Recibi\u00f3 una carta de su casero en Francia y le pide que deje el piso. El sobre impone, sobre todo cuando se vive fuera o cuando el franc\u00e9s jur\u00eddico no es su lengua materna. Antes de hacer las maletas, sepa esto: en Francia el propietario no puede recuperar la vivienda cuando quiera ni como quiera. Existe un procedimiento cerrado, que en franc\u00e9s se llama cong\u00e9 (denuncia del arrendamiento por el propietario), con motivos limitados, menciones obligatorias, plazos estrictos y controles del juez. Un cong\u00e9 mal redactado o enviado fuera de plazo se anula, y un cong\u00e9 fraudulento se sanciona. Este art\u00edculo explica, para un inquilino hispanohablante, c\u00f3mo verificar la carta recibida, qu\u00e9 plazos tiene para contestar y qu\u00e9 recursos le ofrece la ley francesa, con la jurisprudencia que los tribunales aplican hoy. La norma central es el art\u00edculo 15 de la Ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989, sobre las relaciones arrendaticias, en su versi\u00f3n vigente verificada a 25 de septiembre de 2026. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n.<\/p>\n
El punto de partida lo dice el propio texto oficial franc\u00e9s, que conviene leer antes de explicarlo: \u00ab Lorsque le bailleur donne cong\u00e9 \u00e0 son locataire, ce cong\u00e9 doit \u00eatre justifi\u00e9 soit par sa d\u00e9cision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux, notamment l’inex\u00e9cution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. \u00bb (art\u00edculo 15, apartado I, texto oficial<\/a>). La traducci\u00f3n, que presentamos como tal y no como texto oficial, es la siguiente: cuando el arrendador denuncia el contrato, debe justificarlo por su decisi\u00f3n de recuperar la vivienda, por su decisi\u00f3n de venderla o por un motivo leg\u00edtimo y serio, en particular el incumplimiento por el inquilino de alguna de sus obligaciones. Son tres v\u00edas y solo tres. Una carta que no encaje en ninguna de ellas, o que invoque un motivo vago como \u00abnecesidades personales\u00bb sin m\u00e1s concreci\u00f3n, nace herida de nulidad.<\/p>\n La misma norma impone, bajo pena de nulidad, que el cong\u00e9 indique el motivo alegado y, cuando se trata de una recuperaci\u00f3n para vivir en la vivienda (reprise), el nombre y la direcci\u00f3n del beneficiario y el v\u00ednculo que lo une al casero. Ese beneficiario solo puede ser el propio casero, su c\u00f3nyuge, su pareja de pacto civil de solidaridad (pacte civil de solidarit\u00e9, una forma francesa de pareja registrada) registrada a la fecha del cong\u00e9, su concubino notorio desde hace al menos un a\u00f1o a esa fecha, sus ascendientes, sus descendientes o los de su c\u00f3nyuge, pareja o concubino. Si la carta dice que el piso es para \u00abun sobrino\u00bb, \u00abun amigo\u00bb o \u00abmi empresa\u00bb, no cumple la lista cerrada de la ley y el cong\u00e9 puede anularse. Compruebe tambi\u00e9n que el nombre, la direcci\u00f3n y el parentesco figuren por escrito en la propia carta: su ausencia se sanciona con la nulidad.<\/p>\n La forma de env\u00edo tambi\u00e9n est\u00e1 tasada. El cong\u00e9 debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, o entregarse por agente de la ejecuci\u00f3n (commissaire de justice, antes llamado huissier, el oficial que notifica actos), o entregarse en mano contra recibo o firma. Un simple correo electr\u00f3nico, una llamada telef\u00f3nica o una carta ordinaria no valen. Guarde el sobre, el acuse de recibo y cualquier acta de entrega: la fecha de recepci\u00f3n es la pieza que fija el c\u00f3mputo de los plazos, y al inquilino le corresponde conservar la prueba de cu\u00e1ndo recibi\u00f3 realmente la carta. Si vive en Espa\u00f1a y el casero le env\u00eda la carta a su domicilio franc\u00e9s anterior o a una direcci\u00f3n donde ya no reside, ese detalle puede discutirse ante el juez.