Usted compr\u00f3 un piso en Francia, firm\u00f3 la escritura ante notario y, meses despu\u00e9s, un arquitecto, un geometra o una simple cinta m\u00e9trica le revela que el piso mide varios metros menos de lo que dice la escritura. La diferencia no es un detalle est\u00e9tico: cada metro cuadrado en Par\u00eds o en las grandes ciudades francesas vale miles de euros, y una diferencia de tres o cuatro metros puede representar m\u00e1s de veinte mil euros pagados por una superficie que no existe. La pregunta que surge entonces es directa: \u00bfpuede recuperar parte del precio, en qu\u00e9 plazo y con qu\u00e9 prueba?<\/p>\n
El derecho franc\u00e9s responde con un mecanismo preciso, pensado exactamente para este caso. Cuando se vende un piso en copropiedad, la escritura debe mencionar la superficie privativa, medida seg\u00fan reglas oficiales, y si la superficie real es inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte a la anunciada, el comprador puede exigir una reducci\u00f3n proporcional del precio. Existe adem\u00e1s un segundo recurso, m\u00e1s radical, cuando la escritura no menciona ninguna superficie: la nulidad de la venta. Ambos recursos tienen plazos cortos que no perdonan, un solo demandado posible y una prueba que debe construirse con m\u00e9todo.<\/p>\n
Este art\u00edculo explica, para un comprador hispanohablante residente en Espa\u00f1a o ya instalado en Francia, c\u00f3mo funcionan estos dos recursos, c\u00f3mo se mide legalmente un piso, c\u00f3mo se calcula la cantidad a recuperar, qu\u00e9 documentos conservan el caso y cu\u00e1les son los errores que hacen perder pleitos que deber\u00edan ganarse. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n y cada afirmaci\u00f3n determinante remite a la fuente oficial le\u00edda para este art\u00edculo: la ley, el decreto de medici\u00f3n y cuatro decisiones de tribunales franceses, incluida una de agosto de 2026. No es una gu\u00eda de anuncios ni de precios: es el mapa jur\u00eddico de una reclamaci\u00f3n concreta.<\/p>\n
La primera parte describe la garant\u00eda legal: la menci\u00f3n obligatoria de la superficie, las reglas de medici\u00f3n y los dos recursos. La segunda parte explica la reclamaci\u00f3n en la pr\u00e1ctica: la prueba, los plazos, contra qui\u00e9n se dirige, cu\u00e1nto se recupera y las particularidades de Par\u00eds e \u00cele-de-France.<\/p>\n
La regla francesa parte de una idea simple: quien compra un piso en un edificio en copropiedad paga un precio fijado en funci\u00f3n de los metros anunciados, de modo que unos metros falsos significan un precio falso. El legislador cre\u00f3 por ello una garant\u00eda espec\u00edfica, distinta de los defectos ocultos y de la responsabilidad del constructor, que protege al comprador contra la superficie inexacta. Esta garant\u00eda naci\u00f3 con la llamada ley Carrez, es decir, la ley n\u00famero 96-1107 de 18 de diciembre de 1996, que introdujo el actual art\u00edculo 46 de la ley de copropiedad, y se aplica a toda venta de un piso en copropiedad, sea para vivienda, uso comercial o profesional, como recuerdan los notarios parisinos en su an\u00e1lisis de las sanciones por error o ausencia de superficie.<\/p>\n
El art\u00edculo 46 de la ley n\u00famero 65-557 de 10 de julio de 1965, que fija el estatuto de la copropiedad de los inmuebles construidos<\/a>, impone que toda promesa unilateral de venta o de compra, y todo contrato que realiza o constata la venta de un lote o fracci\u00f3n de lote, mencione la superficie de la parte privativa de ese lote. Conviene explicar los t\u00e9rminos. El lot<\/i>, que puede traducirse como lote o finca privativa dentro del edificio, es la unidad que usted compra: el piso con sus anejos. La superficie de la partie privative<\/i>, que puede traducirse como superficie de la parte privativa, es la superficie interior que pertenece en exclusiva al propietario, distinta de las zonas comunes del edificio. La promesse de vente<\/a><\/i>, que puede traducirse como contrato preliminar o promesa de venta, es el primer contrato firmado antes de la escritura. Y el acte authentique<\/i>, que puede traducirse como escritura p\u00fablica o acto aut\u00e9ntico, es la escritura definitiva firmada ante el notaire<\/i>, es decir, el notario franc\u00e9s, fedatario p\u00fablico sin equivalente exacto en el sistema espa\u00f1ol porque en Francia centraliza la verificaci\u00f3n registral, fiscal y urban\u00edstica de la operaci\u00f3n.