Usted vive en Espa\u00f1a y acaba de heredar una casa en Francia. Quiz\u00e1 el fallecido viv\u00eda en Francia y usted viaja para recoger las llaves, o quiz\u00e1 viv\u00eda en Espa\u00f1a y deja un piso al otro lado de los Pirineos. En ambos casos la pregunta pr\u00e1ctica es la misma: \u00bfpuedo vender ya, qu\u00e9 papeles me va a pedir el notario franc\u00e9s y cu\u00e1nto tiempo tengo antes de que lleguen los recargos?<\/p>\n
Este art\u00edculo responde a esa pregunta concreta. No trata del impuesto espa\u00f1ol ni del convenio para evitar la doble imposici\u00f3n, que ya tiene su propio an\u00e1lisis, ni de la decisi\u00f3n previa de aceptar o renunciar la herencia. Parte de que usted ya ha aceptado, o va a aceptar, y quiere vender el inmueble en Francia sin bloquear la venta y sin pagar de m\u00e1s por un retraso evitable.<\/p>\n
La idea central es doble. Primero, la casa heredada debe declararse ante la administraci\u00f3n fiscal francesa en un plazo corto, seis o doce meses seg\u00fan d\u00f3nde falleci\u00f3 el causante, mediante una declaraci\u00f3n detallada que prepara normalmente el notario. Segundo, la casa no se puede vender de forma segura hasta que el notario haya firmado un documento llamado attestation immobili\u00e8re y lo haya publicado en el registro inmobiliario franc\u00e9s. Sin esa publicaci\u00f3n, la venta no se registra. Y si la declaraci\u00f3n llega tarde, se aplican un recargo del diez por ciento y unos intereses mensuales que solo el juez puede moderar en parte y en condiciones estrictas.<\/p>\n
Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n. Las citas breves en franc\u00e9s son el texto oficial; la explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol es una traducci\u00f3n de trabajo, no el texto oficial.<\/p>\n
Cuando alguien fallece y deja bienes en Francia, el derecho franc\u00e9s distingue dos cosas que en Espa\u00f1a suelen mezclarse. Por un lado, la transmisi\u00f3n civil: desde el fallecimiento, los herederos designados por la ley quedan investidos de los bienes. Por otro, la obligaci\u00f3n fiscal de declarar esos bienes y pagar, en su caso, los derechos de sucesi\u00f3n. La primera es autom\u00e1tica; la segunda tiene plazo y sanci\u00f3n.<\/p>\n
El art\u00edculo 724 del Code civil dispone que \u00ab Les h\u00e9ritiers d\u00e9sign\u00e9s par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du d\u00e9funt \u00bb, lo que significa en espa\u00f1ol que los herederos legales quedan investidos de pleno derecho de los bienes, derechos y acciones del fallecido desde el momento del \u00f3bito, sin necesidad de una aceptaci\u00f3n formal previa para ser considerados titulares a efectos civiles. Esa regla, recogida en el art\u00edculo 724 del Code civil<\/a>, explica por qu\u00e9 el banco o el notario le pedir\u00e1n despu\u00e9s un acte de notori\u00e9t\u00e9, es decir, un acta notarial que identifica qui\u00e9nes son los herederos, aunque civilmente usted ya sea heredero. Pero esa investidura civil no sustituye la declaraci\u00f3n fiscal ni la escritura inmobiliaria que permite vender.<\/p>\n El plazo depende del lugar del fallecimiento, no de su domicilio en Espa\u00f1a. El art\u00edculo 641 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> fija el texto aplicable: \u00ab Les d\u00e9lais pour l’enregistrement des d\u00e9clarations que les h\u00e9ritiers, donataires ou l\u00e9gataires ont \u00e0 souscrire des biens \u00e0 eux \u00e9chus ou transmis par d\u00e9c\u00e8s sont : De six mois, \u00e0 compter du jour du d\u00e9c\u00e8s, lorsque celui dont on recueille la succession est d\u00e9c\u00e9d\u00e9 en France m\u00e9tropolitaine; D’une ann\u00e9e, dans tous les autres cas. \u00bb En espa\u00f1ol, esto significa que los herederos, donatarios o legatarios deben registrar la declaraci\u00f3n de los bienes recibidos por fallecimiento en seis meses contados desde el \u00f3bito cuando el causante muri\u00f3 en la Francia metropolitana, y en un a\u00f1o en todos los dem\u00e1s casos. Si su padre falleci\u00f3 en un hospital de Toulouse, el plazo es de seis meses. Si falleci\u00f3 en Madrid o en Barcelona y deja un apartamento en Perpi\u00f1\u00e1n o en Par\u00eds, el plazo es de doce meses. Esa diferencia es decisiva para muchos lectores en Espa\u00f1a y conviene calcularla el primer d\u00eda, con el certificado de defunci\u00f3n en la mano.