Usted compr\u00f3 un piso en Francia como inversi\u00f3n, lo alquil\u00f3 durante varios a\u00f1os y ahora el inquilino le ha devuelto las llaves. Al entrar descubre agujeros en las paredes, el parquet rayado en varias habitaciones, la cocina manchada de grasa incrustada y un cuarto de ba\u00f1o con el sif\u00f3n atascado y juntas ennegrecidas. El inquilino le reclama la devoluci\u00f3n \u00edntegra del dep\u00f3sito y usted se pregunta qu\u00e9 parte puede retener legalmente, con qu\u00e9 documentos y en qu\u00e9 plazo debe responder. Este art\u00edculo explica, paso a paso, c\u00f3mo resuelve el derecho franc\u00e9s este conflicto tan frecuente entre propietarios espa\u00f1oles e inquilinos en Francia: la comparaci\u00f3n entre el estado de lugares de entrada y el de salida, la diferencia entre desgaste normal y degradaci\u00f3n imputable al inquilino, las cantidades que el propietario puede retener del dep\u00f3sito con justificantes y los plazos y v\u00edas de reclamaci\u00f3n cuando las partes no se ponen de acuerdo.<\/p>\n
En Francia, el documento central de cualquier discusi\u00f3n sobre el estado del piso alquilado es el \u00e9tat des lieux<\/em>, es decir, el estado de lugares o inventario descriptivo del estado del alojamiento. Se redacta dos veces: al entregar las llaves al inquilino (\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e<\/em>) y al recuperarlas (\u00e9tat des lieux de sortie<\/em>). La comparaci\u00f3n entre ambos documentos es, seg\u00fan una jurisprudencia constante de la Corte de Casaci\u00f3n francesa que las cortes de apelaci\u00f3n aplican cada semana, el modo de prueba preferente para establecer si existen degradaciones imputables al inquilino. Todo propietario espa\u00f1ol que alquila en Francia debe entender que, sin un buen estado de lugares de entrada, cualquier retenci\u00f3n posterior sobre el dep\u00f3sito se vuelve muy dif\u00edcil de defender.<\/p>\n El estado de lugares debe establecerse de forma contradictoria y a t\u00edtulo gratuito entre las partes, conforme al art\u00edculo 3-2 de la ley n.\u00ba 89-462 del 6 de julio de 1989 sobre las relaciones de arrendamiento<\/a>. Contradictorio significa que tanto el propietario (o su agencia) como el inquilino deben estar presentes o representados, recorrer juntos el piso, describir por escrito cada habitaci\u00f3n y sus equipos, y firmar el documento. Gratuito significa que ninguna de las partes puede facturar a la otra su tiempo o sus gastos por este tr\u00e1mite cuando se hace de mutuo acuerdo. Cada parte conserva un ejemplar y ambos ejemplares tienen el mismo valor probatorio.<\/p>\n La precisi\u00f3n del estado de lugares de entrada es la mejor inversi\u00f3n que puede hacer un propietario. Hay que describir el estado de las paredes, suelos, techos, puertas, ventanas, instalaciones sanitarias y el\u00e9ctricas, cocina y equipos, con menciones concretas del tipo \u00abbuen estado\u00bb, \u00abmancha en la pared del sal\u00f3n\u00bb, \u00abrayadura en el parquet de la habitaci\u00f3n\u00bb o \u00abjunta de silicona ennegrecida\u00bb. Las fotograf\u00edas fechadas unidas al documento refuerzan considerablemente su valor, aunque no sustituyen la descripci\u00f3n escrita. Un estado de lugares de entrada vago, con la f\u00f3rmula gen\u00e9rica \u00abbuen estado general\u00bb en todas las casillas, protege poco al propietario tres a\u00f1os despu\u00e9s, porque no permite demostrar que un desperfecto concreto no exist\u00eda al inicio.