Su padre muere en Francia y deja una casa. Usted vive en Espa\u00f1a, su hermano vive en la casa o a unos kil\u00f3metros de ella, y cuando usted propone vender y repartir, la respuesta es siempre la misma: ahora no, la casa no se vende, ya hablaremos. El notario franc\u00e9s prepara el reparto amistoso, pero ese reparto exige la firma de todos, y sin esa firma el expediente no avanza. Los impuestos, el seguro y las reparaciones siguen corriendo mientras tanto, y el hermano que ocupa la vivienda no paga nada por ese uso exclusivo.<\/p>\n
Esta situaci\u00f3n es una de las m\u00e1s frecuentes entre herederos espa\u00f1oles con bienes en Francia, y tambi\u00e9n una de las que m\u00e1s dinero hacen perder por esperar demasiado. El derecho franc\u00e9s, sin embargo, parte de una regla clara y antigua: nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisi\u00f3n. La indivision<\/em> es el t\u00e9rmino franc\u00e9s para la comunidad de bienes entre coherederos antes del reparto; los co\u00efndivisaires<\/em> son esos coherederos en indivisi\u00f3n; el partage<\/em> es el reparto; y la licitation<\/em> es la subasta judicial del bien cuando no se puede dividir. A partir de esa regla, el heredero bloqueado dispone de tres caminos reales: pedir al juez el reparto con venta en subasta, forzar la venta con la mayor\u00eda de dos tercios, o quedarse con la casa mediante la atribuci\u00f3n preferente y compensar a los dem\u00e1s en dinero.<\/p>\n Este art\u00edculo explica cada camino con los textos aplicables y con decisiones dictadas por tribunales franceses, incluidas dos de 2026. Est\u00e1 pensado para un heredero espa\u00f1ol, viva en Espa\u00f1a o ya instalado en Francia, que quiere una soluci\u00f3n concreta: plazos, pruebas, documentos y el orden en que conviene actuar. Los impuestos de la sucesi\u00f3n y de la venta, as\u00ed como la tributaci\u00f3n en Espa\u00f1a, pertenecen a otra gu\u00eda y solo se mencionan aqu\u00ed cuando el procedimiento los exige; ning\u00fan importe fiscal se estima en estas l\u00edneas.<\/p>\n El art\u00edculo 815 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s<\/a> dispone, en franc\u00e9s exacto: \u00ab Nul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, \u00e0 moins qu’il n’y ait \u00e9t\u00e9 sursis par jugement ou convention. \u00bb La traducci\u00f3n de esa frase es la siguiente, presentada aqu\u00ed como traducci\u00f3n y no como texto oficial: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisi\u00f3n, y el reparto siempre puede provocarse, salvo que haya sido suspendido por sentencia o por convenio. Esa es la llave de todo lo que sigue: el coheredero que se niega a firmar no tiene un derecho de veto perpetuo, sino una posici\u00f3n que el juez puede superar cuando se cumplen las condiciones legales. La suspensi\u00f3n solo existe si un tribunal la ha ordenado o si los coherederos firmaron un convenio de indivisi\u00f3n que la prev\u00e9, dos situaciones excepcionales que deben probarse con documentos.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el reparto amistoso es siempre el primer paso, y debe intentarse de verdad. Cuando todos los coherederos est\u00e1n presentes y son capaces, el reparto puede hacerse en la forma que elijan las partes, y si la indivisi\u00f3n incluye bienes sujetos a publicidad registral, el acta de reparto se otorga ante notario, como exige el art\u00edculo 835 del C\u00f3digo civil<\/a>. El notario encargado de la sucesi\u00f3n escribe a cada heredero, propone valoraciones y proyectos de reparto, y deja constancia de las negativas. Esas cartas y esos requerimientos no son un simple tr\u00e1mite de cortes\u00eda: son la prueba de que la v\u00eda amistosa se agot\u00f3, y los tribunales la examinan antes de abrir el reparto judicial. Guardar cada correo, cada carta certificada y cada propuesta de precio es, por tanto, la primera tarea del heredero bloqueado.