Mi inquilino en Francia deja de pagar el alquiler: requerimiento, resoluci\u00f3n del contrato, plazos del juez y desahucio paso a paso<\/p>\n
Usted compr\u00f3 un piso en Francia como inversi\u00f3n, lo alquil\u00f3 a una persona que parec\u00eda solvente y, un d\u00eda, la transferencia mensual deja de llegar. Pasa un mes, pasan dos, el inquilino responde cada vez menos y la deuda crece. \u00bfPuede cambiar la cerradura? \u00bfPuede cortar la luz o el agua para presionar? \u00bfCu\u00e1nto tardar\u00e1 un juzgado franc\u00e9s en devolverle la vivienda y qu\u00e9 puede recuperar del dinero perdido? Este art\u00edculo responde a esas preguntas con el procedimiento franc\u00e9s exacto, paso a paso, pensado para un propietario hispanohablante que vive en Espa\u00f1a o que ya reside en Francia y que desconoce el derecho franc\u00e9s.<\/p>\n
La primera idea que debe quedar clara es que en Francia el propietario no puede hacerse justicia por s\u00ed mismo. Cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino o cortar los suministros expone al arrendador a una condena penal y a indemnizar al inquilino, aunque este deba varios meses de renta. La \u00fanica v\u00eda es judicial, y esa v\u00eda est\u00e1 muy regulada: protege al inquilino con plazos y ayudas, pero ofrece al propietario un camino previsible si act\u00faa pronto y sin errores formales. Cada semana de espera aumenta la deuda y, a menudo, reduce las posibilidades de cobrarla, porque el inquilino en dificultades suele acumular otras deudas al mismo tiempo.<\/p>\n
La segunda idea es que el tiempo juega en dos direcciones. Por un lado, el procedimiento franc\u00e9s de impago de alquileres es largo: entre el primer impago y la salida efectiva del inquilino pueden pasar entre un a\u00f1o y dos a\u00f1os si el inquilino pide todos los plazos que la ley le permite. Por otro lado, casi todos esos plazos dependen de actos que el propietario debe hacer bien desde el principio: un requerimiento de pago, llamado en franc\u00e9s commandement de payer<\/em>, que es el documento que entrega un oficial de justicia al inquilino para exigirle el pago y advertirle de que el contrato puede resolverse. Si ese documento est\u00e1 mal redactado, todo el procedimiento puede anularse y habr\u00e1 que empezar de cero. Este art\u00edculo explica primero ese requerimiento decisivo, despu\u00e9s la fase ante el juez y por \u00faltimo la ejecuci\u00f3n del desahucio, con los plazos reales, las pruebas necesarias y los errores que m\u00e1s dinero cuestan a los propietarios extranjeros.<\/p>\n En los arrendamientos de vivienda en Francia, el contrato contiene obligatoriamente una cl\u00e1usula que prev\u00e9 su resoluci\u00f3n de pleno derecho por impago de la renta o de las cargas, o por no constituir el dep\u00f3sito de garant\u00eda. Esa cl\u00e1usula se llama en franc\u00e9s clause r\u00e9solutoire<\/em>, que puede traducirse como cl\u00e1usula resolutoria: si se cumplen sus condiciones, el contrato queda resuelto autom\u00e1ticamente, sin que el juez tenga que decidir si la resoluci\u00f3n es justa o no. Pero la cl\u00e1usula no act\u00faa sola: solo produce efectos seis semanas despu\u00e9s de un requerimiento de pago que haya quedado sin resultado. Esas seis semanas se cuentan desde que el commissaire de justice<\/em>, que es el oficial de justicia antes llamado huissier<\/em> y que equivale en la pr\u00e1ctica a un agente judicial que notifica y ejecuta, entrega el requerimiento al inquilino. Todo el procedimiento posterior cuelga de este documento, por eso conviene entenderlo antes de dar ning\u00fan otro paso.