Usted encontr\u00f3 la casa en Francia, viaj\u00f3 para visitarla, la agencia le puso delante un documento de varias p\u00e1ginas y usted lo firm\u00f3 con la idea de que la peque\u00f1a cantidad entregada como se\u00f1al se recupera en cualquier caso si cambia de opini\u00f3n. Semanas despu\u00e9s, el banco endurece sus condiciones, aparece un problema en la vivienda o el vendedor empieza a dar largas a la firma ante notario. Es entonces cuando descubre que aquel papel no era una simple reserva: en derecho franc\u00e9s, ese primer contrato ya puede obligarle a comprar, y la salida depende de un plazo corto de diez d\u00edas, de las condiciones suspensivas que haya pactado y de las cl\u00e1usulas penales que haya aceptado. Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos aplicables, qu\u00e9 firm\u00f3 usted, c\u00f3mo funciona la retractaci\u00f3n, qu\u00e9 ocurre con la se\u00f1al y qu\u00e9 recursos existen cuando una de las partes se niega a firmar la escritura definitiva.<\/p>\n
En Francia, la compra de una vivienda existente se prepara casi siempre con un antecontrato, es decir, un contrato previo a la escritura definitiva que se firma ante notario (acte authentique<\/em>). El documento m\u00e1s frecuente es el compromis de vente<\/em>, que el derecho franc\u00e9s califica como promesa sinalagm\u00e1tica: ambas partes se comprometen ya, una a vender y la otra a comprar, por un precio determinado. El art\u00edculo 1589 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone, en su texto oficial, que \u00ab La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement r\u00e9ciproque des deux parties sur la chose et sur le prix \u00bb, lo que significa, traducido al espa\u00f1ol, que la promesa de venta vale como venta cuando ambas partes est\u00e1n de acuerdo sobre el bien y sobre el precio. En la pr\u00e1ctica, quien firma un compromis<\/em> ya ha dado su consentimiento sobre el bien y el precio; solo falta la escritura p\u00fablica, salvo que se cumpla alguna condici\u00f3n suspensiva pactada.<\/p>\n Distinta es la promesse unilat\u00e9rale de vente<\/em>, o promesa unilateral de venta. En ella, el propietario se compromete a vender durante un cierto tiempo y el posible comprador, llamado beneficiario, dispone de un plazo para decidir si compra o no. El art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a> la define en estos t\u00e9rminos oficiales: \u00ab La promesse unilat\u00e9rale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde \u00e0 l’autre, le b\u00e9n\u00e9ficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat \u00bb, es decir, en traducci\u00f3n espa\u00f1ola, que la promesa unilateral es el contrato por el cual una parte concede a la otra el derecho a optar por celebrar el contrato definitivo. Como contrapartida del tiempo durante el cual el propietario queda inmovilizado, el beneficiario suele pagar una indemnit\u00e9 d’immobilisation<\/em>, o indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n: si el beneficiario decide no comprar, esa cantidad queda en manos del propietario. No es una se\u00f1al reembolsable por capricho, sino el precio de la opci\u00f3n de compra. La corte de apelaci\u00f3n de N\u00eemes lo record\u00f3 el 9 de abril de 2026, en el asunto con n\u00famero de registro 24\/03002, al confirmar la condena de un beneficiario que hab\u00eda renunciado a la adquisici\u00f3n a pagar la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n pactada, que ascend\u00eda a 549 000 euros, rechazando su petici\u00f3n de reducirla a un euro simb\u00f3lico. La decisi\u00f3n, disponible en la base oficial Judilibre, confirma que quien renuncia dentro de una promesa unilateral debe la indemnizaci\u00f3n convenida y que el juez no est\u00e1 obligado a reducirla por el simple hecho de que le parezca elevada.