Usted vive en Espa\u00f1a y ha decidido comprar un piso de obra nueva en Francia: una promoci\u00f3n en Lyon, en Toulouse o en la periferia de Par\u00eds, vendida sobre plano, con entrega prevista dentro de dieciocho meses y un precio cerrado desde el primer d\u00eda. Firma una reserva, transfiere un dep\u00f3sito a Francia, despu\u00e9s recibe las llamadas de fondos del promotor a medida que avanza la obra y organiza su vida en torno a la fecha de entrega. Y entonces empiezan los problemas: la entrega se retrasa seis meses, despu\u00e9s un a\u00f1o, el promotor responde con evasivas, y cuando por fin le entregan las llaves descubre humedades, remates mal ejecutados y una instalaci\u00f3n de calefacci\u00f3n que no funciona. \u00bfQu\u00e9 puede exigir, en qu\u00e9 plazos, con qu\u00e9 pruebas y c\u00f3mo actuar sin vivir en Francia?<\/p>\n
Este art\u00edculo responde a esa pregunta con el derecho franc\u00e9s vigente y verificado en este mismo trabajo. La compra sobre plano tiene en Francia un r\u00e9gimen propio y protector, la venta en estado futuro de terminaci\u00f3n, conocida por sus siglas VEFA. Ese r\u00e9gimen fija qu\u00e9 debe contener el contrato, cu\u00e1nto puede pedirle el promotor en cada fase de la obra, qu\u00e9 garant\u00eda financiera debe respaldar la operaci\u00f3n y qu\u00e9 recursos tiene usted si la entrega se retrasa o si aparecen defectos. Tambi\u00e9n existen tres garant\u00edas que se encadenan despu\u00e9s de la entrega: un a\u00f1o, dos a\u00f1os y diez a\u00f1os. Cada una cubre cosas distintas y se activa de forma distinta, y confundirlas es el error m\u00e1s frecuente de los compradores extranjeros.<\/p>\n
Si su proyecto todav\u00eda est\u00e1 en fase de preparaci\u00f3n, conviene leer antes la gu\u00eda pr\u00e1ctica para comprar una casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a<\/a>, que explica el poder notarial a distancia, la se\u00f1al y la financiaci\u00f3n. Si ya firm\u00f3 un compromiso de compra de una vivienda existente y duda, la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas<\/a> puede interesarle. Y si el problema son defectos en una vivienda ya construida, el art\u00edculo sobre defectos ocultos, humedades y termitas<\/a> completa lo que aqu\u00ed se explica para la obra nueva. Los impuestos de la compra y los gastos de notar\u00eda pertenecen a otra materia y se tratan en la gu\u00eda de impuestos al comprar vivienda en Francia viviendo en Espa\u00f1a<\/a>; aqu\u00ed solo se mencionan cuando resultan imprescindibles para entender un plazo o un documento.<\/p>\n La primera idea que debe quedar clara es que comprar sobre plano en Francia no es un simple contrato privado entre usted y el promotor. Es una operaci\u00f3n regulada por la ley, con un contenido m\u00ednimo obligatorio, con topes legales para los anticipos y con una garant\u00eda financiera sin la cual el contrato no deber\u00eda firmarse. Conocer esas tres piezas antes de pagar el primer euro es lo que separa a un comprador protegido de un comprador expuesto.<\/p>\n Todo suele empezar con un contrato de reserva, que en franc\u00e9s se llama contrat pr\u00e9liminaire o contrat de r\u00e9servation. En ese documento el promotor se compromete a reservarle un piso determinado, descrito con su superficie, su situaci\u00f3n en el edificio, su precio y los plazos de ejecuci\u00f3n de las obras, y usted entrega un dep\u00f3sito de garant\u00eda. La ley es tajante sobre ese dep\u00f3sito: debe ingresarse en una cuenta especial, y mientras la venta no se firme esos fondos est\u00e1n bloqueados, no se pueden ceder ni embargar. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo L261-15 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, que a\u00f1ade que si el contrato de venta no llega a concluirse el dep\u00f3sito debe devolverse al comprador en un plazo de tres meses. En la pr\u00e1ctica, esto significa que su se\u00f1al de reserva no puede desaparecer en la tesorer\u00eda del promotor: est\u00e1 aparcada y es recuperable.