<\/p>\n Cuando una de las partes se niega a presentarse a la cita o a firmar, la otra puede recurrir a un commissaire de justice<\/em>, antes llamado huissier de justice<\/em>, es decir, un oficial de justicia franc\u00e9s habilitado para levantar acta. En ese caso el documento se llama constat locatif<\/em>, una especie de acta notarial de constataci\u00f3n del estado del piso. El oficial de justicia debe avisar a ambas partes por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/em>) con al menos siete d\u00edas de antelaci\u00f3n, seg\u00fan explica la p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s sobre el estado de lugares de salida en los arrendamientos de vivienda<\/a>. El coste de esta intervenci\u00f3n est\u00e1 reglamentado y se reparte por mitad entre el propietario y el inquilino. Para un propietario residente en Espa\u00f1a que no puede desplazarse, mandar a un representante con poder escrito o encargar directamente el acta al oficial de justicia evita que la salida se haga sin prueba.<\/p>\n El supuesto m\u00e1s peligroso es la ausencia total de estado de lugares de entrada. El art\u00edculo 1731 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s<\/a> establece entonces una presunci\u00f3n sencilla y severa: si no se hizo estado de lugares, se presume que el inquilino recibi\u00f3 el piso en buen estado de reparaciones de mantenimiento y debe devolverlo tal como lo recibi\u00f3, salvo prueba en contrario. A primera vista parece favorable al propietario, pero en la pr\u00e1ctica los jueces exigen al propietario que demuestre igualmente la realidad de las degradaciones y su imputaci\u00f3n al inquilino, y el inquilino puede aportar fotos o testimonios que destruyan la presunci\u00f3n. Hacer siempre un estado de lugares escrito y firmado sigue siendo la \u00fanica conducta segura, tanto en alquileres vac\u00edos como amueblados.<\/p>\n La distinci\u00f3n clave del litigio es la que separa la v\u00e9tust\u00e9<\/em>, es decir, el desgaste normal por el paso del tiempo y el uso ordinario del piso, de la degradaci\u00f3n o el da\u00f1o imputable al ocupante. El propietario no puede retener del dep\u00f3sito ni una sola cantidad por el simple envejecimiento de los materiales: una pintura que amarillea despu\u00e9s de seis a\u00f1os, un parquet que pierde brillo o unas juntas que se oscurecen lentamente forman parte del desgaste que corresponde al due\u00f1o. En cambio, los agujeros de tacos desproporcionados, las quemaduras en la encimera, las manchas de grasa incrustadas por falta de limpieza, las rayaduras profundas del parquet o las obstrucciones de tuber\u00edas por residuos alimenticios exceden el uso normal y pueden justificar una retenci\u00f3n, siempre que est\u00e9n documentadas.<\/p>\n El art\u00edculo 1732 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s<\/a> dispone que el inquilino responde de las degradaciones o p\u00e9rdidas que se produzcan durante su disfrute, salvo que pruebe que ocurrieron sin su culpa. Combinado con el art\u00edculo 1731, el reparto de la prueba es el siguiente: el propietario debe demostrar, mediante la comparaci\u00f3n de los dos estados de lugares, que un desperfecto concreto no exist\u00eda a la entrada y s\u00ed existe a la salida; a partir de ah\u00ed, corresponde al inquilino demostrar que ese desperfecto proviene del desgaste normal, de un caso fortuito o de una culpa del propio propietario, por ejemplo una infiltraci\u00f3n por falta de mantenimiento del tejado que el due\u00f1o nunca repar\u00f3. Sin comparaci\u00f3n posible entre entrada y salida, el propietario litiga con una mano atada.<\/p>\n Un caso reciente ilustra perfectamente c\u00f3mo razonan los tribunales. Por sentencia del 14 de abril de 2026 (repertorio general n.