Compr\u00f3 una casa en Francia, firm\u00f3 ante notario, recibi\u00f3 las llaves y, unas semanas o unos meses despu\u00e9s, aparecen humedades detr\u00e1s de un armario, fisuras que vuelven a abrirse cada invierno o una fosa s\u00e9ptica que no funciona. La primera reacci\u00f3n suele ser llamar al vendedor, que responde que la venta es definitiva y que el contrato incluye una cl\u00e1usula que le exonera de toda garant\u00eda. La segunda reacci\u00f3n es pensar que, al haber comprado en otro pa\u00eds y en otro idioma, ya no hay nada que hacer.<\/p>\n
Ninguna de esas dos ideas es correcta. El derecho franc\u00e9s protege al comprador de una vivienda frente a los defectos ocultos mediante una garant\u00eda legal, la garantie des vices cach\u00e9s, que existe aunque el contrato diga lo contrario en muchos casos. Pero esa protecci\u00f3n tiene condiciones estrictas, plazos cortos y exige pruebas s\u00f3lidas. Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos oficiales, qu\u00e9 considera Francia un defecto oculto que permite reclamar, qu\u00e9 no lo es, c\u00f3mo debe actuar un comprador espa\u00f1ol desde el momento en que descubre el problema y qu\u00e9 puede obtener ante el juez.<\/p>\n
La garant\u00eda de los defectos ocultos no cubre cualquier desperfecto de una casa. Cubre solo los defectos que re\u00fanen tres condiciones acumulativas, fijadas en el C\u00f3digo civil franc\u00e9s, el Code civil. Conviene entenderlas bien antes de escribir al vendedor o de encargar un peritaje, porque el juez las examina en ese orden y la falta de una sola basta para desestimar la demanda.<\/p>\n
La base de todo el r\u00e9gimen est\u00e1 en el art\u00edculo 1641 del Code civil, vigente, que dispone que el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habr\u00eda adquirido, o habr\u00eda pagado un precio menor, de haberlos conocido. El texto oficial franc\u00e9s dice: Le vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chose vendue qui la rendent impropre \u00e0 l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donn\u00e9 qu’un moindre prix, s’il les avait connus.<\/a>. En espa\u00f1ol, esto significa que el vendedor garantiza los defectos escondidos que impiden usar la vivienda con normalidad o que reducen tanto su utilidad que usted no la habr\u00eda comprado, o habr\u00eda pagado menos, de haberlos sabido.<\/p>\n De esa definici\u00f3n, los tribunales franceses extraen tres condiciones que deben darse a la vez. La primera es que el defecto sea oculto, es decir, no aparente en el momento de la venta. La segunda es que sea anterior a la venta, aunque sus manifestaciones aparezcan despu\u00e9s. La tercera es que sea grave, en el sentido del art\u00edculo citado: que haga la casa impropia para vivir en ella o que disminuya su uso de forma sustancial.<\/p>\n El car\u00e1cter oculto se aprecia poni\u00e9ndose en la piel de un comprador normalmente diligente, no de un t\u00e9cnico. Unas manchas de humedad escondidas detr\u00e1s de un mueble empotrado, una fisura estructural disimulada con masilla y pintura fresca, una instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica peligrosa dentro de los muros o una infestaci\u00f3n de termitas invisible a simple vista son ejemplos t\u00edpicos de defectos ocultos. En cambio, una grieta visible en la fachada durante la visita, un tejado en evidente mal estado o un ba\u00f1o anticuado que usted vio y acept\u00f3 no son ocultos. El art\u00edculo 1642 del Code civil lo expresa con claridad: el vendedor no responde de los vicios aparentes de los que el comprador pudo convencerse por s\u00ed mismo. El texto oficial dice: Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-m\u00eame.<\/a>. En espa\u00f1ol: el vendedor no responde de los defectos visibles que el comprador pudo comprobar por s\u00ed mismo.