Compr\u00f3 una casa en Francia desde Espa\u00f1a con un certificado energ\u00e9tico que promet\u00eda una letra D, facturas razonables y una instalaci\u00f3n en regla. Meses despu\u00e9s, las facturas de calefacci\u00f3n triplican lo previsto, un t\u00e9cnico le dice que el aislamiento es casi inexistente y, al revisar la escritura, descubre que faltan varios diagn\u00f3sticos o que los que recibi\u00f3 contienen errores manifiestos. \u00bfQu\u00e9 puede hacer? En Francia, el vendedor est\u00e1 obligado a entregarle un expediente t\u00e9cnico completo antes de la venta, y la ausencia o falsedad de esos documentos abre recursos precisos: rebaja del precio, resoluci\u00f3n de la venta y reclamaci\u00f3n contra el t\u00e9cnico que certific\u00f3 mal. Este art\u00edculo explica, paso a paso, qu\u00e9 documentos debe exigir, qu\u00e9 plazos rigen y c\u00f3mo se prueba cada recurso ante el juez franc\u00e9s.<\/p>\n
En derecho franc\u00e9s, la venta de un inmueble edificado no se reduce al precio y a la escritura ante notario (acte authentique<\/em>, la escritura p\u00fablica autorizada por el notaire<\/em>, el notario franc\u00e9s). El vendedor debe anexar a la promesa de venta (promesa<\/em>, el contrato preliminar llamado promesse de vente<\/em> o compromis de vente<\/em>) o, si no hay promesa, a la escritura definitiva, un dossier de diagnostic technique<\/em> (DDT, el expediente de diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos): un conjunto de informes elaborados por un profesional independiente, el diagnostiqueur<\/em> (el t\u00e9cnico certificador), sobre plomo, amianto, termitas, gas, electricidad, riesgos naturales, saneamiento y rendimiento energ\u00e9tico. El diagn\u00f3stico m\u00e1s conocido es el diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/em> (DPE, el certificado de rendimiento energ\u00e9tico), que clasifica la vivienda de la A (muy eficiente) a la G (muy consumidora). Desde el 1 de julio de 2021, el DPE es oponible al vendedor<\/a>, es decir, el comprador puede invocarlo jur\u00eddicamente contra quien vendi\u00f3; antes solo ten\u00eda valor informativo. Las recomendaciones de obras que acompa\u00f1an al DPE, en cambio, siguen teniendo un valor meramente indicativo y no pueden invocarse contra el propietario. Esta distinci\u00f3n entre el dato certificado y la recomendaci\u00f3n es la clave de casi todos los litigios.<\/p>\n El problema es frecuente entre compradores que viven en Espa\u00f1a: firman a distancia, a veces mediante poder ante el notario, conf\u00edan en un DPE atractivo y descubren tarde la realidad. La buena noticia es que el legislador franc\u00e9s ha previsto sanciones autom\u00e1ticas para la falta de documentos y la jurisprudencia ha fijado c\u00f3mo se indemniza un diagn\u00f3stico err\u00f3neo. La mala noticia es que los plazos son estrictos y la prueba exige m\u00e9todo: facturas, contraperitaje y, a menudo, una pericia judicial. Veamos primero qu\u00e9 debe contener el expediente y despu\u00e9s qu\u00e9 recursos existen cuando falta o miente.<\/p>\n El art\u00edculo L271-4 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> franc\u00e9s enumera de forma cerrada los documentos que componen el expediente: la constataci\u00f3n del riesgo de exposici\u00f3n al plomo, el informe sobre presencia o ausencia de materiales con amianto, el informe sobre termitas, el informe sobre la instalaci\u00f3n interior de gas, el informe sobre el estado de los riesgos naturales y tecnol\u00f3gicos en las zonas afectadas, el diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico y, en su caso, la auditor\u00eda energ\u00e9tica, el informe sobre la instalaci\u00f3n interior de electricidad, el documento de control del saneamiento no colectivo, la