\u00ba 24\/05816), la Corte de Apelaci\u00f3n de Par\u00eds confirm\u00f3 la decisi\u00f3n de un juez de primera instancia que hab\u00eda dado la raz\u00f3n a unos propietarios que retuvieron 3.396 euros de un dep\u00f3sito de 4.000 euros en un alquiler amueblado. El estado de lugares de salida, firmado de forma contradictoria, mencionaba expresamente que el piso no estaba limpio, describ\u00eda da\u00f1os localizados en el parquet y suciedad en la ropa de cama, y los propietarios aportaron fotograf\u00edas, un presupuesto de limpieza superior a la cantidad retenida a tanto alzado, facturas y extractos bancarios de intervenciones de fontaner\u00eda realizadas justo despu\u00e9s de la devoluci\u00f3n de las llaves, con obstrucciones vinculadas a residuos alimenticios y falta de mantenimiento. La corte consider\u00f3 que cada retenci\u00f3n estaba justificada pieza por pieza y record\u00f3 tres soluciones constantes de la Corte de Casaci\u00f3n: que la comparaci\u00f3n entre los estados de lugares de entrada y de salida es el modo de prueba preferente (tercera sala civil, 2 de octubre de 2001, n.\u00ba 99-21.124), que el propietario puede retener las cantidades correspondientes a reparaciones justificadas con elementos probatorios (tercera sala civil, 8 de diciembre de 2016, n.\u00ba 15-24.430) y que las retenciones son leg\u00edtimas cuando corresponden a degradaciones que exceden el desgaste normal y est\u00e1n justificadas con presupuestos o facturas, sin que se exija que los trabajos se hayan ejecutado efectivamente antes de la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito (tercera sala civil, 4 de febrero de 2016, n.\u00ba 14-29.278).<\/p>\n De esta sentencia, le\u00edda \u00edntegramente para este art\u00edculo, el propietario espa\u00f1ol debe extraer tres lecciones pr\u00e1cticas. Primera, la menci\u00f3n escrita y firmada en el estado de lugares de salida vale m\u00e1s que cualquier informe posterior: si el inquilino firma que el piso est\u00e1 sucio o que el parquet est\u00e1 da\u00f1ado, dif\u00edcilmente podr\u00e1 discutirlo despu\u00e9s. Segunda, cada euro retenido debe apoyarse en un documento: presupuesto, factura, fotograf\u00eda o acta del oficial de justicia, con cantidades desglosadas por concepto. Tercera, los trabajos no tienen por qu\u00e9 estar terminados cuando se devuelve el saldo del dep\u00f3sito; basta con presupuestos serios y contempor\u00e1neos a la salida, aunque conviene ejecutar despu\u00e9s las reparaciones para no dar al inquilino el argumento del enriquecimiento sin causa.<\/p>\n El contrato de alquiler debe celebrarse por escrito y respetar un modelo oficial, con menciones obligatorias que enumera el art\u00edculo 3 de la ley n.\u00ba 89-462 del 6 de julio de 1989<\/a>. El d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>, el dep\u00f3sito de garant\u00eda que en Espa\u00f1a se suele llamar fianza, es la cantidad que el propietario cobra al firmar el contrato para cubrirse frente a futuros incumplimientos del inquilino. En los alquileres de vivienda habitual con renta pagadera mensualmente por adelantado, su importe m\u00e1ximo es de un mes de alquiler sin cargas para los pisos vac\u00edos y de dos meses para los pisos amueblados, y debe figurar en el contrato. El propietario no puede aumentarlo durante el arrendamiento ni en su renovaci\u00f3n. Al final del contrato debe devolverlo al inquilino, con las deducciones que est\u00e9n debidamente justificadas. Todo el r\u00e9gimen est\u00e1 en el art\u00edculo 22 de la ley n.\u00ba 89-462 del 6 de julio de 1989<\/a>, desarrollado por la p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s sobre el dep\u00f3sito de garant\u00eda en los arrendamientos de vivienda<\/a>, ambas fuentes le\u00eddas para este art\u00edculo.