<\/p>\n La ley francesa enumera el contenido obligatorio del requerimiento, y la sanci\u00f3n por olvidar una menci\u00f3n es la nulidad, es decir, el documento no vale y el plazo de seis semanas no empieza a correr. Conforme al art\u00edculo 24, apartado I, de la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a>, texto que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos de viviendas, el requerimiento debe indicar, bajo pena de nulidad: primero, que el inquilino dispone de un plazo de seis semanas para pagar su deuda; segundo, el importe mensual del alquiler y de las cargas; tercero, el desglose detallado de la deuda; cuarto, la advertencia de que, si no paga ni pide plazos de pago, se expone a un procedimiento judicial de resoluci\u00f3n de su contrato y de expulsi\u00f3n; quinto, la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, llamado fonds de solidarit\u00e9 pour le logement<\/em> y conocido por sus siglas FSL, que es una ayuda p\u00fablica departamental que puede conceder una ayuda financiera, indicando su direcci\u00f3n; y sexto, la posibilidad de pedir en cualquier momento al juzgado competente un plazo de gracia con fundamento en el art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil. Cada una de estas menciones tiene una funci\u00f3n: informar al inquilino de lo que debe, de cu\u00e1nto tiempo tiene y de a qui\u00e9n puede pedir ayuda antes de que sea demasiado tarde.<\/p>\n El requerimiento debe identificar tambi\u00e9n con precisi\u00f3n la deuda: meses impagados, rentas, provisiones de cargas y regularizaciones. Un desglose aproximado o confuso es una invitaci\u00f3n a que el abogado del inquilino pida la nulidad o discuta el importe ante el juez, que adem\u00e1s tiene la facultad de verificar de oficio todos los elementos que componen la deuda. Por eso, antes de encargar el requerimiento, el propietario debe reunir el contrato de arrendamiento, llamado bail<\/em>, los recibos y justificantes de los pagos recibidos, el historial bancario de las transferencias, el \u00faltimo desglose de cargas y, si existe, la correspondencia previa con el inquilino. Cuando el propietario vive en Espa\u00f1a, toda esta documentaci\u00f3n puede prepararse a distancia y enviarse al oficial de justicia o al abogado, pero debe estar completa: un requerimiento dictado de memoria, sin cifras verificadas, es el error m\u00e1s frecuente y el m\u00e1s caro.<\/p>\n Hay dos destinatarios que el propietario extranjero suele olvidar. El primero es la fianza personal, llamada en franc\u00e9s caution<\/em>, que es la persona que garantiz\u00f3 las obligaciones del inquilino, muy frecuente cuando el inquilino es un estudiante o un trabajador joven. Cuando las obligaciones del contrato est\u00e1n garantizadas por una fianza, el requerimiento debe notificarse a la persona fiadora dentro de los quince d\u00edas siguientes a su notificaci\u00f3n al inquilino. Si no se hace as\u00ed, la fianza no podr\u00e1 ser obligada a pagar las penalizaciones ni los intereses de demora. En la pr\u00e1ctica, esto significa que olvidar a la fianza sale caro: se pierde la presi\u00f3n sobre quien muchas veces es el \u00fanico patrimonio solvente del expediente. El segundo destinatario indirecto es la administraci\u00f3n: cuando el inquilino acumula impagos sin interrupci\u00f3n durante dos meses, o cuando la deuda equivale al doble del importe del alquiler mensual sin cargas, el oficial de justicia debe se\u00f1alar el requerimiento a la comisi\u00f3n departamental de coordinaci\u00f3n de las acciones de prevenci\u00f3n de los desahucios, llamada commission de coordination des actions de pr\u00e9vention des expulsions locatives<\/em> y conocida como CCAPEX, indicando los datos de contacto y la situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica de los ocupantes seg\u00fan la informaci\u00f3n de que disponga. A partir de ese se\u00f1alamiento, el representante del Estado en el departamento encarga a un organismo que realice un diagn\u00f3stico social y financiero de los inquilinos, que se transmite a la comisi\u00f3n antes de que expire el plazo. Dicho de forma sencilla: a partir de dos meses de impago, los servicios sociales entran en el expediente, y el propietario debe contar con ello en su estrategia y en sus tiempos.