Firmar un compromiso de compra en Francia desde Espa\u00f1a suele vivirse como un momento de alegr\u00eda que, d\u00edas despu\u00e9s, se convierte en angustia: el banco endurece sus condiciones, aparece un defecto en la vivienda, un familiar enferma o, sencillamente, las cuentas ya no salen. La pregunta que entonces llega al despacho es siempre la misma: \u00bfpuedo echarme atr\u00e1s y qu\u00e9 pierdo si lo hago? La respuesta del derecho franc\u00e9s no es un s\u00ed ni un no generales, sino un calendario muy preciso con tres estaciones: los diez d\u00edas de retractaci\u00f3n, la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo y, cuando ya no hay salida amistosa, la penalizaci\u00f3n pactada. Cada estaci\u00f3n tiene sus plazos, sus pruebas y sus trampas, y equivocarse de estaci\u00f3n cuesta dinero.<\/p>\n
Este art\u00edculo explica, paso a paso, c\u00f3mo salir de un compromiso de compra de vivienda en Francia perdiendo lo menos posible: qui\u00e9n puede retractarse y c\u00f3mo se cuentan los diez d\u00edas, qu\u00e9 ocurre con la se\u00f1al entregada, c\u00f3mo funciona la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo cuando el banco dice que no, y qu\u00e9 puede exigir el vendedor cuando el comprador incumple sin causa legal. Todo lo que sigue se refiere a la compra de una vivienda ya existente entre particulares, que es el caso m\u00e1s frecuente de los compradores espa\u00f1oles, y cada afirmaci\u00f3n importante remite al texto oficial franc\u00e9s que puede comprobarse en los enlaces.<\/p>\n
En derecho franc\u00e9s, el documento que en Espa\u00f1a llamar\u00edamos contrato de arras o contrato preliminar recibe normalmente el nombre de compromis de vente<\/em> (compromiso de venta): es el contrato privado en el que vendedor y comprador fijan la cosa, el precio y las condiciones antes de pasar por la notar\u00eda. Existe tambi\u00e9n la promesse unilat\u00e9rale de vente<\/em> (promesa unilateral de venta), en la que solo el vendedor se compromete durante un tiempo y el comprador paga una indemnizaci\u00f3n por esa inmovilizaci\u00f3n; volveremos sobre esta diferencia en la segunda parte, porque de ella depende cu\u00e1nto dinero est\u00e1 en juego. Lo primero que debe saber quien acaba de firmar es que la ley francesa le concede un plazo de reflexi\u00f3n, pero ese plazo es corto, formalista y se cuenta de una manera que sorprende a muchos espa\u00f1oles.<\/p>\n El comprador que no act\u00faa como profesional, es decir, un particular que compra una vivienda para vivir en ella o como inversi\u00f3n privada, dispone de un derecho a retractarse del acto durante diez d\u00edas contados desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el acto. As\u00ed lo establece el art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, cuya f\u00f3rmula exacta merece leerse: \u00ab l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte \u00bb. En espa\u00f1ol, esto significa que el comprador particular puede dejar sin efecto su consentimiento dentro de los diez d\u00edas siguientes al d\u00eda posterior a la primera presentaci\u00f3n de la carta de notificaci\u00f3n; la frase francesa entrecomillada es el texto oficial y lo que sigue es nuestra explicaci\u00f3n, no una segunda cita.<\/p>\n Tres precisiones deciden en la pr\u00e1ctica si la retractaci\u00f3n llega a tiempo. La primera es la forma: el acto debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, lo que en Francia se llama lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception<\/em>, o por cualquier otro medio que ofrezca garant\u00edas equivalentes para acreditar la fecha de recepci\u00f3n o de entrega, y la retractaci\u00f3n debe ejercerse por esas mismas v\u00edas. Un correo electr\u00f3nico ordinario, una llamada telef\u00f3nica o un mensaje al agente inmobiliario no sirven: la retractaci\u00f3n debe