<\/p>\n La administraci\u00f3n francesa lo resume de la misma forma. La p\u00e1gina oficial de impuestos precisa que debe presentarse la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n, impreso 2705-SD, en seis meses contados desde el fallecimiento cuando el deceso se produjo en Francia, y en doce meses en los dem\u00e1s casos, como recuerda la p\u00e1gina oficial de la administraci\u00f3n fiscal sobre la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n<\/a>. La p\u00e1gina general de Service-Public sobre la sucesi\u00f3n y la declaraci\u00f3n<\/a> confirma que la declaraci\u00f3n debe depositarse en seis meses contados desde el \u00f3bito en el caso ordinario en Francia metropolitana. Estas dos p\u00e1ginas son gu\u00edas pr\u00e1cticas; el texto que obliga es el del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, pero coinciden en el c\u00f3mputo.<\/p>\n La declaraci\u00f3n no es una carta libre. El art\u00edculo 800 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> impone a herederos, legatarios o donatarios, y a sus tutores o curadores, suscribir una declaraci\u00f3n detallada. Solo dispensa en dos casos de activo bruto peque\u00f1o: por un lado, los causahabientes en l\u00ednea directa, el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite y la pareja vinculada por un pacto civil de solidaridad, que en franc\u00e9s se llama pacte civil de solidarit\u00e9 y se abrevia Pacs, cuando el activo bruto sucesorio es inferior a 50 000 euros y siempre que no hubieran recibido antes del fallecido una donaci\u00f3n o un don manual no registrado ni declarado; por otro, las dem\u00e1s personas cuando el activo bruto es inferior a 3 000 euros. En la pr\u00e1ctica de una casa en Francia, esos umbrales rara vez dispensan, porque el valor del inmueble suele superarlos por s\u00ed solo. Una casa, incluso modesta, obliga casi siempre a declarar con detalle: identidad de herederos, inventario, valor del inmueble, deudas deducibles y donaciones anteriores que deban reunirse contablemente.<\/p>\n El valor declarado no es una estimaci\u00f3n libre. Debe corresponder al valor venal, es decir, al valor de mercado el d\u00eda del fallecimiento, y la administraci\u00f3n puede discutirlo despu\u00e9s. Por eso conviene guardar desde el inicio las pruebas del valor: tasaci\u00f3n de agencia con m\u00e9todo comparable, acta notarial de compra anterior, referencia catastral y fotos del estado, facturas de obras, diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos obligatorios para vender, y cualquier oferta escrita recibida. Si declara un valor demasiado bajo para pagar menos, se expone a una rectificaci\u00f3n con intereses; si declara demasiado alto por prisa, pagar\u00e1 derechos de m\u00e1s y la correcci\u00f3n posterior ser\u00e1 lenta. El notario franc\u00e9s, que en franc\u00e9s se llama notaire y es un oficial p\u00fablico distinto del notario espa\u00f1ol en su estatuto aunque cercano en su funci\u00f3n de autenticar, suele encargar o revisar esa valoraci\u00f3n antes de firmar la declaraci\u00f3n.<\/p>\n Un error frecuente entre herederos en Espa\u00f1a consiste en confundir este plazo de seis o doce meses con el plazo para aceptar o renunciar. Son cosas distintas. La opci\u00f3n entre aceptar pura y simplemente, aceptar a beneficio de inventario o renunciar tiene sus propias reglas y su propio calendario, ya explicadas en el art\u00edculo sobre aceptar o renunciar la herencia con casa en Francia, plazos, deudas y tr\u00e1mite ante notario<\/a>. La declaraci\u00f3n fiscal corre aunque usted todav\u00eda est\u00e9 reuniendo documentos bancarios o esperando un certificado espa\u00f1ol. El tribunal de Grasse lo recuerda con claridad en una sentencia de 2026: el plazo de seis meses se aplica aunque no todos los herederos o legatarios sean conocidos el d\u00eda del fallecimiento. La complejidad internacional, la b\u00fasqueda de herederos o la espera de documentos extranjeros no suspenden el plazo por s\u00ed solas. Solo una actuaci\u00f3n r\u00e1pida y documentada ante el notario permite pedir despu\u00e9s, si llega la sanci\u00f3n, que el juez la modere.