Entregaste las llaves del piso, dejaste la vivienda limpia y, meses despu\u00e9s, la fianza sigue sin aparecer. La agencia responde con evasivas, el propietario descuenta cientos de euros por una limpieza que no reconoce o por unos desperfectos que ya estaban cuando entraste, y nadie te explica en espa\u00f1ol qu\u00e9 plazo tiene para devolverte tu dinero ni qu\u00e9 puedes hacer desde Espa\u00f1a o desde tu nueva direcci\u00f3n en Francia. Esta situaci\u00f3n es una de las m\u00e1s frecuentes entre inquilinos hispanohablantes que dejan un alquiler en Francia, y el derecho franc\u00e9s la regula con reglas precisas que juegan a tu favor si sabes usarlas.<\/p>\n
En Francia, la fianza del alquiler se llama d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>. No es una cantidad libre que el propietario fija a su antojo: la ley limita su importe, impone un plazo m\u00e1ximo de devoluci\u00f3n, exige justificantes para cada euro descontado y castiga el retraso con una penalizaci\u00f3n autom\u00e1tica del 10 % del alquiler por cada mes empezado. Pero estas protecciones solo sirven si conservas las pruebas adecuadas y si act\u00faas dentro del plazo de tres a\u00f1os que la ley concede para reclamar.<\/p>\n Este art\u00edculo explica, paso a paso y con decisiones de tribunales franceses de 2025 y 2026, cu\u00e1nto tiempo tiene el propietario para devolverte la fianza, qu\u00e9 descuentos puede aplicarte y cu\u00e1les no, c\u00f3mo se calcula la penalizaci\u00f3n por retraso, qu\u00e9 documentos deciden el litigio y qu\u00e9 camino seguir, desde la primera carta hasta el juez, para recuperar tu dinero. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s aparece explicado en su primera menci\u00f3n, y cada afirmaci\u00f3n jur\u00eddica remite a su fuente oficial.<\/p>\n La regla central est\u00e1 en el art\u00edculo 22 de la ley n.\u00ba 89-462 del 6 de julio de 1989<\/a>, el texto que regula los alquileres de vivienda en Francia. Cuando el contrato prev\u00e9 una fianza para garantizar que el inquilino cumple sus obligaciones, su importe no puede superar un mes de alquiler sin cargas. Se paga al firmar el contrato, directamente al propietario o a trav\u00e9s de un tercero, y no genera intereses a tu favor ni puede revisarse al alza durante el alquiler, aunque el contrato se renueve.<\/p>\n El plazo de devoluci\u00f3n empieza a contar el d\u00eda en que entregas las llaves al propietario o a su representante, en mano o por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception<\/em>). Desde ese momento, el propietario dispone de un m\u00e1ximo de dos meses para devolverte la fianza, descontando si es preciso las cantidades que le debas, siempre que est\u00e9n debidamente justificadas. Y aqu\u00ed llega el primer punto que muchos inquilinos desconocen: si el acta de salida es conforme al acta de entrada, el plazo se reduce a un solo mes.<\/p>\n El acta de la que habla la ley es el \u00e9tat des lieux<\/em>, el inventario descriptivo del estado de la vivienda que se firma a la entrada y a la salida. El art\u00edculo 3-2 de la misma ley<\/a> exige que se redacte de forma contradictoria y amistosa, es decir, con ambas partes presentes o representadas, en tantos ejemplares como partes haya, y que se adjunte al contrato. Si resulta imposible hacerlo de com\u00fan acuerdo porque una parte no acude, se niega o rechaza firmar, cualquiera de las partes diligentes puede encargar el acta a un commissaire de justice<\/em>, el oficial antes llamado huissier<\/em>, cuyo coste se reparte a medias entre propietario e inquilino y que debe avisar a las partes por carta certificada con al menos siete d\u00edas de antelaci\u00f3n.<\/p>\n Al entregar las llaves debes comunicar al propietario tu nueva direcci\u00f3n. Este detalle, que parece administrativo, es jur\u00eddicamente decisivo: si no transmites tus nuevas se\u00f1as, la penalizaci\u00f3n por retraso no se aplica, como ver\u00e1s m\u00e1s adelante. Anota tambi\u00e9n que, si vives en un edificio en copropiedad (copropri\u00e9t\u00e9<\/em>, el equivalente a la comunidad de propietarios), el propietario puede conservar de forma provisional hasta un 20 % de la fianza, con justificantes, hasta la aprobaci\u00f3n anual de las cuentas del edificio, y debe regularizar y devolver el saldo en el mes siguiente a esa aprobaci\u00f3n. Las partes tambi\u00e9n pueden acordar saldar todas las cuentas de inmediato sin esperar.