<\/p>\n La anterioridad a la venta significa que la causa del desorden debe existir ya el d\u00eda de la firma de la escritura, aunque el da\u00f1o solo se revele meses despu\u00e9s. Unas humedades por capilaridad debidas a una impermeabilizaci\u00f3n defectuosa de origen son anteriores; una gotera provocada por una tormenta excepcional dos a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, o por la falta de mantenimiento del propio comprador, no lo es. En la pr\u00e1ctica, esta es la condici\u00f3n que m\u00e1s se discute y la que m\u00e1s necesita un peritaje t\u00e9cnico: solo un profesional puede datar el origen de unas fisuras, de una podredumbre de la madera o de un movimiento del terreno.<\/p>\n La gravedad se mide por el uso de la vivienda. No hace falta que la casa sea inhabitable. Basta con que el defecto reduzca su uso de forma importante o le reste un valor significativo. Unos ejemplos admitidos con frecuencia por los juzgados franceses son las infiltraciones recurrentes que impiden usar una habitaci\u00f3n en invierno, una instalaci\u00f3n de saneamiento no conforme que obliga a obras costosas, o una contaminaci\u00f3n del suelo que limita el uso del jard\u00edn. En cambio, peque\u00f1os defectos est\u00e9ticos o de acabado, molestos pero sin incidencia real en el uso ni en el valor, no alcanzan el umbral. Si su casa es de construcci\u00f3n reciente, tenga en cuenta adem\u00e1s que existe un r\u00e9gimen distinto, el de las garant\u00edas de la construcci\u00f3n, con plazos propios de uno, dos y diez a\u00f1os; ese r\u00e9gimen ya fue explicado en detalle en nuestro art\u00edculo sobre los defectos de una casa nueva en Francia y las garant\u00edas decenal, bienal y de perfecto acabado<\/a>, que conviene leer cuando el vendedor es un constructor o la obra tiene menos de diez a\u00f1os.<\/p>\n Antes de reclamar, conviene descartar con honestidad todo lo que los jueces franceses no consideran vicio oculto. El primer grupo es el de los defectos aparentes, ya explicado: lo que usted vio o pudo ver durante las visitas no puede invocarse despu\u00e9s. Los tribunales son exigentes con el comprador que visit\u00f3 varias veces la casa acompa\u00f1ado de familiares o amigos y luego alega no haber visto lo evidente. Para un comprador espa\u00f1ol que visita una casa en Dordo\u00f1a o en el Pa\u00eds Vasco franc\u00e9s un fin de semana, el consejo pr\u00e1ctico es sencillo: fotograf\u00ede todo durante las visitas, conserve los anuncios con sus descripciones y anote lo que la agencia le dice verbalmente. Esas fotos servir\u00e1n despu\u00e9s para demostrar qu\u00e9 era visible y qu\u00e9 estaba disimulado.<\/p>\n El segundo grupo es el del desgaste normal y la falta de mantenimiento posterior. Una caldera de veinticinco a\u00f1os que se aver\u00eda, unas persianas gastadas por el sol o unas tejas que llegan al final de su vida \u00fatil no son defectos ocultos si su estado correspond\u00eda a su antig\u00fcedad y era comprobable. Tampoco lo es el da\u00f1o que usted mismo provoca o agrava: si descubre una peque\u00f1a humedad y tarda un a\u00f1o en hacer nada, el vendedor alegar\u00e1 que el desorden actual viene de su inacci\u00f3n.<\/p>\n El tercer punto, decisivo en Francia, es el de los diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos, el dossier de diagnostic technique. En toda venta de un inmueble edificado, el vendedor debe anexar a la promesa de venta o a la escritura un expediente con los diagn\u00f3sticos previstos por la ley: plomo, amianto, termitas, gas, electricidad, riesgos naturales, rendimiento energ\u00e9tico, saneamiento y otros seg\u00fan la zona. El art\u00edculo L271-4 del Code de la construction et de l’habitation, vigente, enumera ese contenido y a\u00f1ade una sanci\u00f3n muy concreta en su apartado II: si en la firma de la escritura falta alguno de los