<\/p>\n Un ejemplo real muestra c\u00f3mo funciona este engranaje. En una decisi\u00f3n de 13 de enero de 2026, el tribunal de apelaci\u00f3n de Versalles examin\u00f3 el caso de unos propietarios que hab\u00edan alquilado una casa de cinco habitaciones en 2020 por 1.372 euros mensuales m\u00e1s 45 euros de provisi\u00f3n de cargas. El 28 de febrero de 2024 hicieron entregar un requerimiento por 3.771,02 euros de principal por rentas y cargas impagadas hasta febrero de 2024 incluido. Ese requerimiento fue se\u00f1alado a la CCAPEX del departamento de Val d’Oise el 1 de marzo de 2024, es decir, al d\u00eda siguiente. La referencia exacta del caso es tribunal de apelaci\u00f3n de Versalles, sala civil 1-2, 13 de enero de 2026, repertorio general n.\u00ba 25\/00835. El caso ense\u00f1a dos lecciones: que el se\u00f1alamiento a la CCAPEX es autom\u00e1tico y r\u00e1pido, y que un requerimiento bien encadenado permite llegar al juzgado apenas dos meses y medio despu\u00e9s, como hicieron esos propietarios al demandar el 15 de mayo de 2024.<\/p>\n Conviene detenerse en una regla general del derecho franc\u00e9s de contratos que tambi\u00e9n protege al propietario diligente y al inquilino a la vez. El art\u00edculo 1225 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que la cl\u00e1usula resolutoria debe precisar los compromisos cuyo incumplimiento provocar\u00e1 la resoluci\u00f3n del contrato, que la resoluci\u00f3n est\u00e1 subordinada a un requerimiento infructuoso, salvo que se haya pactado que resultar\u00e1 del mero incumplimiento, y que el requerimiento solo produce efecto si menciona expresamente la cl\u00e1usula resolutoria. En lenguaje corriente: no basta con reclamar el dinero de cualquier forma; hay que citar expresamente la cl\u00e1usula y dar al deudor la oportunidad de pagar. Un simple burofax o un correo electr\u00f3nico reclamando la renta no sustituye al requerimiento del oficial de justicia a efectos de activar la cl\u00e1usula.<\/p>\n El caso de Versalles antes citado contiene una advertencia que todo propietario extranjero deber\u00eda memorizar. El requerimiento de 28 de febrero de 2024 reclamaba no solo las rentas, sino tambi\u00e9n que los inquilinos acreditaran haber contratado el seguro del hogar del inquilino, llamado assurance habitation<\/em>, que es el seguro que todo inquilino franc\u00e9s debe mantener. Pues bien, el plazo para que la cl\u00e1usula resolutoria quede adquirida es de dos meses cuando se trata de rentas impagadas, pero de un mes cuando se trata del seguro. Como los inquilinos aportaron en apelaci\u00f3n los justificantes de su seguro del per\u00edodo del requerimiento, el tribunal decidi\u00f3 examinar \u00fanicamente los efectos del requerimiento relativos a las rentas. La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es doble: no mezcle en un mismo requerimiento conceptos sometidos a plazos distintos sin asesoramiento, y conserve siempre la prueba documental de cada concepto reclamado, porque el juez separar\u00e1 lo que est\u00e9 probado de lo que no lo est\u00e9.<\/p>\n El segundo error cl\u00e1sico es pagar mal o no poder probar el pago. En el caso de Versalles, los inquilinos alegaron que desde el requerimiento hab\u00edan ido pagando desde marzo de 2024 para reducir la deuda, y reconocieron que no hab\u00edan podido saldar las causas del requerimiento antes del 29 de abril de 2024, fecha en que la cl\u00e1usula qued\u00f3 adquirida. El juzgado de primera instancia constat\u00f3 la adquisici\u00f3n de la cl\u00e1usula con efecto el 29 de abril de 2024 y conden\u00f3 a los inquilinos a 1.570,38 euros por rentas y cargas debidas a 2 de abril de 2025. Para el propietario, la ense\u00f1anza es clara: cada pago parcial del inquilino debe quedar registrado, imputado y comunicado al oficial de justicia y al abogado, porque el importe exacto de la deuda a cada fecha determina si la cl\u00e1usula ya se adquiri\u00f3 o si a\u00fan hay margen. Los pagos en efectivo sin recibo, las transferencias sin concepto y los acuerdos verbales de espera son la pesadilla del expediente: existen en la memoria de las partes pero no ante el juez.