<\/p>\n Cuando uno de los coherederos se niega a consentir el reparto amistoso, cuando surgen disputas sobre c\u00f3mo hacerlo o cuando el reparto amistoso no fue autorizado en los casos de coheredero ausente, protegido o moroso, la demanda de liquidaci\u00f3n, reparto y arreglo de la indivisi\u00f3n se lleva ante la justicia. As\u00ed lo organiza el art\u00edculo 840 del C\u00f3digo civil<\/a>, y el tribunal competente es exclusivamente el del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n, que ordena las subastas y resuelve las impugnaciones, como precisa el art\u00edculo 841 del mismo c\u00f3digo<\/a>. Para el heredero espa\u00f1ol, esto significa que el pleito se tramita en Francia, ante el tribunal del \u00faltimo domicilio del fallecido, aunque el demandante viva en Barcelona, Madrid o Bilbao.<\/p>\n El reparto judicial sigue un orden l\u00f3gico. El tribunal abre las operaciones de cuenta, liquidaci\u00f3n y reparto, designa a un notario para llevarlas a cabo y, si el inmueble no puede dividirse ni atribuirse a uno de los coherederos, ordena su venta en subasta p\u00fablica, la licitation<\/em>. El precio obtenido entra en la masa a repartir, y la igualdad entre coherederos es una igualdad en valor: cada uno recibe bienes por un valor igual al de sus derechos, y si un lote vale m\u00e1s, la diferencia se compensa con una cantidad en dinero llamada soulte<\/em>, seg\u00fan el art\u00edculo 826 del C\u00f3digo civil<\/a>. Los bienes se valoran en la fecha del disfrute separado fijada en el acta de reparto, lo m\u00e1s cercana posible al reparto, aunque el juez puede fijar una fecha anterior si favorece la igualdad, como indica el art\u00edculo 829<\/a>.<\/p>\n Dos decisiones recientes muestran c\u00f3mo aplican los tribunales estas reglas cuando un hermano bloquea la venta. La primera es la sentencia de la cour d’appel de Par\u00eds, polo 3 sala 1, de 25 de marzo de 2026, asunto n\u00famero 24\/05927, consultable en su texto oficial<\/a>. Dos hermanos permanec\u00edan en indivisi\u00f3n sobre un apartamento de dos habitaciones en la regi\u00f3n parisina, el lote n\u00famero 35, despu\u00e9s de un reparto parcial anterior. Uno ped\u00eda la subasta con un precio de salida de 250 000 euros; el tribunal de primera instancia la hab\u00eda rechazado alegando que se trataba de un reparto parcial, que exige el acuerdo de todos. La cour d’appel revoc\u00f3 esa decisi\u00f3n: comprob\u00f3 que ese lote era el \u00fanico bien que quedaba en indivisi\u00f3n, record\u00f3 el art\u00edculo 815 y orden\u00f3 el reparto judicial con subasta en un solo lote ante el tribunal judicial de Par\u00eds, con designaci\u00f3n de notario. Fij\u00f3 el precio de salida en 250 000 euros, apoy\u00e1ndose en una tasaci\u00f3n del administrador de la copropiedad de 31 de octubre de 2019 que describ\u00eda el piso desocupado y amueblado, y previ\u00f3 que, sin postor, el bien saldr\u00eda de nuevo con una rebaja de un cuarto y despu\u00e9s de la mitad. La sentencia detalla adem\u00e1s el mecanismo completo: publicidad seg\u00fan el procedimiento de ejecuci\u00f3n, visita del alguacil con redacci\u00f3n de acta descriptiva y de los diagn\u00f3sticos obligatorios, posibilidad de entrar con cerrajero y fuerza p\u00fablica o dos testigos avisando a los ocupantes con al menos siete d\u00edas, y costas empleadas como gastos generales del reparto, repartidas en proporci\u00f3n a las cuotas. Tres ense\u00f1anzas pr\u00e1cticas para el heredero espa\u00f1ol: la subasta la pide la parte m\u00e1s diligente, el precio de salida debe apoyarse en una tasaci\u00f3n seria, y las costas del pleito no las paga solo quien demanda, sino que se reparten entre todos.