<\/p>\n El contrato de venta propiamente dicho debe firmarse ante notario, en escritura p\u00fablica, y la ley enumera lo que debe contener: la descripci\u00f3n del inmueble, el precio y sus modalidades de pago, el plazo de entrega y la justificaci\u00f3n de la garant\u00eda financiera que respalda la operaci\u00f3n, con el certificado del garante anexado al contrato. Es el art\u00edculo L261-11 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> el que impone ese contenido, y su lectura atenta antes de firmar es esencial: el plazo de entrega que figure en esa escritura ser\u00e1 la fecha de referencia para reclamar penalizaciones m\u00e1s adelante, y la garant\u00eda financiera que figure anexada ser\u00e1 su red de seguridad si el promotor quiebra.<\/p>\n Esa garant\u00eda financiera merece una explicaci\u00f3n detenida porque es la gran particularidad protectora del sistema franc\u00e9s. Antes de firmar el contrato, el vendedor debe suscribir una garant\u00eda financiera de terminaci\u00f3n del edificio o una garant\u00eda financiera de devoluci\u00f3n de lo pagado en caso de resoluci\u00f3n del contrato por falta de terminaci\u00f3n. Lo exige el art\u00edculo L261-10-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, cuyo texto franc\u00e9s exacto dice: \u00abAvant la conclusion d’un contrat pr\u00e9vu \u00e0 l’article L. 261-10 , le vendeur souscrit une garantie financi\u00e8re de l’ach\u00e8vement de l’immeuble ou une garantie financi\u00e8re du remboursement des versements effectu\u00e9s en cas de r\u00e9solution du contrat \u00e0 d\u00e9faut d’ach\u00e8vement\u00bb, lo que en espa\u00f1ol significa que el vendedor contrata una garant\u00eda de finalizaci\u00f3n o de reembolso. Si el promotor sufre una insolvencia financiera, es decir, si deja de disponer de los fondos necesarios para terminar el edificio, el comprador puede activar esa garant\u00eda, y el garante puede incluso pedir al juez el nombramiento de un administrador especial que tome los poderes del promotor, termine las obras y proceda a la recepci\u00f3n. Para un comprador que vive en Espa\u00f1a, este punto es vital: antes de firmar, pida la copia del certificado de garant\u00eda y compruebe qui\u00e9n es el garante, banco o aseguradora, y qu\u00e9 modalidad cubre, terminaci\u00f3n o reembolso.<\/p>\n Conviene entender tambi\u00e9n qu\u00e9 est\u00e1 comprando exactamente desde el punto de vista jur\u00eddico. La definici\u00f3n legal francesa dice: \u00abLa vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement est le contrat par lequel le vendeur transf\u00e8re imm\u00e9diatement \u00e0 l’acqu\u00e9reur ses droits sur le sol ainsi que la propri\u00e9t\u00e9 des constructions existantes\u00bb, frase del art\u00edculo 1601-3 del C\u00f3digo civil<\/a> que significa en espa\u00f1ol que usted se convierte desde la firma en propietario del suelo y de lo ya construido, y que las obras futuras pasan a ser suyas a medida que se ejecutan, pagando el precio al ritmo del avance de los trabajos. El art\u00edculo L261-3 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> reproduce esa definici\u00f3n y a\u00f1ade que el vendedor conserva los poderes de due\u00f1o de la obra hasta la recepci\u00f3n de los trabajos. Traducido a t\u00e9rminos pr\u00e1cticos: usted paga y es due\u00f1o de lo que se construye, pero quien manda en la obra hasta la entrega es el promotor, y por eso la ley le impone garant\u00edas y topes.<\/p>\n La segunda pieza protectora es el calendario legal de pagos, y es donde m\u00e1s dinero puede perder un comprador desinformado. La regla de partida es simple: el vendedor no puede exigir ni aceptar ning\u00fan pago, dep\u00f3sito ni efecto de comercio antes de la firma del contrato, ni antes de la fecha en que el cr\u00e9dito sea exigible. Lo establece el art\u00edculo L261-12 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Si le piden transferencias antes de firmar ante notario, fuera del dep\u00f3sito de reserva en cuenta especial, desconf\u00ede y exija el fundamento escrito.