Vive en Espa\u00f1a y ha encontrado una casa en Francia que quiere comprar. La agencia le pide una oferta r\u00e1pida, una se\u00f1al del 5 al 10 % y una firma del compromiso en pocas semanas, a veces sin que usted pueda viajar. En ese momento aparecen las preguntas que de verdad cuestan dinero: \u00bfpuedo firmar desde Espa\u00f1a con un poder?, \u00bfd\u00f3nde queda bloqueada la se\u00f1al?, \u00bfqu\u00e9 pasa si el banco espa\u00f1ol o franc\u00e9s me niega el pr\u00e9stamo?, \u00bftengo diez d\u00edas para retractarme?, \u00bfqu\u00e9 controles hace el notario franc\u00e9s antes de la escritura definitiva y qu\u00e9 pruebas debo guardar si todo se bloquea?<\/p>\n
Este art\u00edculo responde a esa situaci\u00f3n concreta: compra de una vivienda en Francia por una persona que vive en Espa\u00f1a, con firma a distancia, financiaci\u00f3n como condici\u00f3n del contrato y calendario notarial franc\u00e9s. No es una gu\u00eda de anuncios ni una tasaci\u00f3n. Es una explicaci\u00f3n jur\u00eddica pr\u00e1ctica del camino franc\u00e9s, con sus plazos, sus documentos y sus recursos.<\/p>\n
En Francia, la venta de un inmueble se define en el art\u00edculo 1582 del C\u00f3digo civil<\/a>: una convenci\u00f3n por la cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagarla. Puede hacerse por acto aut\u00e9ntico o por documento privado. Y el art\u00edculo 1583 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade que la venta es perfecta entre las partes desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio se haya pagado. En la pr\u00e1ctica de la vivienda, ese acuerdo inicial no significa que usted sea ya propietario oponible a terceros: el itinerario pasa por un antecontrato, un plazo de retractaci\u00f3n, condiciones suspensivas, verificaciones del notario y una escritura definitiva ante notario que luego se inscribe en la publicidad inmobiliaria. Cada etapa tiene su prueba.<\/p>\n Conviene fijar desde el principio el vocabulario franc\u00e9s, porque aparece en todos los documentos. El compromis de vente<\/em> es el compromiso bilateral de vender y comprar, firmado antes de la escritura definitiva. La promesse de vente<\/em>, en sentido estricto, puede ser unilateral o bilateral seg\u00fan el montaje. El acte authentique<\/em> es el acto autorizado por un oficial p\u00fablico, aqu\u00ed el notario franc\u00e9s. El s\u00e9questre<\/em> es la cuenta bloqueada donde se deposita la se\u00f1al, normalmente en la notar\u00eda o en la agencia con garant\u00eda. La condition suspensive<\/em> es la condici\u00f3n que deja el contrato en suspenso hasta que ocurre un evento, t\u00edpicamente la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo. El d\u00e9lai de r\u00e9tractation<\/em> es el plazo legal para retractarse sin motivo ni penalizaci\u00f3n. La procuration<\/em>, tambi\u00e9n llamada mandat<\/em>, es el poder para que otra persona firme en su nombre. El dossier de diagnostic technique<\/em> es el expediente de diagn\u00f3sticos obligatorios que el vendedor debe anexar. La publicit\u00e9 fonci\u00e8re<\/em> es la publicidad inmobiliaria, el registro franc\u00e9s donde se publica la transmisi\u00f3n. Explicados estos t\u00e9rminos, el resto del art\u00edculo los usa con naturalidad.<\/p>\n Comprar desde Espa\u00f1a no le priva de derechos, pero le obliga a organizar la distancia, la firma y el dinero con m\u00e1s rigor. El error frecuente es firmar deprisa una oferta o un compromiso sin haber fijado por escrito la financiaci\u00f3n, el plazo de cada condici\u00f3n, la forma de notificaci\u00f3n y el destino exacto de la se\u00f1al. Cuando el expediente se tuerce, el juez franc\u00e9s mira esos cuatro puntos.