informaci\u00f3n sobre el riesgo de merula (m\u00e9rule<\/em>, un hongo que degrada la madera) en las zonas afectadas, el documento sobre exposici\u00f3n al ruido de aer\u00f3dromos cuando el bien est\u00e1 en una de esas zonas, el certificado de conformidad del aparato de calefacci\u00f3n de le\u00f1a en los per\u00edmetros de protecci\u00f3n atmosf\u00e9rica y, si existen, las resoluciones adoptadas en materia de polic\u00eda de seguridad y salubridad de los inmuebles. Los documentos relativos al plomo, al gas y a la electricidad solo se exigen para inmuebles de uso residencial, y el relativo al ruido solo para uso residencial o mixto profesional y residencial. El DPE no se exige en la venta de un inmueble por construir. Cuando el local est\u00e1 sometido al r\u00e9gimen de la copropiedad (copropri\u00e9t\u00e9<\/em>, el equivalente franc\u00e9s a la propiedad horizontal), el informe del plomo se limita a la parte privativa destinada a vivienda, y los de termitas, gas, electricidad y resoluciones de polic\u00eda a la parte privativa del lote. Cada documento tiene su propia duraci\u00f3n de validez reglamentaria, de modo que un diagn\u00f3stico caducado equivale en la pr\u00e1ctica a un documento ausente: antes de firmar, compruebe la fecha de cada informe.<\/p>\n El momento de entrega tambi\u00e9n est\u00e1 regulado: el expediente lo proporciona el vendedor y se anexa a la promesa de venta o, si no hay promesa, a la escritura definitiva de venta; en caso de venta p\u00fablica, se anexa al pliego de condiciones. La auditor\u00eda energ\u00e9tica, cuando es obligatoria, debe entregarla el vendedor o su representante al comprador potencial desde la primera visita del inmueble, por cualquier medio, incluido el correo electr\u00f3nico. En la pr\u00e1ctica del comprador que vive en Espa\u00f1a, esto significa dos controles: al recibir la promesa por correo o por v\u00eda electr\u00f3nica, verifique que cada anexo est\u00e1 materialmente adjunto y vigente; y si visita el piso o la casa, exija la auditor\u00eda en esa primera visita y conserve la prueba de la entrega. Si compra a distancia mediante poder y quiere verificar adem\u00e1s que no pesan cargas ocultas sobre el inmueble, vea tambi\u00e9n c\u00f3mo detectar una hipoteca oculta o el tanteo del ayuntamiento antes de perder la se\u00f1al<\/a>. Si compra a distancia mediante poder (procuration<\/em>, el apoderamiento ante notario), d\u00e9 instrucciones escritas a su apoderado para que verifique el expediente antes de firmar, porque la firma del apoderado le obliga como si hubiera firmado usted.<\/p>\n Los informes de plomo y amianto merecen una atenci\u00f3n especial por sus consecuencias sanitarias y financieras. El informe sobre el amianto se produce en la venta de todo inmueble edificado conforme al art\u00edculo L1334-13 del C\u00f3digo de la salud p\u00fablica<\/a>, que remite a los art\u00edculos L271-4 a L271-6 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n<\/a> y de la vivienda. Un informe de amianto positivo no impide la venta, pero impone vigilancia y, en caso de obras, un tratamiento por empresas especializadas cuyo coste puede ser considerable. Del mismo modo, la constataci\u00f3n del riesgo de exposici\u00f3n al plomo (constat de risque d’exposition au plomb<\/em>, conocido como CREP) condiciona la habitabilidad con ni\u00f1os peque\u00f1os. Si estos documentos faltan en la escritura, la sanci\u00f3n es severa, como veremos: el vendedor pierde el derecho a ampararse en la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n de la garant\u00eda de defectos ocultos. Por eso, ante un expediente incompleto, la primera reacci\u00f3n no debe ser renunciar a la compra sin m\u00e1s, sino medir qu\u00e9 falta y qu\u00e9 sanci\u00f3n corresponde a cada ausencia, porque cada documento ausente activa un recurso distinto.