<\/p>\n Otro error consiste en pensar que, por ser c\u00f3nyuge, no hay nada que declarar. El art\u00edculo 796-0 bis del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> dispone que \u00ab Sont exon\u00e9r\u00e9s de droits de mutation par d\u00e9c\u00e8s le conjoint survivant et le partenaire li\u00e9 au d\u00e9funt par un pacte civil de solidarit\u00e9 \u00bb, es decir, que el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite y la pareja vinculada por Pacs est\u00e1n exentos de derechos de mutaci\u00f3n por fallecimiento. Esa exenci\u00f3n del pago no equivale siempre a una dispensa de declarar. Si el activo supera los umbrales del art\u00edculo 800, el c\u00f3nyuge exento debe igualmente presentar la declaraci\u00f3n detallada, aunque la cuota a pagar sea cero. Para una viuda espa\u00f1ola que hereda con sus hijos la casa familiar en Francia, esto significa que el notario preparar\u00e1 la declaraci\u00f3n completa aunque ella no pague derechos: su exenci\u00f3n no evita el papel ni el plazo.<\/p>\n La misma l\u00f3gica se aplica a los hijos. El art\u00edculo 779 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> concede, para la percepci\u00f3n de los derechos de sucesi\u00f3n y donaci\u00f3n, una reducci\u00f3n personal llamada abattement de 100 000 euros sobre la parte de cada ascendiente y sobre la parte de cada hijo vivo o representado por predeceso o renuncia. Ese abattement, que en espa\u00f1ol puede entenderse como una cantidad exenta personal que se resta antes de aplicar la tarifa, se divide entre los representantes cuando hay representaci\u00f3n. Y el art\u00edculo 777 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> fija la tarifa progresiva por tramos, desde el cinco por ciento hasta el cuarenta y cinco por ciento en l\u00ednea directa seg\u00fan la parte neta taxable. Para una casa de valor medio, cada hijo aplicar\u00e1 primero sus 100 000 euros exentos y solo tributar\u00e1 por el resto seg\u00fan esos tramos. Pero la existencia de esa cantidad exenta no elimina la declaraci\u00f3n: si el activo bruto supera 50 000 euros, hay que declarar aunque despu\u00e9s cada cuota quede reducida o a cero.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el calendario \u00fatil para un heredero en Espa\u00f1a es el siguiente. Primera semana: certificado de defunci\u00f3n, livret de famille o libro de familia, testamento si existe, t\u00edtulos de propiedad franceses, \u00faltimos avisos de taxe fonci\u00e8re, que es el impuesto local franc\u00e9s sobre la propiedad inmobiliaria, y contacto con un notario en Francia. Primer mes: acte de notori\u00e9t\u00e9, inventario de cuentas, valoraci\u00f3n del inmueble, b\u00fasqueda de donaciones anteriores y de seguros de vida, que en Francia se llaman assurance-vie y siguen reglas propias. Antes del tercer mes: proyecto de declaraci\u00f3n 2705-SD con valoraci\u00f3n y pasivo deducible. Antes del sexto mes, o del duod\u00e9cimo si el fallecimiento fue fuera de Francia: firma y dep\u00f3sito con pago o solicitud de facilidades. Cada semana de retraso despu\u00e9s del vencimiento genera intereses y acerca el recargo.<\/p>\n La declaraci\u00f3n se presenta ante el servicio de impuestos competente en Francia y la prepara en la pr\u00e1ctica el notario encargado de la sucesi\u00f3n, que centraliza los documentos espa\u00f1oles y franceses. Los herederos en Espa\u00f1a suelen preguntar si pueden declarar desde Espa\u00f1a o ante el consulado. La respuesta operativa es que el expediente se trata en Francia, con el notario franc\u00e9s como interlocutor del fisco, aunque usted firme poderes y aporte documentos espa\u00f1oles traducidos y apostillados cuando sea necesario. El poder notarial espa\u00f1ol para actuar en Francia debe ser claro, identificar el inmueble por su referencia catastral y los datos del fichier immobilier, que es el registro inmobiliario franc\u00e9s llevado por el servicio de publicidad inmobiliaria, y autorizar expresamente a aceptar, declarar, pagar y vender.<\/p>\n \u00bfQui\u00e9n paga los derechos? Cada heredero por su parte, seg\u00fan su parentesco y su abattement. El c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite exento no paga, pero, como se ha dicho, puede tener que firmar la declaraci\u00f3n. Los hijos pagan cada uno por su parte neta despu\u00e9s de su abattement de 100 000 euros. Los hermanos tienen otro abattement m\u00e1s bajo y otra tarifa m\u00e1s alta, y los no parientes tributan a\u00fan m\u00e1s. Por eso dos herederos de la misma casa pueden tener cuotas muy distintas: la viuda exenta, la hija con 100 000 euros exentos y un sobrino sin parentesco directo no est\u00e1n en la misma situaci\u00f3n aunque hereden del mismo inmueble.