<\/p>\n La segunda decisi\u00f3n es a\u00fan m\u00e1s cercana a la crisis t\u00edpica, y es la m\u00e1s reciente del material de este art\u00edculo: sentencia de la cour d’appel de Dijon, sala tercera civil, de 10 de septiembre de 2026, asunto n\u00famero 25\/01336, disponible en su texto oficial<\/a>. Tres hermanos hab\u00edan heredado la casa de su madre; uno de ellos se instal\u00f3 en ella tras el fallecimiento, cambi\u00f3 las cerraduras, puso en el buz\u00f3n el apellido de soltera de su madre y se neg\u00f3 a firmar el mandato de venta, sin responder al notario ni a las cartas simples o certificadas. Sus hermanos pagaban mientras tanto el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro de la casa. Ante el tribunal, el ocupante ped\u00eda frenar el reparto alegando un estado de salud muy degradado, con necesidad de cama medicalizada e imposibilidad de desplazarse. La cour confirm\u00f3 la apertura de las operaciones de cuenta, liquidaci\u00f3n y reparto: record\u00f3 que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisi\u00f3n, constat\u00f3 los intentos amistosos previos, con dos requerimientos en 2020 y 2021 y un notario que aconsej\u00f3 la v\u00eda judicial ante la resistencia, y consider\u00f3 que un justificante m\u00e9dico de m\u00e1s de tres a\u00f1os no bastaba para impedir el reparto, sobre todo porque el interesado pod\u00eda encontrar otra vivienda. Adem\u00e1s, conden\u00f3 al ocupante a pagar a la masa una indemnizaci\u00f3n por el uso exclusivo de la casa desde el 24 de diciembre de 2019 hasta el reparto, y le impuso las costas de apelaci\u00f3n m\u00e1s 2 500 euros por gastos de justicia, frente a los 4 800 reclamados. Para el lector espa\u00f1ol, el mensaje es doble: ni la enfermedad ni la ocupaci\u00f3n prolongada detienen el reparto judicial si no hay convenio que las ampare, pero quien ocupa en exclusiva paga por ello, como se ver\u00e1 en la segunda parte.<\/p>\n Existe un segundo camino, menos conocido y a menudo m\u00e1s r\u00e1pido que el reparto judicial completo: cuando los coherederos que quieren vender re\u00fanen al menos dos tercios de los derechos sobre el bien, pueden pedir al tribunal que autorice la venta aunque el minoritario se oponga. Es el mecanismo del art\u00edculo 815-5-1 del C\u00f3digo civil<\/a>, que conviene describir paso a paso porque cada plazo cuenta. Primero, los titulares de al menos dos tercios expresan ante notario, con esa mayor\u00eda, su intenci\u00f3n de vender el bien indiviso. Despu\u00e9s, en el plazo de un mes desde que la recoge, el notario notifica esa intenci\u00f3n a los dem\u00e1s coherederos. Si alguno se opone o no responde en el plazo de tres meses desde la notificaci\u00f3n, el notario lo hace constar en acta. Solo entonces el tribunal judicial puede autorizar la venta, y \u00fanicamente si esa venta no causa un perjuicio excesivo a los derechos de los dem\u00e1s coherederos. La venta autorizada se hace por subasta, las cantidades obtenidas no pueden reinvertirse salvo para pagar las deudas y cargas de la indivisi\u00f3n, y la venta es oponible al coheredero que no consinti\u00f3, siempre que la intenci\u00f3n de vender le hubiera sido notificada en forma. Esta v\u00eda no funciona si la propiedad del bien est\u00e1 desmembrada entre usufructo y nuda propiedad, ni si uno de los coherederos est\u00e1 ausente o protegido, casos que siguen sus propias reglas.