Su padre falleci\u00f3 en Francia y dej\u00f3 una casa cerca de Par\u00eds. Su madre, viuda, sigue viviendo en ella y no quiere o\u00edr hablar de vender. Usted y sus hermanos, instalados en Espa\u00f1a, necesitan vender para repartir y pasar p\u00e1gina. La pregunta que todos se hacen es la misma: \u00bfpueden los hijos obligar a vender la casa cuando la madre tiene el usufructo? La respuesta corta es que no, al menos no por la v\u00eda r\u00e1pida que muchos imaginan, pero existen cuatro salidas legales que s\u00ed funcionan, cada una con sus plazos, sus pruebas y su coste. Este art\u00edculo las explica una por una, con los textos franceses exactos y una sentencia del tribunal judicial de Par\u00eds dictada el 17 de septiembre de 2026 que resolvi\u00f3 un caso casi id\u00e9ntico.<\/p>\n
En Francia, al fallecer una persona casada con hijos, el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite no hereda autom\u00e1ticamente la casa en propiedad. La ley le ofrece una opci\u00f3n, y esa opci\u00f3n condiciona todo lo dem\u00e1s: qui\u00e9n puede vender, qui\u00e9n puede quedarse a vivir, qui\u00e9n cobra los alquileres si la casa se alquila y qu\u00e9 puede pedir cada hijo ante el notario y ante el juez. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n, porque el vocabulario es la mitad del problema para una familia hispanohablante.<\/p>\n
Cuando el fallecido deja hijos, el art\u00edculo 757 del C\u00f3digo civil<\/a> franc\u00e9s ofrece al viudo o a la viuda una elecci\u00f3n: o bien el usufructo (usufruit<\/em>) de la totalidad de los bienes existentes, o bien la propiedad (pleine propri\u00e9t\u00e9<\/em>) de una cuarta parte, si todos los hijos son comunes, y la propiedad de una cuarta parte tambi\u00e9n cuando hay hijos de otra uni\u00f3n. El usufructo es el derecho a usar el bien y a percibir sus frutos, por ejemplo a vivir en la casa o a cobrar sus alquileres, mientras que la nuda propiedad (nue-propri\u00e9t\u00e9<\/em>), que corresponde a los hijos, es el derecho a convertirse en propietario pleno cuando el usufructo se extinga, normalmente al fallecer el usufructuario. En la pr\u00e1ctica de las familias espa\u00f1olas con casa en Francia, la viuda elige casi siempre el usufructo total, porque le permite seguir viviendo en la casa y conservar los ingresos, mientras los hijos quedan como nudos propietarios a la espera.<\/p>\n Esta opci\u00f3n no puede exigirse de un d\u00eda para otro ni tampoco dejarse abierta eternamente. El art\u00edculo 771 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que no se puede obligar a un heredero a pronunciarse antes de cuatro meses desde la apertura de la sucesi\u00f3n, y que despu\u00e9s de ese plazo puede ser requerido por acta extrajudicial a tomar partido, a iniciativa de un acreedor, un coheredero, un heredero de rango posterior o el Estado. Y el art\u00edculo 780 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade que la facultad de optar prescribe a los diez a\u00f1os desde la apertura de la sucesi\u00f3n, y que quien no se pronuncia en ese plazo se reputa renunciante, con una precisi\u00f3n importante para nuestro caso: la prescripci\u00f3n no corre contra el heredero que ha dejado al c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite en el disfrute de los bienes hereditarios sino desde la apertura de la sucesi\u00f3n de este \u00faltimo. Traducido a la vida real: si los hijos dejan a su madre disfrutar tranquilamente de la casa durante a\u00f1os, el reloj de los diez a\u00f1os para reclamar su propia parte no empieza a correr hasta que falte la madre, pero tampoco conviene confundir esa protecci\u00f3n con una invitaci\u00f3n a no hacer nada, como se ver\u00e1 en la segunda parte.<\/p>\n Antes de hablar de vender hay que entender que la viuda acumula, adem\u00e1s del usufructo, dos derechos de vivienda que la ley considera efectos directos del matrimonio y no derechos sucesorios, lo que significa que existen aunque el testamento diga otra cosa. Primero, el art\u00edculo 763 del C\u00f3digo civil<\/a> le reconoce de pleno derecho, durante un a\u00f1o desde el fallecimiento, el disfrute gratuito de la vivienda que ocupaba como residencia principal, con los muebles que la adornan, y precisa que este art\u00edculo es de orden p\u00fablico. Segundo, el art\u00edculo 764 del C\u00f3digo civil<\/a> le atribuye hasta su muerte un derecho de habitaci\u00f3n sobre esa vivienda y un derecho