<\/p>\n La prueba del parentesco y del estado civil es esencial cuando la familia vive entre Espa\u00f1a y Francia. El notario pedir\u00e1 el certificado literal de nacimiento, el certificado de matrimonio, el testamento o la declaraci\u00f3n de herederos espa\u00f1ola si el fallecido resid\u00eda en Espa\u00f1a, y la traducci\u00f3n jurada cuando el documento est\u00e9 solo en espa\u00f1ol. Conviene pedir esos papeles a Espa\u00f1a desde la primera semana, porque el registro civil espa\u00f1ol y la apostilla de la Haya, que en franc\u00e9s se llama apostille y certifica la autenticidad de un documento p\u00fablico extranjero, tardan. Un expediente bloqueado por un papel espa\u00f1ol que no llega es la causa m\u00e1s habitual de declaraci\u00f3n tard\u00eda en los casos franco-espa\u00f1oles, y los tribunales solo moderan la sanci\u00f3n si se prueba que se actu\u00f3 con diligencia real, no con una simple espera pasiva.<\/p>\n Otro punto sensible es el pasivo deducible. No todas las deudas se restan. Solo las deudas existentes el d\u00eda del fallecimiento, debidamente justificadas, y los gastos funerarios dentro de l\u00edmites, pueden deducirse en condiciones estrictas. Las deudas posteriores, los gastos de viaje a Francia o los honorarios de agencia para vender no reducen la base de la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n. Guardar facturas y justificantes bancarios con fecha y concepto claros es una prueba que vale dinero: cada euro de pasivo admitido reduce la base antes de aplicar la tarifa del art\u00edculo 777.<\/p>\n Cuando hay varios herederos y uno vive en Espa\u00f1a y otro en Francia, el pago puede organizarse pero el plazo no se divide. Si un coheredero bloquea la firma, el que quiere cumplir debe dejar rastro escrito: requerimiento al notario, propuesta de valoraci\u00f3n, ofrecimiento de pago de su parte y solicitud de dep\u00f3sito. Esa correspondencia servir\u00e1 despu\u00e9s para discutir la sanci\u00f3n y para pedir al juez de la indivisi\u00f3n, que en franc\u00e9s se llama indivision y designa la situaci\u00f3n en que varios propietarios comparten sin dividir un mismo bien, que autorice medidas urgentes o la venta. El art\u00edculo dedicado al bloqueo de un coheredero que se niega a vender la casa heredada en Francia, indivisi\u00f3n, reparto, subasta y atribuci\u00f3n<\/a> explica esos recursos entre coherederos. Aqu\u00ed basta retener que el bloqueo interno no es una excusa autom\u00e1tica frente al fisco: hay que probar gestiones concretas y fechas.<\/p>\n Por \u00faltimo, conviene distinguir la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n de la declaraci\u00f3n anual de impuestos del fallecido y de la tributaci\u00f3n posterior de la venta. La venta de la casa heredada tendr\u00e1 sus propias reglas de plusval\u00eda, que pertenecen a otro an\u00e1lisis fiscal y no se desarrollan aqu\u00ed salvo para advertir que vender r\u00e1pido no borra la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n. Primero se declara lo heredado por su valor al fallecimiento; despu\u00e9s, si se vende, se calcular\u00e1 por separado el resultado de la venta. No mezclar ambos momentos evita el error de creer que los gastos de la venta reducen los derechos de sucesi\u00f3n.<\/p>\n Muchos herederos descubren el problema el d\u00eda en que encuentran comprador. La agencia dice que todo est\u00e1 listo, el comprador quiere firmar, y el notario responde que falta la attestation. Ese documento, que retrasa la venta varias semanas si no se anticip\u00f3, es la llave jur\u00eddica de la venta en Francia.<\/p>\n La attestation immobili\u00e8re, tambi\u00e9n llamada attestation de propri\u00e9t\u00e9 o attestation de mutation immobili\u00e8re, es el acta notarial que constata la transmisi\u00f3n del inmueble del fallecido a sus herederos. En espa\u00f1ol puede describirse como el certificado notarial de mutaci\u00f3n inmobiliaria por fallecimiento: identifica el inmueble, designa a los herederos y su cuota, y permite publicar su derecho en el registro. Sin ella, usted es heredero civilmente por el art\u00edculo 724, pero su t\u00edtulo no figura en el fichier immobilier y el comprador no queda protegido frente a terceros.