<\/p>\n En el compromis de vente<\/em>, la cantidad que entrega el comprador recibe normalmente otro nombre: d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>, o dep\u00f3sito de garant\u00eda, a veces llamado acompte o se\u00f1al. Su funci\u00f3n es distinta de la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n: garantiza que el comprador cumplir\u00e1, y se descuenta del precio cuando la venta se firma ante notario. Si la venta no llega a celebrarse por cumplirse una condici\u00f3n suspensiva, por ejemplo porque el banco deniega el pr\u00e9stamo, esa cantidad debe devolverse al comprador. Si el comprador simplemente se niega a firmar sin motivo leg\u00edtimo, el vendedor puede quedarse con una parte o con la totalidad seg\u00fan lo que diga el contrato, y adem\u00e1s reclamar la cl\u00e1usula penal si se pact\u00f3. Cada palabra del antecontrato cuenta, y por eso conviene leer antes de firmar si el documento es un compromis<\/em> bilateral o una promesse unilat\u00e9rale<\/em>, qu\u00e9 cantidad se entrega, a qui\u00e9n se entrega y en qu\u00e9 casos se devuelve.<\/p>\n El dinero entregado al firmar no debe ponerse directamente en manos del vendedor particular. El art\u00edculo L271-2 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> proh\u00edbe que nadie reciba cantidad alguna del comprador no profesional antes de que expire el plazo de retractaci\u00f3n, y precisa que, cuando el antecontrato se firma con la ayuda de un profesional con mandato para participar en la venta, el pago solo puede recibirse si se deposita en manos de un profesional que disponga de una garant\u00eda financiera destinada a devolver los fondos. El mismo texto a\u00f1ade que, si el comprador ejerce su retractaci\u00f3n, el profesional que custodia los fondos debe devolv\u00e9rselos en un plazo de veinti\u00fan d\u00edas contados desde el d\u00eda siguiente a la retractaci\u00f3n, y castiga con 30 000 euros de multa exigir o recibir un pago en contra de estas reglas. En la pr\u00e1ctica espa\u00f1ola esto equivale al dep\u00f3sito en la cuenta bloqueada del notario o de la agencia con garant\u00eda: si le piden una transferencia directa al vendedor antes de los diez d\u00edas, desconf\u00ede y exija el dep\u00f3sito regular.<\/p>\n El otro elemento decisivo del antecontrato son las conditions suspensives<\/em>, o condiciones suspensivas: cl\u00e1usulas que dejan el contrato sin efecto si ocurre un evento futuro e incierto. El art\u00edculo 1304 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que \u00ab L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle d\u00e9pend d’un \u00e9v\u00e9nement futur et incertain \u00bb y que \u00ab La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple \u00bb, es decir, en espa\u00f1ol, que la obligaci\u00f3n es condicional cuando depende de un acontecimiento futuro e incierto, y que la condici\u00f3n es suspensiva cuando su cumplimiento convierte la obligaci\u00f3n en pura y simple. La condici\u00f3n m\u00e1s importante para un comprador espa\u00f1ol es la de obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo: si el banco deniega la financiaci\u00f3n en las condiciones pactadas y el comprador lo acredita con los certificados de denegaci\u00f3n, el compromis<\/em> se anula y la se\u00f1al debe devolverse. Los detalles pr\u00e1cticos de esta condici\u00f3n, los plazos para solicitar el pr\u00e9stamo, el n\u00famero de entidades que hay que consultar y los documentos que prueban la denegaci\u00f3n se analizan en nuestro art\u00edculo sobre qu\u00e9 ocurre cuando el banco deniega el pr\u00e9stamo y c\u00f3mo recuperar la se\u00f1al gracias a la condici\u00f3n suspensiva<\/a>. Otras condiciones frecuentes son la ausencia de servidumbres o de preempci\u00f3n urban\u00edstica, la obtenci\u00f3n de un permiso o la venta previa de la vivienda del comprador en Espa\u00f1a: todo lo que no est\u00e9 escrito como condici\u00f3n no protege, como veremos con la jurisprudencia.