<\/p>\n Una vez firmado el contrato, los anticipos est\u00e1n topados por la ley seg\u00fan el avance real de la obra. El art\u00edculo R261-14 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> fija los m\u00e1ximos: treinta y cinco por ciento del precio a la terminaci\u00f3n de los cimientos, setenta por ciento a la puesta fuera de agua del edificio, es decir, cuando el tejado y la estructura estanca est\u00e1n colocados, y noventa y cinco por ciento a la terminaci\u00f3n del edificio. El saldo se paga cuando la vivienda se pone a disposici\u00f3n del comprador. Cada llamada de fondos debe corresponderse con un estado real de avance, y el comprador tiene derecho a comprobarlo antes de pagar. Si la venta se pact\u00f3 bajo condici\u00f3n suspensiva, por ejemplo la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, ning\u00fan pago ni dep\u00f3sito puede efectuarse antes de que la condici\u00f3n se cumpla. Y si el contrato prev\u00e9 una penalizaci\u00f3n por retraso en sus propios pagos, su tipo no puede superar el uno por ciento mensual.<\/p>\n Este mismo art\u00edculo contiene una herramienta que pocos compradores extranjeros conocen y que resulta decisiva cuando la vivienda entregada no se ajusta a lo pactado: el saldo puede consignarse, es decir, depositarse bajo custodia, en caso de discusi\u00f3n sobre la conformidad con lo previsto en el contrato. En lugar de negarse a pagar el \u00faltimo cinco por ciento y arriesgarse a un litigio por impago, usted consigna la suma y deja constancia escrita de cada disconformidad. Esa consignaci\u00f3n le da una posici\u00f3n negociadora s\u00f3lida sin incumplir el contrato.<\/p>\n Desde Espa\u00f1a, la disciplina pr\u00e1ctica es la siguiente. Pague siempre por transferencia bancaria identificada, nunca en efectivo, conserve cada llamada de fondos con su justificante de avance de obra, y verifique que el acumulado respeta los topes del treinta y cinco, setenta y noventa y cinco por ciento. Si una llamada de fondos supera el tope o llega antes de tiempo, conteste por escrito, en franc\u00e9s si es posible con ayuda de su abogado, citando la referencia del contrato y el estado real de la obra, y no pague el exceso. Cada euro pagado de m\u00e1s antes de tiempo es un euro m\u00e1s expuesto si el promotor entra en dificultades.<\/p>\n Incluso con un contrato correcto y unos pagos controlados, las promociones se retrasan y las viviendas nuevas presentan defectos. El derecho franc\u00e9s prev\u00e9 ambos escenarios con remedios precisos, pero todos exigen lo mismo: actuar por escrito, respetar los plazos y reunir pruebas desde el primer d\u00eda. Esta segunda parte explica c\u00f3mo hacerlo, con casos reales decididos por los tribunales franceses.<\/p>\n El punto de partida es la fecha de entrega que figura en su escritura notarial, exigida por el art\u00edculo L261-11 ya citado. Cuando esa fecha se supera, el primer reflejo debe ser requerir formalmente al promotor por carta certificada con acuse de recepci\u00f3n, la llamada lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, exigi\u00e9ndole la entrega y record\u00e1ndole las penalizaciones contractuales por retraso. La mayor\u00eda de los contratos de VEFA incluyen una penalizaci\u00f3n diaria o mensual por retraso, y el derecho franc\u00e9s le da un marco fiable: cuando el contrato prev\u00e9 que quien incumpla pagar\u00e1 una suma en concepto de da\u00f1os y perjuicios, el juez no puede conceder una suma mayor ni menor, pero puede moderar o aumentar la penalizaci\u00f3n si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y si el compromiso se ha ejecutado en parte puede reducirla en proporci\u00f3n. Es el art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a>, cuyo texto franc\u00e9s precisa: \u00able juge peut, m\u00eame d’office, mod\u00e9rer ou augmenter la p\u00e9nalit\u00e9 ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou d\u00e9risoire\u00bb, es decir, el juez puede corregir de oficio una penalizaci\u00f3n desproporcionada. Adem\u00e1s, salvo incumplimiento definitivo, la penalizaci\u00f3n solo se debe cuando el deudor ha sido requerido formalmente, de ah\u00ed la importancia de la carta certificada: sin requerimiento previo, no hay penalizaci\u00f3n.