Vives en Espa\u00f1a, encontraste una casa en Francia, firmaste el compromis de vente ante el notario o en la agencia, dejaste una se\u00f1al de varias decenas de miles de euros y volviste a casa esperando la fecha de la escritura. El d\u00eda fijado, el vendedor no aparece. O aparece para decirte que ya no vende, que quiere m\u00e1s dinero o que ha encontrado a otro comprador dispuesto a pagar m\u00e1s. \u00bfY ahora qu\u00e9? \u00bfHas perdido la casa y la se\u00f1al? \u00bfTienes que empezar de cero?<\/p>\n
No. En derecho franc\u00e9s, el compromis que firmaste no es una simple reserva: cuando ambas partes est\u00e1n de acuerdo en la cosa y en el precio, la venta ya es perfecta entre vosotros, aunque la escritura ante notario a\u00fan no se haya firmado. El vendedor no puede deshacerla por s\u00ed solo. Tienes dos caminos: obligarle a escriturar ante el juez o resolver la venta y cobrar la penalizaci\u00f3n prevista en el contrato, que suele ser el diez por ciento del precio. Este art\u00edculo explica, paso a paso y con dos decisiones reales de 2025, c\u00f3mo funciona cada camino, qu\u00e9 pruebas necesitas y qu\u00e9 plazos debes respetar. Est\u00e1 pensado para un comprador hispanohablante que vive en Espa\u00f1a o acaba de instalarse en Francia y desconoce el vocabulario jur\u00eddico franc\u00e9s; cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n.<\/p>\n
Antes de entrar en materia, una advertencia honesta: todo depende de lo que dice exactamente tu compromis. Las condiciones suspensivas (conditions suspensives), es decir, los acontecimientos que deben producirse para que la venta sea definitiva, como la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, mandan sobre todo lo dem\u00e1s. Si firmaste desde Espa\u00f1a con un poder notarial, revisa tambi\u00e9n qu\u00e9 poderes diste y qu\u00e9 fondos dejaste en dep\u00f3sito. Si tu situaci\u00f3n incluye un pr\u00e9stamo denegado, lee primero la explicaci\u00f3n detallada sobre la condici\u00f3n suspensiva de pr\u00e9stamo y la recuperaci\u00f3n de la se\u00f1al<\/a>, porque ese supuesto tiene sus propias reglas. Y si eres t\u00fa quien duda despu\u00e9s de firmar, las reglas de la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas<\/a> son distintas y solo protegen al comprador no profesional.<\/p>\n El contrato que en Espa\u00f1a llamar\u00edas contrato de arras o se\u00f1al se llama en Francia compromis de vente o promesse synallagmatique de vente (promesa sinalagm\u00e1tica de venta: sinalagm\u00e1tico significa que ambas partes se obligan rec\u00edprocamente, el vendedor a vender y el comprador a comprar). La definici\u00f3n legal de la venta es sencilla: una convenci\u00f3n por la cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagarla, y puede hacerse por escritura p\u00fablica o por documento privado, seg\u00fan el art\u00edculo 1582 del C\u00f3digo civil<\/a>. A partir de ah\u00ed, dos reglas lo deciden todo. Primera: la venta es perfecta entre las partes, y la propiedad se adquiere de pleno derecho por el comprador frente al vendedor, desde que se ha convenido la cosa y el precio, aunque la cosa a\u00fan no se haya entregado ni el precio pagado, seg\u00fan el art\u00edculo 1583 del C\u00f3digo civil<\/a>. Segunda: la promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento rec\u00edproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio, seg\u00fan el art\u00edculo 1589 del C\u00f3digo civil<\/a>. En palabras llanas: si tu compromis identifica la casa y fija el precio con el acuerdo de los dos, la venta existe desde ese d\u00eda. La escritura ante notario (acte authentique, el documento otorgado ante notario con fe p\u00fablica) no crea la venta; la constata y la hace oponible a terceros mediante su publicaci\u00f3n en el registro de la propiedad franc\u00e9s (publicit\u00e9 fonci\u00e8re).