<\/p>\n El plazo de preaviso (pr\u00e9avis, el tiempo m\u00ednimo entre la recepci\u00f3n del cong\u00e9 y la fecha en que debe dejar la vivienda) es de seis meses cuando lo env\u00eda el casero en un alquiler de vivienda vac\u00eda, el contrato habitual de tres o seis a\u00f1os. En un alquiler amueblado (bail meubl\u00e9, contrato de un a\u00f1o o de nueve meses para estudiantes), el casero que no desea renovar debe avisar con tres meses y motivar su negativa por su decisi\u00f3n de recuperar o vender la vivienda o por un motivo leg\u00edtimo y serio, con las mismas menciones obligatorias bajo pena de nulidad (art\u00edculo 25-8, texto oficial<\/a>). En el amueblado, adem\u00e1s, el plazo corre desde el d\u00eda de la recepci\u00f3n de la carta certificada, de la notificaci\u00f3n del agente o de la entrega en mano. Retenga la regla pr\u00e1ctica: cuente seis meses (o tres en amueblado) hacia atr\u00e1s desde la fecha en que el casero dice que termina el contrato y comp\u00e1rela con la fecha en que usted recibi\u00f3 la carta. Un cong\u00e9 enviado tarde no produce efecto en la fecha anunciada, y ese desfase es uno de los motivos de impugnaci\u00f3n m\u00e1s frecuentes.<\/p>\n Dos comprobaciones complementarias antes de pasar al fondo. Primera: si su casero compr\u00f3 el piso ya alquilado, la ley retrasa su derecho. Cuando el contrato en curso vence m\u00e1s de tres a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, el casero puede dar cong\u00e9 para vender al vencimiento; cuando vence menos de tres a\u00f1os despu\u00e9s, solo puede hacerlo al t\u00e9rmino de la primera pr\u00f3rroga t\u00e1cita o de la primera renovaci\u00f3n; y cuando vence menos de dos a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, el cong\u00e9 para recuperar la vivienda solo surte efecto al cumplirse dos a\u00f1os desde la adquisici\u00f3n (art\u00edculo 15, apartado I, texto oficial<\/a>). Si su casero compr\u00f3 hace un a\u00f1o un piso alquilado y ya le pide que se vaya para vivir en \u00e9l, los plazos no cuadran. Segunda: si el motivo invocado es que usted no paga o incumple, el procedimiento sigue otras reglas y otros plazos, que explicamos en nuestro art\u00edculo sobre el impago del alquiler<\/a>; no mezcle ambos caminos.<\/p>\n Primer motivo: la recuperaci\u00f3n para vivir en la vivienda (reprise pour habiter). El casero debe justificar el car\u00e1cter real y serio de su decisi\u00f3n de recuperaci\u00f3n. La jurisprudencia reciente ha precisado dos cosas esenciales. Por un lado, la Corte de Casaci\u00f3n, en su Tercera Sala Civil, ha declarado que la exigencia de justificar en la propia carta el car\u00e1cter real y serio, como condici\u00f3n de forma, no est\u00e1 prevista bajo pena de nulidad: el control se hace ante el juez, no solo sobre el papel (Casaci\u00f3n, Sala 3.\u00aa Civil, 12 de octubre de 2023, recurso n.\u00ba 22-18.580, ECLI:FR:CCASS:2023:C300667, desestimaci\u00f3n<\/a>). No gane un pleito solo porque la carta sea parca; tendr\u00e1 que discutir la realidad del proyecto. Por otro lado, esa misma sentencia valida que el juez tenga en cuenta elementos posteriores a la carta, como la inscripci\u00f3n en el censo electoral del municipio, las facturas de obras realizadas tras la salida de los inquilinos o los contratos de agua, gas, electricidad e internet, para deducir que la intenci\u00f3n de vivir all\u00ed como residencia habitual exist\u00eda ya el d\u00eda del cong\u00e9. La lecci\u00f3n para el inquilino es doble: vigile lo que ocurre en el piso despu\u00e9s de su salida, porque esos hechos pueden probar el fraude, pero no espere que el juez anule el cong\u00e9 \u00fanicamente por hechos posteriores del casero si estos confirman un proyecto real.<\/p>\n Segundo motivo: la venta (cong\u00e9 pour vendre). Aqu\u00ed la carta vale como oferta de venta a su favor, y esa oferta es v\u00e1lida durante los dos primeros meses del preaviso: si le interesa comprar, dispone de ese plazo para aceptar, y si necesita un pr\u00e9stamo, la aceptaci\u00f3n queda condicionada a su obtenci\u00f3n y el plazo para firmar la escritura se ampl\u00eda a cuatro meses, prorrog\u00e1ndose el alquiler hasta entonces (art\u00edculo 15, apartado II, texto oficial<\/a>). El cong\u00e9 debe indicar, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada. Desconf\u00ede de un precio manifiestamente disuasorio: un precio inflado para impedirle ejercer