<\/p>\n El tercer error es creer que, una vez vencidas las seis semanas sin pago total, el contrato ya est\u00e1 resuelto y el inquilino debe irse por s\u00ed solo. No es as\u00ed. La cl\u00e1usula puede haberse adquirido, pero la salida del inquilino exige una decisi\u00f3n judicial y su ejecuci\u00f3n por el oficial de justicia. Adem\u00e1s, incluso con la cl\u00e1usula adquirida, el juez puede suspender sus efectos si concede al inquilino plazos de pago, como hizo precisamente el tribunal de Versalles: autoriz\u00f3 a los inquilinos a saldar su deuda en tres mensualidades, las dos primeras de 530 euros y la tercera de 510,38 euros, adem\u00e1s del alquiler y las cargas corrientes, pagaderas el d\u00eda 1 de cada mes a partir del mes siguiente a la notificaci\u00f3n de la decisi\u00f3n. Durante ese plazo, los efectos de la cl\u00e1usula quedan suspendidos y, si los pagos se respetan \u00edntegramente, la cl\u00e1usula se tendr\u00e1 por no haber jugado nunca. En cambio, si se deja de pagar una sola mensualidad o la renta corriente, la cl\u00e1usula recupera su pleno efecto. Para el propietario, esto significa que la victoria en primera instancia no es el final: hay que vigilar el cumplimiento del calendario mes a mes y reaccionar de inmediato ante el primer incumplimiento, porque cada mes de tolerancia es un mes de renta que quiz\u00e1 no se recupere jam\u00e1s.<\/p>\n El cuarto error, espec\u00edfico del propietario que vive en Espa\u00f1a, es desatender la fianza y el seguro de impago de rentas. Si existe una persona fiadora, ya se ha visto que debe ser notificada en quince d\u00edas. Si existe un seguro de rentas impagadas, llamado assurance loyers impay\u00e9s<\/em>, que es el seguro que algunos propietarios contratan para cubrirse, hay que declararle el siniestro dentro del plazo que fije la p\u00f3liza, que suele ser corto, y seguir sus instrucciones, porque la aseguradora puede imponer su propio calendario o su propio abogado. Y si el dep\u00f3sito de garant\u00eda, llamado d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>, sigue en poder del propietario, recuerde que su funci\u00f3n legal es responder de los incumplimientos al final del contrato: no puede aplicarse mes a mes para disimular el impago ni sirve para evitar el procedimiento. Sobre qu\u00e9 ocurre con ese dep\u00f3sito cuando el inquilino deja el piso con da\u00f1os, puede leerse el art\u00edculo dedicado al inquilino que deja el piso da\u00f1ado, el estado de lugares y la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito<\/a>, que completa lo explicado aqu\u00ed para la fase final del arrendamiento.<\/p>\n Una vez vencido el plazo de seis semanas sin pago \u00edntegro, el propietario puede demandar ante el juzgado. Desde ese momento, el procedimiento deja de ser un intercambio de cartas y pasa a estar dirigido por un juez, con intervenci\u00f3n obligatoria de la administraci\u00f3n y con varias oportunidades para el inquilino de obtener tiempo. Comprender esta fase permite al propietario fijar expectativas realistas: cobrar\u00e1 probablemente una parte de la deuda, recuperar\u00e1 la vivienda con seguridad, pero deber\u00e1 aceptar plazos que pueden parecerle generosos con quien no paga.<\/p>\n La demanda se presenta ante el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n, llamado juge des contentieux de la protection<\/em> y abreviado JCP, que es el juez del tribunal judicial competente en materia de arrendamientos de vivienda, correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda. En la demanda se pide que se constate que la cl\u00e1usula resolutoria se ha adquirido, y subsidiariamente que se declare resuelto el contrato, que se ordene la expulsi\u00f3n del inquilino y que se le condene a pagar las rentas debidas y una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, llamada indemnit\u00e9 d’occupation<\/em>, que es la cantidad mensual equivalente al alquiler m\u00e1s las cargas que el ocupante debe pagar hasta que libere efectivamente la vivienda. Pedir esta indemnizaci\u00f3n es esencial: sin ella, el per\u00edodo entre la resoluci\u00f3n y la salida efectiva no genera deuda exigible.