<\/p>\n Otro supuesto que afecta a muchos compradores hispanohablantes: si el piso cambia de due\u00f1o durante tu alquiler, por venta o por herencia, quien debe devolverte la fianza es el nuevo propietario. Todo pacto en contrario solo vale entre quienes transmiten el inmueble, nunca frente a ti. Si has comprado un piso ya alquilado en Francia, el contrato sigue con el nuevo propietario<\/a>, fianza incluida, y es a \u00e9l a quien deber\u00e1s reclamar a la salida.<\/p>\n El propietario no puede quedarse con tu fianza por capricho. Cada descuento debe corresponder a una cantidad que le debas o que haya tenido que pagar en tu lugar, y debe estar debidamente justificada con documentos. En la pr\u00e1ctica, los tribunales franceses admiten tres grandes familias de retenciones: alquileres o cargas pendientes, degradaciones imputables al inquilino y trabajos de reparaci\u00f3n que eran tu obligaci\u00f3n. Si el propietario alega mensualidades sin pagar, la discusi\u00f3n cambia de terreno: cuando el inquilino deja de pagar, el propietario dispone del requerimiento y del desahucio con sus propios plazos<\/a>, y no puede limitarse a absorber la fianza sin justificar la deuda con reclamaciones previas sin respuesta.<\/p>\n La frontera m\u00e1s disputada es la que separa la degradaci\u00f3n del desgaste normal (v\u00e9tust\u00e9<\/em>), es decir, el deterioro por el simple paso del tiempo y el uso ordinario de la vivienda. La pintura que amarillea, la moqueta que se aplana o un grifo que pierde estanqueidad por antig\u00fcedad son desgaste; un parquet rayado por muebles arrastrados, un plano de cocina quemado o unas tuber\u00edas atascadas por restos de comida son degradaciones. Para trazar la l\u00ednea, el derecho franc\u00e9s utiliza el decreto n.\u00ba 87-712 del 26 de agosto de 1987<\/a>, que enumera las reparaciones de mantenimiento corriente y peque\u00f1as reparaciones derivadas del uso normal que corresponden al inquilino, frente a las grandes reparaciones estructurales que corresponden al propietario.<\/p>\n Una sentencia reciente muestra c\u00f3mo razonan los jueces. El 14 de abril de 2026, el tribunal de apelaci\u00f3n de Par\u00eds (polo 4, sala 4, repertorio general n.\u00ba 24\/05816) confirm\u00f3 que un propietario pod\u00eda retener 3.396 euros de una fianza de 4.000 euros en un amueblado con alquiler de 2.000 euros con cargas. El acta de entrada del 1 de septiembre de 2021 y el acta de salida contradictoria del 31 de mayo de 2022 permit\u00edan comparar con precisi\u00f3n, y la comparaci\u00f3n revel\u00f3 da\u00f1os que exced\u00edan el desgaste: el piso no estaba limpio, el parquet presentaba da\u00f1os localizados que exig\u00edan lijado, la ropa de cama estaba sucia y el plano de trabajo de la cocina y las tuber\u00edas, obstruidas por restos de alimentos por falta de mantenimiento, requer\u00edan intervenciones acreditadas con facturas y extractos bancarios de fechas pr\u00f3ximas a la salida. La retenci\u00f3n a tanto alzado de 650 euros por limpieza, prevista en el contrato, pareci\u00f3 proporcionada y ven\u00eda respaldada por un presupuesto de importe superior.<\/p>\n La corte record\u00f3 tres principios constantes del Tribunal de Casaci\u00f3n franc\u00e9s que todo inquilino hispanohablante deber\u00eda conocer. Primero, la comparaci\u00f3n entre el acta de entrada y el acta de salida es el medio de prueba privilegiado para acreditar degradaciones imputables al inquilino (tercera sala civil, 2 de octubre de 2001, n.\u00ba 99-21.124). Segundo, el propietario puede retener las cantidades correspondientes a reparaciones justificadas con elementos probatorios, como presupuestos o facturas (tercera sala civil, 8 de diciembre de 2016, n.\u00ba 15-24.430). Tercero, las retenciones son leg\u00edtimas cuando corresponden a da\u00f1os que exceden el uso normal y est\u00e1n justificadas con presupuestos o facturas, sin que se exija que los trabajos se hayan ejecutado efectivamente antes de la devoluci\u00f3n (tercera sala civil, 4 de febrero de 2016, n.