poder probarse con fecha cierta. La segunda precisi\u00f3n es que, cuando el acto se firma con la intervenci\u00f3n de un profesional con mandato para participar en la venta, como una agencia inmobiliaria o un notario, el documento puede entregarse directamente en mano al comprador, y entonces el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a esa entrega, que debe acreditarse seg\u00fan las formas reglamentarias. Muchos compradores espa\u00f1oles firman en la agencia, reciben la copia en mano y descubren demasiado tarde que el reloj ya estaba en marcha. La tercera precisi\u00f3n es el c\u00f3mputo: el plazo de diez d\u00edas se cuenta a partir del d\u00eda siguiente al hecho que lo inicia, y ese d\u00eda inicial no se incluye en el c\u00e1lculo.<\/p>\n Dos sentencias de la Corte de Casaci\u00f3n francesa, que es el tribunal supremo en materia civil y cuyas decisiones marcan la interpretaci\u00f3n de la ley en todo el pa\u00eds, han fijado dos reglas que conviene conocer de memoria. La primera, dictada el 14 de febrero de 2018 en el asunto n\u00famero 17-10.514, ECLI:FR:CCASS:2018:C100184<\/a>, resolvi\u00f3 el caso de un comprador al que el notario hab\u00eda enviado dos cartas certificadas que nunca recogi\u00f3: la primera volvi\u00f3 con la menci\u00f3n de buz\u00f3n no identificable y la segunda como no reclamada. La Corte declar\u00f3 que el plazo de retractaci\u00f3n corre desde la primera presentaci\u00f3n regular de la carta, aunque el comprador, debidamente avisado, se abstenga de ir a recogerla a la oficina de correos. Dicho en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos: no recoger la carta no detiene el reloj, lo pone en marcha. La segunda sentencia, del 19 de diciembre de 2024 en el asunto n\u00famero 23-12.652, ECLI:FR:CCASS:2024:C300688<\/a>, precis\u00f3 que el art\u00edculo L271-1 y el art\u00edculo 641 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>, seg\u00fan el cual cuando un plazo se expresa en d\u00edas no se cuenta el d\u00eda del acto o la notificaci\u00f3n que lo hace correr, expresan la misma regla y sus efectos no se acumulan. El comprador de aquel caso hab\u00eda enviado su retractaci\u00f3n el 15 de septiembre tras una notificaci\u00f3n recibida el 4 de septiembre y pretend\u00eda a\u00f1adir un d\u00eda m\u00e1s al c\u00e1lculo; la Corte confirm\u00f3 que lleg\u00f3 fuera de plazo y que su negativa a firmar la escritura le hac\u00eda responsable frente a la agencia. La lecci\u00f3n es doble: el plazo es imperativo y los intentos de estirarlo con c\u00e1lculos creativos fracasan ante los tribunales.<\/p>\n Queda una situaci\u00f3n particular que afecta a quienes compran directamente ante notario sin haber firmado antes ning\u00fan compromiso privado: cuando la escritura p\u00fablica, el acte authentique<\/em> (acto otorgado ante notario, que en Francia da fe p\u00fablica y permite la ejecuci\u00f3n forzosa), no va precedida de ning\u00fan contrato preliminar ni promesa, el comprador particular no dispone de retractaci\u00f3n sino de un plazo de reflexi\u00f3n de diez d\u00edas contados desde la notificaci\u00f3n o entrega del proyecto de escritura, y en ning\u00fan caso puede firmarse la escritura durante esos diez d\u00edas. Es una protecci\u00f3n equivalente con otro nombre, pensada para quien se encuentra por primera vez con el texto definitivo en el despacho del notario.