<\/p>\n El proceso suele empezar con una offre d’achat<\/em>, una oferta escrita con precio, bien designado, duraci\u00f3n de la oferta y condiciones esenciales. Si el vendedor la acepta por escrito, hay acuerdo sobre cosa y precio en el sentido del art\u00edculo 1583, pero las partes remiten la eficacia completa a un antecontrato detallado. No firme una oferta sin fecha de caducidad, sin precisar si incluye mobiliario, plaza o trastero, y sin reservar por escrito la firma de un compromiso con condiciones suspensivas. Guarde la prueba del env\u00edo y de la aceptaci\u00f3n: correo certificado, plataforma con acuse o entrega contra recibo.<\/p>\n El antecontrato es el documento que de verdad organiza los riesgos. En vivienda usada suele ser un compromis de vente<\/em> bilateral. Debe identificar a las partes con su estado civil y r\u00e9gimen matrimonial, designar el bien con su referencia catastral y su direcci\u00f3n, fijar el precio, la fecha l\u00edmite de la escritura definitiva, la lista de condiciones suspensivas, el importe y el destino de la se\u00f1al, las penalizaciones y las annexes. Exija que el compromiso diga qui\u00e9n custodia la se\u00f1al, en qu\u00e9 cuenta bloqueada, bajo qu\u00e9 referencia de expediente y en qu\u00e9 plazo se devuelve si una condici\u00f3n no se cumple. Una se\u00f1al enviada a una cuenta corriente ordinaria, sin referencia de expediente, es mucho m\u00e1s dif\u00edcil de recuperar en caso de litigio.<\/p>\n Para el adquirente no profesional de un inmueble de uso habitacional, la ley francesa concede un plazo de retractaci\u00f3n de diez d\u00edas a contar desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el acto. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. El texto franc\u00e9s dice literalmente \u00ab l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte \u00bb, traducci\u00f3n: el comprador no profesional puede retractarse en diez d\u00edas desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el acto. La retractaci\u00f3n se ejerce en las mismas formas, por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier otro medio con garant\u00edas equivalentes para fijar la fecha de recepci\u00f3n o entrega.<\/p>\n Este punto es vital cuando vive en Espa\u00f1a. Si firma el compromiso en la agencia y se lo entregan en mano el mismo d\u00eda por un profesional con mandato para colaborar en la venta, el plazo puede correr desde el d\u00eda siguiente a esa entrega, con constancia seg\u00fan modalidades fijadas por decreto. Si se lo notifican por carta certificada a su domicilio en Espa\u00f1a, el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n por el servicio postal. Conserve el sobre, el acuse, el seguimiento del operador y una copia de su carta de retractaci\u00f3n con su justificante de env\u00edo. Un env\u00edo tard\u00edo o sin prueba de fecha deja la retractaci\u00f3n sin efecto.<\/p>\n La jurisprudencia francesa es estricta con la notificaci\u00f3n. La Corte de Casaci\u00f3n, Primera Sala Civil, el 14 de febrero de 2018, en el recurso n\u00famero 17-10.514, record\u00f3 que la retractaci\u00f3n del art\u00edculo L271-1 exige una notificaci\u00f3n regular al adquirente, y examin\u00f3 dos cartas certificadas devueltas, una como no distribuible y otra como no reclamada, para decidir si el compromiso hab\u00eda quedado sin efecto y si proced\u00eda la cl\u00e1usula penal (decisi\u00f3n oficial<\/a>). M\u00e1s recientemente, la Corte de Apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence, el 13 de mayo de 2025, en el asunto con n\u00famero de registro 24\/06663, anul\u00f3 una promesa de venta firmada en marzo y mayo de 2023 por defecto de notificaci\u00f3n del compromiso y de sus anexos, aplicando el mismo art\u00edculo L271-1 y recordando que los contratos legalmente formados tienen fuerza de ley entre las partes pero deben negociarse y ejecutarse de buena fe (decisi\u00f3n oficial<\/a>). La lecci\u00f3n para usted es directa: no acepte un compromiso cuyas p\u00e1ginas sobre retractaci\u00f3n est\u00e9n vac\u00edas, contradictorias o sin anexos, y no firme un documento separado de informaci\u00f3n el mismo d\u00eda sin comprobar que reproduce lo que dice el compromiso.