\u00ba 14-29.278). Los inquilinos, que no aportaron nada capaz de cuestionar las comprobaciones contradictorias ni de probar que los des\u00f3rdenes proced\u00edan de la antig\u00fcedad o de una causa ajena, perdieron tambi\u00e9n la indemnizaci\u00f3n por retraso y fueron condenados a 1.500 euros por el art\u00edculo 700 del c\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>, que permite al juez cargar a la parte perdedora una suma por los gastos del proceso no incluidos en las costas.<\/p>\n La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es doble. Si el propietario descuenta, debe entregarte los justificantes: ambas actas, fotograf\u00edas, constataci\u00f3n del commissaire de justice<\/em>, facturas o presupuestos de obra, cartas de reclamaci\u00f3n de alquileres sin respuesta. Sin esos documentos, la retenci\u00f3n no se sostiene. Y a la inversa, si no se redact\u00f3 acta de salida, el inquilino se considera que devolvi\u00f3 la vivienda en buen estado, de modo que ninguna degradaci\u00f3n ni reparaci\u00f3n puede imput\u00e1rsele, en aplicaci\u00f3n de la presunci\u00f3n del art\u00edculo 1731 del c\u00f3digo civil<\/a>, seg\u00fan el cual, a falta de acta, el arrendatario se presume que recibi\u00f3 el inmueble en buen estado de reparaciones de su cargo. Del mismo modo, cuando es el propietario quien se niega a hacer el acta de entrada pese a tu requerimiento (mise en demeure<\/em>, el requerimiento fehaciente por carta certificada o por acto del commissaire de justice<\/em>), le corresponder\u00e1 a \u00e9l probar al final del alquiler que entreg\u00f3 la vivienda en buen estado de uso si quiere imputarte da\u00f1os. La ley te permite adem\u00e1s pedir que se complete el acta de entrada en los diez d\u00edas siguientes a su redacci\u00f3n, y durante el primer mes del periodo de calefacci\u00f3n puedes pedir que se complete con el estado de los elementos de calefacci\u00f3n.<\/p>\n El litigio de la fianza se gana o se pierde con papeles, y conviene prepararlos desde el d\u00eda de la mudanza. Conserva tu ejemplar del acta de entrada y del acta de salida, fotograf\u00edas fechadas de cada habitaci\u00f3n tomadas ambos d\u00edas, los justificantes de env\u00edo y recepci\u00f3n de las llaves, la carta en la que comunicaste tu nueva direcci\u00f3n y el RIB si lo aportaste, y toda la correspondencia con el propietario o la agencia. Si el propietario te descuenta cantidades, ex\u00edgele por escrito cada justificante: sin actas comparables, sin fotos y sin facturas o presupuestos, su retenci\u00f3n queda expuesta, como confirma la jurisprudencia citada.<\/p>\n El c\u00e1lculo de lo que te deben tiene dos capas. La primera es el saldo de la fianza: importe entregado menos deudas reales y justificadas. La segunda, que muchos inquilinos ignoran, es la penalizaci\u00f3n autom\u00e1tica por retraso. A falta de devoluci\u00f3n en plazo, la fianza que reste por devolver se incrementa en una suma igual al 10 % del alquiler mensual sin cargas por cada periodo mensual empezado con retraso. Esta majoraci\u00f3n no requiere que demuestres perjuicio alguno: basta el retraso. Solo decae si el origen del impago del plazo es que no comunicaste tu nueva direcci\u00f3n, de ah\u00ed la importancia de la carta de salida.<\/p>\n Un matiz decisivo, confirmado por un tribunal franc\u00e9s en abril de 2026, es la base de c\u00e1lculo de ese 10 %. El 21 de abril de 2026, el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n (juge des contentieux de la protection<\/em>, el juez competente en arrendamientos de vivienda) del tribunal judicial de Dax (repertorio general n.\u00ba 25\/00561) resolvi\u00f3 el caso de unos inquilinos con alquiler de 950 euros y fianza de 950 euros, que dieron su preaviso (cong\u00e9<\/em>, la notificaci\u00f3n de salida) el 8 de diciembre de 2024, firmaron el acta de salida el 6 de enero de 2025 y solo recibieron un cheque parcial de 507,22 euros el 31 de octubre de 2025, tras fracasar la conciliaci\u00f3n. Las partes acabaron coincidiendo en que el saldo debido era de 576,13 euros, pero discut\u00edan sobre qu\u00e9 cantidad deb\u00eda aplicarse el 10 %: los inquilinos defend\u00edan que sobre el alquiler \u00edntegro y los propietarios que solo sobre la parte restante. El tribunal dio la raz\u00f3n a los inquilinos: la majoraci\u00f3n se calcula sobre el importe mensual \u00edntegro del alquiler sin cargas, es decir, 95 euros por mes empezado con retraso, y corre desde el primer periodo mensual empezado tarde. Conden\u00f3 a los propietarios a pagar 855 euros por nueve meses, de febrero a octubre de 2025, m\u00e1s 800 euros por el art\u00edculo 700 del c\u00f3digo de procedimiento civil y las costas, con ejecuci\u00f3n provisional de pleno derecho.