de uso sobre los muebles, salvo voluntad contraria del fallecido expresada en testamento aut\u00e9ntico en las condiciones del art\u00edculo 971, es decir, ante notario con testigos. Este derecho vitalicio tiene tres consecuencias pr\u00e1cticas que las familias suelen descubrir tarde: su valor se imputa sobre los derechos sucesorios del c\u00f3nyuge, y si supera esos derechos el c\u00f3nyuge no debe compensar el exceso a la sucesi\u00f3n, como dice el art\u00edculo 765 del C\u00f3digo civil<\/a>; el c\u00f3nyuge dispone de un a\u00f1o desde el fallecimiento para manifestar su voluntad de beneficiarse de estos derechos, seg\u00fan el art\u00edculo 765-1 del C\u00f3digo civil<\/a>, y esa manifestaci\u00f3n debe poder probarse, idealmente por carta certificada al notario encargado de la sucesi\u00f3n; y aunque el derecho de habitaci\u00f3n no puede en principio cederse ni alquilarse, el propio art\u00edculo 764 permite alquilar para usos no comerciales ni agr\u00edcolas cuando la vivienda ya no se adapta a las necesidades del c\u00f3nyuge, para obtener recursos con los que pagarse otro alojamiento.<\/p>\n Una cuesti\u00f3n previa que toda familia espa\u00f1ola debe aclarar con el notario franc\u00e9s es qu\u00e9 ley se aplica a la sucesi\u00f3n, porque de ella depende que existan o no este usufructo y estos derechos de la viuda. El el Reglamento europeo de sucesiones n.\u00ba 650\/2012 establece en su art\u00edculo 21 que, salvo disposici\u00f3n en contrario, la ley aplicable a toda la sucesi\u00f3n es la del Estado de residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento, y en su art\u00edculo 22 permite a cualquier persona designar la ley del Estado de su nacionalidad, elecci\u00f3n que debe hacerse expresamente en testamento. Su art\u00edculo 23 precisa que esa ley rige toda la sucesi\u00f3n, incluidos los derechos sucesorios del c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite. En espa\u00f1ol claro: si su padre viv\u00eda habitualmente en Francia al fallecer y no hab\u00eda elegido la ley espa\u00f1ola en testamento, la sucesi\u00f3n de la casa se rige por la ley francesa, con el usufructo de la viuda aqu\u00ed descrito; si viv\u00eda en Espa\u00f1a o hab\u00eda elegido la ley espa\u00f1ola, el an\u00e1lisis cambia y hay que partir del testamento y de la leg\u00edtima espa\u00f1ola, como explicamos en nuestra gu\u00eda sobre el espa\u00f1ol que deja casa en Francia y el testamento con reserva y ley espa\u00f1ola<\/a>. No mezclar ambos escenarios es el primer paso para no perder meses en la direcci\u00f3n equivocada.<\/p>\n El principio de que nadie puede ser obligado a permanecer en indivisi\u00f3n, proclamado por el art\u00edculo 815 del C\u00f3digo civil<\/a>, hace creer a muchos hijos que basta con pedir la venta judicial para cobrar. Pero ese principio tiene una excepci\u00f3n decisiva para nuestro caso: el art\u00edculo 815-5-1 del C\u00f3digo civil<\/a>, que permite al tribunal judicial autorizar la venta de un bien indiviso a petici\u00f3n de los indivisarios que re\u00fanan al menos dos tercios de los derechos, excluye expresamente el caso de desmembramiento de la propiedad del bien. Cuando la casa est\u00e1 partida entre el usufructo de la madre y la nuda propiedad de los hijos, la v\u00eda de los dos tercios no existe, aunque los hijos sumen el cien por cien de la nuda propiedad. Vender la plena propiedad exige el acuerdo de todos, incluida la usufructuaria, o pasar por las salidas que se describen en la segunda parte. Este es el error m\u00e1s caro de estos expedientes: encargar una tasaci\u00f3n, anunciar la venta o firmar un precontrato contando con que el juez forzar\u00e1 la firma de la madre, cuando la ley dice exactamente lo contrario.<\/p>\n La segunda protecci\u00f3n de la madre es la conversi\u00f3n del usufructo, que funciona en un solo sentido. El art\u00edculo 759 del C\u00f3digo civil<\/a> abre una facultad de convertir todo usufructo del c\u00f3nyuge sobre los bienes del fallecido, venga de la ley, de un testamento o de una donaci\u00f3n de bienes futuros, en renta vitalicia, a petici\u00f3n de los herederos nudos propietarios o del propio c\u00f3nyuge. Pero el art\u00edculo 760 del C\u00f3digo civil<\/a> pone dos l\u00edmites que conviene leer despacio: la demanda se presenta ante el juez si no hay acuerdo y puede interponerse hasta el reparto definitivo, el juez fija el importe de la renta, las garant\u00edas y la indexaci\u00f3n, y sin embargo el juez no puede ordenar contra la voluntad del c\u00f3nyuge la conversi\u00f3n del usufructo que grave la vivienda que ocupa como residencia principal ni los muebles que la adornan. En otras palabras, los hijos pueden proponer convertir en dinero el usufructo sobre una segunda vivienda alquilada o sobre cuentas, pero no pueden arrancar a su madre de la casa donde vive imponi\u00e9ndole una renta a cambio. Si la casa familiar es precisamente la residencia principal de la viuda, la conversi\u00f3n forzosa est\u00e1 descartada y hay que negociar.