<\/p>\n De estas reglas salen tres consecuencias pr\u00e1cticas que muchos vendedores desconocen o fingen desconocer. Primera, el vendedor no puede cambiar el precio ni las parcelas vendidas despu\u00e9s de firmar: los contratos solo pueden modificarse o revocarse por consentimiento mutuo de las partes o por las causas que la ley autoriza, seg\u00fan el art\u00edculo 1193 del C\u00f3digo civil<\/a>. Segunda, el vendedor debe comportarse de buena fe en la ejecuci\u00f3n, y esa exigencia es de orden p\u00fablico, es decir, inderogable, seg\u00fan el art\u00edculo 1104 del C\u00f3digo civil<\/a>: convocar al notario con un proyecto distinto de lo firmado, exigir un suplemento de precio o vender a otro comprador por detr\u00e1s son conductas que los tribunales sancionan. Tercera, cuidado con confundir tu compromis con otras figuras. La promesa unilateral de venta (promesse unilat\u00e9rale de vente) es un contrato distinto por el cual solo el vendedor se compromete y el comprador recibe un derecho de opci\u00f3n durante un plazo, a cambio normalmente de una indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n (indemnit\u00e9 d’immobilisation) que pierde si no compra; su r\u00e9gimen est\u00e1 en el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a>. Si firmaste una promesa unilateral y no un compromis, tus derechos y los del vendedor son diferentes: verifica el encabezado de tu documento antes de actuar.<\/p>\n Tambi\u00e9n debes distinguir tres formas de entregar dinero al firmar, porque cada una produce efectos distintos. Las arras (arrhes) permiten a cada parte desistir: quien las entreg\u00f3 las pierde y quien las recibi\u00f3 devuelve el doble, seg\u00fan el art\u00edculo 1590 del C\u00f3digo civil<\/a>. El anticipo a cuenta del precio (acompte) no permite desistir: se descuenta del precio y quien incumple responde por entero. El dep\u00f3sito en manos del notario o de la agencia (s\u00e9questre) es una garant\u00eda bloqueada por un tercero hasta la escritura. En la pr\u00e1ctica de las compras entre particulares, lo habitual es un dep\u00f3sito de alrededor del cinco al diez por ciento en manos del notario; si tu documento dice arrhes, el vendedor podr\u00eda en teor\u00eda desistir devolviendo el doble, pero casi ning\u00fan compromis redactado por notario utiliza esa palabra por esa raz\u00f3n. Lee la cl\u00e1usula exacta y no des por supuesto que tu se\u00f1al son arras.<\/p>\n Quedan dos piezas del rompecabezas que conviene comprobar antes de atacar. Las condiciones suspensivas: si tu compra depend\u00eda de obtener un pr\u00e9stamo y el banco te lo deniega en las condiciones previstas, la venta se resuelve y recuperas el dep\u00f3sito, pero debes probar que solicitaste el pr\u00e9stamo conforme a lo pactado y que la denegaci\u00f3n lleg\u00f3 en plazo; el detalle de esas pruebas y plazos est\u00e1 explicado en el an\u00e1lisis dedicado a la denegaci\u00f3n de hipoteca y la condici\u00f3n suspensiva de pr\u00e9stamo. Y la retractaci\u00f3n: el comprador no profesional dispone de un plazo de diez d\u00edas a contar desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el acto para retractarse, seg\u00fan el art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Ese derecho pertenece solo al comprador y solo al comprador no profesional; el vendedor no tiene ning\u00fan plazo de arrepentimiento equivalente. Si el vendedor te dice que \u00e9l tambi\u00e9n se retracta en diez d\u00edas, te est\u00e1 contando algo que la ley no dice.<\/p>\n Cuando un vendedor quiere echarse atr\u00e1s, suele usar uno de estos cuatro argumentos: que el compromis era solo un borrador, que las parcelas no estaban claras, que el comprador modific\u00f3 el proyecto o que encontr\u00f3 un defecto que le permite anularlo todo. Ninguno prospera por su sola palabra. Los tribunales verifican el documento firmado, tal como fue firmado, y obligan a cumplirlo en sus propios t\u00e9rminos. La mejor ilustraci\u00f3n es una decisi\u00f3n reciente y p\u00fablica: la sentencia de la Corte de apelaci\u00f3n de Montpellier de 10 de abril de 2025, n\u00famero 23\/03409, consultable en su texto oficial \u00edntegro<\/a>. Los hechos merecen leerse con atenci\u00f3n porque se parecen a muchas disputas reales. El 27 de febrero de 2020, un propietario y una sociedad promotora firmaron un compromis sobre una villa con su terreno, parcela catastrada de 