<\/p>\n El DPE se define en el art\u00edculo L126-26 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>: es un documento que indica la cantidad de energ\u00eda consumida o estimada, en energ\u00eda primaria y final, as\u00ed como las emisiones de gases de efecto invernadero, para un uso normalizado del edificio, con una clasificaci\u00f3n por valores de referencia que permite comparar y evaluar el rendimiento energ\u00e9tico y las emisiones. Incluye informaci\u00f3n sobre ventilaci\u00f3n, recomendaciones para mejorar el rendimiento y el importe de los gastos te\u00f3ricos del conjunto de los usos recogidos en el diagn\u00f3stico. Lo elabora una persona que cumple las condiciones del art\u00edculo L271-6. Su duraci\u00f3n de validez se fija por v\u00eda reglamentaria. Dos ideas deben quedar claras: el DPE describe un consumo normalizado y te\u00f3rico, no sus facturas reales, y sus recomendaciones de obras son orientativas. El comprador que confunde el gasto te\u00f3rico con una garant\u00eda de factura futura pierde el litigio antes de empezarlo; el que demuestra que la letra certificada es t\u00e9cnicamente imposible con las caracter\u00edsticas del inmueble, lo gana.<\/p>\n La auditor\u00eda energ\u00e9tica (audit \u00e9nerg\u00e9tique<\/em>) es un documento distinto y m\u00e1s exigente, previsto en el art\u00edculo L126-28-1 del mismo C\u00f3digo<\/a>: cuando se ponen a la venta edificios o partes de edificio de uso residencial de una sola vivienda, o de varias viviendas no sometidas al r\u00e9gimen de copropiedad, clasificados en D, E, F o G, un profesional cualificado realiza una auditor\u00eda que formula propuestas de obras compatibles con las servidumbres patrimoniales y de coste no desproporcionado respecto del valor del bien, con un recorrido de obras coherente por etapas hacia una renovaci\u00f3n eficiente. La auditor\u00eda menciona a t\u00edtulo indicativo el impacto te\u00f3rico de las obras en la factura de energ\u00eda, ofrece \u00f3rdenes de magnitud de los costes e indica las ayudas p\u00fablicas existentes. El profesional encargado no debe tener ning\u00fan v\u00ednculo que comprometa su imparcialidad e independencia frente al propietario o su mandatario. Para el comprador espa\u00f1ol de una casa individual clasificada D o peor, la auditor\u00eda es el documento m\u00e1s \u00fatil de todo el expediente: contiene el recorrido de obras y sus costes estimados, es decir, la base para negociar el precio o planificar la reforma.<\/p>\n \u00bfQui\u00e9n responde si el diagn\u00f3stico es err\u00f3neo? El art\u00edculo L271-6 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> exige que los documentos del expediente los elabore una persona con garant\u00edas de competencia, organizaci\u00f3n y medios adecuados, obligada a suscribir un seguro que cubra las consecuencias de su responsabilidad profesional, y sin ning\u00fan v\u00ednculo que comprometa su imparcialidad e independencia, ni con el propietario o su mandatario ni con una empresa que pueda ejecutar obras en las instalaciones examinadas. Esta triple exigencia de competencia, seguro e independencia es la que permite dirigir una reclamaci\u00f3n directa contra el t\u00e9cnico: si certifica una letra D para una casa que, por sus caracter\u00edsticas y su calefacci\u00f3n, consume como una F, comete una falta profesional. La existencia obligatoria del seguro significa adem\u00e1s que, en la pr\u00e1ctica, hay un patrimonio solvente contra el que reclamar, algo decisivo cuando el vendedor es insolvente o ha desaparecido. Conserve siempre el nombre, la certificaci\u00f3n y la aseguradora del t\u00e9cnico que firma cada informe: esos datos figuran en el propio documento y son el punto de partida de cualquier recurso.