su preferencia puede discutirse como fraude. Y sepa que la protecci\u00f3n no termina con su negativa: si el casero decide despu\u00e9s vender en condiciones o a un precio m\u00e1s ventajosos para el comprador, el notario debe notificarle esas nuevas condiciones, bajo pena de nulidad de la venta, y esa notificaci\u00f3n vale como nueva oferta de un mes. Los t\u00e9rminos de esa garant\u00eda deben reproducirse, bajo pena de nulidad, en cada notificaci\u00f3n. Un detalle formal que beneficia al casero conviene conocerlo: la Casaci\u00f3n ha declarado regular un cong\u00e9 para vender que reproduce los extractos legales en un documento anexo y no en el cuerpo de la carta (Casaci\u00f3n, Sala 3.\u00aa Civil, 18 de febrero de 2009, recurso n.\u00ba 08-11.114, ECLI:FR:CCASS:2009:C300240, desestimaci\u00f3n, publicado en el Bolet\u00edn). No impugne por ese solo hecho; concentre su defensa en el precio, las condiciones y la realidad de la venta. Existe una excepci\u00f3n familiar: estas reglas de preferencia no se aplican a las ventas entre parientes hasta el tercer grado incluido, siempre que el comprador ocupe la vivienda al menos dos a\u00f1os desde el fin del preaviso.<\/p>\n Tercer motivo: el motivo leg\u00edtimo y serio distinto de la recuperaci\u00f3n o la venta, t\u00edpicamente el incumplimiento de sus obligaciones. Si la carta invoca impagos, ruidos, abandono o uso indebido, exija hechos precisos y fechados, no f\u00f3rmulas generales, y prepare su prueba en contrario: justificantes de pago, Fotos del estado del piso, testimonios. Recuerde que el juez puede, incluso de oficio, verificar la realidad del motivo y el respeto de las obligaciones del art\u00edculo, y declarar inv\u00e1lido el cong\u00e9 si la no renovaci\u00f3n no aparece justificada por elementos serios y leg\u00edtimos (art\u00edculo 15, apartado I, texto oficial<\/a>).<\/p>\n Un caso l\u00edmite merece atenci\u00f3n porque arruina procedimientos aparentemente ganados por el casero: el fraude puro: un casero que recupera para un familiar que nunca se muda, o que vende a un precio falso para echarle y realquilar m\u00e1s caro, se expone a una multa penal de hasta 6.000 euros si es persona f\u00edsica y de hasta 30.000 euros si es persona jur\u00eddica, y usted puede personarse como acusaci\u00f3n particular y reclamar la reparaci\u00f3n de su perjuicio (art\u00edculo 15, apartado V, texto oficial<\/a>). Fotograf\u00ede los anuncios posteriores, conserve los testimonios de vecinos y pida al juez que compruebe qui\u00e9n vive realmente en el piso.<\/p>\n El primer cauce es amistoso y accesible sin procedimiento judicial: la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n (commission d\u00e9partementale de conciliation), creada ante el representante del Estado en cada departamento y compuesta a partes iguales por representantes de organizaciones de caseros y de inquilinos. La comisi\u00f3n emite un dictamen en dos meses desde que se la somete el caso y trata de conciliar a las partes, y su competencia incluye expresamente los litigios relativos a los cong\u00e9s del art\u00edculo 15 (art\u00edculo 20, texto oficial<\/a>). Acudir a ella no le hace perder sus derechos ante el juez y deja constancia escrita de su contestaci\u00f3n desde el principio. Escriba cuanto antes una carta de contestaci\u00f3n al casero, por carta certificada con acuse de recibo, se\u00f1alando cada defecto: motivo impreciso, menciones ausentes, plazo incumplido, beneficiario fuera de la lista legal. Esa carta fija su posici\u00f3n y evita que su silencio se interprete como aceptaci\u00f3n.<\/p>\n El segundo cauce es el juez, que controla de oficio si quiere. Incluso sin que usted lo pida expresamente, el juez puede verificar la realidad del motivo del cong\u00e9 y el respeto de las obligaciones legales (art\u00edculo 15, apartado I, texto oficial<\/a>). Plantee la nulidad del cong\u00e9 por cada incumplimiento formal y, en subsidiario, la falta de car\u00e1cter real y serio del proyecto. Si el juez declara inv\u00e1lido el cong\u00e9, el contrato contin\u00faa y usted se queda. Si el juez lo valida, usted pasa a ser ocupante sin derecho ni t\u00edtulo desde el vencimiento y el juez puede condenarle a una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n (indemnit\u00e9 d’occupation) y ordenar el desalojo; por eso conviene pedir desde el primer escrito, y como petici\u00f3n subsidiaria, los plazos de gracia.