<\/p>\n El plazo de devoluci\u00f3n depende del contenido del estado de lugares de salida. Si ese documento no muestra ninguna diferencia con el estado de lugares de entrada, el propietario debe devolver el dep\u00f3sito en un plazo m\u00e1ximo de un mes desde la devoluci\u00f3n de las llaves. Si muestra diferencias, aunque sean m\u00ednimas, el plazo se ampl\u00eda a dos meses. Este matiz tiene una consecuencia pr\u00e1ctica importante para el propietario espa\u00f1ol: un estado de lugares de salida id\u00e9ntico al de entrada le obliga a moverse muy r\u00e1pido, mientras que cualquier desperfecto anotado le concede el plazo de dos meses para reunir presupuestos y facturas. En ambos casos, el punto de partida es la devoluci\u00f3n de las llaves por el inquilino, no la fecha de fin te\u00f3rica del contrato.<\/p>\n Cada retenci\u00f3n debe entregarse al inquilino acompa\u00f1ada de sus documentos justificativos. El servicio p\u00fablico franc\u00e9s enumera a t\u00edtulo de ejemplo los estados de lugares de entrada y de salida, las fotograf\u00edas, el acta del oficial de justicia, las facturas o presupuestos de trabajos y la carta de reclamaci\u00f3n de alquileres impagados que qued\u00f3 sin respuesta. En la pr\u00e1ctica, conviene enviar al inquilino un cuadro claro: concepto retenido, importe, documento que lo acredita y referencia del documento. Retener una cantidad global sin desglose ni justificante es la forma m\u00e1s segura de perder un juicio, porque el juez no puede verificar la correspondencia entre el da\u00f1o y la cantidad.<\/p>\n Si el piso forma parte de una copropiedad (copropri\u00e9t\u00e9<\/em>, el r\u00e9gimen franc\u00e9s equivalente a la propiedad horizontal espa\u00f1ola), el propietario puede conservar provisionalmente hasta un veinte por ciento del dep\u00f3sito hasta la liquidaci\u00f3n anual de las cuentas del edificio, con un cierre provisional de cuentas de cargas apoyado en documentos. En el mes siguiente a la aprobaci\u00f3n definitiva de las cuentas debe hacer la regularizaci\u00f3n y devolver el saldo al inquilino. Esta regla explica muchos conflictos con inquilinos que exigen el cien por cien el d\u00eda de la salida: la retenci\u00f3n del veinte por ciento es legal cuando el edificio funciona en copropiedad, pero debe anunciarse y justificarse, no aplicarse en silencio.<\/p>\n El retraso en la devoluci\u00f3n se sanciona con una penalizaci\u00f3n autom\u00e1tica: por cada mes de retraso comenzado, el propietario debe al inquilino una cantidad igual al diez por ciento del alquiler mensual sin cargas, que se suma al dep\u00f3sito a devolver. Esta penalizaci\u00f3n no se aplica cuando el retraso se debe a que el inquilino no comunic\u00f3 su nueva direcci\u00f3n al devolver las llaves, de ah\u00ed la importancia de pedirla por escrito el d\u00eda de la salida. Para evitar que el conflicto se enquiste, el inquilino puede requerir al propietario mediante carta certificada con acuse de recibo, y el propietario hace bien en responder por la misma v\u00eda conservando copia de todo. Un detalle que muchos propietarios espa\u00f1oles desconocen: el inquilino no tiene derecho a \u00abconsumir\u00bb el dep\u00f3sito dejando de pagar el \u00faltimo mes de alquiler; la compensaci\u00f3n unilateral no est\u00e1 permitida y los alquileres impagados deben reclamarse por la v\u00eda ordinaria, sin perjuicio de deducirlos despu\u00e9s del dep\u00f3sito con su justificante.<\/p>\n El reparto de las reparaciones entre propietario e inquilino obedece a una l\u00f3gica sencilla: el inquilino asume el mantenimiento corriente y las peque\u00f1as reparaciones derivadas del uso normal, mientras que el propietario asume las grandes reparaciones, el desgaste por antig\u00fcedad, los vicios de construcci\u00f3n y el caso fortuito. El art\u00edculo 7 de la ley del 6 de julio de 1989, citado textualmente por la Corte de Apelaci\u00f3n de Lyon en su sentencia del 12 de febrero de 2025 (repertorio general n.