<\/p>\n Los tribunales aplican estas penalizaciones con cantidades significativas, como muestra un caso decidido por el Tribunal de Apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence el 4 de julio de 2025, asunto RG 20\/10984<\/a>. Varias ventas sobre plano firmadas en diciembre de 2014 y escrituradas ante notario en 2015 preve\u00edan la entrega del conjunto inmobiliario el 31 de diciembre de 2015. Las obras sufrieron un retraso importante, la piscina prometida en la descripci\u00f3n de venta nunca se construy\u00f3, y el promotor fue declarado en liquidaci\u00f3n judicial el 18 de julio de 2017. El tribunal conden\u00f3 por penalizaciones de retraso a sumas que iban desde los veintisiete mil setecientos veinte euros hasta los sesenta y un mil seiscientos ochenta y seis euros con sesenta y siete c\u00e9ntimos por comprador, y a\u00f1adi\u00f3 indemnizaciones por perjuicio de disfrute, perjuicio financiero y hasta cuatro mil euros de da\u00f1o moral para algunos matrimonios. La ense\u00f1anza para usted es triple: reclame la penalizaci\u00f3n contractual aunque el retraso parezca justificado por la obra, cuantifique adem\u00e1s su perjuicio propio, alquiler que sigue pagando en Espa\u00f1a, mudanza aplazada, mobiliario almacenado, y no renuncie al da\u00f1o moral cuando el retraso ha trastornado su vida familiar.<\/p>\n Si el retraso se combina con una entrega no conforme, recuerde la consignaci\u00f3n del saldo del cinco por ciento prevista en el art\u00edculo R261-14: consigne y detalle por escrito cada disconformidad con fotos fechadas. Y si la situaci\u00f3n se degrada hasta el punto de que la terminaci\u00f3n resulta imposible o el promotor quiebra, entra en juego la garant\u00eda financiera del art\u00edculo L261-10-1: con garant\u00eda de terminaci\u00f3n, un administrador especial puede terminar la obra; con garant\u00eda de reembolso, usted recupera las cantidades pagadas al resolverse el contrato. En el caso de Aix-en-Provence, el promotor hab\u00eda suscrito una garant\u00eda externa de terminaci\u00f3n bajo forma de fianza solidaria ante una compa\u00f1\u00eda de seguros, y los compradores tuvieron que declarar sus cr\u00e9ditos en la liquidaci\u00f3n judicial: un recordatorio de que ante los primeros signos de insolvencia, cambio de interlocutor, obra parada, llamadas de fondos sin avance, hay que declarar el cr\u00e9dito y activar la garant\u00eda sin esperar.<\/p>\n La prensa jur\u00eddica francesa confirma que este es el contencioso t\u00edpico de la VEFA: el Village de la Justice dedica un an\u00e1lisis completo a la indemnizaci\u00f3n de los compradores por retrasos y malformaciones, y las gu\u00edas profesionales recuerdan los recursos posibles sobre la garant\u00eda de entrega. Lo que esos an\u00e1lisis generales no le dan, y este art\u00edculo s\u00ed, es el m\u00e9todo concreto para un comprador residente en Espa\u00f1a: requerimiento por carta certificada a la direcci\u00f3n del promotor que figura en la escritura, acta de un comisario de justicia, el antiguo huissier, que constate el estado de la obra y la fecha, conservaci\u00f3n de todos los correos y actas de reuni\u00f3n, y poder notarial a un abogado en Francia para actuar sin desplazarse. Cada documento fechado antes del litigio vale m\u00e1s que tres testimonios despu\u00e9s.<\/p>\n La entrega no termina la historia: la empieza. El acto central es la recepci\u00f3n de los trabajos, en franc\u00e9s r\u00e9ception, que el art\u00edculo 1792-6 del C\u00f3digo civil<\/a> define como el acto por el cual el due\u00f1o de la obra declara aceptar la obra con o sin reservas, de forma contradictoria, a petici\u00f3n de la parte m\u00e1s diligente, de mutuo acuerdo o en su defecto por v\u00eda judicial. Su texto franc\u00e9s dice: \u00abLa r\u00e9ception est l’acte par lequel le ma\u00eetre de l’ouvrage d\u00e9clare accepter l’ouvrage avec ou sans r\u00e9serves\u00bb, es decir, la aceptaci\u00f3n puede ir acompa\u00f1ada de reservas. En VEFA, esa recepci\u00f3n se hace entre el promotor y usted, comprador, asistido si lo desea por un t\u00e9cnico. El consejo esencial: no firme nunca una recepci\u00f3n sin reservas bajo presi\u00f3n el d\u00eda de la entrega. Recorra la vivienda con la descripci\u00f3n de venta en la mano, anote cada defecto en el acta, aunque parezca menor, porque esas reservas escritas son la llave de la primera garant\u00eda.