<\/p>\n Antes de la audiencia, la ley impone avisar al Estado. Conforme al art\u00edculo 24, apartado III, de la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a>, la demanda debe notificarse por el oficial de justicia al representante del Estado en el departamento, es decir, al prefecto, llamado pr\u00e9fet<\/em>, al menos seis semanas antes de la audiencia, bajo pena de inadmisibilidad de la demanda. El prefecto encarga entonces el diagn\u00f3stico social y financiero antes mencionado, durante el cual el inquilino y el arrendador pueden presentar sus observaciones, y ese diagn\u00f3stico se transmite al juez antes de la audiencia. El inquilino es informado por el prefecto de su derecho a pedir al juez plazos de pago. En el caso de Versalles, la demanda se present\u00f3 el 15 de mayo de 2024 y se notific\u00f3 al prefecto de Val d’Oise el 16 de mayo de 2024: el calendario administrativo y el judicial avanzan en paralelo, y cualquier retraso en la notificaci\u00f3n al prefecto retrasa la audiencia \u00fatil. Estas reglas se aplican tambi\u00e9n cuando se pide que el juez declare la resoluci\u00f3n por deuda de rentas, y no solo cuando se pide que constate la cl\u00e1usula, as\u00ed como a las peticiones a\u00f1adidas o reconvencionales con el mismo fundamento, seg\u00fan el apartado IV del mismo art\u00edculo.<\/p>\n En la audiencia, el juez verifica la deuda euro a euro y puede comprobar de oficio todos sus elementos, as\u00ed como el respeto de las obligaciones del arrendador sobre la decencia de la vivienda. Si el inquilino demuestra que parte de la deuda es incorrecta, por ejemplo cargas mal regularizadas o un desglose err\u00f3neo, el juez la recalcula, y si la deuda real era inferior al umbral o el requerimiento era defectuoso, la cl\u00e1usula puede no haberse adquirido. Por eso la preparaci\u00f3n documental del propietario debe ser impecable: contrato, historial de pagos, desglose de cargas con justificantes, requerimiento con su acuse, justificante de notificaci\u00f3n a la fianza y prueba del se\u00f1alamiento a la CCAPEX. El propietario que reside en Espa\u00f1a puede otorgar un poder a su abogado para que le represente, de modo que no necesita desplazarse a cada audiencia, pero s\u00ed necesita transmitirle estos documentos con antelaci\u00f3n.<\/p>\n El momento m\u00e1s delicado de la audiencia es la petici\u00f3n de plazos por el inquilino, llamados d\u00e9lais de gr\u00e2ce<\/em>, que pueden traducirse como plazos de gracia: el juez puede aplazar o escalonar el pago de las cantidades debidas teniendo en cuenta la situaci\u00f3n del deudor y las necesidades del acreedor. El r\u00e9gimen general est\u00e1 en el art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>: el juez puede aplazar o escalonar el pago dentro del l\u00edmite de dos a\u00f1os, la decisi\u00f3n suspende los procedimientos de ejecuci\u00f3n iniciados por el acreedor, y durante el plazo fijado no se devengan las mayoraciones de intereses ni las penalizaciones por demora, siendo nula toda cl\u00e1usula en contrario. Pero en materia de arrendamientos de vivienda existe un r\u00e9gimen especial m\u00e1s amplio: conforme al art\u00edculo 24, apartado V, de la ley n.