una fosa conforme cuando el SPANC dice lo contrario, guarde cada escrito: anuncio, correos con la agencia, precontrato, escritura y anexos. La jurisprudencia muestra que los pleitos se ganan o se pierden por esa coherencia documental. Cuando la escritura dice que el bien se vende en el estado en que se encuentra, esa cl\u00e1usula no exonera por s\u00ed sola al vendedor de la garant\u00eda cuando hay informaci\u00f3n falsa o diagn\u00f3stico inv\u00e1lido, como veremos con las sentencias. Y si la obra asociada al saneamiento se hizo sin permiso o sin respetar el proyecto validado, conviene leer tambi\u00e9n nuestra gu\u00eda sobre obra hecha sin permiso en una casa en Francia<\/a>, porque la no conformidad de saneamiento y la infracci\u00f3n urban\u00edstica pueden acumularse y cambiar la estrategia.<\/p>\n Empiece por separar lo urgente de lo importante. Lo urgente es cumplir frente a la administraci\u00f3n como nuevo propietario: contactar al SPANC, pedir por escrito el detalle de las obras exigidas y su orden de prioridad, preguntar si necesita estudio de suelo y proyecto previo, y calendarizar la obra dentro del a\u00f1o desde la escritura. Pida cita de control y pregunte por la contra-visita, el coste de las tasas y el formato del certificado final de conformidad. Si vive en Espa\u00f1a, designe por escrito a una persona de contacto en Francia o acuerde con el SPANC la comunicaci\u00f3n por correo electr\u00f3nico, y conserve cada acuse de recibo. Cumplir no le quita el recurso contra el vendedor; al contrario, demuestra su diligencia y limita el da\u00f1o, lo que el juez valora.<\/p>\n Lo importante en paralelo es construir la prueba del defecto oculto. En derecho franc\u00e9s de la venta, el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habr\u00eda adquirido o habr\u00eda pagado menos de haberlos conocido. Es el art\u00edculo 1641 del C\u00f3digo Civil franc\u00e9s<\/a>, que en franc\u00e9s dice que le vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chose vendue qui la rendent impropre \u00e0 l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donn\u00e9 qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En espa\u00f1ol no literal: el vendedor garantiza los defectos ocultos que impiden el uso previsto o lo reducen tanto que usted no habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado menos. Para el saneamiento, la gravedad se mide por el riesgo sanitario o ambiental declarado por el SPANC, por la imposibilidad de usar la casa con normalidad y por el coste de una instalaci\u00f3n nueva completa, no por un simple ajuste.<\/p>\n La prueba exige m\u00e9todo. Un solo presupuesto privado y unas fotos no bastan cuando el vendedor los discute, como demuestra la sentencia de Besan\u00e7on que citaremos. Encargue un informe contradictorio si puede: perito judicial o t\u00e9cnico independiente que visite con citaci\u00f3n del vendedor, acta de constataci\u00f3n por comisario de justicia cuando haya vertidos visibles o accesos imposibles, an\u00e1lisis del suelo si se discute la infiltraci\u00f3n, y segundo dictamen del SPANC tras visita actualizada. Conserve el anuncio donde se dec\u00eda fosa reciente o todo a norma, el precontrato con sus anexos, la escritura con el DDT realmente adjuntado, y toda correspondencia donde el vendedor o la agencia afirmaron la conformidad. Si el diagn\u00f3stico anexado estaba caducado o era de otro inmueble, h\u00e1g Ello constar por escrito ante notario y SPANC desde el primer requerimiento.