<\/p>\n En el arrendamiento, las reglas son vecinas pero distintas: conforme al art\u00edculo L126-29 del mismo C\u00f3digo<\/a>, en todo alquiler de un edificio o parte de edificio, el DPE se adjunta al contrato al firmarlo, salvo arrendamientos r\u00fasticos y de temporada, y el inquilino no puede invocar contra el arrendador las recomendaciones que acompa\u00f1an al diagn\u00f3stico, que solo tienen valor informativo. Si usted compra para alquilar, esta regla le afecta dos veces: como comprador, puede invocar el DPE contra el vendedor; como futuro arrendador, sus inquilinos no podr\u00e1n invocar contra usted las recomendaciones. Y si ya es propietario arrendador en Par\u00eds o en la regi\u00f3n parisina, recuerde que el control del alquiler (encadrement des loyers<\/em>, el tope de rentas) y la lucha contra las viviendas muy consumidoras (passoires thermiques<\/em>, literalmente coladores t\u00e9rmicos) se combinan con el DPE: una mala letra limita lo que puede alquilar y en qu\u00e9 condiciones, lo que convierte un DPE err\u00f3neo en un perjuicio econ\u00f3mico duradero.<\/p>\n La sanci\u00f3n de la ausencia de documentos est\u00e1 escrita en el apartado II del art\u00edculo L271-4<\/a>, y es de una l\u00f3gica implacable. Si en la firma de la escritura faltan, vigentes, los documentos de plomo, amianto, termitas, gas, electricidad o saneamiento no colectivo, el vendedor no puede exonerarse de la garant\u00eda de los defectos ocultos correspondientes. En la pr\u00e1ctica francesa, casi todas las escrituras incluyen una cl\u00e1usula por la que el comprador acepta el bien en su estado y exonera al vendedor de la garant\u00eda de defectos ocultos, salvo que el vendedor conociera el defecto. Esa cl\u00e1usula es v\u00e1lida, pero la ley la neutraliza documento por documento: sin informe de termitas vigente, el vendedor responde de las termitas aunque la escritura diga lo contrario; sin informe de amianto, responde del amianto. Es una sanci\u00f3n autom\u00e1tica que no exige demostrar mala fe del vendedor, solo la ausencia del documento en la escritura. Por eso el control del expediente el d\u00eda de la firma ante notario es el acto m\u00e1s rentable de toda la compra: cada diagn\u00f3stico ausente es un recurso conservado.<\/p>\n Si faltan el informe sobre el estado de los riesgos o las resoluciones de polic\u00eda de seguridad y salubridad, el comprador puede pedir la resoluci\u00f3n del contrato o una disminuci\u00f3n del precio al juez. La resoluci\u00f3n (r\u00e9solution<\/em>, la anulaci\u00f3n judicial de la venta con restituci\u00f3n del precio) es el recurso m\u00e1s radical y el juez la reserva a los casos en que el riesgo ocultado es determinante; la rebaja del precio es el resultado m\u00e1s frecuente. La jurisprudencia lo confirma: la Sala Tercera de lo Civil del Tribunal de Casaci\u00f3n (Cour de cassation<\/em>, el alto tribunal franc\u00e9s que unifica la interpretaci\u00f3n del derecho) confirm\u00f3 en su sentencia de 19 de septiembre de 2019, recursos acumulados n\u00fameros 18-16.700, 18-16.935 y 18-17.562, un litigio en el que la falta de informaci\u00f3n sobre un plan de prevenci\u00f3n de riesgos naturales previsibles condujo a la resoluci\u00f3n de la venta de un camping con restituci\u00f3n del precio. La ense\u00f1anza es doble: el informe de riesgos no es un formalismo, y su ausencia permite deshacer la venta. Si su casa est\u00e1 en zona inundable, s\u00edsmica o de movimientos de tierra y el vendedor no le entreg\u00f3 el informe, este precedente juega a su favor.