<\/p>\n Los plazos de gracia (d\u00e9lais de gr\u00e2ce) son la herramienta que m\u00e1s tiempo gana. El juez puede, teniendo en cuenta su situaci\u00f3n y las necesidades del acreedor, aplazar o escalonar hasta dos a\u00f1os el pago de las cantidades debidas, y su decisi\u00f3n suspende los procedimientos de ejecuci\u00f3n iniciados por el acreedor (art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo Civil, texto oficial<\/a>). Presente pruebas de su situaci\u00f3n: hijos escolarizados, b\u00fasqueda activa de vivienda, ingresos, estado de salud, gestiones ante organismos de vivienda. En materia de desalojo de vivienda habitual, los jueces franceses conceden con frecuencia estos plazos al inquilino de buena fe, y la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n le protege mientras tanto.<\/p>\n Dos protecciones personales pueden impedir directamente la salida. La primera protege al inquilino mayor de sesenta y cinco a\u00f1os con recursos anuales inferiores al techo vigente para la atribuci\u00f3n de viviendas sociales concertadas, salvo que se le ofrezca una vivienda acorde con sus necesidades y posibilidades dentro de los l\u00edmites geogr\u00e1ficos legales. La protecci\u00f3n se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco a\u00f1os que convive habitualmente en la vivienda y cumple la condici\u00f3n de recursos, siempre que los recursos acumulados del hogar queden por debajo del techo. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificaci\u00f3n del cong\u00e9. Pero la protecci\u00f3n no se aplica cuando el casero es una persona f\u00edsica mayor de sesenta y cinco a\u00f1os o con recursos anuales inferiores al mismo techo (art\u00edculo 15, apartado III, texto oficial<\/a>). Si usted o la persona a su cargo cumplen a\u00f1os cerca del vencimiento, calcule con exactitud ambas fechas: un cumplea\u00f1os puede cambiar el resultado. La segunda protege a los beneficiarios de la prestaci\u00f3n del art\u00edculo L.544-1 del C\u00f3digo de la Seguridad Social con recursos modestos, tambi\u00e9n salvo ofrecimiento de realojo (art\u00edculo 15, apartado IV, texto oficial<\/a>). Compruebe si su situaci\u00f3n familiar encaja antes de asumir que debe irse.<\/p>\n En alquiler amueblado, recuerde el plazo corto pero con las mismas armas: tres meses de preaviso y cong\u00e9 motivado bajo pena de nulidad, con las menciones del beneficiario y del v\u00ednculo cuando hay recuperaci\u00f3n (art\u00edculo 25-8, texto oficial<\/a>). Muchos cong\u00e9s de amueblado se anulan por copiar modelos de vivienda vac\u00eda sin adaptar el plazo ni la motivaci\u00f3n. Y cuando deje efectivamente la vivienda, proteja la devoluci\u00f3n de la fianza con el estado de lugares y los plazos, como explicamos en nuestro art\u00edculo sobre la fianza no devuelta<\/a>: salir no significa renunciar a lo que le deben.<\/p>\n Ganar contra un cong\u00e9 fraudulento es una cuesti\u00f3n de prueba, y la prueba se prepara desde el primer d\u00eda. Conserve todo: la carta y el sobre con el matasellos, los acuses de recibo, los correos y mensajes con el casero o la agencia, los justificantes de pago del alquiler, las fotos del piso y del edificio, los testimonios escritos de vecinos y del conserje. Si el motivo es la recuperaci\u00f3n para vivir, anote qui\u00e9n ocupa realmente la vivienda meses despu\u00e9s: un piso vac\u00edo, realquilado a un tercero o vendido a un extra\u00f1o tras un cong\u00e9 para un hijo que nunca se mud\u00f3 dibuja el fraude. Si el motivo es la venta, guarde el precio y las condiciones del cong\u00e9 y comp\u00e1relos con los anuncios posteriores y con la escritura si llega a firmarse; una reventa r\u00e1pida en condiciones distintas activa la notificaci\u00f3n reforzada del notario y su nuevo derecho de preferencia de un mes (art\u00edculo 15, apartado II, texto oficial<\/a>).