5.310 metros cuadrados, por 550.000 euros pagaderos al contado el d\u00eda de la escritura. Despu\u00e9s, la sociedad compradora present\u00f3 al vendedor un proyecto de escritura distinto del compromis, que supon\u00eda dividir la finca en siete parcelas y exig\u00eda una modificaci\u00f3n del plano catastral. El vendedor se neg\u00f3 a firmar ese documento nuevo y tambi\u00e9n el proyecto de escritura que no respetaba lo pactado. El notario fij\u00f3 la reiteraci\u00f3n, el vendedor no compareci\u00f3 y el notario levant\u00f3 acta de carencia (proc\u00e8s-verbal de carence, el acta por la que el notario constata qui\u00e9n falt\u00f3 a la cita de firma). Cada parte demand\u00f3 a la otra pidiendo la ejecuci\u00f3n forzosa a su manera.<\/p>\n La Corte record\u00f3 primero las reglas citadas m\u00e1s arriba, con cita literal de los art\u00edculos 1583 y 1589 del C\u00f3digo civil, y despu\u00e9s hizo algo decisivo: compar\u00f3 l\u00ednea por l\u00ednea el compromis con el proyecto de escritura. El compromis hablaba de una villa con su terreno de 5.310 metros cuadrados; en ning\u00fan momento mencionaba siete parcelas ni la obligaci\u00f3n del vendedor de solicitar una modificaci\u00f3n catastral. Conclusi\u00f3n del tribunal: el vendedor se hab\u00eda negado leg\u00edtimamente a firmar un documento que no era el pactado. Pero la misma vara midi\u00f3 a la compradora: exist\u00eda un acuerdo perfecto de venta en la promesa sinalagm\u00e1tica de 27 de febrero de 2020, la venta era perfecta en las cl\u00e1usulas y condiciones de ese compromis, y por tanto la Corte conden\u00f3 y orden\u00f3 a la sociedad compradora firmar con el vendedor la escritura p\u00fablica conforme a ese compromis, en el plazo de un mes desde la notificaci\u00f3n de la sentencia, con condena en costas y 2.500 euros por gastos de justicia. La lecci\u00f3n es sim\u00e9trica y te protege directamente: el juez ejecuta el compromis tal como se firm\u00f3, ni m\u00e1s ni menos. Si el vendedor se niega a escriturar lo pactado, perder\u00e1; si eres t\u00fa quien pide algo distinto de lo pactado, perder\u00e1s t\u00fa. Por eso tu primera tarea no es enfadarte sino releer el compromis con frialdad y pedir exactamente lo que dice.<\/p>\n Tu segunda tarea es reunir desde el primer d\u00eda las pruebas que los jueces miran, porque en estos pleitos gana quien documenta. Guarda el original del compromis con todos sus anexos, en particular los diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos y el estado de la parcela; conserva cada correo, mensaje y carta con el vendedor, la agencia y el notario; exige que toda convocatoria del notario te llegue por escrito y guarda los justificantes; si el vendedor falta a la cita, pide al notario que levante acta de carencia y que te entregue copia; si debes requerir al vendedor, hazlo por comisario de justicia (commissaire de justice, el oficial antes llamado huissier que notifica los requerimientos formales), como en el caso que se contar\u00e1 m\u00e1s abajo donde la convocatoria notificada en persona result\u00f3 decisiva; demuestra que las condiciones suspensivas se cumplieron o fracasaron sin tu culpa, con la oferta o la denegaci\u00f3n del banco y las fechas; y si hubo una reventa a un tercero, consigue la fecha y pide a tu notario que verifique la publicidad registral, porque actuar r\u00e1pido es esencial. Todo hecho, toda fecha y todo plazo que invoques ante el juez debe estar probado durante este procedimiento: sin prueba escrita y fechada, tu mejor argumento se queda en palabra contra palabra.