<\/p>\n El plazo para actuar por defectos ocultos est\u00e1 en el art\u00edculo 1648 del C\u00f3digo civil<\/a>: la acci\u00f3n debe interponerse en dos a\u00f1os desde el descubrimiento del defecto. El punto de partida no es la firma de la escritura, sino el d\u00eda en que usted descubre realmente el problema: la factura anormal, el informe del t\u00e9cnico que detecta las termitas, el an\u00e1lisis que revela el plomo. Pero atenci\u00f3n: dos a\u00f1os pasan r\u00e1pido cuando hay que encargar una contrapericia, requerir al vendedor y preparar la demanda. El calendario razonable es el siguiente: en cuanto descubra el problema, encargue un informe t\u00e9cnico contradictorio o al menos documentado, env\u00ede un requerimiento fehaciente al vendedor y al t\u00e9cnico certificador, y consulte para interponer la demanda dentro del plazo. Si el defecto afecta a la estructura o a la salubridad, solicite adem\u00e1s al juez una pericia judicial (expertise judiciaire<\/em>, el peritaje ordenado por el tribunal) antes de que las obras de reparaci\u00f3n hagan desaparecer las pruebas. Y si el vendedor conoc\u00eda el defecto y lo ocult\u00f3, la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n de la escritura no le protege en ning\u00fan caso, aunque el expediente estuviera completo: el fraude lo corrompe todo.<\/p>\n La articulaci\u00f3n con la garant\u00eda de defectos ocultos del art\u00edculo 1641 del C\u00f3digo civil<\/a> completa el cuadro: el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para el uso al que se destina o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habr\u00eda adquirido, o habr\u00eda pagado un precio menor, de haberlos conocido. La falta del diagn\u00f3stico correspondiente elimina la exoneraci\u00f3n contractual y deja al vendedor expuesto a esta garant\u00eda legal, con dos remedios a elecci\u00f3n del comprador: devolver la cosa y recuperar el precio, o conservarla con una rebaja. Si ya firm\u00f3 la promesa y a\u00fan no la escritura, el margen es mayor: exija que el expediente se complete antes de la firma definitiva y, si el vendedor se niega, active la condici\u00f3n suspensiva o la cl\u00e1usula de penalizaci\u00f3n que analizamos en nuestro art\u00edculo sobre la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas, la se\u00f1al y la penalizaci\u00f3n en el compromis de venta<\/a>. La promesa es el momento de negociar; la escritura, el momento de verificar; el descubrimiento posterior, el momento de demandar. Cada fase tiene su herramienta y su plazo.<\/p>\n Cuando el documento existe pero es falso, hay dos demandados posibles y no excluyentes: el vendedor, por la garant\u00eda de defectos ocultos, y el t\u00e9cnico certificador, por su falta profesional conforme al art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo civil<\/a>, que obliga a reparar el da\u00f1o causado por culpa. La sentencia de referencia es la de la Sala Tercera de lo Civil del Tribunal de Casaci\u00f3n de 21 de noviembre de 2019, recurso n\u00famero 18-23.251: unos compradores recibieron un DPE que clasificaba la casa en lo alto de la letra D en consumo y en lo bajo de la D en emisiones, mientras que el perito judicial concluy\u00f3 un consumo al fondo de la letra F y unas emisiones en lo m\u00e1s bajo de la letra G, es decir, un bien muy consumidor; el t\u00e9cnico reconoc\u00eda su error. El Tribunal confirm\u00f3 la responsabilidad del t\u00e9cnico, pero precis\u00f3 la naturaleza del perjuicio: como en aquella \u00e9poca el DPE solo ten\u00eda valor informativo, el da\u00f1o no era el coste del aislamiento necesario para alcanzar el rendimiento anunciado, sino la p\u00e9rdida de oportunidad (perte de chance<\/em>, la p\u00e9rdida de la posibilidad) de negociar una rebaja del precio, indemnizada en ese caso con 15.000 euros solidariamente entre el t\u00e9cnico y su aseguradora. Dos lecciones permanentes: el error del t\u00e9cnico se indemniza aunque el DPE fuera entonces informativo, y la indemnizaci\u00f3n se calcula como oportunidad perdida de pagar menos, no como factura de obras.