<\/p>\n La Cour de cassation, la m\u00e1s alta jurisdicci\u00f3n civil francesa, fij\u00f3 la interpretaci\u00f3n de este art\u00edculo en una sentencia publicada en el Bulletin, la de su sala primera civil de 20 de noviembre de 2019, recurso n\u00famero 18-23.762, referencia ECLI:FR:CCASS:2019:C100972, cuyo texto oficial<\/a> se ha le\u00eddo para este art\u00edculo. Los hechos eran ejemplarmente claros: cinco hermanos y hermanas, titulares juntos de diez doceavas partes de un inmueble heredado de sus padres y abuelos, expresaron ante notario el 16 de marzo de 2015 su intenci\u00f3n de vender; el acta se notific\u00f3 al sexto hermano el 28 de mayo siguiente; el notario levant\u00f3 acta de dificultades el 22 de septiembre; y el tribunal autoriz\u00f3 la subasta con un precio de salida de 90 000 euros, con posibilidad de rebaja de un cuarto y despu\u00e9s de un tercio si no hab\u00eda postor. El hermano minoritario recurri\u00f3 alegando que el notario hab\u00eda superado el plazo de un mes para notificar, y que la casa se estaba degradando de un modo que compromet\u00eda su valor. La Cour respondi\u00f3 en dos puntos que todo heredero espa\u00f1ol debe conocer. Primero, la superaci\u00f3n del plazo de un mes dado al notario para notificar es indiferente, porque ese plazo no lleva aparejada ninguna sanci\u00f3n, desde el momento en que la notificaci\u00f3n fue efectiva y el interesado dispuso de sus tres meses para oponerse antes del acta, conforme a lo exigido por el texto. Segundo, el tribunal de apelaci\u00f3n hab\u00eda apreciado soberanamente, sin necesidad de investigar el estado del inmueble, que el minoritario no demostraba que la venta causara un perjuicio excesivo a sus derechos, de modo que la autorizaci\u00f3n era legal. A\u00f1adi\u00f3 adem\u00e1s que el argumento de la indignidad sucesoria de dos hermanos era inoperante, porque esa indignidad no hab\u00eda sido declarada por ninguna decisi\u00f3n judicial. En la pr\u00e1ctica, esta sentencia blinda la v\u00eda de los dos tercios: si usted re\u00fane, con los coherederos que quieren vender, al menos dos tercios, notifica correctamente y deja constancia de la oposici\u00f3n o del silencio de tres meses, el retraso del notario en notificar no anula el procedimiento, y el oponente deber\u00e1 demostrar un perjuicio excesivo concreto, no una simple incomodidad o un desacuerdo con el precio.<\/p>\n Alrededor de este mecanismo existen reglas complementarias que conviene situar. Si la negativa de un coheredero pone en peligro el inter\u00e9s com\u00fan, cualquiera puede pedir al juez que le autorice a realizar solo el acto que exigir\u00eda ese consentimiento, aunque con un l\u00edmite importante: el juez no puede, a petici\u00f3n de un nudo propietario, ordenar la venta de la plena propiedad de un bien gravado con usufructo contra la voluntad del usufructuario, como prev\u00e9 el art\u00edculo 815-5<\/a>. El presidente del tribunal puede adem\u00e1s ordenar o autorizar todas las medidas urgentes que requiera el inter\u00e9s com\u00fan, incluida una provisi\u00f3n para necesidades urgentes, seg\u00fan el art\u00edculo 815-6<\/a>. Y en la gesti\u00f3n corriente, los titulares de al menos dos tercios pueden realizar actos de administraci\u00f3n, dar mandatos generales, vender los muebles indivisos para pagar deudas y cargas, y firmar o renovar los arrendamientos que no sean agr\u00edcolas, comerciales, industriales o artesanales, como establece el art\u00edculo 815-3<\/a>. Dos precisiones m\u00e1s para cerrar el mapa: el coheredero que quiere vender su propia cuota a un extra\u00f1o debe notificar por