Compro un piso en Francia y la comunidad vota obras de miles de euros: qui\u00e9n paga si compr\u00e9 entre medias, con qu\u00e9 mayor\u00eda se aprueban y c\u00f3mo impugnar en dos meses<\/p>\n
Usted firma la compra de un piso en Lyon, en Nantes o en Par\u00eds y, pocas semanas despu\u00e9s, el s\u00edndico le reclama varios miles de euros: la junta de propietarios vot\u00f3 cambiar la caldera colectiva, reparar la fachada o instalar un ascensor. \u00bfTiene que pagar usted, que a\u00fan no era due\u00f1o cuando se vot\u00f3? \u00bfY si la votaci\u00f3n se hizo con una mayor\u00eda insuficiente, todav\u00eda puede impugnarse? En Francia, estas dos preguntas tienen respuestas distintas y cada una depende de una fecha: la fecha en que la cuota se hizo exigible y la fecha en que se notific\u00f3 el acta. Este art\u00edculo explica, paso a paso, qui\u00e9n paga las obras votadas cuando el piso cambia de manos, qu\u00e9 mayor\u00edas exige la ley para cada tipo de obra y c\u00f3mo se impugna un acuerdo de junta dentro del plazo de dos meses.<\/p>\n
En franc\u00e9s, la comunidad de propietarios se llama copropri\u00e9t\u00e9, la junta es la assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires, el s\u00edndico-administrador es el syndic, las cuotas son les charges y el acta de la junta es el proc\u00e8s-verbal. Cada vez que aparezca un t\u00e9rmino franc\u00e9s, lo traducimos y lo explicamos, porque los documentos que usted recibir\u00e1 \u2014actas, presupuestos, requerimientos del s\u00edndico\u2014 estar\u00e1n redactados en franc\u00e9s.<\/p>\n
La primera idea que hay que olvidar es que las obras las paga quien era due\u00f1o cuando se votaron. En Francia, la ley reparte las cuotas entre vendedor y comprador seg\u00fan el momento en que cada suma se hace exigible, es decir, seg\u00fan la fecha en que el s\u00edndico puede reclamarla. Esa regla est\u00e1 en el art\u00edculo 6-2 del decreto n.\u00ba 67-223 de 17 de marzo de 1967<\/a>, que distingue tres situaciones en la venta de un piso.<\/p>\n Primera situaci\u00f3n: la provisi\u00f3n del presupuesto ordinario. Cada a\u00f1o, la comunidad vota un presupuesto previsible de gastos corrientes \u2014mantenimiento, funcionamiento y administraci\u00f3n de las zonas comunes\u2014, y cada copropietario paga anticipos trimestrales iguales a la cuarta parte del presupuesto votado, exigibles el primer d\u00eda de cada trimestre. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo 14-1 de la ley n.\u00ba 65-557 de 10 de julio de 1965<\/a>, que adem\u00e1s obliga a celebrar la junta que vota ese presupuesto dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio contable. Cuando el piso se vende, el pago de la provisi\u00f3n exigible del presupuesto previsible corresponde al vendedor. En la pr\u00e1ctica: si la escritura se firma el 15 de febrero, la provisi\u00f3n del primer trimestre, exigible el 1 de enero, la deb\u00eda el vendedor, aunque el s\u00edndico se la reclame a usted meses despu\u00e9s.<\/p>\n Segunda situaci\u00f3n: las provisiones de gastos no incluidos en el presupuesto previsible, que son precisamente las obras. Estas sumas son exigibles seg\u00fan las modalidades votadas por la junta, y las paga quien sea copropietario en el momento de la exigibilidad. Ejemplo concreto: la junta vota en marzo una reparaci\u00f3n de fachada de 240.000 euros, pagadera en dos llamamientos, el 1 de junio y el 1 de octubre. Si usted compra el 15 de julio, el llamamiento de junio lo deb\u00eda el vendedor y el de octubre lo debe usted. Si compra el 15 de mayo, antes de cualquier llamamiento, los dos los paga usted, aunque la obra se hubiera votado antes de que usted fuera due\u00f1o. La fecha del voto no decide; decide la fecha de exigibilidad que fij\u00f3 la junta.