<\/p>\n Si ya firm\u00f3 un compromiso y duda, lea hoy mismo tres cl\u00e1usulas: la que designa al custodio de la se\u00f1al, la que fija la duraci\u00f3n de cada condici\u00f3n suspensiva con su fecha final exacta, y la que describe la forma de notificaci\u00f3n de la retractaci\u00f3n. Si falta alguna, pida por escrito una subsanaci\u00f3n antes de que corran los plazos. Para situar este paso dentro del itinerario completo, puede apoyarse en la explicaci\u00f3n detallada del compromiso, la se\u00f1al y la cl\u00e1usula penal en este sitio, que describe plazos y recursos cuando usted quiere retractarse tras firmar (compromiso, se\u00f1al y retractaci\u00f3n<\/a>).<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, organice este primer bloque as\u00ed. Primero, oferta escrita con caducidad corta y remisi\u00f3n expresa a un compromiso con condiciones. Segundo, compromiso completo con se\u00f1al identificada en cuenta bloqueada. Tercero, notificaci\u00f3n trazable y c\u00f3mputo del plazo de diez d\u00edas d\u00eda por d\u00eda, contando desde el d\u00eda siguiente a la presentaci\u00f3n o entrega. Cuarto, archivo inmediato de cada justificante en un \u00fanico expediente cronol\u00f3gico. Ese expediente ser\u00e1 su prueba si discute la se\u00f1al, la penalizaci\u00f3n o la validez de la retractaci\u00f3n.<\/p>\n Vivir en Espa\u00f1a no le obliga a viajar a cada firma, pero firmar a distancia exige un poder v\u00e1lido y una circulaci\u00f3n del dinero impecable. El poder franc\u00e9s se llama procuration<\/em> o mandat<\/em>. El art\u00edculo 1984 del C\u00f3digo civil<\/a> lo define como el acto por el cual una persona da a otra el poder de hacer algo por el mandante y en su nombre, y precisa que el contrato solo se forma por la aceptaci\u00f3n del mandatario. El texto franc\u00e9s dice \u00ab Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne \u00e0 une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom \u00bb, traducci\u00f3n: el mandato o poder es el acto por el cual una persona encarga a otra actuar por el mandante y en su nombre. Para la escritura definitiva ante notario franc\u00e9s, el poder debe ser preciso, especial para esa operaci\u00f3n, con designaci\u00f3n del bien, precio, facultades para pagar, recibir llaves, aceptar servidumbres descritas y firmar el acto.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica transfronteriza hay dos v\u00edas. La primera es un poder otorgado ante notario en Espa\u00f1a y luego apostillado y traducido si el notario franc\u00e9s lo exige para incorporarlo a su acto. La segunda es un poder recibido directamente por el notario franc\u00e9s, a veces con firma electr\u00f3nica cualificada y verificaci\u00f3n de identidad reforzada. No acepte un poder gen\u00e9rico, sin precio m\u00e1ximo, sin bien identificado o sin l\u00edmite temporal. Exija que el notario franc\u00e9s confirme por escrito, antes de la fecha de firma, que el modelo de poder que usted va a otorgar es aceptado para ese expediente. Si el poder llega tarde o es rechazado el d\u00eda de la escritura, usted incumple el calendario y se expone a una pr\u00f3rroga forzada o a una resoluci\u00f3n por su culpa.