<\/p>\n El requerimiento al vendedor, la mise en demeure en franc\u00e9s, debe ser escrito, preciso y con plazo. Reclame alternativamente la rebaja del precio correspondiente al coste de puesta en conformidad o la resoluci\u00f3n si el defecto es tan grave que usted no habr\u00eda comprado, m\u00e1s los gastos y, en su caso, da\u00f1os. Fije un plazo razonable, por ejemplo un mes, anuncie que encargar\u00e1 las obras por su cuenta para mitigar el da\u00f1o administrativo sin renunciar al reembolso, y pida la intervenci\u00f3n del notario y de la agencia para una soluci\u00f3n amistosa. Env\u00edelo por carta certificada con acuse de recibo o por medio fehaciente equivalente desde Espa\u00f1a, y guarde la prueba de env\u00edo y recepci\u00f3n. Muchos expedientes se cierran aqu\u00ed cuando el vendedor entiende que el diagn\u00f3stico caducado le impide oponer la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n.<\/p>\n La negociaci\u00f3n del precio debe partir del coste real, no del susto. Presente los dos presupuestos, el estudio de suelo, las tasas del SPANC y el coste de la fosa a condenar, y descuente en su caso la parte de mejora que exceda la simple conformidad, porque el juez no paga una mansi\u00f3n de depuraci\u00f3n cuando bastaba una instalaci\u00f3n reglamentaria. Si el vendedor es profesional o se demuestra que conoc\u00eda el defecto, podr\u00e1 reclamar adem\u00e1s da\u00f1os y perjuicios; si ignoraba el defecto, en principio solo la devoluci\u00f3n del precio o de parte de \u00e9l m\u00e1s los gastos de la venta. Son los art\u00edculos 1644 y siguientes del C\u00f3digo Civil<\/a> sobre la elecci\u00f3n entre devolver la cosa y recuperar el precio o conservarla con una rebaja, y el art\u00edculo 1646 del C\u00f3digo Civil<\/a> que limita al precio m\u00e1s gastos cuando el vendedor ignoraba el defecto. En espa\u00f1ol no literal: usted elige entre anular y recuperar o quedarse con rebaja; si el vendedor no conoc\u00eda el vicio, responde del precio y gastos.<\/p>\n En Par\u00eds e \u00cele-de-France hay particularidades pr\u00e1cticas que conviene integrar desde el inicio. Muchas casas con saneamiento aut\u00f3nomo est\u00e1n en grande couronne, en Yvelines, Essonne, Val-d’Oise o Seine-et-Marne, donde el SPANC suele ser intercomunal y los plazos de cita se alargan en primavera y verano. Pida cita en cuanto tenga la escritura, pregunte por el reglamento de servicio aplicable y por la tasa exacta, y verifique si la comuna prev\u00e9 ayudas o pr\u00e9stamos para rehabilitaci\u00f3n de saneamiento. El tribunal competente para el fondo ser\u00e1 en principio el tribunal judiciaire del lugar del inmueble, no el de Par\u00eds por el simple hecho de haber firmado en Par\u00eds, y la pericia judicial la ordenar\u00e1 ese tribunal. Prepare desde Espa\u00f1a un poder para su abogado, las copias apostilladas cuando se exijan, y un interlocutor t\u00e9cnico local que abra la casa al perito y al SPANC. Si su compra desde Espa\u00f1a se hizo con poder y se\u00f1al, revise tambi\u00e9n nuestra gu\u00eda sobre comprar casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a con poder, se\u00f1al y pr\u00e9stamo<\/a>, porque los plazos del precontrato y la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo interact\u00faan con esta reclamaci\u00f3n.<\/p>\n No encargue la obra definitiva antes de asegurar la prueba si va a pedir la anulaci\u00f3n, y no deje pasar el a\u00f1o administrativo esperando al acuerdo. La estrategia equilibrada suele ser: requerimiento inmediato, pericia o constataci\u00f3n en dos o tres meses, negociaci\u00f3n seria con cifras cerradas, y si no hay acuerdo, demanda dentro del plazo legal de dos a\u00f1os desde el descubrimiento del defecto, sin abandonar la obra m\u00ednima que evite sanciones del SPANC. Documente que la obra urgente no implica conformidad con el defecto ni renuncia a reclamar: escr\u00edbalo expresamente en cada encargo.