documentos relativos al plomo, al amianto, a las termitas, al gas, a la electricidad o al saneamiento no colectivo, y esos documentos est\u00e1n en vigor, el vendedor no puede exonerarse de la garant\u00eda de los vicios ocultos correspondientes. El texto oficial puede consultarse aqu\u00ed: article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation<\/a>. En espa\u00f1ol, esto significa que un vendedor que omite los diagn\u00f3sticos obligatorios pierde el derecho a escudarse en la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n para los defectos que esos diagn\u00f3sticos habr\u00edan revelado. En cambio, el diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico, el DPE, solo tiene valor indicativo y el comprador no puede invocar contra el vendedor las recomendaciones que lo acompa\u00f1an.<\/p>\n Un error frecuente de los compradores extranjeros es creer que la intervenci\u00f3n del notario franc\u00e9s, el notaire, blinda la venta contra cualquier reclamaci\u00f3n. El notario verifica la titularidad, las cargas, el urbanismo y la regularidad del acto, pero no inspecciona el estado material de la casa ni responde de los defectos ocultos. Que la escritura se haya firmado ante notario no impide reclamar por vicios ocultos, del mismo modo que la presencia del notario no dispensa al comprador de probar el defecto.<\/p>\n Otro error sim\u00e9trico es creer que la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n de garant\u00eda, presente en casi todas las escrituras de vivienda usada entre particulares, cierra toda discusi\u00f3n. Esa cl\u00e1usula tiene efectos reales, pero limitados. El art\u00edculo 1643 del Code civil establece que el vendedor responde de los vicios ocultos aunque no los conociera, salvo que en ese caso haya estipulado que no estar\u00e1 obligado a ninguna garant\u00eda. El texto oficial dice: Il est tenu des vices cach\u00e9s, quand m\u00eame il ne les aurait pas connus, \u00e0 moins que, dans ce cas, il n’ait stipul\u00e9 qu’il ne sera oblig\u00e9 \u00e0 aucune garantie.<\/a>. En espa\u00f1ol: el vendedor responde de los defectos ocultos aunque no los conociera, a menos que en ese caso haya pactado que no estar\u00e1 obligado a ninguna garant\u00eda. La clave est\u00e1 en las palabras aunque no los conociera: si el vendedor s\u00ed los conoc\u00eda y los call\u00f3, la cl\u00e1usula no le protege. Los jueces lo aplican de forma constante. Un ejemplo reciente lo muestra con claridad: el tribunal judicial de Marsella, en sentencia de 30 de junio de 2025, conden\u00f3 a una vendedora que hab\u00eda realizado ella misma obras de reforma en su vivienda y conoc\u00eda los desordenes, a una rebaja del precio de 2.040 euros m\u00e1s indemnizaciones por perjuicio de disfrute y perjuicio moral. La cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n de la escritura no la salv\u00f3 porque el tribunal consider\u00f3 probado que conoc\u00eda los defectos. Esa decisi\u00f3n, dictada en primera instancia, ilustra el m\u00e9todo de los jueces: examinan los trabajos realizados por el vendedor, lo que declar\u00f3 en el acto, los diagn\u00f3sticos y los correos con la agencia para determinar si sab\u00eda y call\u00f3.<\/p>\n Saber que el derecho existe no basta. Las reclamaciones por defectos ocultos se ganan o se pierden en tres terrenos: la prueba t\u00e9cnica, el calendario y la elecci\u00f3n correcta de lo que se pide al juez. Para un comprador que vive en Espa\u00f1a y tiene la casa en Francia, la organizaci\u00f3n desde los primeros d\u00edas es a\u00fan m\u00e1s importante, porque cada desplazamiento cuesta tiempo y dinero.<\/p>\n El comprador soporta la carga de la prueba: debe demostrar que el defecto existe, que estaba oculto, que es anterior a la venta y que es grave. El vendedor no tiene que demostrar nada al principio. Por eso, el descubrimiento de un posible defecto oculto debe tratarse desde el primer d\u00eda como un futuro expediente judicial, aunque usted espere llegar a un acuerdo amistoso.