<\/p>\n Si quieres la casa y no solo el dinero, el camino es la ejecuci\u00f3n forzosa en naturaleza (ex\u00e9cution en nature, el cumplimiento efectivo de lo prometido en lugar de una indemnizaci\u00f3n). La regla est\u00e1 en el art\u00edculo 1221 del C\u00f3digo civil<\/a>: el acreedor de una obligaci\u00f3n puede, tras un requerimiento previo (mise en demeure, la intimaci\u00f3n formal que exige el cumplimiento), perseguir su ejecuci\u00f3n en naturaleza, salvo si esa ejecuci\u00f3n es imposible o si existe una desproporci\u00f3n manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su inter\u00e9s para el acreedor. Traducido a tu caso: primero debes requerir formalmente al vendedor que cumpla, y despu\u00e9s puedes pedir al juez que le obligue a escriturar, salvo que la casa haya perecido o se haya vuelto imposible entregar, supuestos rar\u00edsimos en la pr\u00e1ctica. F\u00edjate en el orden: el requerimiento previo no es una cortes\u00eda, es una condici\u00f3n. Un vendedor que simplemente guarda silencio ante tus correos a\u00fan no ha sido requerido en sentido jur\u00eddico; un vendedor que recibe un requerimiento por comisario de justicia con plazo para comparecer ante el notario ya no puede decir que no sab\u00eda.<\/p>\n El itinerario pr\u00e1ctico, en el orden que siguen los profesionales, es el siguiente. Primero, relee el compromis y marca la fecha l\u00edmite de reiteraci\u00f3n de la escritura, la lista de condiciones suspensivas y su estado, la cl\u00e1usula de penalizaci\u00f3n y qui\u00e9n custodia el dep\u00f3sito. Segundo, escribe al notario pidiendo que convoque a ambas partes a una fecha concreta para la firma conforme al compromis, sin modificar nada. Tercero, si el vendedor no comparece o se niega, haz que el notario levante acta de carencia y env\u00eda sin demora un requerimiento por comisario de justicia intim\u00e1ndole a firmar en un plazo determinado, record\u00e1ndole la penalizaci\u00f3n y reserv\u00e1ndote la v\u00eda judicial. Cuarto, con el compromis, el acta de carence, el requerimiento y la prueba de las condiciones cumplidas, demanda ante el tribunal judiciaire (el tribunal judicial ordinario competente en materia civil) del lugar donde se encuentra el inmueble. Pide al juez que constate que la venta es perfecta en los t\u00e9rminos del compromis y que condene al vendedor a firmar la escritura en un plazo breve bajo apremio pecuniario (astreinte, la multa coercitiva por cada d\u00eda de retraso, que en la pr\u00e1ctica de estos pleitos se mueve por cientos de euros diarios: en el caso de Montpellier el primer juez impuso cien euros diarios durante tres meses y la parte lleg\u00f3 a pedir ciento cincuenta). Quinto, una vez obtenida la sentencia, vuelve al notario: con la decisi\u00f3n firme y el precio consignado o pagado, la escritura puede otorgarse incluso con la resistencia del vendedor, y el apremio hace el resto.<\/p>\n Dos precisiones de estrategia que distinguen a quien gana de quien se empantana. La primera: no pidas a la vez la ejecuci\u00f3n forzosa y la resoluci\u00f3n con penalizaci\u00f3n por los mismos hechos; son caminos alternativos y el juez te obligar\u00e1 a elegir. Si la casa es \u00fanica, te enamor\u00f3 su ubicaci\u00f3n o los precios han subido y un piso equivalente cuesta ahora mucho m\u00e1s, la ejecuci\u00f3n forzosa protege tu inter\u00e9s real. Si ya compraste otra cosa, si la relaci\u00f3n est\u00e1 rota o si el inmueble ha perdido inter\u00e9s, la penalizaci\u00f3n y los da\u00f1os te compensan mejor. La segunda: no dejes pasar el tiempo. Las acciones personales se prescriben por cinco a\u00f1os a contar desde el d\u00eda en que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten actuar, seg\u00fan el art\u00edculo 2224 del C\u00f3digo civil<\/a>. Cinco a\u00f1os parece mucho, pero las convocatorias notariales, la caducidad de tu oferta de pr\u00e9stamo y la posible reventa a un tercero juegan en tu contra cada mes: act\u00faa en semanas, no en a\u00f1os. Y si compraste desde Espa\u00f1a con poder, avisa a tu notario franc\u00e9s desde el primer requerimiento para que el poder siga vigente, los fondos sigan disponibles y el dep\u00f3sito no se libere por error; los detalles de esa compra a distancia est\u00e1n explicados en la gu\u00eda para comprar una casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a, con el poder, la se\u00f1al y los plazos<\/a>.