\u00ba 22\/05051, le\u00edda para este art\u00edculo), obliga al inquilino a hacerse cargo del mantenimiento corriente del piso, de los equipos mencionados en el contrato y de las peque\u00f1as reparaciones, as\u00ed como del conjunto de las reparaciones de mantenimiento definidas por decreto del Consejo de Estado, salvo que sean ocasionadas por antig\u00fcedad, mala ejecuci\u00f3n, vicio de construcci\u00f3n, caso fortuito o fuerza mayor.<\/p>\n Ese decreto es el decreto n.\u00ba 87-712 del 26 de agosto de 1987, relativo a las reparaciones de mantenimiento en alquiler, cuyo art\u00edculo primero define como reparaciones a cargo del inquilino los trabajos de mantenimiento corriente y las peque\u00f1as reparaciones, incluidos los reemplazos de elementos asimilables, consecutivos al uso normal de los locales y equipos de uso privativo, y remite a un anexo que enumera las reparaciones concretas. En la pr\u00e1ctica del anexo figuran, entre otros, los joints y mecanismos de grifer\u00eda y sanitarios, las juntas de silicona, los sifones y tuber\u00edas de evacuaci\u00f3n hasta cierto punto, los interruptores, enchufes y bombillas, las persianas y sus cordones, las cerraduras y bisagras, el mantenimiento de la caldera individual en la parte que corresponde al usuario y los peque\u00f1os trabajos de pintura o empapelado derivados del uso. Todo lo que exceda ese mantenimiento, como la sustituci\u00f3n de una caldera agotada, la reparaci\u00f3n de una infiltraci\u00f3n por la fachada o la puesta a norma de una instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica obsoleta, corresponde al propietario y no puede descontarse del dep\u00f3sito.<\/p>\n Cuando el inquilino discute la retenci\u00f3n, el camino procedimental franc\u00e9s impone primero intentar la v\u00eda amistosa y despu\u00e9s, para los litigios de menos de 5.000 euros, un intento de conciliaci\u00f3n previo obligatorio conforme al art\u00edculo 750-1 del C\u00f3digo de procedimiento civil franc\u00e9s<\/a>, ante un conciliador de justicia (conciliateur de justice<\/em>), un mediador o directamente entre las partes con un protocolo. Solo si fracasa la conciliaci\u00f3n puede acudirse al juez de protecci\u00f3n de litigios (juge des contentieux de la protection<\/em>) del tribunal judicial del lugar donde se encuentra el piso. Tanto el propietario como el inquilino deben actuar dentro del plazo de prescripci\u00f3n de tres a\u00f1os previsto por el art\u00edculo 7-1 de la ley del 6 de julio de 1989<\/a> para todas las acciones derivadas del arrendamiento de vivienda; dejar pasar ese plazo extingue la reclamaci\u00f3n aunque el derecho existiera. Tres a\u00f1os parecen largos, pero en la pr\u00e1ctica de propietarios no residentes las cartas se pierden, las agencias cambian y los expedientes se enfr\u00edan: conviene enviar el requerimiento fehaciente en las primeras semanas.<\/p>\n Conviene a\u00f1adir una precauci\u00f3n sobre las cl\u00e1usulas del contrato. El art\u00edculo 4 de la ley del 6 de julio de 1989<\/a> declara no escritas, es decir, nulas aunque figuren firmadas, una lista de cl\u00e1usulas abusivas frecuentes, entre ellas las que imponen al inquilino penalizaciones autom\u00e1ticas o gastos injustificados. Una cl\u00e1usula que prevea a tanto alzado un \u00abforfait m\u00e9nage\u00bb de varios cientos de euros facturado sistem\u00e1ticamente a cada salida, sin relaci\u00f3n con el estado real del piso, puede ser anulada por el juez; en cambio, como muestra la sentencia parisina de 2026, una cantidad a tanto alzado prevista en el contrato y corroborada por un presupuesto real superior al importe retenido s\u00ed puede aceptarse. La diferencia est\u00e1 en la prueba, no en la cl\u00e1usula. Si usted ya firm\u00f3 contratos con modelos descargados de internet, haga revisar las cl\u00e1usulas antes del pr\u00f3ximo alquiler: una cl\u00e1usula nula no solo es inaplicable, sino que desacredita al propietario ante el juez.