<\/p>\n Sepa c\u00f3mo razona el juez para no pedir lo imposible. La sentencia de 2023 ense\u00f1a que el casero puede acreditar despu\u00e9s de la carta, con hechos posteriores, que su intenci\u00f3n ya exist\u00eda al enviarla: censo electoral, obras, contratos de suministros, gestiones fiscales (Casaci\u00f3n, Sala 3.\u00aa Civil, 12 de octubre de 2023, recurso n.\u00ba 22-18.580<\/a>). Esa doctrina juega en ambos sentidos: si esos elementos existen y son coherentes, el cong\u00e9 sobrevivir\u00e1 aunque la carta fuera escueta; si no existen o se contradicen, su impugnaci\u00f3n se fortalece. Por eso su vigilancia posterior no es curiosidad, sino prueba: pida a un vecino o a un allegado que compruebe peri\u00f3dicamente si hay luz, obras o nuevos ocupantes, y documente cada hallazgo con fecha.<\/p>\n Cuando el fraude se confirma, la respuesta va m\u00e1s all\u00e1 de quedarse. El casero que denuncia con un motivo falso de recuperaci\u00f3n o de venta se expone a la multa penal de hasta 6.000 o 30.000 euros seg\u00fan sea persona f\u00edsica o jur\u00eddica, y usted puede personarse como acusaci\u00f3n particular (partie civile, la figura que permite a la v\u00edctima reclamar da\u00f1os dentro del proceso penal) y pedir la reparaci\u00f3n de su perjuicio: gastos de mudanza, diferencia de alquiler en la nueva vivienda, trastornos probados (art\u00edculo 15, apartado V, texto oficial<\/a>). Calcule su da\u00f1o con facturas y no con estimaciones, porque el juez indemniza lo probado.<\/p>\n Un \u00faltimo consejo pr\u00e1ctico para quien vive en Espa\u00f1a. No ignore la carta esperando que el problema se apague: los plazos corren desde la recepci\u00f3n y cada semana cuenta para acudir a la conciliaci\u00f3n, reunir pruebas y preparar la contestaci\u00f3n. Responda siempre por escrito y por v\u00eda fehaciente, no rompa el pago del alquiler mientras conteste (un impago nuevo dar\u00eda al casero un motivo adicional), y no firme ning\u00fan acuerdo de salida ni acepte dinero a cambio de irse sin asesoramiento: una transacci\u00f3n mal firmada puede valer como renuncia a impugnar. Si el motivo invocado mezcla recuperaci\u00f3n y supuestos impagos, trate cada motivo por separado y mantenga al d\u00eda la prueba de pago.<\/p>\n Recibir un cong\u00e9 en Francia no equivale a una orden de desalojo inmediata: es el inicio de un procedimiento controlado donde el inquilino tiene armas reales. Verifique el motivo, las menciones obligatorias bajo pena de nulidad, la forma de env\u00edo y el preaviso de seis meses, o de tres en amueblado. Examine cada motivo con lupa: beneficiarios legales y proyecto real y serio para vivir, precio y oferta de dos meses con preferencia reforzada ante notario para vender, hechos precisos para el motivo leg\u00edtimo y serio. Acuda a la comisi\u00f3n de conciliaci\u00f3n, conteste por escrito, pida al juez la nulidad y, en subsidiario, los plazos de gracia de hasta dos a\u00f1os. Invoque la protecci\u00f3n de mayores de sesenta y cinco a\u00f1os o de prestaciones familiares cuando encaje, vigile la ocupaci\u00f3n real tras su salida y, ante un fraude probado, reclame la sanci\u00f3n penal y su reparaci\u00f3n como acusaci\u00f3n particular. Con la carta en una mano y las pruebas en la otra, el inquilino hispanohablante no est\u00e1 desarmado ante el cong\u00e9.<\/p>\n Si ha recibido un cong\u00e9 de su casero en Francia, le proponemos una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho: consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vive alquilado en Francia y su casero le pide dejar el piso: motivos v\u00e1lidos, preaviso de seis meses, preferencia en caso de venta, conciliaci\u00f3n, plazos de gracia y c\u00f3mo probar el fraude.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4189,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2131078","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nB. Los tres motivos bajo la lupa del inquilino<\/h3>\n
II. Contestar, ganar tiempo o quedarse<\/h2>\n
A. Cauces, plazos y protecciones que suspenden la salida<\/h3>\n
B. Probar el fraude y obtener reparaci\u00f3n<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n