<\/p>\n El comprador no profesional de una vivienda dispone de un derecho de retractaci\u00f3n de diez d\u00edas. El art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> dispone que \u00ab l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte \u00bb, lo que significa, en espa\u00f1ol, que el adquirente no profesional puede retractarse en un plazo de diez d\u00edas contados desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el contrato. Tres precisiones son esenciales. Primera, el derecho solo protege al adquirente no profesional que compra un inmueble de uso habitacional, incluidas las partes de copropiedad con destino de vivienda, la suscripci\u00f3n de participaciones con derecho a vivienda o la venta de inmuebles por construir: un inversor que compra a trav\u00e9s de una sociedad dedicada a la actividad inmobiliaria no siempre podr\u00e1 invocarlo. Segunda, el plazo se cuenta en d\u00edas naturales, incluidos fines de semana y festivos, a partir del d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta, y la retractaci\u00f3n debe ejercerse en la misma forma, es decir, por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier otro medio con garant\u00edas equivalentes de fecha. Tercera, cuando el contrato se firma con la ayuda de un profesional con mandato para participar en la venta, el documento puede entregarse directamente en mano al comprador, y el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a esa entrega, acreditada seg\u00fan las formas fijadas por decreto.<\/p>\n El c\u00f3mputo exacto del plazo ha sido aclarado por la Corte de Casaci\u00f3n. En su sentencia de la Sala tercera de lo civil de 19 de diciembre de 2024, recurso n\u00famero 23-12.652 (ECLI:FR:CCASS:2024:C300688<\/a>), un comprador hab\u00eda recibido la notificaci\u00f3n del compromiso el 4 de septiembre y hab\u00eda enviado su retractaci\u00f3n el 15 de septiembre; sosten\u00eda que el plazo expiraba el s\u00e1bado 15 a medianoche porque, adem\u00e1s del d\u00eda siguiente como punto de partida, no deb\u00eda contarse el d\u00eda del acto seg\u00fan el art\u00edculo 641 del C\u00f3digo de procedimiento civil. La Corte de Casaci\u00f3n rechaz\u00f3 el recurso y declar\u00f3 que el art\u00edculo L271-1 y el art\u00edculo 641 del C\u00f3digo de procedimiento civil expresan la misma regla y que sus efectos no se acumulan: el plazo hab\u00eda empezado a correr el mi\u00e9rcoles 5 de septiembre y hab\u00eda expirado el viernes 14 a medianoche, de modo que la retractaci\u00f3n del d\u00eda 15 era tard\u00eda y el comprador respond\u00eda frente a la agencia. La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es clara: no a\u00f1ada usted un d\u00eda de propina al plazo; cuente diez d\u00edas naturales desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n y env\u00ede la retractaci\u00f3n con margen, porque un d\u00eda de retraso la convierte en ineficaz y le expone a una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n Existe adem\u00e1s un segundo mecanismo de diez d\u00edas para un caso particular: cuando la escritura p\u00fablica se firma directamente ante notario sin ning\u00fan antecontrato previo, el comprador no profesional dispone de un plazo de reflexi\u00f3n de diez d\u00edas desde la notificaci\u00f3n o entrega del proyecto de escritura, y la escritura no puede firmarse en ning\u00fan caso durante ese plazo. El mismo art\u00edculo L271-1 lo prev\u00e9 y a\u00f1ade que los documentos deben indicar de forma legible y comprensible las condiciones y modalidades de ejercicio del derecho, bajo sanci\u00f3n de una multa administrativa de hasta 3 000 euros para una persona f\u00edsica y 15 000 euros para una persona moral. Si usted firma directamente ante notario sin haber firmado antes un compromis<\/em>, exija recibir el proyecto de escritura y respete igualmente los diez d\u00edas.