\u00ba 89-462<\/a>, el juez puede conceder plazos de pago de hasta tres a\u00f1os, a condici\u00f3n de que el inquilino est\u00e9 en situaci\u00f3n de pagar su deuda y haya reanudado el pago \u00edntegro de la renta corriente antes de la fecha de la audiencia. El juez puede adem\u00e1s verificar cualquier elemento de la deuda e invita a las partes a aportar todo lo relativo a un eventual procedimiento de tratamiento del sobreendeudamiento. Si existe un procedimiento de sobreendeudamiento abierto a favor del inquilino, el apartado VI del mismo art\u00edculo prev\u00e9 reglas espec\u00edficas de articulaci\u00f3n con las decisiones de la comisi\u00f3n de sobreendeudamiento.<\/p>\n Dos decisiones recientes muestran c\u00f3mo los jueces usan estos plazos. En el caso de Versalles ya citado, el tribunal de apelaci\u00f3n confirm\u00f3 que la cl\u00e1usula se hab\u00eda adquirido el 29 de abril de 2024, pero concedi\u00f3 tres mensualidades de pago con suspensi\u00f3n de los efectos de la cl\u00e1usula, equilibrando el derecho del propietario con la capacidad de pago acreditada por los inquilinos. En otro caso, el tribunal de apelaci\u00f3n de Par\u00eds confirm\u00f3 unos plazos concedidos por el juez de la ejecuci\u00f3n, reduci\u00e9ndolos de treinta y seis a veinticuatro meses, que es el m\u00e1ximo legal del r\u00e9gimen general, y precis\u00f3 dos puntos muy pr\u00e1cticos: que los pagos se imputar\u00edan primero al capital, lo que reduce la deuda que genera intereses, y que durante los plazos los intereses correr\u00edan al tipo legal sin la mayoraci\u00f3n de cinco puntos prevista para el acreedor en caso de demora del deudor. La referencia exacta es tribunal de apelaci\u00f3n de Par\u00eds, polo 1, sala 10, 9 de marzo de 2023, repertorio general n.\u00ba 22\/16435. Para el propietario, el mensaje es que los plazos son casi inevitables cuando el inquilino paga la renta corriente y propone un calendario cre\u00edble, y que la mejor defensa no es oponerse frontalmente a cualquier plazo, sino exigir un calendario corto, con la renta corriente incluida, y con la advertencia expresa de que el primer incumplimiento reactiva la cl\u00e1usula.<\/p>\n Cuando el propietario vive en Espa\u00f1a y la vivienda est\u00e1 en Par\u00eds o en la regi\u00f3n parisina, conviene a\u00f1adir las especificidades locales. La demanda se presenta ante el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n del tribunal judicial del lugar donde se encuentra la vivienda, de modo que un piso situado en Par\u00eds depende del tribunal judicial de Par\u00eds y un piso en la peque\u00f1a corona depende del tribunal del departamento correspondiente, como en el caso de Versalles, donde intervinieron el juzgado de proximidad de Pontoise y despu\u00e9s el tribunal de apelaci\u00f3n de Versalles para una vivienda de Val d’Oise. El diagn\u00f3stico social y financiero lo realiza el organismo designado por el plan departamental de acci\u00f3n para la vivienda de las personas desfavorecidas, y la ayuda del fondo de solidaridad para la vivienda depende del departamento: las direcciones, los baremos y los formularios cambian de un departamento a otro, por lo que el requerimiento debe mencionar el fondo del departamento donde est\u00e1 la vivienda, no un modelo gen\u00e9rico. En la pr\u00e1ctica parisina, donde los alquileres son elevados y las deudas crecen deprisa, los jueces examinan con especial atenci\u00f3n si el inquilino ha reanudado el pago de la renta corriente, porque de ello depende la concesi\u00f3n de los plazos de tres a\u00f1os. Ninguna de estas particularidades crea un procedimiento distinto: son el mismo procedimiento nacional, aplicado por los \u00f3rganos del lugar de la vivienda.<\/p>\n Supongamos que el juez constata la resoluci\u00f3n, condena al pago y ordena la expulsi\u00f3n, y que el inquilino no se va. La expulsi\u00f3n no es inmediata: si se refiere a un lugar habitado por la persona expulsada o por ocupantes de su parte, solo puede tener lugar una vez expirado un plazo de dos meses desde el requerimiento de abandonar los lugares, llamado commandement de quitter les lieux<\/em>, que es el acto del oficial de justicia que ordena al ocupante que se vaya. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo L412-1 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>, que es el c\u00f3digo franc\u00e9s de la ejecuci\u00f3n forzosa. Durante esos dos meses, el inquilino puede pedir al juez de la ejecuci\u00f3n, llamado juge de l’ex\u00e9cution<\/em> y abreviado JEX, plazos adicionales para marcharse. Conforme al art\u00edculo L412-3 del mismo c\u00f3digo<\/a>, el juez puede conceder plazos renovables a los ocupantes de viviendas cuya expulsi\u00f3n se haya ordenado judicialmente, siempre que su realojo no pueda producirse en condiciones normales. En el caso de Versalles, tras la notificaci\u00f3n de la sentencia el 3 de enero de 2025 junto con un requerimiento de abandonar los lugares, los inquilinos acudieron al juez de la ejecuci\u00f3n de Pontoise, que el 27 de junio de 2025 constat\u00f3 su buena fe en la regularizaci\u00f3n de su situaci\u00f3n y les concedi\u00f3 un plazo de doce meses para abandonar la vivienda. Un a\u00f1o m\u00e1s, por tanto, despu\u00e9s de una sentencia favorable al propietario.<\/p>\n A estos plazos se a\u00f1ade la tregua invernal, llamada tr\u00eave hivernale<\/em>, que es la suspensi\u00f3n legal de las expulsiones durante el invierno. Conforme al art\u00edculo L412-6 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>, aunque exista una decisi\u00f3n de expulsi\u00f3n con fuerza de cosa juzgada y aunque hayan expirado los plazos concedidos, se suspende toda medida de expulsi\u00f3n no ejecutada a fecha del 1 de noviembre de cada a\u00f1o hasta el 31 de marzo del a\u00f1o siguiente, salvo que el realojo de los interesados est\u00e9 asegurado en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, una expulsi\u00f3n que no haya podido ejecutarse antes del 1 de noviembre queda congelada cinco meses. El propietario debe integrar este calendario en su estrategia: una sentencia obtenida en septiembre puede ejecutarse en oto\u00f1o, pero una sentencia obtenida en diciembre se enfrentar\u00e1 casi con seguridad a la tregua. Adem\u00e1s, la expulsi\u00f3n material requiere en muchos casos el concurso de la fuerza p\u00fablica, llamado concours de la force publique<\/em>, que es la asistencia de la polic\u00eda solicitada al prefecto, cuya concesi\u00f3n puede demorarse varios meses y da lugar a una indemnizaci\u00f3n a cargo del Estado si se deniega. El propietario que cuenta con recuperar su piso para una fecha exacta, por ejemplo para venderlo o para instalarse en \u00e9l, debe prever estos m\u00e1rgenes en lugar de comprometerse con terceros.<\/p>\n Quedan dos cuestiones materiales: los muebles y el dinero. Sobre los muebles, el art\u00edculo L433-1 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a> dispone que los muebles que se encuentren en los lugares se entregan, a costa de la persona expulsada, en el lugar que esta designe, y que en su defecto se dejan en el lugar o se depositan en otro lugar apropiado y son descritos con precisi\u00f3n por el oficial de justicia encargado de la ejecuci\u00f3n, con requerimiento a la persona expulsada para que los retire en un plazo fijado por v\u00eda reglamentaria. El propietario no puede venderlos, tirarlos ni apropi\u00e1rselos: debe respetar el inventario del oficial de justicia. Sobre el dinero, la condena al pago de las rentas atrasadas y de la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n mensual, equivalente al alquiler m\u00e1s las cargas hasta la liberaci\u00f3n efectiva de los lugares mediante entrega de llaves o expulsi\u00f3n, constituye un t\u00edtulo ejecutivo, pero su cobro efectivo depende de la solvencia del inquilino. Si el inquilino es insolvente, el propietario puede intentar el embargo de cuentas o salarios, activar la fianza si fue correctamente notificada, o declarar el cr\u00e9dito a la aseguradora de impagos si existe p\u00f3liza. Parte de la deuda quedar\u00e1 a menudo impagada: por eso la rapidez inicial, que limita el importe acumulado, vale m\u00e1s que cualquier maniobra posterior.