<\/p>\n La escritura definitiva es un acte authentique<\/em>. El art\u00edculo 1369 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que es el acto recibido, con las solemnidades requeridas, por un oficial p\u00fablico con competencia y calidad para actuar, y que puede extenderse en soporte electr\u00f3nico si se establece y conserva en condiciones fijadas por decreto en Consejo de Estado. El texto franc\u00e9s dice \u00ab L’acte authentique est celui qui a \u00e9t\u00e9 re\u00e7u, avec les solennit\u00e9s requises, par un officier public ayant comp\u00e9tence et qualit\u00e9 pour instrumenter \u00bb, traducci\u00f3n: el acto aut\u00e9ntico es el recibido con las solemnidades exigidas por un oficial p\u00fablico competente. Esa forma explica por qu\u00e9 el notario franc\u00e9s controla la identidad, la capacidad, el consentimiento, los fondos y la situaci\u00f3n del bien: su firma da fuerza probatoria y ejecutoria al acto.<\/p>\n El dinero debe circular por v\u00edas trazables y llegar a la cuenta bloqueada de la notar\u00eda antes de la escritura. Desde Espa\u00f1a, planifique con su banco la transferencia internacional, el tipo de cambio, las comisiones, los l\u00edmites diarios y los plazos de ejecuci\u00f3n. Pida a la notar\u00eda sus coordenadas bancarias por un canal verificado, nunca por un simple correo sin verificaci\u00f3n telef\u00f3nica, y confirme cada cambio de coordenadas por llamada a un n\u00famero conocido. Conserve las \u00f3rdenes de transferencia, los justificantes de cambio de divisa, los extractos y los mensajes de la notar\u00eda que acusan recibo de los fondos. En caso de fraude por suplantaci\u00f3n de correo, esa trazabilidad inmediata decide si su banco puede intentar frenar la operaci\u00f3n.<\/p>\n Si no habla franc\u00e9s con fluidez, organice la comprensi\u00f3n antes de firmar. Pida una traducci\u00f3n de trabajo del compromiso y del proyecto de escritura, un tiempo de lectura real y, si es necesario, un int\u00e9rprete. Firmar un documento que no comprende no le protege: el juez franc\u00e9s presume que quien firma un acto claro ha consentido su contenido, salvo vicio del consentimiento probado. Anote por escrito las preguntas enviadas al notario y sus respuestas. Esa correspondencia demuestra su diligencia y fija la interpretaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas ambiguas.<\/p>\n Un punto que muchos compradores desde Espa\u00f1a descuidan es la cuenta bancaria francesa. No es siempre obligatoria para comprar, pero facilita los cargos de impuestos locales, comunidad de propietarios, seguros y suministros tras la compra. Si va a pedir un pr\u00e9stamo en Francia, el banco franc\u00e9s le pedir\u00e1 normalmente domiciliaci\u00f3n de ingresos o al menos una cuenta de apoyo, justificantes fiscales espa\u00f1oles y franceses, contrato de trabajo, extractos y explicaci\u00f3n del origen de la aportaci\u00f3n inicial. Prepare ese expediente desde la oferta, no cuando la condici\u00f3n suspensiva ya est\u00e1 corriendo, porque el plazo de un mes m\u00ednimo pasa muy deprisa.<\/p>\n Una vez firmado el compromiso y organizada la firma a distancia, el expediente entra en su fase m\u00e1s t\u00e9cnica: obtener el pr\u00e9stamo en plazo, dejar que el notario verifique el bien y preparar la escritura definitiva. Desde Espa\u00f1a, usted debe pilotar tres frentes a la vez sin perder ninguna fecha.<\/p>\n Cuando el precio se paga, aunque sea parcialmente, con uno o varios pr\u00e9stamos regulados, el acto queda bajo condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n de esos pr\u00e9stamos. As\u00ed lo impone el art\u00edculo L313-41 del C\u00f3digo del consumo<\/a>. La duraci\u00f3n de validez de esa condici\u00f3n no puede ser inferior a un mes desde la firma del acto o, si se trata de un acto privado sometido a pena de nulidad a la formalidad del registro, desde el registro. Y si la condici\u00f3n no se cumple, toda cantidad pagada por adelantado por el comprador debe devolverse inmediata e \u00edntegramente, sin retenci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n alguna. El texto franc\u00e9s dice \u00ab toute somme vers\u00e9e d’avance par l’acqu\u00e9reur \u00e0 l’autre partie ou pour le compte de cette derni\u00e8re est imm\u00e9diatement et int\u00e9gralement remboursable sans retenue ni indemnit\u00e9 \u00e0 quelque titre que ce soit \u00bb, traducci\u00f3n: toda suma adelantada por el comprador es reembolsable de inmediato y en su totalidad, sin retenci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n por ning\u00fan concepto.