<\/p>\n La superficie no se mide a ojo ni seg\u00fan el criterio del vendedor. El art\u00edculo 4-1 del decreto n\u00famero 67-223 de 17 de marzo de 1967, dictado para aplicar la ley de copropiedad<\/a>, la define como la superficie de los suelos de los locales cerrados y cubiertos, una vez deducidas las superficies ocupadas por los muros, los tabiques, los pelda\u00f1os y las cajas de escalera, los conductos y los huecos de puertas y ventanas. El texto oficial a\u00f1ade una precisi\u00f3n decisiva: no se tienen en cuenta los suelos de las partes de los locales con una altura inferior a 1,80 metros. Traducci\u00f3n a efectos explicativos: solo cuenta lo cerrado y cubierto, descontando muros y huecos, e ignorando todo lo que mida menos de un metro ochenta de altura. En la pr\u00e1ctica, esto significa que un altillo bajo techo inclinado, un rinc\u00f3n abuhardillado de poca altura o una buhardilla sin altura suficiente no entran en la superficie garantizada, aunque el vendedor los haya presentado como metros habitables durante la visita.<\/p>\n La ley excluye adem\u00e1s de esta menci\u00f3n obligatoria los trasteros, los garajes y las plazas de aparcamiento, as\u00ed como los lotes o fracciones de lote cuya superficie quede por debajo de un umbral fijado por decreto. La doctrina profesional consultada resume las condiciones de aplicaci\u00f3n en tres: un lote de copropiedad sometido a la ley de 1965, un lote de car\u00e1cter privativo y una superficie superior a ocho metros cuadrados. Si su escritura incluye en los metros garantizados un trastero del s\u00f3tano o una plaza de garaje, esa inclusi\u00f3n es jur\u00eddicamente sospechosa y debe se\u00f1alarse a su abogado: son superficies que la ley deja fuera del c\u00f3mputo.<\/p>\n El sistema se completa con una obligaci\u00f3n del notario que muchos compradores desconocen. El art\u00edculo 4-2 del mismo decreto<\/a> dispone que, el d\u00eda de la firma de la escritura p\u00fablica que constata la venta, el notario entrega a las partes, contra firma o recibo, una copia simple del acto firmado o un certificado que reproduce la cl\u00e1usula de la escritura donde figura la superficie de la parte privativa, junto con una copia de las disposiciones del art\u00edculo 46 cuando no est\u00e9n reproducidas \u00edntegramente en la escritura. Guarde ese documento: es la prueba oficial de la cifra contra la que se medir\u00e1 su reclamaci\u00f3n. Y retenga un consejo que los propios notarios parisinos dan p\u00fablicamente: la ley no impone que la medici\u00f3n la realice un profesional, pero dada la complejidad del c\u00e1lculo y la gravedad de las sanciones, recurrir a un profesional cualificado est\u00e1 vivamente recomendado. Cuando el vendedor encarga la medici\u00f3n a un diagnosticador sin cualificaci\u00f3n suficiente, el error posterior suele acabar en pleito, como muestran las sentencias que se citan m\u00e1s abajo.<\/p>\n El art\u00edculo 46 organiza dos acciones diferentes, con presupuestos, plazos y efectos distintos. Confundirlas es el primer error que debe evitar.