Compr\u00f3 un piso en Francia, firm\u00f3 la escritura ante notario y, meses despu\u00e9s, por una reforma, una segunda medici\u00f3n o la simple sospecha de que las habitaciones son m\u00e1s peque\u00f1as de lo anunciado, descubre que la vivienda mide varios metros menos que la superficie que figura en la escritura. La diferencia no es de unos cent\u00edmetros: faltan cuatro, seis o diez metros cuadrados en un piso vendido por 300.000 euros o m\u00e1s. La primera pregunta es si el vendedor debe responder. La segunda es cu\u00e1nto dinero puede recuperarse. La tercera es en qu\u00e9 plazo hay que actuar para no perder el derecho.<\/p>\n
El derecho franc\u00e9s da a estas tres preguntas una respuesta precisa, distinta de la de los defectos ocultos y distinta de la del diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico. Se llama superficie Carrez, superficie loi Carrez, y es la superficie de la parte privativa de un lote de copropiedad, calculada seg\u00fan reglas propias y mencionada obligatoriamente en todo contrato de venta. Cuando la superficie real es inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte, un vingti\u00e8me, a la superficie escriturada, el comprador puede exigir una rebaja del precio proporcional a los metros que faltan. Esa acci\u00f3n tiene un plazo de un a\u00f1o desde la escritura, a pena de caducidad, y exige una prueba de medici\u00f3n s\u00f3lida. Este art\u00edculo explica, con los textos oficiales y la jurisprudencia de la Corte de Casaci\u00f3n francesa, la Cour de cassation, qu\u00e9 mide exactamente la ley Carrez, qu\u00e9 excluye, c\u00f3mo se calcula la rebaja, contra qui\u00e9n se reclama y c\u00f3mo debe probarse la diferencia para que la reclamaci\u00f3n prospere.<\/p>\n
Advertencia previa de \u00e1mbito: este r\u00e9gimen se aplica a la compra de un lote en copropiedad, copropri\u00e9t\u00e9, es decir, un piso en un edificio o una casa sometida al estatuto de la copropiedad, normalmente una vivienda usada. Si usted compr\u00f3 sobre plano, el r\u00e9gimen aplicable es el de la venta en estado futuro de terminaci\u00f3n, vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement<\/a>, conocida por sus siglas VEFA, con garant\u00edas y tolerancias propias que ya fueron explicadas en nuestro art\u00edculo sobre la compra sobre plano en Francia, los retrasos de entrega y las garant\u00edas<\/a>. Y si el problema no es la superficie sino unas humedades, unas termitas o una instalaci\u00f3n ruinosa descubiertas tras la compra, el camino es otro: la garant\u00eda de los defectos ocultos, explicada en nuestro art\u00edculo sobre los defectos ocultos, sus plazos, sus pruebas y sus recursos<\/a>. La superficie Carrez no cubre ni lo uno ni lo otro: cubre \u00fanicamente los metros que faltan.<\/p>\n La ley Carrez no es una norma de calidad ni un diagn\u00f3stico informativo. Es una regla de medici\u00f3n obligatoria creada por la ley n\u00famero 96-1107 de 18 de diciembre de 1996, que modific\u00f3 el art\u00edculo 46 de la ley n\u00famero 65-557 de 10 de julio de 1965 sobre la copropiedad de los inmuebles construidos. Desde entonces, toda promesa de venta y todo contrato de venta de un lote de copropiedad debe mencionar la superficie de su parte privativa, calculada seg\u00fan el decreto de aplicaci\u00f3n. La sanci\u00f3n por omitirla es la nulidad del acto, y el error de m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte da derecho a una rebaja del precio. Para un comprador espa\u00f1ol, la consecuencia pr\u00e1ctica es doble: esa cifra de la escritura no es un dato comercial del anuncio, sino una menci\u00f3n legal que produce efectos, y su exactitud puede y debe verificarse.