<\/p>\n Para ejercer la retractaci\u00f3n de forma eficaz, env\u00ede una carta certificada con acuse de recibo antes de que expire el d\u00e9cimo d\u00eda, conserve el justificante de env\u00edo y el acuse, y comunique tambi\u00e9n su decisi\u00f3n por correo electr\u00f3nico a la agencia y al notario para dejar constancia, sin sustituir por ello la carta certificada. Si la entrega del contrato se hizo en mano por un profesional, compruebe el documento que acredita la fecha de entrega, porque de ella depende el c\u00f3mputo. Una vez ejercida la retractaci\u00f3n en plazo, el profesional que custodia los fondos debe devolv\u00e9rselos en veinti\u00fan d\u00edas desde el d\u00eda siguiente a la retractaci\u00f3n, como establece el art\u00edculo L271-2 citado. La p\u00e1gina oficial de la administraci\u00f3n francesa Service-public.fr, ficha F2965 sobre la promesa de venta de una vivienda existente<\/a> resume estas reglas y confirma qui\u00e9nes son sus beneficiarios y las formas de notificaci\u00f3n admitidas. Pasado el plazo sin retractaci\u00f3n y sin condici\u00f3n suspensiva aplicable, el compromis<\/em> despliega todos sus efectos y negarse a firmar ya tiene consecuencias econ\u00f3micas.<\/p>\n Cuando el plazo de diez d\u00edas ha expirado y ninguna condici\u00f3n suspensiva se ha cumplido en favor del comprador, negarse a firmar la escritura ante notario es un incumplimiento del contrato. El vendedor dispone entonces de varias armas, que el art\u00edculo 1217 del C\u00f3digo civil<\/a> enumera: negarse a ejecutar o suspender su propia obligaci\u00f3n, perseguir la ejecuci\u00f3n forzosa en especie de la obligaci\u00f3n, obtener una reducci\u00f3n del precio, provocar la resoluci\u00f3n del contrato y pedir la reparaci\u00f3n de las consecuencias del incumplimiento, pudiendo acumular las sanciones que no sean incompatibles y a\u00f1adir en todo caso una indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios. En el contexto de una compraventa inmobiliaria, esto se traduce en tres escenarios posibles: el vendedor reclama la cl\u00e1usula penal pactada y vende a un tercero, el vendedor exige ante el juez que el comprador firme obligatoriamente, o el vendedor pide la resoluci\u00f3n del contrato con indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n La cl\u00e1usula penal m\u00e1s habitual en los compromis<\/em> franceses ronda el diez por ciento del precio: si el precio es de 300 000 euros, la pena es de 30 000 euros. Su r\u00e9gimen est\u00e1 en el art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a>, cuyo texto oficial dispone que \u00ab Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’ex\u00e9cuter paiera une certaine somme \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats, il ne peut \u00eatre allou\u00e9 \u00e0 l’autre partie une somme plus forte ni moindre \u00bb, es decir, en espa\u00f1ol, que cuando el contrato estipula que quien deje de ejecutarlo pagar\u00e1 una determinada suma en concepto de da\u00f1os y perjuicios, no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor. El mismo art\u00edculo permite al juez, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y reducirla en proporci\u00f3n al inter\u00e9s que la ejecuci\u00f3n parcial haya procurado al acreedor. La corte de apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence aplic\u00f3 este r\u00e9gimen en su sentencia de 12 de febrero de 2025, asunto con n\u00famero de registro 20\/12626, disponible en Judilibre: unos compradores se hab\u00edan negado a reiterar la venta de un inmueble de 425 000 euros alegando dificultades para vender una patente con la que pensaban pagar el precio, pero esa venta no figuraba como condici\u00f3n suspensiva en el compromis<\/em>; el tribunal los conden\u00f3 a pagar la cl\u00e1usula penal de 42 500 euros, es decir, el diez por ciento del precio, y la corte confirm\u00f3 la condena. Tres ense\u00f1anzas se desprenden de esta decisi\u00f3n. Primera, lo