<\/p>\n El primer recurso es la action en nullit\u00e9<\/i>, que puede traducirse como acci\u00f3n de nulidad. Si la promesa o el contrato no menciona ninguna superficie, la nulidad del acto puede invocarse por esa ausencia. Pueden actuar el beneficiario en caso de promesa de venta, el promitente en caso de promesa de compra o el adquirente, y la acci\u00f3n debe intentarse como muy tarde dentro del mes siguiente a la escritura p\u00fablica que constata la venta. El texto oficial precisa adem\u00e1s el punto final del juego: la firma de la escritura p\u00fablica que menciona la superficie de la parte privativa produce la caducidad del derecho a promover o proseguir una acci\u00f3n de nulidad contra la promesa o el contrato precedente fundada en la falta de menci\u00f3n. Traducci\u00f3n a efectos explicativos: si la escritura definitiva s\u00ed indica la superficie, ya no podr\u00e1 anular el preliminar por no haberla indicado.<\/p>\n Sobre este punto existe una jurisprudencia terminante que conviene conocer. Por sentencia de 22 de noviembre de 2018, recurso n\u00famero 17-23.366, la Tercera Sala de lo Civil del Tribunal de Casaci\u00f3n franc\u00e9s<\/a> cas\u00f3 una resoluci\u00f3n de apelaci\u00f3n que hab\u00eda admitido una regularizaci\u00f3n convencional: los compradores hab\u00edan firmado, junto al preliminar que omit\u00eda la superficie, un certificado de medici\u00f3n con la f\u00f3rmula de enterado, y el tribunal de apelaci\u00f3n consider\u00f3 que ese conjunto formaba un contrato indisociable que subsanaba la omisi\u00f3n. La Casaci\u00f3n respondi\u00f3 que no: cuando la promesa no contiene la menci\u00f3n de la superficie de la parte privativa, solo la firma de la escritura p\u00fablica que constata la venta y menciona esa superficie produce la caducidad del derecho a pedir la nulidad. Ning\u00fan a\u00f1adido, ning\u00fan certificado firmado aparte, ninguna f\u00f3rmula de enterado sustituye a la escritura. Si su preliminar omit\u00eda los metros y la escritura tampoco los menciona, la nulidad sigue abierta dentro del mes; si la escritura los menciona, la v\u00eda de la nulidad se cierra y debe pasar al segundo recurso.<\/p>\n El segundo recurso es la action en diminution du prix<\/i>, que puede traducirse como acci\u00f3n de reducci\u00f3n del precio, y es el que interesa a quien descubre que su piso mide menos de lo escriturado. El art\u00edculo 46<\/a> dispone: \u00ab Si la superficie est inf\u00e9rieure de plus d’un vingti\u00e8me \u00e0 celle exprim\u00e9e dans l’acte, le vendeur, \u00e0 la demande de l’acqu\u00e9reur, supporte une diminution du prix proportionnelle \u00e0 la moindre mesure. \u00bb Traducci\u00f3n a efectos explicativos, sin valor de cita oficial: si la superficie es inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte a la expresada en la escritura, el vendedor, a petici\u00f3n del comprador, soporta una disminuci\u00f3n del precio proporcional a la menor medici\u00f3n. Tres elementos merecen atenci\u00f3n. Primero, el umbral: m\u00e1s de un veinteavo, es decir, estrictamente m\u00e1s del cinco por ciento; una diferencia del cinco por ciento exacto o inferior no abre la acci\u00f3n. Segundo, la proporcionalidad: la rebaja se calcula aplicando al precio la misma proporci\u00f3n que la diferencia de superficie respecto de la superficie anunciada. Tercero, el deudor: solo el vendedor responde frente al comprador, porque fue quien percibi\u00f3 el precio.<\/p>\n El mismo art\u00edculo prev\u00e9 el caso inverso y el plazo. Si la superficie real es superior a la expresada, el exceso no da lugar a ning\u00fan suplemento de precio: el vendedor no puede reclamarle nada por los metros de m\u00e1s. Y la acci\u00f3n de reducci\u00f3n debe intentarse dentro del a\u00f1o siguiente a la escritura p\u00fablica que constata la venta, bajo pena de caducidad. La d\u00e9ch\u00e9ance<\/i>, que puede traducirse como caducidad o decaimiento del derecho, significa que, pasado el plazo, el derecho se extingue aunque el error sea manifiesto. Un a\u00f1o desde la escritura: esa es la fecha que debe anotar en rojo el d\u00eda de la firma ante notario.