<\/p>\n La definici\u00f3n oficial est\u00e1 en el art\u00edculo 4-1 del decreto n\u00famero 67-223 de 17 de marzo de 1967, en la redacci\u00f3n dada por el decreto n\u00famero 97-532 de 23 de mayo de 1997, que desarrolla el art\u00edculo 46 de la ley de 1965. El texto franc\u00e9s dice: La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionn\u00e9e \u00e0 l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts apr\u00e8s d\u00e9duction des surfaces occup\u00e9es par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fen\u00eatres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inf\u00e9rieure \u00e0 1,80 m\u00e8tre.<\/a>. En espa\u00f1ol, esto significa que la superficie Carrez es la de los suelos de los locales cerrados y cubiertos, descontando lo ocupado por muros, tabiques, pelda\u00f1os y cajas de escalera, conductos y huecos de puertas y ventanas, y sin contar las partes de los locales de altura inferior a 1,80 metros.<\/p>\n Cada palabra de esa definici\u00f3n puede valer miles de euros. Cerrados y cubiertos excluye terrazas, balcones y logias abiertas, aunque sean de uso privativo: un anuncio que suma una terraza de 15 metros a un piso de 50 metros falsea la superficie Carrez. El descuento de muros y tabiques significa que no se mide de pared a pared por fuera, sino la superficie \u00fatil interior tras deducir lo construido. Y el umbral de 1,80 metros de altura elimina las partes bajas bajo tejado, los altillos enanos y los rincones abuhardillados de poca altura, frecuentes en los \u00faltimos pisos parisinos y en las casas de pueblo reconvertidas. Un dormitorio abuhardillado de 20 metros al suelo puede computar solo 12 o 13 metros Carrez si el techo desciende por debajo de 1,80 metros en parte de su extensi\u00f3n. Esa es una de las fuentes m\u00e1s habituales de litigio: el vendedor midi\u00f3 al suelo y el comprador descubre despu\u00e9s la medici\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n El segundo filtro es el del art\u00edculo 4-2 del mismo decreto, que dispone: Les lots ou fractions de lots d’une superficie inf\u00e9rieure \u00e0 8 m\u00e8tres carr\u00e9s ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionn\u00e9e \u00e0 l’article 4-1.<\/a>. En espa\u00f1ol: los lotes o fracciones de lote de menos de 8 metros cuadrados no se computan. Un trastero integrado en el lote, un aseo min\u00fasculo o un pasillo residual pueden quedar fuera del c\u00f3mputo aunque figuren en el plano comercial.<\/p>\n El tercer filtro lo pone la propia ley. El tercer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 46 excluye de la menci\u00f3n obligatoria las bodegas, los garajes y las plazas de aparcamiento, as\u00ed como los lotes de superficie inferior al umbral reglamentario. El texto franc\u00e9s dice: Les dispositions du premier alin\u00e9a ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inf\u00e9rieure \u00e0 un seuil fix\u00e9 par le d\u00e9cret en Conseil d’Etat pr\u00e9vu \u00e0 l’article 47.<\/a>. En espa\u00f1ol, esto significa que la bodega, cave, el garaje y la plaza de aparcamiento no entran en la superficie Carrez, y que los lotes diminutos quedan fuera del sistema. Si su escritura mezcla en una sola cifra el piso y la bodega, esa cifra es sospechosa y conviene hacerla revisar: la bodega debe quedar fuera.<\/p>\n Retenga la idea esencial de este apartado: la superficie Carrez casi siempre es inferior a la superficie que usted pisa y a la del anuncio. Eso es normal y no es un error. El error indemnizable empieza solo cuando la superficie real, calculada con estas reglas, es inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte a la cifra de la escritura. Una diferencia del 2 o del 3 por ciento, molesta pero dentro de la tolerancia, no da derecho a nada. Una diferencia del 6, del 8 o del 12 por ciento abre la acci\u00f3n de rebaja que explica la segunda parte.<\/p>\n La menci\u00f3n de la superficie no es un formalismo del anuncio: debe figurar en la promesa de venta y en el contrato que realiza o constata la venta. El primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 46 lo impone en estos t\u00e9rminos: Toute promesse unilat\u00e9rale de vente ou d’achat, tout contrat r\u00e9alisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullit\u00e9 de l’acte peut \u00eatre invoqu\u00e9e sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.