<\/p>\n La primera regla es no destruir la prueba. No encargue reparaciones definitivas antes de que el defecto haya sido constatado por un profesional independiente. Fotograf\u00ede y filme los desordenes con fechas, conserve los presupuestos de reparaci\u00f3n sin encargar las obras, guarde las facturas de los da\u00f1os derivados y no tire los materiales sustituidos. Si la humedad avanza o existe riesgo para la seguridad, puede y debe hacer las obras urgentes de salvaguardia, pero document\u00e1ndolas antes con fotos y con un acta de un comisario de justicia, el commissaire de justice, que da fe de lo que ve.<\/p>\n La segunda regla es hacer constatar el defecto por un t\u00e9cnico cuanto antes. Un informe de un perito privado, elegido por usted, es \u00fatil para decidir si vale la pena reclamar, pero ante el juez tiene menos fuerza que un peritaje judicial. El instrumento m\u00e1s eficaz del derecho franc\u00e9s es el peritaje ordenado antes del juicio, el r\u00e9f\u00e9r\u00e9-expertise: cuando existe un motivo leg\u00edtimo de conservar o establecer la prueba de hechos de los que puede depender la soluci\u00f3n de un litigio, el juez puede ordenar las medidas de instrucci\u00f3n legalmente admisibles a petici\u00f3n de cualquier interesado, en procedimiento de urgencia. As\u00ed lo prev\u00e9 el art\u00edculo 145 del Code de proc\u00e9dure civile, vigente: S’il existe un motif l\u00e9gitime de conserver ou d’\u00e9tablir avant tout proc\u00e8s la preuve de faits dont pourrait d\u00e9pendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction l\u00e9galement admissibles peuvent \u00eatre ordonn\u00e9es \u00e0 la demande de tout int\u00e9ress\u00e9, sur requ\u00eate ou en r\u00e9f\u00e9r\u00e9.<\/a>. En espa\u00f1ol: si hay un motivo leg\u00edtimo para conservar o establecer antes de cualquier juicio la prueba de hechos de los que puede depender la soluci\u00f3n de un litigio, las medidas de instrucci\u00f3n legalmente admisibles pueden ordenarse a petici\u00f3n de cualquier interesado, por requerimiento o en procedimiento de urgencia. El perito designado por el juzgado del lugar donde est\u00e1 el inmueble convoca a las partes, visita la casa, analiza las causas y data su origen. Sus conclusiones orientan despu\u00e9s todo el litigio y la mayor\u00eda de los acuerdos se firman a partir de ellas. La competencia para esa medida corresponde al juzgado del lugar del inmueble, lo que para usted significa litigar donde est\u00e1 la casa, no donde vive en Espa\u00f1a.<\/p>\n La tercera regla es escribir pronto y por escrito. Env\u00ede al vendedor una carta formal describiendo los desordenes, con fotos, reserv\u00e1ndose expresamente sus derechos por la garant\u00eda de los defectos ocultos y solicitando una visita conjunta o un peritaje contradictorio. Esa carta fija una fecha de conocimiento del defecto y demuestra su diligencia. Paralelamente, informe a su notario y revise con \u00e9l la escritura: la existencia y el alcance exacto de la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n, los diagn\u00f3sticos anexados y su fecha de validez, y las declaraciones del vendedor sobre obras y siniestros. Si compr\u00f3 a trav\u00e9s de una agencia, recl\u00e1mele tambi\u00e9n por escrito toda la informaci\u00f3n que le transmiti\u00f3 sobre el estado del bien.<\/p>\n Y la cuarta regla, la m\u00e1s importante, es el calendario. La acci\u00f3n por defectos ocultos debe interponerse en un plazo de dos a\u00f1os contados desde el descubrimiento del defecto. As\u00ed lo ordena el art\u00edculo 1648 del Code civil, vigente: L’action r\u00e9sultant des vices r\u00e9dhibitoires doit \u00eatre intent\u00e9e par l’acqu\u00e9reur dans un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice.<\/a>. En espa\u00f1ol: la acci\u00f3n derivada de los vicios redhibitorios debe interponerla el comprador en un plazo de dos a\u00f1os desde el descubrimiento del vicio. Atenci\u00f3n a la trampa: el punto de partida no es la firma de la escritura, sino el d\u00eda en que usted descubre realmente el defecto o en que razonablemente pudo descubrirlo. Unas termitas detectadas en un informe tres a\u00f1os despu\u00e9s de la compra hacen correr el plazo desde ese informe, no desde la compra. Pero esa ventaja tiene un l\u00edmite absoluto fijado por la Corte de Casaci\u00f3n francesa, la Cour de cassation: en sentencia de su Tercera Sala Civil de 8 de diciembre de 2021, recurso n\u00famero 20-21.439, publicada en el Bolet\u00edn oficial de la jurisprudencia, el tribunal declar\u00f3 que la acci\u00f3n debe ejercitarse en los dos a\u00f1os siguientes al descubrimiento del vicio, sin poder superar un plazo m\u00e1ximo de veinte a\u00f1os contados desde el d\u00eda de la venta, por aplicaci\u00f3n del plazo l\u00edmite del art\u00edculo 2232 del Code civil. Ese art\u00edculo 2232 dispone que el aplazamiento del punto de partida, la suspensi\u00f3n o la interrupci\u00f3n de la prescripci\u00f3n no pueden llevar el plazo de la prescripci\u00f3n extintiva m\u00e1s all\u00e1 de veinte a\u00f1os desde el nacimiento del derecho, texto consultable aqu\u00ed: article 2232 du Code civil<\/a>. En la pr\u00e1ctica, para una casa comprada hace a\u00f1os, conviene verificar ambas fechas: dos a\u00f1os desde que se conoci\u00f3 el defecto y veinte a\u00f1os desde la venta. La Primera Sala Civil confirm\u00f3 el mismo punto de partida en sentencia de 8 de abril de 2021, recurso n\u00famero 20-13.493, al recordar que la acci\u00f3n del comprador debe interponerse en dos a\u00f1os desde el descubrimiento del vicio. Adem\u00e1s, el plazo general de cinco a\u00f1os de las acciones personales, fijado en el art\u00edculo 2224 del Code civil, que corre desde el d\u00eda en que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten actuar, texto disponible aqu\u00ed: article 2224 du Code civil<\/a>, completa el marco temporal que el juez verifica antes de entrar en el fondo.<\/p>\n En concreto, si usted descubri\u00f3 las humedades el mes pasado, tiene en principio dos a\u00f1os desde ese descubrimiento para demandar, siempre dentro del m\u00e1ximo de veinte a\u00f1os desde la compra. No espere al final del plazo: el peritaje judicial tarda meses, el vendedor puede vender a su vez o volverse insolvente, y los desordenes evolucionan. Un comprador que espera dos inviernos para ver si la mancha crece regala al vendedor su mejor argumento, que el da\u00f1o viene de la falta de mantenimiento.<\/p>\n Una vez probado el defecto oculto anterior y grave, el comprador elige entre dos remedios. El art\u00edculo 1644 del Code civil, vigente, le da la opci\u00f3n: devolver la cosa y que le restituyan el precio, o conservarla y que le devuelvan una parte del precio. El texto oficial dice: Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.<\/a>. En espa\u00f1ol: en los casos de los art\u00edculos 1641 y 1643, el comprador puede elegir entre devolver la cosa y que le restituyan el precio, o conservarla y que le devuelvan una parte del precio. La primera opci\u00f3n se llama acci\u00f3n redhibitoria, action r\u00e9dhibitoire, y equivale a deshacer la venta. La segunda se llama acci\u00f3n estimatoria, action estimatoire, y equivale a una rebaja del precio.