v\u00eda extrajudicial a los dem\u00e1s el precio, las condiciones y la identidad del comprador, y cada coheredero dispone de un mes para ejercer su preferencia, conforme al art\u00edculo 815-14<\/a>; y si un coheredero est\u00e1 ausente, protegido o simplemente moroso, el reparto amistoso puede hacerse con las garant\u00edas de los art\u00edculos 836 y 837, que permiten incluso requerir al moroso para que nombre representante en tres meses y, en su defecto, pedir al juez que designe a una persona cualificada. Todo este conjunto demuestra que el bloqueo de un solo heredero nunca es el final del camino, sino el inicio de un procedimiento con etapas tasadas.<\/p>\n Vender no siempre es lo que quieren todos. A veces es el hermano que vive en Espa\u00f1a quien desea conservar la casa familiar y compensar a los dem\u00e1s, o es el ocupante quien quiere qued\u00e1rsela pero no ofrece un precio serio ni una financiaci\u00f3n real. El derecho franc\u00e9s prev\u00e9 para ello la atribuci\u00f3n preferente, la attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle<\/em>: el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite o cualquier heredero copropietario puede pedir que se le atribuya el bien en el reparto, pagando a los dem\u00e1s la compensaci\u00f3n en dinero. Pero esa atribuci\u00f3n no es autom\u00e1tica, salvo para el c\u00f3nyuge en el caso de la vivienda, y exige pruebas s\u00f3lidas de valor y de solvencia. La segunda parte explica tambi\u00e9n las cuentas que casi siempre acompa\u00f1an al bloqueo: la indemnizaci\u00f3n por el uso exclusivo de la casa y el reparto de los gastos.<\/p>\n El art\u00edculo 831-2 del C\u00f3digo civil<\/a> permite al c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite o a cualquier heredero copropietario pedir la atribuci\u00f3n preferente de la propiedad o del derecho al arrendamiento del local que le sirve efectivamente de vivienda, si resid\u00eda en \u00e9l en el momento del fallecimiento, con los muebles que lo equipan, as\u00ed como del veh\u00edculo del difunto cuando lo necesite para la vida diaria. La misma l\u00f3gica se extiende al local profesional y a los elementos necesarios para explotar un bien rural. La atribuci\u00f3n preferente de la vivienda es de derecho para el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite, como declara el art\u00edculo 831-3<\/a>, en franc\u00e9s exacto para su primera frase: \u00ab L’attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle vis\u00e9e au 1\u00b0 de l’article 831-2 est de droit pour le conjoint survivant. \u00bb La traducci\u00f3n de esa frase es la siguiente, presentada como traducci\u00f3n y no como cita oficial: la atribuci\u00f3n preferente de la vivienda es de derecho para el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite. Para los hijos y dem\u00e1s herederos, en cambio, la atribuci\u00f3n queda a la apreciaci\u00f3n del juez seg\u00fan los intereses en presencia. Cuando varios candidatos la piden a la vez, el tribunal tiene en cuenta la aptitud de cada uno para gestionar los bienes y mantenerse en ellos, y para las empresas la duraci\u00f3n de la participaci\u00f3n personal en la actividad, como prev\u00e9 el art\u00edculo 832-3<\/a>. Los bienes atribuidos se valoran en la fecha fijada conforme al art\u00edculo 829, es decir, lo m\u00e1s cerca posible del reparto; salvo acuerdo amistoso, la compensaci\u00f3n se paga al contado, aunque en los casos de los art\u00edculos 831-3 y 832 el adjudicatario puede exigir a sus coherederos plazos de hasta diez a\u00f1os para pagar como m\u00e1ximo la mitad, con inter\u00e9s legal sobre lo pendiente, seg\u00fan el art\u00edculo 832-4<\/a>. Y el beneficiario solo se convierte en propietario exclusivo el d\u00eda del reparto definitivo, como recuerda el art\u00edculo 834<\/a>.