<\/p>\n La segunda angustia del comprador arrepentido es la se\u00f1al: \u00bfpierdo el dinero que ya entregu\u00e9? La respuesta depende de cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 manos se entreg\u00f3. El art\u00edculo L271-2 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> proh\u00edbe que nadie reciba del comprador particular, directa o indirectamente, ninguna cantidad por ning\u00fan concepto antes de que expire el plazo de retractaci\u00f3n. La prohibici\u00f3n es general y su incumplimiento est\u00e1 castigado con 30.000 euros de multa. Existe una sola v\u00eda para entregar dinero desde el principio con seguridad: cuando el acto se firma con la intervenci\u00f3n de un profesional con mandato, la cantidad puede entregarse si queda depositada en manos de un profesional que disponga de garant\u00eda financiera para devolver los fondos, que en la pr\u00e1ctica es el notario o el agente inmobiliario con garant\u00eda, y si el comprador se retracta, ese depositario debe devolverle el dinero en un plazo de veinti\u00fan d\u00edas contados desde el d\u00eda siguiente a la retractaci\u00f3n. Cuando el acto se otorga en forma aut\u00e9ntica, adem\u00e1s, no puede entregarse ninguna cantidad durante el plazo de reflexi\u00f3n de diez d\u00edas.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica espa\u00f1ola conviene distinguir tres figuras que en Francia reciben nombres distintos y tienen consecuencias distintas. El acompte<\/em> (anticipo o entrega a cuenta) es una cantidad que se descuenta del precio y que, si el comprador incumple sin causa, el vendedor puede quedarse o reclamar junto con la ejecuci\u00f3n del contrato. Las arrhes<\/em> (arras) son una cantidad que cada parte puede perder o devolver duplicada para liberarse del contrato, aunque en los compromisos de compra de vivienda lo habitual es otra figura: la clause p\u00e9nale<\/em> (cl\u00e1usula penal), una suma pactada de antemano que el incumplidor pagar\u00e1 como indemnizaci\u00f3n, normalmente en torno al diez por ciento del precio. Y el s\u00e9questre<\/em> (dep\u00f3sito en custodia) es el mecanismo por el que la cantidad queda bloqueada en la cuenta del notario hasta la escritura o hasta que se resuelve el contrato. Antes de firmar, conviene leer qu\u00e9 palabra exacta figura en el compromiso, porque de ella depende si el dinero es recuperable, sirve como penalizaci\u00f3n o queda bloqueado. Si la retractaci\u00f3n se ejerce correctamente dentro de los diez d\u00edas, el comprador recupera todo lo entregado, sin retenci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n de ning\u00fan tipo, y el depositario dispone de veinti\u00fan d\u00edas para devolv\u00e9rselo.<\/p>\n Para un comprador que reside en Espa\u00f1a, la recomendaci\u00f3n pr\u00e1ctica es triple: exigir que toda entrega quede en la cuenta del notario y nunca en la del vendedor o la agencia sin garant\u00eda; conservar el justificante de la primera presentaci\u00f3n de la carta certificada o del acta de entrega en mano, porque de esa fecha depende todo el calendario; y ejercer la retractaci\u00f3n por carta certificada con acuse de recibo antes de que venza el d\u00e9cimo d\u00eda, guardando el resguardo del env\u00edo. Quien dude entre retractarse y esperar al pr\u00e9stamo debe saber que ambas v\u00edas son compatibles en el tiempo: la retractaci\u00f3n protege los primeros diez d\u00edas y la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo protege los meses siguientes, como se explica a continuaci\u00f3n. Quienes compran desde Espa\u00f1a con poder notarial y financiaci\u00f3n bancaria pueden ampliar esta informaci\u00f3n en nuestra gu\u00eda sobre qu\u00e9 ocurre cuando el banco deniega el pr\u00e9stamo y c\u00f3mo recuperar la se\u00f1al<\/a> y en la gu\u00eda general de comprar una casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n Pasados los diez d\u00edas, el compromiso es firme, pero no incondicional: la mayor\u00eda de los compromisos de compra de vivienda en Francia incluyen una condition suspensive<\/em> (condici\u00f3n suspensiva), es decir, un acontecimiento futuro e incierto del que depende que la obligaci\u00f3n nazca definitivamente. La m\u00e1s importante para los compradores espa\u00f1oles es la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, pero tambi\u00e9n son frecuentes la obtenci\u00f3n del permiso de urbanismo cuando la compra depende de obras, o la venta previa de la vivienda que el comprador tiene en Espa\u00f1a. Comprender qui\u00e9n puede invocar el fallo de la condici\u00f3n, qu\u00e9 pruebas debe reunir y qu\u00e9 ocurre cuando no hay condici\u00f3n que invocar es la segunda mitad de este art\u00edculo.