<\/p>\n Para el propietario hispanohablante, el procedimiento completo puede resumirse en una lista de control. Primero, ante el primer impago, reclamar por escrito y conservar la prueba. Segundo, a partir del segundo mes de impago, encargar al oficial de justicia el requerimiento con todas las menciones legales, el desglose exacto y la notificaci\u00f3n a la fianza en quince d\u00edas. Tercero, vencidas las seis semanas sin pago \u00edntegro, demandar ante el juez competente del lugar de la vivienda, notificando al prefecto con seis semanas de antelaci\u00f3n. Cuarto, preparar el expediente documental completo y, si se reside en Espa\u00f1a, otorgar poder al abogado. Quinto, en la audiencia, pedir la constataci\u00f3n de la cl\u00e1usula, la expulsi\u00f3n, la condena al pago y la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, y negociar con realismo los plazos proponiendo un calendario corto con la renta corriente incluida. Sexto, tras la sentencia, hacer notificar el requerimiento de abandonar los lugares, vigilar el calendario de la tregua invernal y solicitar el concurso de la fuerza p\u00fablica con antelaci\u00f3n. S\u00e9ptimo, ejecutar el cobro contra el inquilino, la fianza o la aseguradora sin dejar prescribir ni enfriarse el expediente. Cada paso omitido o tard\u00edo se paga en meses y en euros.<\/p>\n El inquilino que deja de pagar en Francia no puede ser desalojado por la fuerza ni presionado con el corte de suministros: solo el procedimiento judicial, con su requerimiento de seis semanas, su demanda con aviso al prefecto, sus plazos de pago de hasta tres a\u00f1os y su expulsi\u00f3n diferida por los dos meses legales y la tregua invernal, devuelve la vivienda al propietario. Ese camino es largo pero previsible, y premia al propietario r\u00e1pido y riguroso: requerimiento completo y notificado a la fianza, deuda calculada al euro, demanda a tiempo y vigilancia del calendario de pagos concedido al inquilino. Las decisiones de Versalles de enero de 2026 y de Par\u00eds de marzo de 2023 lo confirman: los jueces constatan la resoluci\u00f3n cuando el procedimiento est\u00e1 bien hecho, pero conceden plazos al inquilino que paga la renta corriente y muestra buena fe. Para quien gestiona su alquiler desde Espa\u00f1a, la distancia no impide actuar: el oficial de justicia y el abogado llevan el procedimiento, siempre que reciban a tiempo documentos completos y un poder para representar al propietario. Empezar tarde, en cambio, convierte una deuda de dos meses en una deuda de dos a\u00f1os, a menudo incobrable. Ante el primer impago, el tiempo ya cuenta.<\/p>\n Nuestro despacho propone una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho para analizar sus impagos, sus plazos y sus pruebas. Primera consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Ll\u00e1menos al tel:+33646605822<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> indicando los meses impagados y la fecha de su requerimiento, si ya existe.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Impago de alquiler en Francia: requerimiento de seis semanas, demanda ante el juez, plazos de pago de hasta tres a\u00f1os, tregua invernal y expulsi\u00f3n. Gu\u00eda paso a paso para propietarios hispanohablantes.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4190,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2130630","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. El requerimiento de pago: el acto que decide todo el procedimiento<\/h2>\n
A. Qu\u00e9 debe contener el requerimiento para ser v\u00e1lido<\/h3>\n
B. Los errores que hacen perder meses: seguro, fianza y prueba del pago<\/h3>\n
II. De la demanda al desahucio: juez, plazos y ejecuci\u00f3n<\/h2>\n
A. La demanda ante el juez y los plazos que puede conceder<\/h3>\n
B. La expulsi\u00f3n efectiva: tiempos muertos, invierno y muebles<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n