<\/p>\n El derecho franc\u00e9s exige forma aut\u00e9ntica y publicidad para los inmuebles. El art\u00edculo 710-1 del Code civil<\/a> dispone que \u00ab Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalit\u00e9s de publicit\u00e9 fonci\u00e8re, r\u00e9sulter d’un acte re\u00e7u en la forme authentique par un notaire exer\u00e7ant en France, d’une d\u00e9cision juridictionnelle ou d’un acte authentique \u00e9manant d’une autorit\u00e9 administrative \u00bb, es decir, que todo acto o derecho debe resultar de un documento otorgado en forma aut\u00e9ntica ante notario que ejerza en Francia, de una resoluci\u00f3n judicial o de un documento aut\u00e9ntico de una autoridad administrativa para dar lugar a las formalidades de publicidad inmobiliaria. La publicidad fonci\u00e8re, que en espa\u00f1ol equivale a la publicidad inmobiliaria registral francesa, no admite el simple contrato privado para inscribir una transmisi\u00f3n de inmueble. El dep\u00f3sito de un documento privado en la notar\u00eda, aunque est\u00e9 reconocido, no basta para publicar.<\/p>\n Esa exigencia se concreta despu\u00e9s del fallecimiento en la attestation y su publicaci\u00f3n. El sitio oficial del notariado franc\u00e9s lo dice sin rodeos: ante una sucesi\u00f3n, el notario otorga una attestation de mutation immobili\u00e8re, tambi\u00e9n llamada attestation de propri\u00e9t\u00e9, que acredita el traspaso de la propiedad del inmueble del fallecido al heredero, y despu\u00e9s se publica en el servicio de publicidad inmobiliaria, y sin esa formalidad la venta no podr\u00e1 registrarse, como explica la nota oficial de los notarios de Francia sobre la attestation obligatoria para vender un bien heredado<\/a>. La nota cita el art\u00edculo 29 del decreto n\u00famero 55-22 del 4 de enero de 1955 sobre publicidad inmobiliaria. En la pr\u00e1ctica, esto significa que el notario encargado de la venta exigir\u00e1 la attestation ya publicada, o la publicar\u00e1 \u00e9l mismo antes, y que ning\u00fan compromiso privado con el comprador sustituye ese paso.<\/p>\n La Cour de cassation, que es el tribunal supremo franc\u00e9s para lo civil y lo penal y cuyas sentencias publicadas en el Bulletin tienen especial autoridad, confirm\u00f3 la l\u00f3gica general en un arr\u00eat de referencia sobre publicidad inmobiliaria. En su sentencia de la tercera sala civil del 1 de octubre de 2020, recurso 19-17.549<\/a>, publicada en el Bulletin, declara que, si bien un acto de venta privado produce todos sus efectos entre los contratantes, de los art\u00edculos 28 y 30 del decreto del 4 de enero de 1955 resulta que el traspaso de la propiedad solo se hace oponible a terceros mediante la publicaci\u00f3n del acto aut\u00e9ntico. En espa\u00f1ol, esto quiere decir que el contrato privado obliga entre vendedor y comprador, pero frente a otros posibles titulares, acreedores o adquirentes posteriores, solo cuenta lo publicado en forma aut\u00e9ntica. Para el heredero que vende, la lecci\u00f3n es directa: firmar un papel privado con el comprador sin attestation publicada deja la venta fr\u00e1gil y el notario no podr\u00e1 culminarla hasta regularizar la cadena de t\u00edtulos.<\/p>\n Los plazos registrales refuerzan esa anticipaci\u00f3n. El art\u00edculo 635 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> impone el registro en el plazo de un mes desde su fecha para los actos notariales y para los actos que transmiten la propiedad o el usufructo de inmuebles, entre otros. Y el art\u00edculo 647 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> organiza la formalit\u00e9 fusionn\u00e9e, que en espa\u00f1ol es el tr\u00e1mite fusionado de registro y publicidad inmobiliaria, y exige solicitarla en el plazo de un mes desde la fecha del acto, dos meses en caso de adjudicaci\u00f3n. Dicho de forma sencilla: una vez que el notario firma la attestation, debe llevarla a publicar en un mes. Si usted espera a tener comprador para pedir la attestation, a\u00f1ade al calendario de la venta el tiempo de redactarla, firmarla por todos los herederos y publicarla, adem\u00e1s del plazo fiscal de seis o doce meses que corre en paralelo.<\/p>\n El contenido pr\u00e1ctico de la attestation tambi\u00e9n explica los retrasos. El notario debe verificar la devoluci\u00f3n sucesoria completa: qui\u00e9n hereda, en qu\u00e9 proporci\u00f3n, con qu\u00e9 testamento y con qu\u00e9 ley aplicable cuando hay elemento espa\u00f1ol, si existe usufructo del c\u00f3nyuge, si hay donaciones anteriores que alteran las cuotas, y si el r\u00e9gimen matrimonial del fallecido afecta al inmueble. Por eso la attestation de una sucesi\u00f3n franco-espa\u00f1ola tarda m\u00e1s que la de una sucesi\u00f3n puramente francesa: hay que reunir certificados espa\u00f1oles, traducir, comprobar el testamento y, en su caso, el certificado sucesorio europeo. El art\u00edculo sobre testamento, ley aplicable, reserva hereditaria y notario para un espa\u00f1ol con casa en Francia<\/a> explica por qu\u00e9 esa comprobaci\u00f3n previa condiciona todo lo dem\u00e1s. Vender sin haber aclarado la cuota exacta de cada heredero es imposible: el notario no sabe qui\u00e9n debe firmar ni por cu\u00e1nto.