<\/p>\n Para los lectores que tambi\u00e9n se enfrentan a impagos de renta o a la recuperaci\u00f3n del piso para venderlo o habitarlo, este despacho ya ha publicado dos gu\u00edas complementarias en espa\u00f1ol: una sobre qu\u00e9 hacer cuando el inquilino en Francia no paga el alquiler<\/a> y otra sobre c\u00f3mo recuperar un piso alquilado para venderlo o habitarlo<\/a>. El presente art\u00edculo completa la serie con el momento posterior: la salida del inquilino y la liquidaci\u00f3n del dep\u00f3sito.<\/p>\n Cuando el inquilino devuelve las llaves y el piso aparece da\u00f1ado, el propietario espa\u00f1ol no est\u00e1 indefenso, pero tampoco puede descontar a su antojo. El derecho franc\u00e9s le da instrumentos precisos: un estado de lugares de entrada detallado y firmado, un estado de lugares de salida contradictorio que mencione cada desperfecto, fotograf\u00edas y presupuestos contempor\u00e1neos, y el derecho a retener del dep\u00f3sito las cantidades justificadas con un desglose claro dentro del plazo de uno o dos meses. A cambio, le exige respetar lo que no le pertenece: el desgaste normal, las reparaciones estructurales y las cantidades no acreditadas deben devolverse, so pena de una penalizaci\u00f3n del diez por ciento mensual y de una condena en costas ante el juez de protecci\u00f3n de litigios. La sentencia parisina de abril de 2026 demuestra que los tribunales confirman retenciones importantes cuando el expediente est\u00e1 bien construido, y anulan las retenciones improvisadas cuando falta la prueba. Antes de devolver o de retener, re\u00fana los dos estados de lugares, compare l\u00ednea por l\u00ednea, pida presupuestos por escrito, env\u00ede el desglose por carta certificada y conserve copia de cada justificante. Con ese m\u00e9todo, la salida del inquilino se convierte en un tr\u00e1mite controlado en lugar de un litigio de varios a\u00f1os.<\/p>\n Nuestro despacho propone una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho para analizar su estado de lugares, su dep\u00f3sito y sus justificantes. Primera consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Escr\u00edbanos a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> o llame al +33 6 46 60 58 22<\/a> indicando la fecha de salida del inquilino y el importe del dep\u00f3sito.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Propietario espa\u00f1ol en Francia: qu\u00e9 retener del dep\u00f3sito cuando el inquilino deja el piso da\u00f1ado, c\u00f3mo comparar los estados de lugares, desgaste frente a degradaci\u00f3n, plazos de devoluci\u00f3n y v\u00edas de reclamaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4186,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2129780","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nA. Un documento contradictorio, gratuito entre las partes y con consecuencias directas<\/h3>\n
B. Desgaste normal frente a degradaci\u00f3n: qui\u00e9n prueba qu\u00e9 y con qu\u00e9 documentos<\/h3>\n
II. El dep\u00f3sito de garant\u00eda: cu\u00e1nto retener, c\u00f3mo justificarlo y en qu\u00e9 plazo devolverlo<\/h2>\n
A. Plazos de devoluci\u00f3n, penalizaci\u00f3n por retraso y justificantes obligatorios<\/h3>\n
B. Qu\u00e9 reparaciones paga el inquilino, cu\u00e1les paga el due\u00f1o y c\u00f3mo reclamar cuando no hay acuerdo<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n