<\/a>. En espa\u00f1ol, esto significa que toda promesa unilateral de venta o de compra y todo contrato que realiza o constata la venta de un lote debe mencionar la superficie de su parte privativa, y que la falta total de menci\u00f3n permite pedir la nulidad del acto. En la pr\u00e1ctica espa\u00f1ola, el equivalente del antecontrato franc\u00e9s es el compromis de vente<\/a> o la promesse de vente que usted firma meses antes de la escritura, a menudo desde Espa\u00f1a mediante poder notarial, como se explica en nuestro art\u00edculo sobre la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas, la se\u00f1al y el pr\u00e9stamo<\/a>. Si ese antecontrato no menciona superficie alguna, nace un derecho a pedir su nulidad.<\/p>\n Ese derecho tiene, sin embargo, un plazo muy corto y una causa de extinci\u00f3n autom\u00e1tica. El cuarto p\u00e1rrafo del art\u00edculo 46 dispone que el beneficiario de la promesa, o el adquirente, puede ejercitar la acci\u00f3n de nulidad como muy tarde en el mes siguiente al acto aut\u00e9ntico que constata la venta. El texto franc\u00e9s dice: Le b\u00e9n\u00e9ficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acqu\u00e9reur peut intenter l’action en nullit\u00e9, au plus tard \u00e0 l’expiration d’un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de l’acte authentique constatant la r\u00e9alisation de la vente.<\/a>. En espa\u00f1ol: quien puede pedir la nulidad dispone como m\u00e1ximo hasta un mes despu\u00e9s de la escritura p\u00fablica para hacerlo. Pasado ese mes, la omisi\u00f3n queda cubierta y ya no puede invocarse.<\/p>\n La extinci\u00f3n puede llegar incluso antes: basta con que la escritura p\u00fablica mencione la superficie. El quinto p\u00e1rrafo del art\u00edculo 46 establece que la firma del acto aut\u00e9ntico que constata la venta, cuando menciona la superficie de la parte privativa, produce la caducidad del derecho a iniciar o continuar una acci\u00f3n de nulidad del antecontrato fundada en la falta de esa menci\u00f3n. El texto franc\u00e9s dice: La signature de l’acte authentique constatant la r\u00e9alisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entra\u00eene la d\u00e9ch\u00e9ance du droit \u00e0 engager ou \u00e0 poursuivre une action en nullit\u00e9 de la promesse ou du contrat qui l’a pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e, fond\u00e9e sur l’absence de mention de cette superficie.<\/a>. En espa\u00f1ol, esto significa que la escritura que s\u00ed menciona la superficie purga el vicio del antecontrato que no la mencionaba, y el comprador pierde el derecho a pedir la nulidad por ese motivo.<\/p>\n La Corte de Casaci\u00f3n francesa aplica esta purga de forma estricta, y solo admite la escritura p\u00fablica como instrumento de purga. En sentencia de su Tercera Sala Civil de 22 de noviembre de 2018, recurso n\u00famero 17-23.366, la Corte censur\u00f3 a la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds, que hab\u00eda aceptado regularizar un antecontrato sin menci\u00f3n de superficie mediante un simple certificado de medici\u00f3n firmado despu\u00e9s por los compradores con la f\u00f3rmula de enterado. La Corte declar\u00f3 que, cuando la promesa no contiene la menci\u00f3n de la superficie, solo la firma del acto aut\u00e9ntico que constata la venta y menciona la superficie produce la caducidad del derecho a pedir la nulidad por ese motivo. En aquel caso, unos compradores que se hab\u00edan negado a firmar la escritura pretend\u00edan anular la promesa por falta de la menci\u00f3n, y los vendedores opon\u00edan el certificado firmado como regularizaci\u00f3n; la Corte respondi\u00f3 que ning\u00fan a\u00f1adido privado equivale a la escritura p\u00fablica. La lecci\u00f3n para el comprador espa\u00f1ol es clara en los dos sentidos: si su antecontrato omite la superficie y usted ya no quiere comprar, dispone de un mes desde la escritura para actuar y ning\u00fan papel firmado entre tanto le quita ese derecho salvo la propia escritura; y si lo que quiere es comprar, verifique que la cifra que figura en la escritura es exacta, porque una vez firmada con la menci\u00f3n, la puerta de la nulidad se cierra.