<\/p>\n Desde la oponibilidad del DPE vigente a partir de 2021, la posici\u00f3n del comprador es m\u00e1s fuerte, pero la sentencia conserva toda su utilidad: las recomendaciones de obras siguen siendo indicativas seg\u00fan el \u00faltimo p\u00e1rrafo del apartado II del art\u00edculo L271-4<\/a>, de modo que no puede reclamar el coste de las obras recomendadas como si fuera un da\u00f1o autom\u00e1tico; debe demostrar que, con un diagn\u00f3stico exacto, habr\u00eda desistido o habr\u00eda pagado menos, y cuantificar esa diferencia. En la pr\u00e1ctica, esto se prueba con tres elementos: un contra-DPE o informe t\u00e9cnico que establezca la letra real del bien en la fecha de la venta, una tasaci\u00f3n que compare el valor con la letra anunciada y con la letra real, y las facturas de energ\u00eda que acreditan el sobrecoste sufrido. Encargue el contra-diagn\u00f3stico a un t\u00e9cnico sin v\u00ednculo con la venta, pida al tasador que razone expl\u00edcitamente el diferencial por clase energ\u00e9tica y conserve dos inviernos de facturas si es posible. Contra el vendedor, a\u00f1ada la prueba del car\u00e1cter oculto y grave del defecto conforme al art\u00edculo 1641<\/a>; contra el t\u00e9cnico, la prueba de la falta conforme a las normas del oficio y del nexo con su p\u00e9rdida de oportunidad conforme al art\u00edculo 1240<\/a>. La demanda puede dirigirse contra ambos en el mismo procedimiento ante el tribunal judiciaire<\/em> (el tribunal judicial, competente para los litigios civiles de esta cuant\u00eda), lo que evita sentencias contradictorias y permite al juez repartir las condenas.<\/p>\n El procedimiento y la prueba exigen m\u00e9todo parisino o provinciano por igual, con una menci\u00f3n pr\u00e1ctica para Par\u00eds y la regi\u00f3n de Isla de Francia (\u00cele-de-France<\/em>): el tribunal competente es el del lugar donde est\u00e1 el inmueble, de modo que por una casa en Par\u00eds demandar\u00e1 ante el tribunal judicial de Par\u00eds; los hechos urgentes se constatan mediante acta de commissaire de justice<\/em> (el oficial antes llamado huissier<\/em>, competente para levantar actas fehacientes), cuyo coste es moderado y cuya fuerza probatoria es alta; y la pericia judicial se solicita al mismo tribunal antes de demandar en cuanto al fondo si las pruebas pueden desaparecer con las obras. El itinerario completo es: requerimiento extrajudicial al vendedor y al t\u00e9cnico con plazo para responder, constataci\u00f3n por oficial de los des\u00f3rdenes y de la diferencia con el diagn\u00f3stico, contraperitaje privado, demanda de pericia judicial si el adverso discute los hechos, y demanda principal de rebaja o resoluci\u00f3n contra el vendedor y de indemnizaci\u00f3n contra el t\u00e9cnico y su aseguradora. Cada paso genera un documento y cada documento cuenta: el juez franc\u00e9s decide sobre papeles, y el comprador extranjero que documenta desde Espa\u00f1a con correos, fotos fechadas y facturas parte con ventaja. Si el inmueble sufre adem\u00e1s humedades, termitas o una instalaci\u00f3n ruinosa, combine este recurso con la acci\u00f3n general por defectos ocultos que detallamos en nuestro art\u00edculo sobre defectos ocultos tras comprar una casa en Francia: humedades, termitas y recursos<\/a>, porque un mismo desorden puede invocar la falta del diagn\u00f3stico correspondiente y el defecto sustantivo a la vez.