que no est\u00e1 escrito como condici\u00f3n suspensiva no protege: las dificultades personales de financiaci\u00f3n o de venta de otro bien son indiferentes si no se pactaron. Segunda, el acreedor de la pena no tiene que probar su perjuicio para cobrarla, porque la pena sanciona de forma tasada el incumplimiento. Tercera, la moderaci\u00f3n judicial es una simple facultad y el diez por ciento del precio no se considera manifiestamente excesivo cuando corresponde a los usos; el juez que aplica sin m\u00e1s el contrato no tiene que motivar especialmente por qu\u00e9 no reduce la pena.<\/p>\n Adem\u00e1s de la pena, el vendedor puede exigir la venta forzosa. El art\u00edculo 1221 del C\u00f3digo civil<\/a> permite al acreedor de una obligaci\u00f3n, tras un requerimiento previo (mise en demeure<\/em>), perseguir su ejecuci\u00f3n en especie, salvo si esa ejecuci\u00f3n es imposible o si existe una desproporci\u00f3n manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su inter\u00e9s para el acreedor. En la compraventa, esto significa que el vendedor puede pedir al tribunal que declare la venta perfecta y que la sentencia valga como escritura, ordenando la publicaci\u00f3n en el registro de la propiedad franc\u00e9s (service de publicit\u00e9 fonci\u00e8re<\/em>). En la pr\u00e1ctica, los vendedores particulares prefieren con frecuencia cobrar la cl\u00e1usula penal y vender a otro comprador, porque el proceso de ejecuci\u00f3n forzosa es largo y el inmueble queda inmovilizado; pero la amenaza de la ejecuci\u00f3n forzosa es real y refuerza la posici\u00f3n negociadora del vendedor, sobre todo cuando el comprador dispone de los fondos y simplemente encontr\u00f3 otro bien m\u00e1s barato.<\/p>\n Para el comprador espa\u00f1ol que ya dej\u00f3 pasar los diez d\u00edas, las salidas \u00fatiles son limitadas pero existen y deben explorarse por orden. Primero, releer el compromis<\/em> l\u00ednea por l\u00ednea buscando condiciones suspensivas que a\u00fan puedan invocarse: pr\u00e9stamo, preempci\u00f3n, urbanismo, venta previa. Segundo, comprobar los vicios del consentimiento o las irregularidades del documento: falta de las menciones obligatorias sobre la retractaci\u00f3n, diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos obligatorios ausentes o err\u00f3neos, superficie Loi Carrez inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9simoquinta parte a la indicada, o informaci\u00f3n urban\u00edstica falsa pueden fundar una demanda de nulidad o de reducci\u00f3n del precio, como se explica en nuestro art\u00edculo sobre defectos ocultos descubiertos tras comprar una casa en Francia, qu\u00e9 reclamar, plazos y pruebas<\/a>. Tercero, negociar por escrito con el vendedor una resoluci\u00f3n amistosa con reparto del dep\u00f3sito, antes de que se inicie un pleito: muchos vendedores aceptan quedarse con una parte del dep\u00f3sito a cambio de renunciar a la pena completa, porque recuperan la libertad de vender. Cuarto, si el vendedor ya demand\u00f3, pedir al juez la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal acreditando su car\u00e1cter manifiestamente excesivo con elementos concretos, por ejemplo una reventa r\u00e1pida al mismo precio que demostrar\u00eda la ausencia de perjuicio real, aun sabiendo que la jurisprudencia citada muestra que el diez por ciento resiste bien ese control. En todo caso, no deje de responder a los requerimientos del notario o del abogado contrario: el silencio se interpreta como mala fe y cierra la puerta a la negociaci\u00f3n.