<\/p>\n En indivisi\u00f3n, la venta exige en principio el acuerdo de todos los indivisarios, salvo autorizaci\u00f3n judicial en casos tasados. Si un hermano en Espa\u00f1a quiere vender y otro en Francia se niega, la attestation podr\u00e1 publicarse pero la venta quedar\u00e1 bloqueada hasta el acuerdo o la decisi\u00f3n judicial. Dejar constancia escrita de la oferta, del precio de mercado y de la negativa permite acudir al juez. Pero incluso con acuerdo, cada indivisario debe estar identificado en la attestation con su parte exacta; un error en una cuota obliga a rectificar y vuelve a correr el plazo de publicaci\u00f3n.<\/p>\n Para no perder la venta, el orden \u00fatil es este. Primero, encargar al notario desde el primer mes la attestation adem\u00e1s de la declaraci\u00f3n, aunque todav\u00eda no haya comprador. Segundo, pedirle un calendario escrito con los documentos espa\u00f1oles pendientes y las fechas de firma y publicaci\u00f3n. Tercero, no firmar con el comprador un compromis, que en franc\u00e9s designa el contrato preliminar de venta, sin que el notario confirme por escrito que la attestation est\u00e1 en curso y que el t\u00edtulo permitir\u00e1 vender. Cuarto, conservar la prueba de la publicaci\u00f3n: referencia del servicio de publicidad inmobiliaria, fecha y volumen. Esa prueba es la que el notario de la venta pedir\u00e1 el d\u00eda de la firma del acto aut\u00e9ntico de venta.<\/p>\n Cuando la declaraci\u00f3n llega tarde, se aplican dos capas distintas: un recargo proporcional y unos intereses mensuales. Conviene distinguirlos porque el juez no los trata igual.<\/p>\n El art\u00edculo 1728 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> fija la majoration, que en espa\u00f1ol es el recargo sancionador. En su redacci\u00f3n vigente, el impago o el dep\u00f3sito tard\u00edo conlleva un recargo del diez por ciento cuando no hubo requerimiento previo o cuando la declaraci\u00f3n se presenta en los treinta d\u00edas siguientes a la recepci\u00f3n de un requerimiento de presentarla en ese plazo, y del cuarenta por ciento cuando no se presenta en esos treinta d\u00edas. Para las declaraciones de sucesi\u00f3n del art\u00edculo 800, el mismo art\u00edculo precisa que el recargo del diez por ciento se aplica a partir del primer d\u00eda del s\u00e9ptimo mes siguiente al vencimiento de los plazos de seis meses y de veinticuatro meses previstos respectivamente en los art\u00edculos 641 y 641 bis, y que el recargo del cuarenta por ciento se aplica cuando la declaraci\u00f3n no se present\u00f3 en los noventa d\u00edas siguientes a la recepci\u00f3n de un requerimiento de presentarla en ese plazo. En lenguaje corriente: si el plazo era de seis meses y usted declara en el octavo mes sin haber recibido requerimiento, el diez por ciento se aplica desde el primer d\u00eda del s\u00e9ptimo mes; si adem\u00e1s ignora un requerimiento durante m\u00e1s de noventa d\u00edas, el recargo sube al cuarenta por ciento. Sobre una base de derechos de 200 000 euros, el diez por ciento son 20 000 euros; el cuarenta por ciento son 80 000 euros. El salto justifica tomarse en serio cada requerimiento.<\/p>\n A ese recargo se a\u00f1ade el inter\u00e9s de demora. El art\u00edculo 1727 del Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> dispone que todo cr\u00e9dito fiscal no pagado en el plazo legal genera un inter\u00e9s de demora, al que se a\u00f1aden en su caso las sanciones del c\u00f3digo. El tipo es del 0,20 por ciento mensual y se calcula desde el primer d\u00eda del mes siguiente a aquel en que debi\u00f3 pagarse el impuesto hasta el \u00faltimo d\u00eda del mes del pago. A diferencia del recargo, que castiga, el inter\u00e9s compensa de forma global el perjuicio financiero del Tesoro por el cobro tard\u00edo. Por eso los jueces lo mantienen incluso cuando moderan el recargo: no es una pena, es una reparaci\u00f3n.