<\/p>\n Si renuncias a la casa o la ejecuci\u00f3n se vuelve imposible, el dinero toma el relevo. Casi todos los compromis redactados por notario incluyen una cl\u00e1usula penal (clause p\u00e9nale) que fija de antemano la indemnizaci\u00f3n por incumplimiento, normalmente el diez por ciento del precio. Su r\u00e9gimen est\u00e1 en el art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a> y merece leerse entero: cuando el contrato estipula que quien no lo ejecute pagar\u00e1 una suma determinada por da\u00f1os y perjuicios, no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor; sin embargo, el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la penalizaci\u00f3n si es manifiestamente excesiva o irrisoria; si la obligaci\u00f3n se ejecut\u00f3 en parte, puede reducirla en proporci\u00f3n; toda estipulaci\u00f3n en contrario se tiene por no escrita; y salvo inejecuci\u00f3n definitiva, la penalizaci\u00f3n solo se debe cuando el deudor ha sido requerido. Cada frase cuenta: la cantidad pactada vincula al juez salvo exceso manifiesto, el juez puede corregirla por s\u00ed mismo, y sin requerimiento previo normalmente no hay penalizaci\u00f3n.<\/p>\n Un caso real y reciente muestra c\u00f3mo se aplica euro por euro. El 16 de junio de 2025, el tribunal judicial de Thionville dict\u00f3 la sentencia n\u00famero 25\/00474, consultable en su texto oficial \u00edntegro<\/a>, en un pleito donde los compradores se negaron a escriturar. El compromis de 7 de diciembre de 2023 fijaba una casa en 380.000 euros sin ninguna condici\u00f3n suspensiva de pr\u00e9stamo, con escritura a m\u00e1s tardar el 15 de mayo de 2024 y una cl\u00e1usula que permit\u00eda compeler por todas las v\u00edas de derecho a la parte que se negara, con todos los gastos a su cargo y una penalizaci\u00f3n del diez por ciento del precio. Los compradores no acudieron a las convocatorias del notario, notificadas en persona el 28 de mayo de 2024, y el tribunal los conden\u00f3 a pagar 38.000 euros de penalizaci\u00f3n, exactamente el diez por ciento, con intereses legales desde la demanda de 17 de marzo de 2025. Dos detalles de esa sentencia te sirven aunque en tu caso quien incumple es el vendedor, porque las reglas son sim\u00e9tricas: el tribunal rechaz\u00f3 en cambio los gastos de notario y los da\u00f1os adicionales, recordando que solo proceden si reparan un perjuicio independiente del que la cl\u00e1usula penal ya compensa; y calcul\u00f3 los intereses desde la fecha de la demanda, no desde el incumplimiento. Moraleja: reclama la penalizaci\u00f3n con el requerimiento previo en regla, pide los intereses desde la demanda y no esperes que el juez sume alegremente penalizaci\u00f3n, gastos y da\u00f1os por el mismo perjuicio.<\/p>\n \u00bfY si tu perjuicio supera la penalizaci\u00f3n? El derecho com\u00fan de la responsabilidad te cubre: todo hecho del hombre que causa da\u00f1o a otro obliga a quien lo caus\u00f3 por su culpa a repararlo, seg\u00fan el art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo civil<\/a>. Gastos de tasaci\u00f3n, de desplazamiento desde Espa\u00f1a, de alquiler puente o la diferencia de precio de una vivienda equivalente son reclamables si los pruebas con facturas y los vinculas al incumplimiento, pero solo en lo que exceda de lo ya reparado por la cl\u00e1usula penal y con car\u00e1cter independiente, como record\u00f3 el tribunal de Thionville. En la pr\u00e1ctica, la mayor\u00eda de los compradores obtienen la penalizaci\u00f3n pactada y los intereses, y solo una minor\u00eda con facturas s\u00f3lidas obtiene un complemento. No prometas ni esperes el doble de todo: pide la penalizaci\u00f3n, cuantifica cada gasto con documento y deja que el juez complete.<\/p>\nI. El compromis que firmaste ya es una venta: lo que el vendedor no puede deshacer por s\u00ed solo<\/h2>\n
A. Por qu\u00e9 el compromis sinalagm\u00e1tico vale venta desde la firma<\/h3>\n
B. Lo que el vendedor intenta y por qu\u00e9 fracasa ante el juez: una venta perfecta se ejecuta en sus propios t\u00e9rminos<\/h3>\n
II. C\u00f3mo obligar al vendedor a escriturar o cobrar la penalizaci\u00f3n: pasos, pruebas y plazos<\/h2>\n
A. Obligarle a vender: el requerimiento formal, el acta del notario y la ejecuci\u00f3n forzosa ante el juez<\/h3>\n
B. Cobrar sin la casa: la penalizaci\u00f3n del diez por ciento, los da\u00f1os y los plazos que no perdonan<\/h3>\n