<\/p>\n En su compromiso, la cl\u00e1usula de pr\u00e9stamo debe ser completa y coherente con su solicitud real. Debe indicar el importe financiado, la duraci\u00f3n m\u00e1xima, el tipo m\u00e1ximo fuera de seguro, el destino del resto del precio sin pr\u00e9stamo y el n\u00famero de solicitudes a presentar, normalmente dos o tres entidades. Debe fijar la fecha final de la condici\u00f3n y el modo de acreditar la negativa: cartas de denegaci\u00f3n conformes al compromiso, presentadas en plazo. Debe decir a qui\u00e9n se notifica y en qu\u00e9 forma. Una cl\u00e1usula vaga del tipo pr\u00e9stamo por determinar deja al vendedor la posibilidad de sostener que usted no fue diligente y de retener la se\u00f1al o exigir la penalizaci\u00f3n.<\/p>\n La diligencia se prueba con documentos, no con explicaciones. Conserve las solicitudes fechadas a cada banco, la lista de piezas entregadas, los acuses de recibo, las respuestas y las denegaciones con importe, duraci\u00f3n y tipo solicitados. Presente solicitudes conformes al compromiso: si el compromiso dice 400 000 euros a 25 a\u00f1os a un tipo m\u00e1ximo de 1,25 % fuera de seguro, una denegaci\u00f3n por 350 000 euros a 20 a\u00f1os no demuestra el incumplimiento de la condici\u00f3n. Presente el n\u00famero de solicitudes pactado dentro del plazo pactado. Informe al notario y al vendedor por escrito de cada paso, sin esperar al \u00faltimo d\u00eda.<\/p>\n El Tribunal judicial de \u00c9vry, el 31 de marzo de 2025, en el asunto con n\u00famero de registro 22\/01806, rechaz\u00f3 la devoluci\u00f3n reclamada por unos compradores porque solo aportaron una denegaci\u00f3n de las tres exigidas el 14 de diciembre de 2021, completaron las otras dos el 14 de enero de 2022 y, salvo una, las denegaciones no correspond\u00edan a un pr\u00e9stamo conforme al compromiso, de 400 000 euros a 25 a\u00f1os al 1,25 % fuera de seguro, y orden\u00f3 al notario liberar la suma bloqueada de 20 000 euros seg\u00fan el resultado del litigio (decisi\u00f3n oficial<\/a>). La ense\u00f1anza es clara: una condici\u00f3n suspensiva no es una red autom\u00e1tica. Es una obligaci\u00f3n de buscar el pr\u00e9stamo descrito, ante el n\u00famero de bancos pactado, en el plazo pactado y con prueba conforme.<\/p>\n Si compra sin pr\u00e9stamo, el compromiso debe decirlo expresamente y usted debe escribir a mano la menci\u00f3n legal de advertencia. El art\u00edculo L313-42 del C\u00f3digo del consumo<\/a> exige que, cuando el acto indica que el precio se pagar\u00e1 sin ayuda de pr\u00e9stamos, el acto lleve, de pu\u00f1o y letra del comprador, una menci\u00f3n por la que reconoce haber sido informado de que si pese a todo recurre a un pr\u00e9stamo no podr\u00e1 invocar las disposiciones de protecci\u00f3n del pr\u00e9stamo inmobiliario. Y si falta la indicaci\u00f3n del art\u00edculo L313-40 o falta la menci\u00f3n manuscrita o no es de su mano, y pese a todo se pide un pr\u00e9stamo, el contrato se considera celebrado bajo la condici\u00f3n suspensiva del art\u00edculo L313-41. No deje que la agencia pre-marque esa menci\u00f3n por usted: debe ser manuscrita, fechada y firmada por usted, con su letra, tras haber comprendido que renunciar al pr\u00e9stamo le deja sin red legal de reembolso autom\u00e1tico.