<\/p>\n Tercera situaci\u00f3n: el ajuste de cuentas. La diferencia entre lo anticipado y lo realmente gastado, que se conoce al aprobar las cuentas del ejercicio, se abona o se carga a quien sea copropietario cuando se aprueban las cuentas. Si las cuentas se aprueban en una junta de mayo y usted compr\u00f3 en febrero, el saldo \u2014a favor o en contra\u2014 es suyo.<\/p>\n Hay un matiz importante para quien compra: el vendedor y el comprador pueden pactar en la escritura un reparto distinto de estas sumas, por ejemplo que el vendedor asuma todas las obras votadas antes de la venta. Ese pacto es v\u00e1lido, pero solo obliga a quienes lo firmaron. Frente a la comunidad, el s\u00edndico reclamar\u00e1 a quien la ley se\u00f1ala como deudor en cada momento; si usted pag\u00f3 algo que seg\u00fan su pacto correspond\u00eda al vendedor, tendr\u00e1 que reclam\u00e1rselo al vendedor, no a la comunidad. As\u00ed lo establece el art\u00edculo 6-3 del mismo decreto<\/a>: todo pacto contrario al reparto legal solo produce efectos entre las partes de la venta.<\/p>\n El reparto entre cuotas ordinarias y obras se apoya adem\u00e1s en el principio general del art\u00edculo 10 de la ley de 1965<\/a>: cada propietario contribuye a los gastos de conservaci\u00f3n, mantenimiento y administraci\u00f3n de las zonas comunes en proporci\u00f3n al valor relativo de su parte privativa, es decir, seg\u00fan sus tanti\u00e8mes o mil\u00e9simas, que fija el reglamento de la comunidad. Con 85 mil\u00e9simas sobre 10.000 y unas obras de 240.000 euros, su parte es de 2.040 euros. Pida siempre el reglamento y el desglose de mil\u00e9simas antes de firmar: es la \u00fanica manera de calcular cu\u00e1nto le tocar\u00e1 de cada obra votada.<\/p>\n Un caso especial es la aportaci\u00f3n al fondo de obras, el fonds de travaux, ese ahorro colectivo que la comunidad constituye para futuras reparaciones. La Corte de Casaci\u00f3n, en una sentencia publicada en su Bolet\u00edn, declar\u00f3 que esa aportaci\u00f3n se reclama al mismo ritmo que el presupuesto previsible y se reparte como los gastos de conservaci\u00f3n, mantenimiento y administraci\u00f3n de las zonas comunes, no en proporci\u00f3n a los anticipos del presupuesto que correspondan a cada propietario. Es la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de 4 de julio de 2024, recurso n.\u00ba 22-21.758<\/a>, que interpret\u00f3 el art\u00edculo 14-2 de la ley en su redacci\u00f3n anterior a la reforma de 2018. Si el s\u00edndico le calcula el fondo de obras con un criterio distinto, esa sentencia es su referencia.<\/p>\n Antes de firmar, la protecci\u00f3n esencial del comprador es documental: pida las actas de las \u00faltimas juntas, el presupuesto votado, el calendario de llamamientos de obras y el estado de deuda del vendedor. Si del acta resulta que hay obras votadas con llamamientos futuros, negocie en la escritura qui\u00e9n los asume y deje una provisi\u00f3n o una retenci\u00f3n del precio. Nuestro art\u00edculo sobre las deudas de la comunidad que aparecen despu\u00e9s de comprar<\/a> explica el documento que el s\u00edndico debe entregar antes de la venta y c\u00f3mo se reclama cuando la deuda la dej\u00f3 el vendedor.<\/p>\n No todas las obras necesitan los mismos votos, y saberlo le sirve para dos cosas: comprobar si el acuerdo que le reclaman se vot\u00f3 correctamente y decidir si vale la pena impugnarlo. La ley francesa grad\u00faa las mayor\u00edas de menor a mayor exigencia.