<\/p>\n La primera garant\u00eda es la del perfecto acabado, de un a\u00f1o desde la recepci\u00f3n. Cubre la reparaci\u00f3n de todos los des\u00f3rdenes se\u00f1alados en el acta de recepci\u00f3n o notificados por escrito despu\u00e9s, y obliga a la empresa constructora. La segunda es la garant\u00eda bienal de buen funcionamiento, de dos a\u00f1os como m\u00ednimo desde la recepci\u00f3n, que cubre los elementos de equipamiento de la vivienda. La define el art\u00edculo 1792-3 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00abLes autres \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une dur\u00e9e minimale de deux ans \u00e0 compter de sa r\u00e9ception\u00bb, o sea, los equipamientos deben funcionar correctamente durante al menos dos a\u00f1os. Calefacci\u00f3n, fontaner\u00eda, electricidad, ascensor y carpinter\u00edas entran t\u00edpicamente aqu\u00ed. La tercera es la gran garant\u00eda decenal: todo constructor responde de pleno derecho frente al due\u00f1o o al adquirente de los da\u00f1os, incluso por vicio del suelo, que comprometan la solidez de la obra o que, afectando a un elemento constitutivo o de equipamiento, la hagan impropia para su destino. Es el art\u00edculo 1792 del C\u00f3digo civil<\/a>, y solo se libera al constructor si prueba una causa ajena. El plazo es de diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n, como confirma el art\u00edculo 1792-4-1 del C\u00f3digo civil<\/a>, que descarga al responsable una vez transcurridos diez a\u00f1os. Y un punto capital para la VEFA: el vendedor de un inmueble por construir asume desde la recepci\u00f3n las obligaciones de los arquitectos y empresarios de los art\u00edculos 1792 a 1792-3, garant\u00edas que benefician a los propietarios sucesivos, y no habr\u00e1 resoluci\u00f3n ni rebaja si el vendedor se obliga a reparar. Lo dice el art\u00edculo 1646-1 del C\u00f3digo civil<\/a>. En espa\u00f1ol llano: frente a defectos graves, su interlocutor es el promotor-vendedor, aunque la culpa sea del constructor, y esa acci\u00f3n pasa a sus herederos o al futuro comprador si usted vende.<\/p>\n Un caso reciente ilustra c\u00f3mo discuten los tribunales la frontera entre reservas y garant\u00eda decenal. El Tribunal de Apelaci\u00f3n de Rennes, en su sentencia de 3 de septiembre de 2026, asunto RG 24\/06770<\/a>, examin\u00f3 la compra en VEFA de un apartamento escriturado el 11 de abril de 2018 y recibido el 20 de diciembre de 2019 con reservas, donde despu\u00e9s aparecieron infiltraciones en varias viviendas. Se practic\u00f3 un peritaje judicial con pruebas de riego que confirmaron entradas de agua masivas, y el tribunal de primera instancia hab\u00eda considerado que la reserva del acta imped\u00eda la garant\u00eda decenal, apreciando a la vez que los des\u00f3rdenes hac\u00edan el apartamento impropio para su destino. La discusi\u00f3n en apelaci\u00f3n gir\u00f3 precisamente sobre si unas reservas en la recepci\u00f3n cierran la v\u00eda decenal cuando el da\u00f1o, por su amplitud revelada despu\u00e9s, compromete el uso de la vivienda. La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es n\u00edtida: formule reservas amplias desde el primer d\u00eda, denuncie por escrito todo desorden nuevo en cuanto aparezca, y pida cuanto antes un peritaje judicial que mida la amplitud real del da\u00f1o, porque la calificaci\u00f3n jur\u00eddica depender\u00e1 de hechos probados por un perito, no de afirmaciones.<\/p>\nI. Comprar sobre plano en Francia: el contrato de VEFA, la reserva y el calendario legal de pagos<\/h2>\n
A. La reserva, el contrato notarial y la garant\u00eda que respalda toda la operaci\u00f3n<\/h3>\n
B. El dinero: topes legales de los anticipos y lo que nunca debe pagar<\/h3>\n
II. Cuando algo sale mal: retraso de entrega y defectos despu\u00e9s de la recepci\u00f3n<\/h2>\n
A. La entrega se retrasa: penalizaciones, consignaci\u00f3n del saldo y resoluci\u00f3n del contrato<\/h3>\n
B. Despu\u00e9s de la entrega: recepci\u00f3n, reservas y las tres garant\u00edas de uno, dos y diez a\u00f1os<\/h3>\n