<\/p>\n Para un comprador que vive en Espa\u00f1a, la financiaci\u00f3n plantea adem\u00e1s una cuesti\u00f3n de calendario bancario. Un banco franc\u00e9s puede pedir la traducci\u00f3n de sus documentos fiscales espa\u00f1oles, la justificaci\u00f3n de sus rentas en Espa\u00f1a, la prueba de su aportaci\u00f3n y a veces una garant\u00eda reforzada por no residencia. Un banco espa\u00f1ol que financie una compra en Francia puede exigir una hipoteca sobre otro bien o una pignoraci\u00f3n, porque no inscribe f\u00e1cilmente su hipoteca en Francia. Aclare desde la oferta qu\u00e9 banco financia, sobre qu\u00e9 garant\u00eda y en qu\u00e9 plazo emite una respuesta escrita utilizable como prueba. Si necesita m\u00e1s tiempo, pida por escrito una pr\u00f3rroga de la condici\u00f3n antes de su vencimiento, con nueva fecha firmada por ambas partes. Una pr\u00f3rroga verbal no protege la se\u00f1al.<\/p>\n Si el pr\u00e9stamo es denegado conforme al compromiso, reclame la devoluci\u00f3n inmediata e \u00edntegra por escrito al custodio de los fondos, adjuntando las denegaciones conformes y el recordatorio del art\u00edculo L313-41. Si el custodio se niega por desacuerdo entre las partes, como ocurri\u00f3 en \u00c9vry donde el notario conserv\u00f3 los fondos a la espera de la decisi\u00f3n judicial, conserve su requerimiento, la negativa y el extracto de la cuenta bloqueada. Esa cadena documental sostiene una demanda de restituci\u00f3n y, en su caso, intereses. Encontrar\u00e1 el detalle operativo de denegaciones, plazos y reembolso en el an\u00e1lisis dedicado al pr\u00e9stamo denegado y la recuperaci\u00f3n de la se\u00f1al, \u00fatil para preparar su expediente banco por banco (pr\u00e9stamo denegado y se\u00f1al<\/a>).<\/p>\n Mientras corre la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo, el notario verifica el bien. Usted debe controlar con \u00e9l cuatro paquetes: diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos, situaci\u00f3n hipotecaria y de cargas, urbanismo y tanteos, y comunidad de propietarios si compra un piso.<\/p>\n En caso de venta de todo o parte de un inmueble edificado, el vendedor debe anexar a la promesa o, en su defecto, a la escritura aut\u00e9ntica, un expediente de diagn\u00f3stico t\u00e9cnico. As\u00ed lo prev\u00e9 el art\u00edculo L271-4 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, que lista el plomo, el amianto, las termitas, el gas, los riesgos naturales y tecnol\u00f3gicos, el diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico y en su caso la auditor\u00eda energ\u00e9tica, la electricidad, el saneamiento no colectivo y, seg\u00fan las zonas, el riesgo de m\u00e9rule y el ruido. Cada documento tiene sus condiciones y su duraci\u00f3n de validez. Exija el expediente completo antes de que venza la retractaci\u00f3n o, como muy tarde, antes de levantar las condiciones. Un diagn\u00f3stico ausente, caducado o contradictorio con lo que usted vio en la visita debe dar lugar a una petici\u00f3n escrita de complemento, a una visita t\u00e9cnica y, si revela un riesgo grave, a una renegociaci\u00f3n o a una salida ordenada por la condici\u00f3n correspondiente.<\/p>\n Los diagn\u00f3sticos no sustituyen su propia verificaci\u00f3n de vicios ocultos. Si tras la compra descubre un defecto grave, oculto y anterior a la venta que hace la vivienda impropia para su uso o disminuye tanto ese uso que usted no habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado menos, el derecho franc\u00e9s de los vicios ocultos puede fundar una acci\u00f3n en plazo con prueba t\u00e9cnica. Guarde desde ahora las fotos de la visita, los anuncios, los correos con la agencia, los informes y las facturas. Esa base probatoria servir\u00e1 tanto para negociar antes de la escritura como para reclamar despu\u00e9s si el defecto estaba oculto. La mec\u00e1nica de la prueba, los plazos y los recursos tras descubrir defectos se explica paso a paso en el art\u00edculo dedicado a reclamar por defectos ocultos (defectos ocultos, plazos y pruebas<\/a>), y la lectura de los diagn\u00f3sticos mal hechos ayuda a distinguir un simple error de medici\u00f3n de un documento que compromete su consentimiento (diagn\u00f3sticos y recursos<\/a>).