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica de la vivienda usada, los compradores conservan la casa y piden la rebaja en la inmensa mayor\u00eda de los casos. Deshacer una venta a\u00f1os despu\u00e9s plantea problemas enormes: habr\u00eda que devolver una casa reformada, recalcular los gastos de notario e impuestos y resolver el pr\u00e9stamo que la financi\u00f3. Los jueces reservan la resoluci\u00f3n para defectos de una gravedad excepcional que hacen la casa inutilizable. La rebaja, en cambio, se calcula a partir del coste de las obras necesarias para remediar el defecto, modulado por el peritaje y por la p\u00e9rdida de valor. En el caso de Marsella citado antes, el tribunal fij\u00f3 la rebaja en 2.040 euros y a\u00f1adi\u00f3 indemnizaciones diferenciadas, lo que muestra que cada perjuicio debe pedirse y justificarse por separado.<\/p>\n A la restituci\u00f3n o a la rebaja se suma, seg\u00fan lo que el vendedor supiera, un r\u00e9gimen distinto de indemnizaci\u00f3n. Si el vendedor conoc\u00eda los defectos, el art\u00edculo 1645 del Code civil dispone que, adem\u00e1s de restituir el precio recibido, debe al comprador todos los da\u00f1os y perjuicios. El texto oficial dice: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a re\u00e7u, de tous les dommages et int\u00e9r\u00eats envers l’acheteur.<\/a>. En espa\u00f1ol: si el vendedor conoc\u00eda los vicios de la cosa, est\u00e1 obligado, adem\u00e1s de restituir el precio recibido, a todos los da\u00f1os y perjuicios frente al comprador. Si el vendedor ignoraba los defectos, el art\u00edculo 1646 limita su obligaci\u00f3n a restituir el precio y reembolsar al comprador los gastos ocasionados por la venta. El texto oficial dice: Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’\u00e0 la restitution du prix, et \u00e0 rembourser \u00e0 l’acqu\u00e9reur les frais occasionn\u00e9s par la vente.<\/a>. En espa\u00f1ol: si el vendedor ignoraba los vicios, solo estar\u00e1 obligado a restituir el precio y a reembolsar al comprador los gastos ocasionados por la venta. La diferencia es considerable: contra un vendedor de mala fe pueden reclamarse el perjuicio de disfrute por los meses sin poder usar parte de la casa, el sobrecoste de un alquiler provisional durante las obras, los gastos de peritaje y, en casos acreditados, un perjuicio moral. Contra un vendedor de buena fe, la indemnizaci\u00f3n se limita al precio y a los gastos de la venta. Por eso el coraz\u00f3n de muchos litigios no es la existencia del defecto, sino la prueba de que el vendedor lo conoc\u00eda: facturas de reparaciones chapuceras, mensajes a la agencia, un siniestro declarado al seguro y no revelado, o unas obras realizadas por el propio vendedor, como en el caso marsell\u00e9s.<\/p>\n La demanda se dirige contra el vendedor, aunque este haya fallecido o vendido a su vez: la garant\u00eda sigue al bien a trav\u00e9s de sus sucesivos propietarios y los herederos responden en su lugar. Cuando entre el vendedor y usted hay una cadena de ventas cercanas en el tiempo, cada comprador puede actuar contra su propio vendedor, y este repetir contra el anterior. Si el vendedor es un profesional de la inmobiliaria o un constructor, los jueces examinan su conocimiento con especial severidad, porque un profesional no puede alegar con la misma facilidad que ignoraba un defecto de su propio sector. Si el defecto proviene de una construcci\u00f3n reciente, recuerde la articulaci\u00f3n con las garant\u00edas del constructor explicada en el art\u00edculo enlazado m\u00e1s arriba: seg\u00fan la antig\u00fcedad y la naturaleza del desorden, puede convenir demandar al vendedor por vicios ocultos, al constructor por la garant\u00eda decenal, o a ambos de forma coordinada.