<\/p>\n El notario tiene en este punto una obligaci\u00f3n concreta de informaci\u00f3n. El art\u00edculo 4-3 del decreto de 1967 dispone que, el d\u00eda de la firma del acto aut\u00e9ntico, el notario entrega a las partes, contra firma o recibo, una copia simple del acto o un certificado que reproduce la cl\u00e1usula de la superficie, junto con una copia de las disposiciones del art\u00edculo 46 cuando no figuran \u00edntegramente en el acto. En la pr\u00e1ctica parisina y de provincias, esa entrega se hace y se firma sin leerla, entre decenas de p\u00e1ginas. No la firme sin leerla: compruebe que la cifra de la escritura coincide con la del certificado de medici\u00f3n anexo, identifique qui\u00e9n midi\u00f3 y cu\u00e1ndo, y conserve ese documento. Es la primera pieza de su prueba futura. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s sobre la venta de una vivienda en copropiedad recuerda estas menciones obligatorias y puede consultarse como referencia pr\u00e1ctica en la ficha oficial sobre la venta de un logement en copropri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/p>\n La acci\u00f3n de rebaja por superficie Carrez no es una negociaci\u00f3n comercial ni una reclamaci\u00f3n por defectos: es una acci\u00f3n legal de disminuci\u00f3n proporcional del precio, sometida a una tolerancia, a una f\u00f3rmula y a un plazo de caducidad. Conviene separar sus tres elementos, porque cada uno tiene su trampa. La tolerancia decide si usted tiene derecho o no. La f\u00f3rmula decide cu\u00e1nto. El plazo decide si llega a tiempo.<\/p>\n La ley establece una tolerancia a favor del vendedor: solo el d\u00e9ficit superior a una vig\u00e9sima parte da derecho a la rebaja. Y establece una asimetr\u00eda total: si la superficie real es mayor que la escriturada, el vendedor no puede pedir ni un euro m\u00e1s. Los dos p\u00e1rrafos centrales del art\u00edculo 46 lo dicen as\u00ed. Primero: Si la superficie est sup\u00e9rieure \u00e0 celle exprim\u00e9e dans l’acte, l’exc\u00e9dent de mesure ne donne lieu \u00e0 aucun suppl\u00e9ment de prix.<\/a>. En espa\u00f1ol: si la superficie es mayor que la expresada en el acto, el exceso no da lugar a ning\u00fan suplemento de precio. Despu\u00e9s: Si la superficie est inf\u00e9rieure de plus d’un vingti\u00e8me \u00e0 celle exprim\u00e9e dans l’acte, le vendeur, \u00e0 la demande de l’acqu\u00e9reur, supporte une diminution du prix proportionnelle \u00e0 la moindre mesure.<\/a>. En espa\u00f1ol: si la superficie es inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte a la expresada en el acto, el vendedor, a petici\u00f3n del comprador, soporta una disminuci\u00f3n del precio proporcional a la menor medici\u00f3n.<\/p>\n Una vig\u00e9sima parte es el 5 por ciento. El c\u00e1lculo previo es, por tanto, un porcentaje: se divide la diferencia entre la superficie prometida y la superficie real por la superficie prometida. Si el resultado supera el 5 por ciento, hay derecho a la rebaja. Si es igual o inferior al 5 por ciento, no hay derecho, aunque falten metros. Con un ejemplo ilustrativo de cifras redondas: piso escriturado en 70 metros y vendido en 350.000 euros, superficie real de 64 metros. Faltan 6 metros, es decir, un 8,57 por ciento, superior a la tolerancia: hay derecho. Con una superficie real de 67 metros, faltar\u00edan 3 metros, un 4,28 por ciento, dentro de la tolerancia: no habr\u00eda derecho a rebaja por esta v\u00eda, sin perjuicio de otras acciones si concurren sus requisitos propios.