<\/p>\n El notario verifica tambi\u00e9n la titularidad, las hipotecas, las servidumbres, los embargos y la conformidad del vendedor. Pida la nota de gastos provisional, el estado hipotecario y la lista de documentos de propiedad. Si compra en copropiedad, pida el reglamento, las actas de las \u00faltimas juntas, el importe de las cargas, las obras votadas y no pagadas, la deuda del vendedor y el fondo de obras. Si compra una casa con obras recientes o previstas, pregunte por las autorizaciones de urbanismo y por la conformidad de lo construido, porque una obra sin permiso puede acabar en demolici\u00f3n, multa o regularizaci\u00f3n dif\u00edcil, como se detalla en el an\u00e1lisis de obras sin permiso (obra sin permiso y recursos<\/a>).<\/p>\n En urbanismo, dos verificaciones merecen su atenci\u00f3n desde Espa\u00f1a. El certificado de urbanismo informa sobre las reglas aplicables, los equipamientos y las limitaciones. El derecho de tanteo urbano permite a la colectividad adquirir con preferencia en zonas delimitadas. El art\u00edculo L211-1 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a> permite a las comunas dotadas de un plan de ocupaci\u00f3n de suelos hecho p\u00fablico o de un plan local de urbanismo aprobado instituir por deliberaci\u00f3n un derecho de tanteo urbano sobre zonas urbanas y de futura urbanizaci\u00f3n. En la pr\u00e1ctica, el notario notifica una declaraci\u00f3n de intenci\u00f3n de enajenar y espera la respuesta en un plazo de dos meses. Su compromiso debe prever ese plazo y decir qu\u00e9 ocurre si la colectividad ejerce el tanteo: sustituci\u00f3n del comprador y devoluci\u00f3n de la se\u00f1al. No programe la mudanza ni la baja de su alquiler en Espa\u00f1a sin haber purgado ese plazo.<\/p>\n La escritura definitiva se firma ante notario cuando todas las condiciones est\u00e1n cumplidas o renunciadas por escrito, los fondos est\u00e1n disponibles en la cuenta bloqueada y el tanteo ha sido purgado. Usted o su apoderado firman, el precio se paga, los impuestos y gastos se liquidan y se entregan las llaves. El notario publica luego la transmisi\u00f3n en la publicidad inmobiliaria y le remite el t\u00edtulo de propiedad. Entre el compromiso y la escritura suelen pasar dos o tres meses, a veces m\u00e1s si el pr\u00e9stamo o el tanteo se demoran. Fije en el compromiso una fecha realista y un mecanismo de pr\u00f3rroga escrita, con reparto de costes si la demora viene de una parte.<\/p>\n La fiscalidad de la compra merece una sola explicaci\u00f3n de enlace, porque pertenece al \u00e1mbito fiscal y no a este art\u00edculo. Al comprar una vivienda usada, usted paga derechos de transmisi\u00f3n incluidos en los llamados gastos de notar\u00eda. En vivienda nueva puede aplicarse el IVA inmobiliario. Durante la tenencia paga el impuesto sobre la propiedad y, si es segunda residencia, puede quedar sometido al impuesto de habitaci\u00f3n. En la reventa, la plusval\u00eda tiene sus propias reglas de c\u00e1lculo y exoneraci\u00f3n. No tome ninguna decisi\u00f3n de financiaci\u00f3n o de residencia fiscal sobre la base de este resumen: consulte el an\u00e1lisis fiscal dedicado y las fuentes oficiales antes de arbitrar entre compra en nombre propio, indivisi\u00f3n o sociedad.