<\/p>\n La sentencia de la cour d’appel de Par\u00eds, polo 3 sala 1, de 9 de julio de 2025, asunto n\u00famero 23\/02907, cuyo texto oficial<\/a> se ha le\u00eddo \u00edntegramente, ilustra con dureza lo que ocurre cuando la petici\u00f3n llega tarde y mal probada. Dos hijos hab\u00edan vivido unos diez a\u00f1os en la casa con su padre y segu\u00edan ocup\u00e1ndola tras su muerte; ped\u00edan la atribuci\u00f3n preferente invocando el art\u00edculo 831-2 y aportaban sus n\u00f3minas y dos proyectos de financiaci\u00f3n bancaria. La coheredera, propietaria del veinticuatro por ciento, se opon\u00eda: la petici\u00f3n surg\u00eda tarde, sin haber respondido a los intentos amistosos ni haberse formulado ante los primeros jueces, sin aval\u00fao serio del valor del bien y con proyectos de financiaci\u00f3n ya caducados. La cour declar\u00f3 primero admisible la petici\u00f3n en apelaci\u00f3n, apoy\u00e1ndose en la regla procesal de que en materia de reparto todas las demandas entre las mismas partes forman una sola instancia, regla del art\u00edculo 1374 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>. Pero sobre el fondo la desestim\u00f3: sobre el valor del bien, que condiciona la financiaci\u00f3n de la compensaci\u00f3n, los solicitantes no aportaban ning\u00fan aval\u00fao actualizado y se limitaban a una estimaci\u00f3n discutida de 400 000 euros; sobre la solvencia, presentaban simulaciones de dos bancos de mayo y agosto de 2024, sin actualizar y al parecer calculadas sobre datos distintos; y pese a declarar su apego a la casa, solo hab\u00edan formulado la petici\u00f3n en apelaci\u00f3n. Ante tales incertidumbres sobre el pago de la compensaci\u00f3n, confirm\u00f3 la subasta judicial ordenada en primera instancia. El tribunal hab\u00eda fijado adem\u00e1s la indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n en 1 300 euros al mes, tras aplicar un descuento del veinte por ciento por precariedad, cantidad que los ocupantes ped\u00edan rebajar a 1 000 alegando que solo perjudicaban una cuarta parte indivisa y que asum\u00edan el mantenimiento. La lecci\u00f3n para el heredero espa\u00f1ol que quiera conservar la casa es n\u00edtida y exigible: aval\u00fao actual e independiente del inmueble, financiaci\u00f3n bancaria actualizada y calculada sobre ese mismo valor, prueba de residencia efectiva en el momento del fallecimiento con empadronamiento, facturas y testimonios, y petici\u00f3n formulada desde el inicio del procedimiento, no como \u00faltimo recurso en apelaci\u00f3n. Sin esas cuatro piezas, la atribuci\u00f3n preferente se pierde y la casa va a subasta.<\/p>\n Quien dude entre vender y conservar debe adem\u00e1s comparar n\u00fameros con frialdad: valor actual del bien, compensaci\u00f3n que habr\u00eda que pagar a cada coheredero seg\u00fan su cuota, capacidad real de endeudamiento en Francia con los tipos vigentes, coste del seguro del pr\u00e9stamo y de los impuestos corrientes, y estado de la casa con sus diagn\u00f3sticos. Conservar por apego sin financiaci\u00f3n probada conduce, como muestra la sentencia parisina, a perder tanto la casa como los gastos del pleito.