<\/p>\n El procedimiento se desarrolla ante el juzgado del lugar del inmueble y suele empezar por el peritaje de urgencia ya descrito, seguido de una fase de negociaci\u00f3n con el informe sobre la mesa y, si no hay acuerdo, de la demanda de fondo. Los plazos totales se cuentan en a\u00f1os, no en meses: un peritaje judicial dura habitualmente de seis a dieciocho meses y el juicio posterior otro tanto. Esa lentitud tiene una consecuencia pr\u00e1ctica para el comprador espa\u00f1ol: conviene reclamar una provisi\u00f3n o un acuerdo parcial sobre las obras urgentes en cuanto el peritaje confirma el defecto, en lugar de esperar a la sentencia final con la casa deterior\u00e1ndose. Y conviene tambi\u00e9n avisar a su aseguradora de vivienda y a la del vendedor, porque algunos desordenes, como los da\u00f1os por agua, pueden activar coberturas paralelas que financian las obras mientras el litigio sigue su curso, sin perjuicio de la reclamaci\u00f3n contra el vendedor.<\/p>\n Para terminar esta parte, una advertencia sobre los acuerdos amistosos firmados deprisa. Todo acuerdo con el vendedor debe ser escrito, describir con precisi\u00f3n los desordenes cubiertos, fijar qui\u00e9n paga cada obra y prever qu\u00e9 ocurre si aparecen defectos nuevos de la misma causa. Una transacci\u00f3n mal redactada que menciona una cantidad global sin detallar su objeto puede impedirle reclamar despu\u00e9s por la agravaci\u00f3n del mismo defecto. Haga revisar cualquier propuesta de acuerdo antes de firmarla y antes de desistir de una acci\u00f3n ya interpuesta.<\/p>\n Comprar una casa en Francia siendo espa\u00f1ol no le deja indefenso cuando aparecen defectos ocultos, pero la protecci\u00f3n no es autom\u00e1tica. Retenga cuatro ideas. Primera, solo los defectos ocultos, anteriores a la venta y graves activan la garant\u00eda legal; lo visible, el desgaste y la falta de mantenimiento no entran. Segunda, la cl\u00e1usula de exoneraci\u00f3n de la escritura no protege al vendedor que conoc\u00eda el defecto y call\u00f3, ni al que omiti\u00f3 los diagn\u00f3sticos obligatorios. Tercera, el tiempo corre desde el descubrimiento, con un m\u00e1ximo de dos a\u00f1os para demandar y un techo absoluto de veinte a\u00f1os desde la venta, de modo que cada semana de espera debe estar justificada y documentada. Cuarta, la prueba decide: constate el defecto por acta, encargue un peritaje judicial cuanto antes y no repare de forma definitiva antes de que el defecto haya sido visto por el perito y por la parte contraria.<\/p>\n Si acaba de descubrir humedades, fisuras, termitas o un saneamiento defectuoso en una casa comprada en Francia, re\u00fana hoy mismo las fotos, la escritura con sus diagn\u00f3sticos, los correos con la agencia y los presupuestos de reparaci\u00f3n, y solicite una valoraci\u00f3n de su expediente. Un an\u00e1lisis temprano de las tres condiciones, de la cl\u00e1usula de la escritura y del calendario aplicable determina si conviene negociar, pedir un peritaje judicial o demandar, y evita los dos errores que m\u00e1s expedientes arruinan: reparar antes de probar y dejar pasar el plazo de dos a\u00f1os.<\/p>\n Si ha descubierto un posible defecto oculto en una vivienda comprada en Francia, puede solicitar una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho, consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escr\u00edbanos a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando la fecha de compra, la fecha de descubrimiento y los desordenes constatados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Casa comprada en Francia con humedades, fisuras o termitas: condiciones de la garant\u00eda de defectos ocultos, plazos de dos a\u00f1os y veinte a\u00f1os, pruebas y remedios.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2128495","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nB. Lo que no es un defecto oculto: lo visible, el desgaste y los diagn\u00f3sticos<\/h3>\n
II. C\u00f3mo reclamar con \u00e9xito: pruebas, plazos y lo que puede obtener<\/h2>\n
A. Probar el defecto y respetar unos plazos cortos<\/h3>\n
B. Qu\u00e9 puede pedir al juez y contra qui\u00e9n<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n