<\/p>\n La sentencia del tribunal judicial de Grasse del 27 de mayo de 2026, dictada en el asunto 25\/04288 y consultable en su decisi\u00f3n oficial 25\/04288 sobre recargo del diez por ciento y declaraci\u00f3n tard\u00eda<\/a>, ilustra c\u00f3mo razona un juez franc\u00e9s ante un retraso en una sucesi\u00f3n compleja. El causante hab\u00eda fallecido en Francia, el plazo de seis meses resultaba aplicable y la declaraci\u00f3n se present\u00f3 tarde, el 1 de febrero de 2023, con un recargo del diez por ciento de 324 089 euros. El heredero ped\u00eda la exoneraci\u00f3n total y la devoluci\u00f3n de lo pagado, invocando la complejidad del expediente y las diligencias realizadas, entre ellas la intervenci\u00f3n de un genealogista para localizar a los herederos. La administraci\u00f3n se opon\u00eda y destacaba que esas gestiones no eran indispensables para establecer la devoluci\u00f3n y que el acta de notoriedad se firm\u00f3 mes y medio despu\u00e9s del informe geneal\u00f3gico sin justificar fechas clave.<\/p>\n El tribunal recuerda primero el marco: el art\u00edculo 641 impone seis meses cuando el fallecimiento ocurre en Francia metropolitana, aunque no todos los herederos sean conocidos, y el recargo del diez por ciento para las declaraciones del art\u00edculo 800 corre desde el primer d\u00eda del s\u00e9ptimo mes tras el vencimiento. Declara adquirido el car\u00e1cter tard\u00edo, no discutido. Despu\u00e9s examina la proporcionalidad. Admite que las sanciones fiscales tienen car\u00e1cter de castigo y pueden ser moduladas por el juez hasta la dispensa, conforme a los principios generales del derecho penal reconocidos por el Consejo de Estado y el Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Pero exige pruebas concretas de diligencia y de desproporci\u00f3n. En este caso, concede una moderaci\u00f3n parcial: ordena la desgravaci\u00f3n de la mitad del recargo del diez por ciento, es decir, reduce a la mitad los 324 089 euros, y desestima el resto, incluida la petici\u00f3n de exonerar los intereses de demora. Los intereses se mantienen porque no son una sanci\u00f3n sino una compensaci\u00f3n del retraso.<\/p>\n Para un heredero en Espa\u00f1a, las ense\u00f1anzas pr\u00e1cticas son claras. Primera, el juez puede reducir el recargo pero no lo anula por el simple hecho de que el expediente fuera internacional o complejo; hay que demostrar gestiones fechadas: encargo escrito al genealogista con fecha, correos con el notario, solicitudes a registros espa\u00f1oles, pagos parciales, proyecto de declaraci\u00f3n. Segunda, la pasividad pesa: si el notario recibi\u00f3 el informe geneal\u00f3gico y el acta se firm\u00f3 seis semanas despu\u00e9s sin explicaci\u00f3n, el juez lo anotar\u00e1 en contra. Tercera, los intereses de demora casi nunca se perdonan; integrarlos en el presupuesto desde el inicio evita sorpresas. Cuarta, actuar tras un requerimiento es urgente: depositar en treinta o noventa d\u00edas seg\u00fan el caso evita el salto al cuarenta por ciento.<\/p>\n El camino procesal ordinario empieza antes del juez. Tras el pago o la propuesta de liquidaci\u00f3n con recargo, cabe presentar una reclamaci\u00f3n contenciosa ante la administraci\u00f3n, despu\u00e9s acudir al conciliador fiscal departamental, que en franc\u00e9s se llama conciliateur fiscal d\u00e9partemental y examina los litigios con la administraci\u00f3n para buscar una soluci\u00f3n, y finalmente demandar ante el tribunal judicial. En el caso de Grasse, el contribuyente reclam\u00f3 en septiembre de 2023, fue desestimado en junio de 2025, acudi\u00f3 al conciliador en julio de 2025 sin \u00e9xito y obtuvo en mayo de 2026 una reducci\u00f3n judicial parcial. El calendario muestra que la v\u00eda amistosa rara vez basta cuando la cantidad es alta, pero intentarla con un dossier completo deja rastro y demuestra buena fe.<\/p>\n Tambi\u00e9n existe la v\u00eda graciosa para pedir la remisi\u00f3n de sanciones, distinta de la discusi\u00f3n de su principio. Esa petici\u00f3n graciosa no suspende por s\u00ed sola el plazo para reclamar y debe motivarse con dificultades concretas, no con una simple queja general. En todo caso, nunca conviene dejar de declarar para ganar tiempo: no declarar agrava el recargo potencial hasta el cuarenta por ciento y a\u00f1ade intereses cada mes, mientras que declarar aunque sea para discutir despu\u00e9s fija la base y permite pagar o consignar para detener los intereses.