<\/p>\n El caso inverso tambi\u00e9n es frecuente: el comprador espa\u00f1ol obtiene su pr\u00e9stamo, cumple todas las condiciones y, al acercarse la fecha de la escritura, el vendedor anuncia que ya no vende, que recibi\u00f3 una oferta mejor o que un heredero se opone. En un compromis de vente<\/em> bilateral, el vendedor est\u00e1 tan obligado como el comprador, y el comprador dispone de las mismas armas del art\u00edculo 1217 del C\u00f3digo civil: exigir la ejecuci\u00f3n forzosa, pedir la resoluci\u00f3n con indemnizaci\u00f3n o reclamar la cl\u00e1usula penal si se pact\u00f3 a cargo de la parte incumplidora. La mayor\u00eda de los compromis<\/em> redactados por notarios prev\u00e9n una cl\u00e1usula penal rec\u00edproca de id\u00e9ntico importe para ambas partes, de modo que el vendedor que se niega debe tanto como el comprador que se niega. Adem\u00e1s, el comprador puede reclamar los gastos perdidos: gastos de tasaci\u00f3n, de desplazamiento desde Espa\u00f1a, de intermediaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, de traducci\u00f3n jurada y los honorarios de notario ya devengados, siempre que los acredite con facturas.<\/p>\n La v\u00eda m\u00e1s en\u00e9rgica es la demanda de ejecuci\u00f3n forzosa de la venta, fundada en los art\u00edculos 1217 y 1221 del C\u00f3digo civil y en el art\u00edculo 1589: el comprador pide al tribunal judicial (tribunal judiciaire<\/em>) del lugar donde se encuentra el inmueble que constate que la venta es perfecta y que la sentencia surta los efectos de la escritura, con publicaci\u00f3n registral. Esta acci\u00f3n exige demostrar que todas las condiciones suspensivas se cumplieron o que su incumplimiento es imputable al vendedor, por ejemplo porque el vendedor obstaculiz\u00f3 la preempci\u00f3n o se neg\u00f3 a entregar documentos necesarios para el pr\u00e9stamo. Exige tambi\u00e9n un requerimiento previo fehaciente al vendedor, conmin\u00e1ndole a acudir a la notar\u00eda en una fecha determinada, enviado por carta certificada con acuse de recibo o por acto de commissaire de justice<\/em>, nuevo nombre del oficial antes llamado huissier de justice<\/em>. Sin ese requerimiento, la demanda de ejecuci\u00f3n tropieza desde el inicio. Cuando la ejecuci\u00f3n en especie ya no interesa al comprador, porque compr\u00f3 otra vivienda o porque la relaci\u00f3n se degrad\u00f3, la v\u00eda adecuada es la resoluci\u00f3n del compromis<\/em> con condena al vendedor a devolver las cantidades entregadas, a pagar la cl\u00e1usula penal y a indemnizar el perjuicio adicional acreditado.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el comprador espa\u00f1ol debe actuar con m\u00e9todo desde el primer signo de retirada del vendedor. Primero, conservar todas las pruebas: el compromis<\/em> firmado, los justificantes del dep\u00f3sito, la correspondencia con la agencia y el notario, los certificados del banco, los mensajes en los que el vendedor anuncia que no firmar\u00e1 y cualquier anuncio de reventa del bien a un precio superior. Segundo, enviar sin demora el requerimiento de firmar, fijando fecha y notar\u00eda, y recordar por escrito la cl\u00e1usula penal y la posibilidad de ejecuci\u00f3n forzosa. Tercero, pedir al notario que constate la incomparecencia del vendedor el d\u00eda previsto: el acta notarial de incomparecencia es una prueba s\u00f3lida ante el tribunal. Cuarto, si el vendedor intenta vender a un tercero conociendo el compromis<\/em>, advertir de que el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil sanciona con nulidad el contrato celebrado en violaci\u00f3n de una promesa unilateral con un tercero que conoc\u00eda su existencia, y que en el compromis<\/em> bilateral la venta a un tercero no borra la indemnizaci\u00f3n debida al primer comprador. Quinto, cuando el inmueble presenta adem\u00e1s defectos o diagn\u00f3sticos falsos descubiertos antes de la escritura, utilizar esos elementos como palanca adicional, conforme a lo expuesto en nuestro an\u00e1lisis de los defectos ocultos y las pruebas necesarias para reclamar en Francia<\/a>.