<\/p>\n La cuant\u00eda y el reparto final dependen del juez, pero los par\u00e1metros son previsibles: la rebaja del precio contra el vendedor refleja la diferencia entre el valor con la letra anunciada y el valor real; la indemnizaci\u00f3n del t\u00e9cnico cubre la p\u00e9rdida de oportunidad de negociar, los sobrecostes energ\u00e9ticos acreditados y, en su caso, los gastos de diagn\u00f3stico y pericia; la aseguradora del t\u00e9cnico responde solidariamente dentro de su p\u00f3liza. No espere la restituci\u00f3n \u00edntegra del precio salvo que el defecto haga la casa inhabitable o el riesgo ocultado sea determinante, como en el caso del camping resuelto por falta del informe de riesgos. Y no deje que el tiempo juegue contra usted: el plazo de dos a\u00f1os del art\u00edculo 1648 corre desde el descubrimiento, la acci\u00f3n contra el t\u00e9cnico prescribe conforme al derecho com\u00fan de la responsabilidad y los documentos del adverso se dispersan con los meses. Un expediente incompleto o un DPE manifiestamente optimista el d\u00eda de la firma son se\u00f1ales que ning\u00fan comprador, resida en Madrid, Barcelona o Par\u00eds, debe ignorar: fotograf\u00ede el expediente, anote qu\u00e9 falta y act\u00fae antes de reformar, porque la reforma bienintencionada borra la prueba que le dar\u00eda la raz\u00f3n.<\/p>\n Comprar una casa en Francia desde Espa\u00f1a sin verificar el expediente t\u00e9cnico es aceptar el precio de un bien que quiz\u00e1 no existe: la letra D del certificado puede esconder una F, y el silencio sobre el amianto, las termitas o los riesgos puede costar decenas de miles de euros. El derecho franc\u00e9s le da instrumentos precisos: el expediente del art\u00edculo L271-4<\/a> con su lista cerrada de informes, el DPE oponible definido en el art\u00edculo L126-26<\/a> y la auditor\u00eda del art\u00edculo L126-28-1<\/a> para las casas peor clasificadas, la responsabilidad asegurada del t\u00e9cnico del art\u00edculo L271-6<\/a>, la garant\u00eda de defectos ocultos de los art\u00edculos 1641<\/a> y 1648<\/a> del C\u00f3digo civil y la responsabilidad por culpa del art\u00edculo 1240<\/a>. La falta del documento correspondiente priva al vendedor de su exoneraci\u00f3n contractual y puede conducir a la rebaja o a la resoluci\u00f3n; el diagn\u00f3stico err\u00f3neo se indemniza como p\u00e9rdida de oportunidad de haber pagado menos, con 15.000 euros de referencia en la sentencia de 2019 y cuant\u00edas ajustadas a su diferencial de valor desde la oponibilidad de 2021. Verifique el expediente en la promesa, contr\u00f3lelo vigente el d\u00eda de la escritura y, si el problema aparece despu\u00e9s, documente, requiera y demande dentro de los dos a\u00f1os desde el descubrimiento. La casa la elige el coraz\u00f3n; el precio justo lo protegen los papeles.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El DPE promet\u00eda una letra D y las facturas triplican lo previsto, o faltan diagn\u00f3sticos en la escritura: qu\u00e9 documentos debe entregar el vendedor en Francia, qu\u00e9 plazos rigen y c\u00f3mo reclamar la rebaja, la resoluci\u00f3n o la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2134649","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. El expediente t\u00e9cnico que el vendedor debe entregarle<\/h2>\n
A. Contenido obligatorio del dossier de diagnostic technique y momento de entrega<\/h3>\n
B. El DPE y la auditor\u00eda energ\u00e9tica: qu\u00e9 certifican, qu\u00e9 no certifican y qui\u00e9n responde<\/h3>\n
II. Recursos cuando falta un diagn\u00f3stico o el DPE es falso<\/h2>\n
A. Falta de documentos: p\u00e9rdida de la exoneraci\u00f3n, rebaja del precio y resoluci\u00f3n<\/h3>\n
B. Diagn\u00f3stico err\u00f3neo: contra qui\u00e9n reclamar, qu\u00e9 indemnizaci\u00f3n y c\u00f3mo probarlo<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n