<\/p>\n Un ejemplo con cifras redondas aclara el c\u00e1lculo. Piso escriturado por 350 000 euros con 52 metros cuadrados anunciados; nueva medici\u00f3n rigurosa: 48,4 metros reales. Diferencia: 3,6 metros, es decir, el 6,92 por ciento de 52, por encima del umbral del cinco por ciento. Reducci\u00f3n proporcional: 350 000 multiplicado por 3,6 y dividido entre 52, igual a 24 230,77 euros. En cambio, si la medici\u00f3n real diera 50 metros, la diferencia de 2 metros representar\u00eda el 3,85 por ciento y no habr\u00eda acci\u00f3n de reducci\u00f3n, por frustrante que resulte. Compruebe siempre primero el porcentaje: por debajo del cinco por ciento no hay pleito Carrez, aunque pueda existir otra v\u00eda, como la de los defectos ocultos explicada en nuestro art\u00edculo sobre c\u00f3mo reclamar por defectos ocultos tras comprar casa en Francia<\/a>.<\/p>\n Conocer el derecho es la mitad del trabajo; la otra mitad es la prueba, el calendario y la elecci\u00f3n del demandado. Los tribunales franceses aplican estos textos con rigor t\u00e9cnico: exigen una medici\u00f3n fiable, respetan los plazos al d\u00eda y distinguen cuidadosamente qu\u00e9 lote se vendi\u00f3 y qu\u00e9 superficie se garantiz\u00f3.<\/p>\n La carga de la prueba recae sobre el comprador que reclama: debe demostrar la superficie anunciada en la escritura y la superficie real medida seg\u00fan las reglas oficiales. La carpeta que gana estos pleitos se construye con cinco piezas. Primera, la escritura p\u00fablica completa con la cl\u00e1usula de superficie y el certificado o la copia entregada por el notario el d\u00eda de la firma. Segunda, el preliminar y el certificado de medici\u00f3n original del vendedor, para identificar qui\u00e9n midi\u00f3 y con qu\u00e9 m\u00e9todo. Tercera, una nueva medici\u00f3n encargada a un geometra-experto o a un diagnosticador cualificado que aplique el decreto al mil\u00edmetro: deducci\u00f3n de muros, huecos y escaleras, y exclusi\u00f3n de zonas bajo 1,80 metros. Cuarta, fotograf\u00edas fechadas y planos que muestren la configuraci\u00f3n real del piso. Quinta, si el desacuerdo persiste, la solicitud al tribunal de una expertise judiciaire<\/i>, es decir, un peritaje judicial contradictorio dirigido por un perito designado por el juez, cuyas conclusiones pesan de forma decisiva en la sentencia.<\/p>\n Dos sentencias recientes muestran qu\u00e9 prueba convence y qu\u00e9 trampa debe evitarse. Por sentencia de 12 de marzo de 2024 del tribunal judicial de Par\u00eds, segunda sala segunda secci\u00f3n, asunto n\u00famero 22\/07608<\/a>, el tribunal conden\u00f3 al vendedor a pagar a la compradora 20 565 euros por la disminuci\u00f3n del precio de los lotes 37 y 38, con intereses legales desde el 21 de septiembre de 2021, con capitalizaci\u00f3n de intereses y con las costas incluida la pericia judicial a cargo del vendedor. La pericia judicial previa hab\u00eda establecido la diferencia de superficie; sin ella, la reclamaci\u00f3n habr\u00eda sido una discusi\u00f3n de palabra contra escritura. En cambio, por sentencia de 9 de diciembre de 2022 de la sala primera del polo cuarto del tribunal de apelaci\u00f3n de Par\u00eds, asunto n\u00famero 19\/05121<\/a>, el comprador perdi\u00f3 porque reclamaba por un lote distinto del garantizado: hab\u00eda comprado un piso identificado como lote 8 y pretend\u00eda incluir en la superficie privativa un lote 13 de 4,1 metros cuadrados compuesto por buhardillas por acondicionar, de titularidad adquirida por separado a la comunidad de propietarios y accesible solo por las zonas comunes. El tribunal confirm\u00f3 la desestimaci\u00f3n: el lote 13, distinto del piso que constitu\u00eda el lote 8, no pod\u00eda computarse en la superficie privativa en el sentido del art\u00edculo 46. La lecci\u00f3n es clara: antes de reclamar, verifique en la escritura qu\u00e9 lote exacto compr\u00f3 y qu\u00e9 superficie se garantiz\u00f3 para ese lote; reclamar metros de un trastero, una buhardilla anexa o un lote adquirido por separado es perder el pleito con costas.