<\/p>\n La tercera protecci\u00f3n es la atribuci\u00f3n preferente, que en el caso del c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite es un derecho casi autom\u00e1tico sobre su vivienda. El art\u00edculo 831-2 del C\u00f3digo civil<\/a> permite al c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite o a todo heredero copropietario pedir la atribuci\u00f3n preferente de la propiedad o del derecho al arrendamiento del local que le sirve efectivamente de vivienda, si all\u00ed ten\u00eda su residencia en el momento del fallecimiento, con los muebles y, en su caso, el veh\u00edculo necesario para la vida corriente. Y el art\u00edculo 831-3 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade que esa atribuci\u00f3n preferente es de derecho para el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite, y que no perjudica los derechos vitalicios de habitaci\u00f3n y uso del art\u00edculo 764. De derecho significa que el juez debe concederla si se cumplen las condiciones, sin margen para denegarla por oportunidad. La prueba se centra entonces en un solo hecho: que la viuda resid\u00eda efectivamente all\u00ed, con car\u00e1cter de residencia principal, al fallecer su esposo. Recibos del impuesto sobre la vivienda, empadronamiento, domicilios declarados en procedimientos, facturas de suministros y testimonios del entorno deciden m\u00e1s que cualquier alegato.<\/p>\n La sentencia del tribunal judicial de Par\u00eds de 17 de septiembre de 2026, RG 24\/14260, ilustra estas tres protecciones aplicadas a un apartamento parisino. Tras el fallecimiento del esposo en 2019, la viuda, en proceso de divorcio y con una hija com\u00fan y un hijo de otra uni\u00f3n, sigui\u00f3 ocupando el domicilio conyugal. Los hijos pidieron el reparto judicial y la subasta del piso, adem\u00e1s de una indemnizaci\u00f3n mensual de ocupaci\u00f3n de 3.250 euros. El tribunal orden\u00f3 abrir las operaciones de liquidaci\u00f3n y reparto, design\u00f3 notario y juez encargado del seguimiento, pero atribuy\u00f3 preferentemente el apartamento a la viuda por residir all\u00ed de forma habitual desde antes del fallecimiento, constat\u00f3 su derecho vitalicio de habitaci\u00f3n y uso manifestado en plazo al notario por carta certificada, rechaz\u00f3 la subasta y rechaz\u00f3 la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n reclamada. La lecci\u00f3n para los hijos es doble: pedir la subasta contra una madre que ocupa su residencia principal conduce normalmente al rechazo, y pedir indemnizaci\u00f3n por una ocupaci\u00f3n amparada en un derecho vitalicio conduce al mismo resultado. En cambio, el tribunal s\u00ed fij\u00f3 a favor de la indivisi\u00f3n un cr\u00e9dito de 13.275,55 euros contra la viuda por los alquileres que hab\u00eda percibido al arrendar puntualmente el piso entre agosto de 2019 y diciembre de 2022, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 815-10 del C\u00f3digo civil<\/a>, seg\u00fan el cual los frutos y rentas de los bienes indivisos acrecen a la indivisi\u00f3n. Los frutos se reparten, la casa ocupada como vivienda principal no se subasta contra la voluntad de la viuda: esa es la frontera que hay que tener clara antes de gastar en abogados.<\/p>\n La primera salida es el acuerdo de venta en plena propiedad con reparto del precio, que sigue siendo la m\u00e1s r\u00e1pida y la m\u00e1s barata cuando la madre acepta vender. Usufructuaria y nudos propietarios venden juntos ante notario y el precio se distribuye entre ellos, bien por acuerdo sobre las cuotas, bien aplicando un baremo econ\u00f3mico de reparto del valor entre usufructo y nuda propiedad seg\u00fan la edad del usufructuario. La clave est\u00e1 en formalizar por escrito, antes de firmar la venta, c\u00f3mo se reparte cada euro, incluidos los gastos, los impuestos y la parte correspondiente a cada hijo, y en comprobar si pesa sobre la casa una hipoteca o un pr\u00e9stamo pendiente, porque entonces hay que saber qui\u00e9n paga el pr\u00e9stamo cuando se hereda una casa hipotecada en Francia<\/a> antes de repartir nada. Si la madre se niega a vender a cualquier precio, esta v\u00eda est\u00e1 cerrada y hay que pasar a las siguientes, pero conviene intentarla siempre primero y dejar constancia escrita de la propuesta, porque un rechazo documentado facilita despu\u00e9s las dem\u00e1s v\u00edas.