<\/p>\n Cuando el acto indica que el precio se pagar\u00e1, directa o indirectamente y aunque sea en parte, con uno o varios pr\u00e9stamos regulados, el acto queda sometido por ley a la condici\u00f3n suspensiva de la obtenci\u00f3n de esos pr\u00e9stamos. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo L313-41 del C\u00f3digo del consumo<\/a>, cuya duraci\u00f3n m\u00ednima de validez no puede ser inferior a un mes desde la firma del acto o, si se trata de un documento privado sometido bajo pena de nulidad a la formalidad del registro, desde la fecha del registro. Y la consecuencia del fallo est\u00e1 escrita con una claridad poco habitual en las leyes: \u00ab Lorsque la condition suspensive pr\u00e9vue au premier alin\u00e9a n’est pas r\u00e9alis\u00e9e, toute somme vers\u00e9e d’avance par l’acqu\u00e9reur \u00e0 l’autre partie ou pour le compte de cette derni\u00e8re est imm\u00e9diatement et int\u00e9gralement remboursable sans retenue ni indemnit\u00e9 \u00e0 quelque titre que ce soit \u00bb. En espa\u00f1ol: cuando la condici\u00f3n suspensiva no se cumple, toda cantidad entregada por adelantado debe devolverse de inmediato e \u00edntegramente, sin retenci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n por ning\u00fan concepto; de nuevo, la cita francesa es el texto oficial y la explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol es nuestra traducci\u00f3n orientativa.<\/p>\n El r\u00e9gimen general de las condiciones se encuentra en el C\u00f3digo civil: la obligaci\u00f3n es condicional cuando depende de un acontecimiento futuro e incierto, y la condici\u00f3n es suspensiva cuando su cumplimiento convierte la obligaci\u00f3n en pura y simple, seg\u00fan el art\u00edculo 1304 del C\u00f3digo civil<\/a>; una vez cumplida la condici\u00f3n, la obligaci\u00f3n se hace definitiva, y si la condici\u00f3n falla, la obligaci\u00f3n desaparece, como precisa el art\u00edculo 1304-6 del C\u00f3digo civil<\/a>. Aplicado a la compra: si el pr\u00e9stamo previsto no se obtiene, el compromiso queda sin efecto y la se\u00f1al debe devolverse \u00edntegra; si se obtiene, la venta debe consumarse.<\/p>\n La jurisprudencia ha a\u00f1adido dos reglas esenciales sobre qui\u00e9n puede jugar con esta condici\u00f3n. La sentencia de la Corte de Casaci\u00f3n de 1 de febrero de 2024 en el asunto n\u00famero 22-23.834, ECLI:FR:CCASS:2024:C300069<\/a>, juzg\u00f3 un caso en el que la condici\u00f3n exig\u00eda un pr\u00e9stamo de 180.000 euros para un precio de 130.000, porque la compradora preve\u00eda obras, y el vendedor pretend\u00eda dar por caducado el compromiso porque el acuerdo bancario comunicado era de 123.500 euros m\u00e1s aportaci\u00f3n propia. La Corte record\u00f3 que, cuando la condici\u00f3n suspensiva se estipula en inter\u00e9s exclusivo de una de las partes, solo esa parte puede prevalerse de las consecuencias de su fallo, y que el beneficiario de la condici\u00f3n puede renunciar a invocarla. En la pr\u00e1ctica: el vendedor no puede apropiarse del fallo de la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo para liberarse de vender cuando es al comprador a quien la condici\u00f3n protege, y el comprador que consigue financiarse por otra v\u00eda puede renunciar a la condici\u00f3n y exigir la escritura.