<\/p>\n La acci\u00f3n por vicios ocultos debe intentarla el comprador en dos a\u00f1os desde el descubrimiento del defecto. Lo dice el art\u00edculo 1648 del C\u00f3digo Civil franc\u00e9s<\/a>: en franc\u00e9s, l’action r\u00e9sultant des vices r\u00e9dhibitoires doit \u00eatre intent\u00e9e par l’acqu\u00e9reur dans un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice. En espa\u00f1ol no literal: dos a\u00f1os desde que descubre el vicio para demandar. El punto de partida no es la firma ante notario, sino el d\u00eda en que usted conoce realmente la no conformidad grave y su alcance, normalmente el informe SPANC actualizado, la contra-visita o el informe pericial que revela que la instalaci\u00f3n es irrecuperable. No confunda este plazo con el a\u00f1o administrativo para hacer las obras ni con el plazo general de cuatro a\u00f1os del control fuera de venta: son tres relojes distintos. El a\u00f1o es frente a la comuna para obedecer; los dos a\u00f1os son frente al vendedor para reclamar en justicia; los cuatro a\u00f1os son el ritmo general de trabajos tras un control sin venta.<\/p>\n Qu\u00e9 puede pedir depende de la gravedad. Si el defecto hace la casa inhabitable o exige una instalaci\u00f3n nueva integral que usted no habr\u00eda asumido, puede pedir la resoluci\u00f3n de la venta con restituci\u00f3n rec\u00edproca: devuelve la casa y recupera precio, gastos y en su caso da\u00f1os si el vendedor conoc\u00eda o deb\u00eda conocer. Si decide conservar la casa, pide la rebaja del precio, la action estimatoire en franc\u00e9s, por el coste de puesta en conformidad probado con presupuestos y facturas, m\u00e1s gastos y perjuicios acreditados. El juez no concede autom\u00e1ticamente el presupuesto m\u00e1s alto: exige prueba del car\u00e1cter oculto antes de la venta, de la gravedad, del v\u00ednculo causal con el coste y de que el comprador no fue informado por un diagn\u00f3stico v\u00e1lido. La ausencia de diagn\u00f3stico v\u00e1lido a la escritura impide al vendedor oponer la exoneraci\u00f3n por vicios correspondientes, pero usted sigue debiendo probar el defecto y su coste.<\/p>\n Dos decisiones recientes, le\u00eddas \u00edntegramente, muestran exactamente d\u00f3nde se gana y d\u00f3nde se pierde. La primera es la sentencia de la Corte de Apelaci\u00f3n de Besan\u00e7on del 18 de marzo de 2025, recurso 24\/00031, que confirma el rechazo del tribunal de Belfort del 28 de noviembre de 2023. Los compradores, que hab\u00edan adquirido en 2013 por 97.148 euros, reclamaban m\u00e1s de 10.000 y luego 14.684,72 euros por una supuesta falta de conexi\u00f3n a la red colectiva y remisi\u00f3n a un saneamiento defectuoso, invocando declaraciones falsas en la escritura y un informe comunitario de 2013 que no ser\u00eda el certificado exigido. La corte responde sobre el vicio oculto citando el art\u00edculo 1641 y rechaza por insuficiencia de prueba: la pericia privada de octubre de 2021 solo conten\u00eda deducciones y no estaba corroborada por ning\u00fan otro elemento, el presupuesto en que se basaba el reembolso era opcional, las fotos del acta no demostraban la fosa ni su vertido aut\u00f3nomo, y la menci\u00f3n de venta en el estado no bastaba por s\u00ed sola cuando la prueba del defecto y del conocimiento no estaba acreditada. Fallo: confirmaci\u00f3n del rechazo, costas de apelaci\u00f3n a los compradores y 2.000 euros por gastos procesales a los vendedores. Fuente oficial: sentencia de Besan\u00e7on de 18 de marzo de 2025<\/a>. La lecci\u00f3n para usted es directa: sin informe SPANC actual, sin pericia contradictoria y sin presupuestos firmes y comparables, el juez no deduce el defecto de fotos ni de un presupuesto opcional.<\/p>\nB. C\u00f3mo leer el informe del SPANC sin dejarse enga\u00f1ar por el lenguaje administrativo<\/h3>\n
II. Qu\u00e9 hacer ahora: pagar, negociar o ir al juez sin perder plazos ni pruebas<\/h2>\n
A. La v\u00eda amistosa y la prueba que realmente convence: requerimiento, segundo dictamen y negociaci\u00f3n del precio<\/h3>\n
B. La v\u00eda judicial cuando no hay acuerdo: qu\u00e9 pide, contra qui\u00e9n y en qu\u00e9 plazo, con dos sentencias que lo explican todo<\/h3>\n