<\/p>\n La segunda salida es la conversi\u00f3n pactada del usufructo en capital o en renta, posible en cualquier momento por acuerdo aunque la conversi\u00f3n forzosa est\u00e9 excluida para la residencia principal. Las partes pueden convenir que la madre renuncia a su usufructo a cambio de una suma o de una renta, con las garant\u00edas e indexaci\u00f3n que negocien, y esa renuncia se formaliza ante notario. Para fijar una cifra razonable se tienen en cuenta la edad y la esperanza de vida de la usufructuaria, el valor locativo de la vivienda y los tipos de inter\u00e9s, y el acuerdo debe prever qu\u00e9 ocurre si la madre necesita despu\u00e9s una residencia adaptada, porque el art\u00edculo 764 le permite arrendar en ese caso. Esta salida funciona bien cuando la madre desea mudarse cerca de los hijos en Espa\u00f1a o a una vivienda m\u00e1s peque\u00f1a, y fracasa cuando la madre quiere simplemente quedarse: nadie puede obligarla a aceptar dinero a cambio de su casa.<\/p>\n La tercera salida es la atribuci\u00f3n preferente a uno de los hijos con compensaci\u00f3n, o a la propia madre con compensaci\u00f3n a los hijos. Cualquiera de los coherederos puede pedir que se le atribuya la casa en el reparto pagando a los dem\u00e1s la diferencia, llamada soulte<\/em>, y la madre puede pedir la atribuci\u00f3n de pleno derecho de su vivienda habitual. En la sentencia parisina de septiembre de 2026, la atribuci\u00f3n a la viuda cerr\u00f3 la puerta a la subasta y oblig\u00f3 a calcular compensaciones en dinero dentro del reparto notarial. Para un hijo que vive en Francia y desea conservar la casa familiar, pedir la atribuci\u00f3n preferente con soulte<\/em> es m\u00e1s realista que pedir la subasta; para los hijos instalados en Espa\u00f1a que solo quieren cobrar, la atribuci\u00f3n a la madre con compensaci\u00f3n en dinero a su favor es el resultado al que hay que apuntar en la negociaci\u00f3n. En ambos casos el valor de la casa debe fijarse por tasaci\u00f3n contradictoria y el c\u00e1lculo de la soulte<\/em> debe integrar el cr\u00e9dito por frutos indebidamente percibidos, como los alquileres que en el caso parisino sumaron 13.275,55 euros.<\/p>\n La cuarta salida es el reparto judicial con subasta como \u00faltimo recurso, \u00fatil solo cuando no hay usufructo sobre la vivienda o cuando el bien puede partirse. El procedimiento se abre ante el tribunal judicial del lugar donde est\u00e1 el inmueble, que designa un notario para las operaciones y un juez encargado de vigilarlas. El notario dispone de un a\u00f1o desde su designaci\u00f3n para redactar el estado liquidativo con las cuentas, la masa repartible, los derechos de cada parte y la composici\u00f3n de los lotes, y si persiste el desacuerdo levanta acta de las alegaciones y transmite su proyecto al juez. En el caso parisino, el tribunal fij\u00f3 adem\u00e1s una provisi\u00f3n de 6.000 euros para honorarios y gastos del notario, pagadera por mitad entre la viuda y los hijos conjuntamente, y record\u00f3 que el notario no puede empezar su misi\u00f3n sin estar \u00edntegramente provisionado. Cuando el inmueble es c\u00f3modamente partible o cuando ning\u00fan derecho vitalicio lo protege, el juez puede ordenar la subasta (licitation<\/em>) y el precio se reparte; cuando la viuda ocupa su residencia principal con derecho vitalicio, la subasta se rechaza, como ocurri\u00f3 en Par\u00eds. Si el bloqueo viene de un hermano y no de la viuda, el an\u00e1lisis cambia por completo y conviene leer nuestra gu\u00eda sobre el hermano que no quiere vender la casa heredada en Francia<\/a>, donde la subasta s\u00ed es normalmente la salida.<\/p>\nB. Por qu\u00e9 los hijos no pueden imponer la venta y qu\u00e9 protege a la madre que se queda<\/h3>\n
II. C\u00f3mo desbloquear la venta y cobrar cada parte sin perder a\u00f1os ni dinero<\/h2>\n
A. Las cuatro salidas que s\u00ed funcionan, con sus plazos y sus pruebas<\/h3>\n