<\/p>\n La mayor\u00eda simple es la de los votos expresados por los propietarios presentes, representados o que votaron por correspondencia. Es la regla general de la art\u00edculo 24 de la ley de 1965<\/a>, en su redacci\u00f3n vigente desde junio de 2025, y cubre entre otros los trabajos necesarios para conservar el edificio y proteger la salud y la seguridad de los ocupantes \u2014estabilidad, tejado y fachada, redes, puesta en conformidad de las viviendas\u2014 y las modalidades de ejecuci\u00f3n de las obras obligatorias impuestas por una ley, un reglamento o una orden administrativa de seguridad o salubridad notificada al s\u00edndico. Una reparaci\u00f3n urgente del tejado o la sustituci\u00f3n de una caldera peligrosa suelen aprobarse por esta v\u00eda.<\/p>\n El segundo escal\u00f3n es la mayor\u00eda de los votos de todos los copropietarios, est\u00e9n o no presentes en la junta. Es la mayor\u00eda del art\u00edculo 25<\/a>, y se exige entre otros para el conjunto de los trabajos que implican transformaci\u00f3n, adici\u00f3n o mejora del edificio, as\u00ed como para los trabajos de ahorro de energ\u00eda o de reducci\u00f3n de emisiones de gases de efecto invernadero. Un ascensor nuevo, una reforma est\u00e9tica del portal o un aislamiento t\u00e9rmico de fachada pertenecen normalmente a esta categor\u00eda. La art\u00edculo 30<\/a> confirma que las mejoras se deciden por la mayor\u00eda del art\u00edculo 25, siempre que sean conformes al destino del inmueble.<\/p>\n La ley prev\u00e9 una segunda oportunidad cuando un proyecto de mejora no alcanza la mayor\u00eda de todos pero re\u00fane al menos un tercio de los votos: la misma junta vota de nuevo inmediatamente, esta vez por mayor\u00eda simple del art\u00edculo 24. Y si se trataba de trabajos de ahorro energ\u00e9tico que ni siquiera llegaron al tercio, una nueva junta convocada en tres meses sobre el mismo proyecto puede aprobarlos por mayor\u00eda simple. Es la pasarela del art\u00edculo 25-1<\/a>. Si el acta que le presentan muestra dos votaciones seguidas sobre el mismo punto, no se asuste: es este mecanismo, y es legal siempre que se respeten sus condiciones.<\/p>\n El tercer escal\u00f3n es la mayor\u00eda de los miembros del sindicato que representen al menos dos tercios de los votos, reservada por el art\u00edculo 26<\/a> a decisiones graves como comprar o vender partes comunes o modificar el reglamento en lo relativo al uso y la administraci\u00f3n de las zonas comunes.<\/p>\n \u00bfPor qu\u00e9 importa esto al comprador espa\u00f1ol? Porque el motivo m\u00e1s s\u00f3lido para impugnar un acuerdo de obras es que se aprob\u00f3 con una mayor\u00eda inferior a la exigible: una mejora votada por mayor\u00eda simple cuando necesitaba la de todos, por ejemplo. Cuando reciba el acta, localice el punto de las obras, cuente los votos a favor, en contra y las abstenciones, y compare con la mayor\u00eda que correspond\u00eda a esa clase de obra. Guarde tambi\u00e9n la convocatoria y el orden del d\u00eda: un acuerdo adoptado sobre un punto no incluido en el orden del d\u00eda es igualmente vulnerable.<\/p>\n Un detalle decide muchas impugnaciones: en la mayor\u00eda simple del art\u00edculo 24 solo cuentan los votos expresados, de modo que las abstenciones y los ausentes no pesan; en la mayor\u00eda del art\u00edculo 25 cuentan los votos de todos los propietarios, de modo que cada ausente y cada abstenci\u00f3n equivalen a un no. Por eso un proyecto de mejora con doce votos a favor, tres en contra y veinte ausencias se aprueba sin problema por mayor\u00eda simple si es una obra de conservaci\u00f3n, pero fracasa por la mayor\u00eda de todos si es una mejora. Cuando revise el acta, no mire solo los votos a favor: mire el censo total de la comunidad y calcule las dos mayor\u00edas en paralelo antes de concluir que el acuerdo es s\u00f3lido o impugnable.