<\/p>\n El mismo tribunal rechaz\u00f3, en cambio, los 1.500 euros de da\u00f1os y perjuicios que ped\u00edan los inquilinos por resistencia abusiva. Conforme al art\u00edculo 1231-6 del c\u00f3digo civil<\/a>, los da\u00f1os por retraso en una deuda de dinero consisten en el inter\u00e9s legal desde el requerimiento, sin necesidad de probar p\u00e9rdida, y solo cabe una indemnizaci\u00f3n adicional si el acreedor demuestra un perjuicio distinto del simple retraso causado por la mala fe del deudor. Como los inquilinos no acreditaron ning\u00fan perjuicio independiente del retraso, fueron desestimados en ese punto. La ense\u00f1anza es clara: reclama siempre la penalizaci\u00f3n del 10 %, que es autom\u00e1tica, y solo pidas da\u00f1os complementarios si puedes probar un da\u00f1o concreto y separado, como gastos de alojamiento o descubierto bancario documentados.<\/p>\n El itinerario para recuperar la fianza empieza siempre por un requerimiento escrito. Env\u00eda al propietario o a la agencia una carta certificada con acuse de recibo en la que recuerdes la fecha de entrega de llaves, el importe de la fianza, el plazo legal aplicable de uno o dos meses, el saldo que reclamas con su c\u00e1lculo y la penalizaci\u00f3n del 10 % devengada, y fija un plazo breve de pago. Adjunta copia de las actas, de la comunicaci\u00f3n de tu nueva direcci\u00f3n y de los justificantes de las llaves. Esta carta no es un formalismo: adem\u00e1s de interrumpir en la pr\u00e1ctica la pasividad del contrario, servir\u00e1 como punto de partida de los intereses legales y demostrar\u00e1 ante el juez que actuaste de buena fe.<\/p>\n Si el requerimiento no basta, el paso siguiente depende de la cantidad reclamada. Seg\u00fan la ficha oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s sobre la fianza del alquiler<\/a>, cuando lo reclamado no supera los 5.000 euros debes iniciar una gesti\u00f3n amistosa antes de acudir al juez, acudiendo a un conciliador de justicia<\/a>, gratuito, a la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n<\/a>, creada en cada departamento por el art\u00edculo 20 de la ley del 6 de julio de 1989<\/a> y tambi\u00e9n gratuita, o a un mediador civil, de pago. Esta gesti\u00f3n previa es obligatoria para poder despu\u00e9s, si es preciso, demandar. Si lo reclamado supera los 5.000 euros, puedes demandar directamente, aunque intentar primero la v\u00eda amistosa suele evitar el proceso. En el caso de Dax, las partes pasaron por el conciliador de justicia y, fracasada la conciliaci\u00f3n el mismo d\u00eda en que se envi\u00f3 el cheque parcial, el pleito sigui\u00f3 su curso: la tentativa amistosa no te hace perder tiempo, deja constancia del desacuerdo y prepara el expediente judicial.<\/p>\n El juez competente es el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n del tribunal judicial del lugar donde se encuentra la vivienda, como recuerda la ficha oficial sobre este juez<\/a>. Si tu piso estaba en Par\u00eds o en la peque\u00f1a corona, demandar\u00e1s ante el tribunal judicial de Par\u00eds; si estaba en otro departamento de la Isla de Francia, ante el tribunal de ese departamento, y la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n ser\u00e1 la del departamento del inmueble. Prepara la demanda con el contrato, ambas actas, las fotos, las cartas certificadas, el c\u00e1lculo mes a mes de la penalizaci\u00f3n y los justificantes de tu nueva direcci\u00f3n: el expediente de Dax y el de Par\u00eds muestran que los jueces deciden sobre documentos, no sobre impresiones.<\/p>\nI. El plazo de devoluci\u00f3n y lo que pueden descontarte<\/h2>\n
A. Uno o dos meses desde la entrega de llaves, ni un d\u00eda m\u00e1s<\/h3>\n
B. Retenciones justificadas frente a desgaste normal<\/h3>\n
II. C\u00f3mo recuperar tu dinero con pruebas y plazos<\/h2>\n
A. La prueba que decide y el c\u00e1lculo de la penalizaci\u00f3n<\/h3>\n
B. El camino: requerimiento, conciliaci\u00f3n obligatoria y juez<\/h3>\n