<\/p>\n La sentencia m\u00e1s reciente confirma adem\u00e1s el papel del profesional que midi\u00f3 mal. Por sentencia de 13 de agosto de 2026 del tribunal judicial de Montpellier, asunto n\u00famero 22\/03074<\/a>, el tribunal declar\u00f3 admisible la acci\u00f3n de reducci\u00f3n, conden\u00f3 al vendedor a pagar al comprador 13 969,53 euros con intereses legales y, en la misma resoluci\u00f3n, conden\u00f3 a la sociedad de diagn\u00f3sticos a pagar al vendedor 10 227,53 euros por la p\u00e9rdida de oportunidad, adem\u00e1s de 2 500 euros por costas procesales y la totalidad de las costas del proceso. Es decir: el comprador cobra del vendedor, y el vendedor que encarg\u00f3 una medici\u00f3n err\u00f3nea se resarce contra el medidor por la oportunidad perdida de vender al precio correcto o de negociar conociendo la superficie real. Observe el matiz que muestra la sentencia parisina de 2024: all\u00ed el vendedor tambi\u00e9n intent\u00f3 repercutir contra los diagnosticadores y el tribunal rechaz\u00f3 esa garant\u00eda en aquel expediente concreto. El regreso contra el medidor existe, pero no es autom\u00e1tico: depende de la prueba del encargo, del error y del v\u00ednculo con el perjuicio. Si usted es el comprador, esto no le concierne directamente, porque su \u00fanico deudor es el vendedor; pero si usted vendi\u00f3 con una medici\u00f3n encargada a un profesional, conserve el encargo y la factura, porque ser\u00e1n su munici\u00f3n.<\/p>\n No repare ni transforme el piso de forma irreversible antes de documentar la superficie: tabiques desplazados, altillos creados o buhardillas acondicionadas despu\u00e9s de la compra alteran la medici\u00f3n y destruyen la comparaci\u00f3n con la escritura. Y no confunda esta v\u00eda con la de los vicios ocultos: si adem\u00e1s de los metros faltantes descubre humedades, grietas o instalaciones defectuosas, cada v\u00eda tiene su demandado, su prueba y su plazo, como se explica en el art\u00edculo citado. Si el problema incluye cargas registrales ocultas o el tanteo municipal, consulte tambi\u00e9n nuestro an\u00e1lisis sobre hipoteca oculta y tanteo del ayuntamiento al comprar desde Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n El calendario manda. Anote dos fechas el d\u00eda de la escritura: un mes para la nulidad por ausencia total de menci\u00f3n de superficie, y un a\u00f1o para la reducci\u00f3n del precio por superficie inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte. Ambas se cuentan desde la escritura p\u00fablica que constata la venta y ambas caducan: pasado el plazo, el derecho se extingue. La experiencia muestra que muchos compradores descubren la diferencia tarde, cuando encargan obras o revenden; por eso conviene verificar la superficie en los primeros meses, encargando una medici\u00f3n independiente si la cifra escriturada le genera dudas, en lugar de descubrir el error cuando el a\u00f1o ya ha prescrito.<\/p>\n El demandado es siempre el vendedor, \u00fanico perceptor del precio y \u00fanico deudor de la rebaja. No demande al notario ni a la agencia por esta v\u00eda: el notario responde de sus propios deberes profesionales, como la entrega de la copia de la cl\u00e1usula de superficie, pero la reducci\u00f3n del precio la paga el vendedor. Si el vendedor es una sucesi\u00f3n o varios coherederos, la reclamaci\u00f3n se dirige contra ellos; si compr\u00f3 usted desde Espa\u00f1a mediante poder, los plazos corren igual, porque se calculan desde la escritura y no desde que usted visita el piso. Sobre la compra a distancia con poder, se\u00f1al y pr\u00e9stamo, puede consultar nuestra gu\u00eda de c\u00f3mo comprar casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a sin perder el dinero<\/a>.<\/p>\nB. Dos recursos distintos: la nulidad por falta de menci\u00f3n y la reducci\u00f3n del precio por metros de menos<\/h3>\n
II. C\u00f3mo reclamar en la pr\u00e1ctica y cobrar la diferencia<\/h2>\n
A. Probar los metros que faltan: medici\u00f3n, perito y documentos que salvan el caso<\/h3>\n
B. Plazos que no perdonan, contra qui\u00e9n se reclama y cu\u00e1nto se recupera<\/h3>\n