<\/p>\n A\u00f1ada a su lectura el plan plurianual de obras, el projet de plan pluriannuel de travaux. En los edificios de viviendas con m\u00e1s de quince a\u00f1os desde la recepci\u00f3n de la obra, debe elaborarse este plan a partir del estado del edificio, del diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico y, en su caso, del diagn\u00f3stico t\u00e9cnico global, y actualizarse cada diez a\u00f1os. Lo exige el art\u00edculo 14-2<\/a>. Si compra en un edificio antiguo sin plan o con un plan que anuncia obras millonarias sin calendario, ya sabe qu\u00e9 le espera: pida el plan antes de firmar y haga que su oferta tenga en cuenta los llamamientos futuros.<\/p>\n La acci\u00f3n para anular un acuerdo de junta est\u00e1 reservada a los propietarios que votaron en contra o que no asistieron ni estuvieron representados. Quien vot\u00f3 a favor no puede impugnar despu\u00e9s. El plazo es de dos meses desde la notificaci\u00f3n del acta, sin sus anexos, y pasado ese plazo la acci\u00f3n caduca. El s\u00edndico debe notificar el acta en el mes siguiente a la junta. Todo ello est\u00e1 en el art\u00edculo 42 de la ley de 1965<\/a>, vigente desde junio de 2020, que a\u00f1ade dos precisiones pr\u00e1cticas: salvo urgencia, el s\u00edndico no puede ejecutar las obras decididas por las mayor\u00edas de los art\u00edculos 25 y 26 hasta que expiren esos dos meses; y si el juez anula un acuerdo que modificaba el reparto de gastos, el tribunal judicial fija el nuevo reparto.<\/p>\n La notificaci\u00f3n debe dirigirse a cada propietario que vot\u00f3 en contra o estuvo ausente, indicar el resultado de la votaci\u00f3n y reproducir el texto del segundo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 42, es decir, el que contiene el plazo de dos meses. Lo impone el art\u00edculo 18 del decreto de 1967<\/a>. Si la notificaci\u00f3n que usted recibe no reproduce ese texto o no indica los resultados, cons\u00e9rvela tal cual: es una irregularidad que su abogado invocar\u00e1.<\/p>\n \u00bfDesde cu\u00e1ndo corren exactamente los dos meses? La Corte de Casaci\u00f3n acaba de zanjar una duda frecuente: el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta certificada en su domicilio, aunque usted no la recoja en Correos. Da igual que el sobre vuelva sin retirar: el plazo ya empez\u00f3. Es la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de 16 de abril de 2026, recurso n.\u00ba 24-18.842<\/a>, publicada en el Bolet\u00edn, que desestim\u00f3 el recurso de un propietario que ped\u00eda anular la junta de 26 de abril de 2022 y confirm\u00f3 la caducidad declarada por la Corte de Apelaci\u00f3n de Orleans en junio de 2024. La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es brutal: si est\u00e1 de viaje entre Espa\u00f1a y Francia o no recoge el correo de su piso franc\u00e9s, el plazo puede consumirse sin que usted lea el acta. Desde abril de 2024, adem\u00e1s, las notificaciones pueden enviarse por v\u00eda electr\u00f3nica, aunque cada propietario puede pedir en cualquier momento volver al correo postal por cualquier medio, seg\u00fan el art\u00edculo 42-1. Si vive en Espa\u00f1a, designe a alguien que revise su correo franc\u00e9s o active la notificaci\u00f3n electr\u00f3nica con el s\u00edndico y revise esa bandeja cada semana tras una junta.<\/p>\n Tenga en cuenta que durante los dos meses las obras de mejora quedan en suspenso, salvo urgencia. Si el s\u00edndico empieza una obra de mejora antes de que expire el plazo, documente el inicio de los trabajos con fotos fechadas y requerimiento escrito: esa ejecuci\u00f3n anticipada refuerza su posici\u00f3n ante el juez.<\/p>\nB. Con qu\u00e9 mayor\u00eda se aprueban las obras y por qu\u00e9 le importa<\/h3>\n
II. Impugnar el acuerdo: dos meses desde la notificaci\u00f3n o nada<\/h2>\n
A. Qui\u00e9n puede impugnar, c\u00f3mo se notifica y cu\u00e1ndo empieza el plazo<\/h3>\n