<\/p>\n Un punto merece atenci\u00f3n especial para los compradores residentes en Espa\u00f1a: la competencia judicial y la ley aplicable. Si el inmueble est\u00e1 en Francia, el litigio sobre la propiedad y sobre la ejecuci\u00f3n forzosa corresponde a los tribunales franceses del lugar del inmueble, y el derecho franc\u00e9s rige el fondo, aunque las partes residan en Espa\u00f1a. Los plazos procesales se alargan cuando una parte reside en el extranjero por las necesidades de notificaci\u00f3n internacional, y los documentos espa\u00f1oles, como poderes notariales o certificados bancarios, deben presentarse traducidos al franc\u00e9s por traductor jurado. Prever estos costes y estos plazos desde el inicio evita sorpresas: una demanda de ejecuci\u00f3n forzosa puede durar m\u00e1s de un a\u00f1o en primera instancia, durante el cual el comprador sigue pagando su alquiler en Espa\u00f1a y, a veces, los intereses de un pr\u00e9stamo ya dispuesto. Por eso, incluso teniendo raz\u00f3n, el comprador debe comparar el beneficio de forzar la compra con el de aceptar una indemnizaci\u00f3n negociada que le permita buscar otro bien sin pleito.<\/p>\n El compromis de vente<\/em> franc\u00e9s no es una simple reserva sin compromiso sino un contrato que obliga desde su firma: solo la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas del adquirente no profesional, ejercida en forma y plazo, permite salir sin coste, y solo las condiciones suspensivas escritas protegen despu\u00e9s. La se\u00f1al depositada en manos del profesional se devuelve en veinti\u00fan d\u00edas si hay retractaci\u00f3n o si se cumple una condici\u00f3n suspensiva, pero queda expuesta a la cl\u00e1usula penal, normalmente del diez por ciento, cuando una parte se niega sin motivo leg\u00edtimo, como confirman la Corte de Casaci\u00f3n el 19 de diciembre de 2024 sobre el c\u00f3mputo estricto del plazo y las cortes de apelaci\u00f3n de Aix-en-Provence y de N\u00eemes sobre la pena y la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n. Comprador espa\u00f1ol que firma en Francia: identifique si firma un compromis<\/em> o una promesse unilat\u00e9rale<\/em>, deposite siempre en manos del profesional con garant\u00eda, marque en rojo el d\u00e9cimo d\u00eda siguiente a la notificaci\u00f3n, pacte por escrito cada condici\u00f3n suspensiva con su plazo y su prueba, y ante la primera se\u00f1al de bloqueo, requiera por escrito, haga constar la incomparecencia ante notario y conserve cada justificante. Con ese m\u00e9todo, la retractaci\u00f3n llega a tiempo o la reclamaci\u00f3n posterior se apoya en pruebas s\u00f3lidas y en los textos que los tribunales aplican cada d\u00eda.<\/p>\n Nuestro despacho propone una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho para analizar su compromis, su plazo y sus pruebas. Primera consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Escr\u00edbanos a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> o llame al +33 6 46 60 58 22<\/a> indicando la fecha de su firma y la fecha de recepci\u00f3n de la carta certificada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Firm\u00f3 el compromis de venta en Francia y ahora duda: plazo de retractaci\u00f3n de 10 d\u00edas, se\u00f1al e indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, cl\u00e1usula penal del 10 % y recursos cuando el vendedor se echa atr\u00e1s, explicados con los textos y la jurisprudencia aplicable.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4191,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2129525","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nB. La retractaci\u00f3n de diez d\u00edas: qui\u00e9n la tiene, c\u00f3mo se cuenta y c\u00f3mo se ejerce<\/h3>\n
II. Pasado el plazo: qui\u00e9n paga y c\u00f3mo se defiende cada parte<\/h2>\n
A. El comprador que ya no quiere firmar: cl\u00e1usula penal, ejecuci\u00f3n forzosa y resoluci\u00f3n<\/h3>\n
B. El vendedor que se echa atr\u00e1s: derechos del comprador espa\u00f1ol y pasos pr\u00e1cticos<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n