<\/p>\n De todo ello se deducen reglas pr\u00e1cticas muy concretas para el comprador espa\u00f1ol. Primera: solicitar los pr\u00e9stamos ajust\u00e1ndose a las caracter\u00edsticas escritas en el compromiso (importe, tipo m\u00e1ximo, duraci\u00f3n m\u00e1xima), porque el vendedor discutir\u00e1 cualquier desajuste para quedarse con la se\u00f1al. Segunda: presentar las solicitudes en plazo y conservar cada documento, cada denegaci\u00f3n escrita y cada propuesta, ya que quien invoca el fallo de la condici\u00f3n debe probar que la solicit\u00f3 correctamente y que no la obtuvo. Tercera: comprobar la fecha de vencimiento de la condici\u00f3n y, si el banco pide m\u00e1s tiempo, negociar por escrito una pr\u00f3rroga con el vendedor antes del vencimiento, porque una condici\u00f3n vencida sin pr\u00f3rroga deja al comprador sin red. Cuarta: cuando el banco deniega, notificar al vendedor y al notario de inmediato por medio fehaciente y reclamar la devoluci\u00f3n \u00edntegra de las cantidades, recordando que la ley proh\u00edbe cualquier retenci\u00f3n. Quinta: si el comprador consigue el dinero por otra v\u00eda, un pr\u00e9stamo familiar o la venta de un bien en Espa\u00f1a, puede renunciar a la condici\u00f3n y exigir la venta en lugar de perderla. Para los residentes en Espa\u00f1a que financian la compra con un banco espa\u00f1ol, conviene adem\u00e1s verificar que el pr\u00e9stamo encaja en la definici\u00f3n legal de pr\u00e9stamo regulado que activa la protecci\u00f3n, punto que desarrollamos en la gu\u00eda citada sobre denegaci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n Cuando no hay retractaci\u00f3n posible porque pasaron los diez d\u00edas y no hay condici\u00f3n suspensiva que invocar porque el pr\u00e9stamo se obtuvo o nunca se pact\u00f3, el comprador que se niega a firmar la escritura incumple el contrato y se expone a pagar. Cu\u00e1nto pagar\u00e1 depende del tipo exacto de documento que firm\u00f3, y aqu\u00ed la terminolog\u00eda francesa es decisiva.<\/p>\n Si firm\u00f3 un compromis de vente<\/em>, es decir, una promesa sinalagm\u00e1tica en la que ambas partes ya consienten la cosa y el precio, rige el art\u00edculo 1589 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00ab La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement r\u00e9ciproque des deux parties sur la chose et sur le prix \u00bb, lo que significa que la promesa de venta vale como venta cuando ambas partes han consentido la cosa y el precio. El vendedor puede entonces demandar la ejecuci\u00f3n forzosa de la venta, es decir, pedir al juez que ordene firmar la escritura, adem\u00e1s de reclamar la cl\u00e1usula penal. Si firm\u00f3 en cambio una promesse unilat\u00e9rale<\/em>, el vendedor se comprometi\u00f3 en exclusiva durante el plazo de opci\u00f3n y el comprador pag\u00f3 una indemnit\u00e9 d’immobilisation<\/em> (indemnizaci\u00f3n por inmovilizaci\u00f3n del bien); seg\u00fan el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a>, la promesa unilateral es el contrato por el que una parte concede a la otra el derecho a optar por un contrato cuyos elementos esenciales ya est\u00e1n fijados, y si el beneficiario deja pasar el plazo sin ejercer la opci\u00f3n, pierde la indemnizaci\u00f3n pero, en principio, nada m\u00e1s. La diferencia es enorme: en un caso est\u00e1 en juego todo el precio m\u00e1s la penalizaci\u00f3n; en el otro, solo la indemnizaci\u00f3n pactada. Por eso, antes de decidir no firmar, hay que releer qu\u00e9 documento se firm\u00f3 realmente y no fiarse del nombre comercial que le diera la agencia.<\/p>\nA. Qui\u00e9n puede retractarse, c\u00f3mo y c\u00f3mo se cuentan los diez d\u00edas<\/h3>\n
B. El dinero entregado: se\u00f1al, dep\u00f3sito y devoluci\u00f3n<\/h3>\n
II. Cuando el problema no es el arrepentimiento sino el pr\u00e9stamo o el incumplimiento<\/h2>\n
A. La condici\u00f3n del pr\u00e9stamo: qu\u00e9 debe probar el comprador y qui\u00e9n puede invocar su fallo<\/h3>\n
B. Sin salida legal: promesa o compromiso, penalizaci\u00f3n y juez<\/h3>\n