<\/p>\n La rebaja, cuando procede, es proporcional al precio pagado, no al precio de mercado del d\u00eda de la reclamaci\u00f3n ni al valor actual del metro cuadrado en el barrio. La f\u00f3rmula es el precio convenido dividido por la superficie escriturada, multiplicado por la superficie que falta. Con el ejemplo anterior: 350.000 euros divididos por 70 metros dan 5.000 euros por metro; por 6 metros que faltan, la rebaja es de 30.000 euros. Esa proporcionalidad estricta la fij\u00f3 la Corte de Casaci\u00f3n en sentencia de su Tercera Sala Civil de 4 de mayo de 2016, recurso n\u00famero 15-12.940, que censur\u00f3 un c\u00e1lculo de apelaci\u00f3n err\u00f3neo y record\u00f3 que la disminuci\u00f3n proporcional corresponde a la diferencia entre el precio efectivamente pagado y el precio reducido. En aquel litigio, una sociedad hab\u00eda vendido lotes por 426.857,20 euros con una superficie anunciada de 1.165,35 metros seg\u00fan certificado de un arquitecto, y la compradora invocaba un d\u00e9ficit superior a la vig\u00e9sima parte; la Corte valid\u00f3 el derecho a la restituci\u00f3n pero corrigi\u00f3 la cantidad, anulando parcialmente la sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds de 27 de noviembre de 2014 en lo relativo a la suma de 94.620,87 euros calculada con un m\u00e9todo err\u00f3neo.<\/p>\n Esa misma sentencia de 2016 fija contra qui\u00e9n se reclama: solo contra el vendedor, que es quien percibi\u00f3 el precio y quien debe restituir la parte proporcional. La Corte declar\u00f3 que \u00fanicamente el vendedor que cobr\u00f3 el precio responde de la restituci\u00f3n proporcional al d\u00e9ficit, y que esa restituci\u00f3n no es un perjuicio indemnizable a cargo del medidor. En la pr\u00e1ctica, esto significa que su demanda de rebaja se dirige contra quien le vendi\u00f3 el piso, sea particular o profesional, y no directamente contra el t\u00e9cnico que midi\u00f3 mal. La responsabilidad del medidor, diagnostiqueur o g\u00e9om\u00e8tre, y la de su aseguradora, existen por otra v\u00eda, la de la culpa profesional, y permiten al vendedor repercutir contra ellos lo que haya tenido que devolver, o al comprador reclamarles cuando el vendedor es insolvente o ha desaparecido; pero son acciones distintas, con sus propias pruebas y sus propios plazos, y no sustituyen a la acci\u00f3n del a\u00f1o contra el vendedor. Si el vendedor es un particular que vendi\u00f3 su vivienda y el error viene del certificado del t\u00e9cnico, el vendedor pagar\u00e1 primero y se volver\u00e1 despu\u00e9s contra el t\u00e9cnico: esa es la arquitectura del sistema, y explica por qu\u00e9 conviene demandar al vendedor dentro del plazo aunque se piense que el culpable es el medidor.<\/p>\n Un \u00faltimo apunte de c\u00e1lculo para los pisos parisinos y de la peque\u00f1a corona, donde el precio del metro cuadrado multiplica cada error: la proporcionalidad se aplica sobre el precio total convenido, incluidos los anejos valorados conjuntamente, y el juez verifica la superficie real con arreglo a las reglas del decreto, no a los planos comerciales. Un d\u00e9ficit de 5 metros en un piso de 60 metros vendido en 600.000 euros, con una superficie real de 55 metros, representa un 8,33 por ciento y una rebaja de 50.000 euros. Con esas cantidades en juego, una segunda medici\u00f3n profesional de unos cientos de euros es la inversi\u00f3n m\u00e1s rentable del litigio, siempre que se haga a tiempo y de forma contradictoria, como explica el apartado siguiente.<\/p>\nI. La regla Carrez: qu\u00e9 superficie cuenta y d\u00f3nde debe figurar<\/h2>\n
A. Qu\u00e9 se mide y qu\u00e9 se excluye: locales cerrados, 1,80 metros y 8 metros cuadrados<\/h3>\n
B. D\u00f3nde debe figurar la superficie y qu\u00e9 pasa si falta: nulidad del antecontrato y purga en la escritura<\/h3>\n
II. Reclamar los metros que faltan: c\u00e1lculo, prueba y plazo de un a\u00f1o<\/h2>\n
A. El c\u00e1lculo: tolerancia de una vig\u00e9sima parte, rebaja proporcional y a qui\u00e9n se reclama<\/h3>\n
B. La prueba y el plazo: medir pronto, de forma contradictoria y demandar en un a\u00f1o<\/h3>\n