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica franco-espa\u00f1ola, el dossier que permite discutir \u00fatilmente un recargo contiene al menos estos elementos: copia del requerimiento si existi\u00f3 y prueba de la fecha de recepci\u00f3n, justificante del dep\u00f3sito con fecha, cronolog\u00eda de correos con el notario y con los registros espa\u00f1oles, facturas del genealogista y del traductor jurado, poderes notariales, certificados espa\u00f1oles con su apostilla y su fecha de solicitud, proyecto de declaraci\u00f3n y prueba de pago parcial. Cada documento debe llevar fecha visible. Un juez modera una sanci\u00f3n desproporcionada cuando ve diligencia fechada; no modera una espera sin papeles.<\/p>\n Queda una pregunta frecuente: \u00bfpuedo vender aunque la declaraci\u00f3n est\u00e9 pendiente o el recargo discutido? Jur\u00eddicamente, la venta y la declaraci\u00f3n fiscal son tr\u00e1mites distintos de la attestation. Si la attestation ya est\u00e1 publicada y todos los indivisarios est\u00e1n de acuerdo, el notario puede en principio firmar la venta aunque la liquidaci\u00f3n fiscal siga discuti\u00e9ndose, siempre que el precio permita pagar o garantizar los derechos. Pero vender sin haber declarado no hace desaparecer la declaraci\u00f3n: el fisco seguir\u00e1 reclamando recargo e intereses sobre la sucesi\u00f3n, y el precio de venta posterior no corrige el valor al fallecimiento. La estrategia prudente es llevar ambos carriles en paralelo: publicar la attestation para no perder al comprador y depositar la declaraci\u00f3n cuanto antes para detener el contador de intereses, aunque despu\u00e9s se discuta el recargo.<\/p>\n Para cerrar el c\u00edrculo, recuerde los tres controles antes de firmar la venta: declaraci\u00f3n depositada o en curso con prueba de fecha, attestation publicada con referencia del servicio de publicidad inmobiliaria, y acuerdo escrito de todos los herederos sobre el reparto del precio neto despu\u00e9s de impuestos y gastos. Con esos tres papeles, la venta se firma en forma aut\u00e9ntica, se publica y se hace oponible a terceros conforme a la jurisprudencia citada. Sin ellos, la venta se retrasa o queda fr\u00e1gil.<\/p>\n Heredar una casa en Francia desde Espa\u00f1a y venderla exige dos gestos coordinados. Declarar en seis meses si el fallecimiento ocurri\u00f3 en Francia metropolitana y en doce meses en los dem\u00e1s casos, mediante la declaraci\u00f3n detallada del art\u00edculo 800, aunque el c\u00f3nyuge est\u00e9 exento de pagar por el art\u00edculo 796-0 bis. Y encargar desde el primer mes la attestation immobili\u00e8re para que, una vez publicada en el servicio de publicidad inmobiliaria en forma aut\u00e9ntica conforme al art\u00edculo 710-1 del Code civil, la venta pueda registrarse y oponerse a terceros como exige la Cour de cassation. El retraso cuesta un recargo del diez por ciento desde el s\u00e9ptimo mes, del cuarenta por ciento tras ignorar un requerimiento, m\u00e1s un inter\u00e9s del 0,20 por ciento mensual que el juez mantiene incluso cuando modera la sanci\u00f3n a la mitad por desproporci\u00f3n, como hizo el tribunal de Grasse.<\/p>\n Si usted est\u00e1 en ese caso, calcule hoy mismo su plazo seg\u00fan el lugar del fallecimiento, pida al notario franc\u00e9s un calendario escrito para la declaraci\u00f3n y la attestation, re\u00fana los certificados espa\u00f1oles con apostilla y guarde cada fecha. Esa disciplina documental es la que permite vender a tiempo y, si el recargo llega, discutirlo con pruebas.<\/p>\n Si ha heredado una casa en Francia y quiere venderla sin perder el plazo de declaraci\u00f3n ni bloquear la venta, puede pedir una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho. Consulta telef\u00f3nica: 80 EUR TTC. Llame al +33646605822<\/a> o escriba desde la p\u00e1gina https:\/\/kohenavocats.fr\/formulaire-de-contact\/<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ha heredado una casa en Francia y quiere venderla: plazos de seis o doce meses para declarar, attestation del notario sin la cual la venta no se registra, y recargos e intereses por retraso con sus recursos.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2128016","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nA. El plazo de seis o doce meses y la declaraci\u00f3n detallada<\/h3>\n
B. D\u00f3nde se declara, qui\u00e9n paga y qu\u00e9 pasa con el c\u00f3nyuge exento pero obligado a declarar<\/h3>\n
II. Poder vender: la attestation immobili\u00e8re y la publicidad inmobiliaria<\/h2>\n
A. Por qu\u00e9 sin attestation publicada no se registra la venta<\/h3>\n
B. Multas, intereses y c\u00f3mo pedir la reducci\u00f3n cuando el retraso es defendible<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n