<\/p>\n Si el expediente se bloquea, act\u00fae por niveles. Primero, requerimiento escrito con plazo, dirigido al vendedor y al notario, recordando la cl\u00e1usula exacta y adjuntando sus pruebas. Segundo, propuesta de pr\u00f3rroga o de resoluci\u00f3n amistosa con devoluci\u00f3n de la se\u00f1al, firmada por ambas partes y ejecutada por el custodio. Tercero, consignaci\u00f3n o mantenimiento de los fondos en cuenta bloqueada a la espera del acuerdo o de la decisi\u00f3n judicial, sin aceptar un pago parcial que pueda interpretarse como transacci\u00f3n. Cuarto, demanda de restituci\u00f3n, de resoluci\u00f3n o de ejecuci\u00f3n forzosa seg\u00fan la cl\u00e1usula y la prueba de la diligencia. En cada nivel, la misma regla: ning\u00fan acuerdo verbal sobre dinero, ninguna renuncia t\u00e1cita a una condici\u00f3n, ninguna firma bajo presi\u00f3n sin leer la nueva fecha.<\/p>\n Desde Espa\u00f1a, tres reflejos evitan la mayor\u00eda de los litigios. Compruebe la identidad del interlocutor que le pide dinero y la titularidad de la cuenta bloqueada antes de cada transferencia. Haga coincidir cada solicitud de pr\u00e9stamo con la descripci\u00f3n exacta del compromiso. Y trate cada notificaci\u00f3n como un acto procesal: fecha, forma, acuse y archivo el mismo d\u00eda. La distancia no es una excusa ante el juez franc\u00e9s, pero un expediente cronol\u00f3gico completo convierte la distancia en un dato neutro.<\/p>\n Comprar una casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a es posible sin viajar a cada cita, siempre que el poder sea especial y aceptado por escrito, la se\u00f1al quede en cuenta bloqueada identificada, la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo describa el pr\u00e9stamo real con su plazo y sus pruebas, la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas se compute desde el d\u00eda siguiente a una notificaci\u00f3n v\u00e1lida, y la escritura definitiva solo se firme tras diagn\u00f3sticos completos, situaci\u00f3n hipotecaria aclarada, urbanismo verificado y tanteo purgado. Los textos citados y las tres decisiones comentadas muestran d\u00f3nde se gana o se pierde: notificaci\u00f3n regular, solicitudes de pr\u00e9stamo conformes y en plazo, y fondos trazables. Conserve cada justificante desde la oferta. Si una condici\u00f3n no se cumple, reclame por escrito la devoluci\u00f3n inmediata e \u00edntegra y no acepte retenciones sin base contractual. Y si el vendedor, el banco o el calendario bloquean la operaci\u00f3n, exija una pr\u00f3rroga o una resoluci\u00f3n escrita antes del vencimiento, porque despu\u00e9s del vencimiento la discusi\u00f3n sobre la se\u00f1al se vuelve mucho m\u00e1s costosa.<\/p>\n Si vive en Espa\u00f1a y prepara una compra en Francia, podemos revisar su oferta, su compromiso y sus plazos antes de que firme o de que venza una condici\u00f3n. Proponemos una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho, consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de la p\u00e1gina de contacto de kohenavocats.fr<\/a> con su compromiso, sus denegaciones de pr\u00e9stamo y sus justificantes de transferencia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vive en Espa\u00f1a y compra casa en Francia: poder notarial, se\u00f1al bloqueada, retractaci\u00f3n de diez d\u00edas, pr\u00e9stamo como condici\u00f3n suspensiva, diagn\u00f3sticos y escritura ante notario, con plazos y pruebas.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4188,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2130403","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. Comprar desde Espa\u00f1a sin perder el control del calendario<\/h2>\n
A. Oferta, compromiso, se\u00f1al bloqueada y retractaci\u00f3n de diez d\u00edas<\/h3>\n
B. Poder notarial, firma a distancia y dinero trazable<\/h3>\n
II. Financiaci\u00f3n, controles del notario y salida si todo se bloquea<\/h2>\n
A. Pr\u00e9stamo como condici\u00f3n suspensiva: qu\u00e9 probar y c\u00f3mo recuperar la se\u00f1al<\/h3>\n
B. Diagn\u00f3sticos, urbanismo, tanteo y escritura definitiva ante notario<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n