<\/p>\n El bloqueo casi nunca viene solo: mientras el reparto se retrasa, uno de los hermanos suele disfrutar la casa en exclusiva y los dem\u00e1s pagan. El art\u00edculo 815-9 del C\u00f3digo civil<\/a> regula este punto con precisi\u00f3n. Cada coheredero puede usar y disfrutar los bienes indivisos conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los dem\u00e1s; sin acuerdo, el ejercicio de ese derecho lo regula provisionalmente el presidente del tribunal; y el coheredero que usa o disfruta privativamente el bien indiviso debe, salvo convenio en contrario, una indemnizaci\u00f3n. La jurisprudencia exige, para condenar a esa indemnizaci\u00f3n por disfrute privativo, probar que los dem\u00e1s coherederos sufren una imposibilidad de derecho o de hecho para usar el bien.<\/p>\n La sentencia de Dijon de 10 de septiembre de 2026 aplica esta regla de forma completa. El hermano ocupante reconoc\u00eda que viv\u00eda en la casa con su madre y que hab\u00eda seguido residiendo en ella desde el fallecimiento; esa ocupaci\u00f3n privativa imped\u00eda a sus hermanos disfrutar el bien o hacerlo fructificar; el ocupante no demostraba ning\u00fan convenio de indivisi\u00f3n que le permitiera residir gratuitamente; y con su inercia hab\u00eda obstaculizado siempre el arreglo de la sucesi\u00f3n. Por ello se confirm\u00f3 su condena a pagar a la masa indivisa una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n por el disfrute privativo desde el 24 de diciembre de 2019 hasta el reparto o la fecha del disfrute separado. Tres detalles de esa sentencia merecen atenci\u00f3n porque se repiten en muchos expedientes espa\u00f1oles: el ocupante hab\u00eda cambiado las cerraduras y se hab\u00eda instalado por la v\u00eda de los hechos, lo que demuestra la imposibilidad de los dem\u00e1s para usar la casa; los hermanos pagaban el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro, gastos que deber\u00e1n integrarse en las cuentas del reparto; y el tribunal tuvo en cuenta que el notario nunca logr\u00f3 contactar con el ocupante, que no respond\u00eda ni al correo simple ni al certificado. Cambiar la cerradura, ignorar al notario y negarse a firmar el mandato de venta no protegen al ocupante: agravan su posici\u00f3n y aumentan la indemnizaci\u00f3n que deber\u00e1.<\/p>\n Para cuantificar esa indemnizaci\u00f3n, los tribunales parten del valor locativo de la vivienda, el alquiler que pagar\u00eda un tercero por un bien equivalente, y aplican a menudo un descuento por precariedad de la ocupaci\u00f3n, como el veinte por ciento aplicado en la sentencia parisina de 2025 que fij\u00f3 1 300 euros mensuales. El heredero que reclama debe, por tanto, reunir desde el principio una tasaci\u00f3n del valor locativo, las pruebas de que no puede usar la casa ni alquilarla a un tercero, y los justificantes de todos los gastos que ha adelantado: impuestos, seguro, reparaciones necesarias y cargas de copropiedad. El ocupante, por su parte, solo evita la indemnizaci\u00f3n si demuestra un convenio que le autorice el uso gratuito o una imposibilidad que no le sea imputable, una prueba dif\u00edcil cuando \u00e9l mismo provoc\u00f3 el bloqueo. Y si el ocupante impide incluso las visitas para la venta, el procedimiento de subasta prev\u00e9 la intervenci\u00f3n del alguacil con acta descriptiva, diagn\u00f3sticos obligatorios y, si es necesario, cerrajero y fuerza p\u00fablica con preaviso de siete d\u00edas, como orden\u00f3 la cour d’appel de Par\u00eds en 2026.<\/p>\n Si su hermano se niega a vender la casa heredada en Francia, el orden de actuaci\u00f3n que se desprende de los textos y de las decisiones citadas es el siguiente. Primero, encargue al notario de la sucesi\u00f3n un estado completo: qui\u00e9nes son los herederos, qu\u00e9 cuotas tiene cada uno, qu\u00e9 bienes forman la masa y qu\u00e9 deudas y cargas existen, porque sin ese inventario ning\u00fan juez ni ning\u00fan comprador avanzar\u00e1. Si adem\u00e1s hay una cuenta bancaria bloqueada en Francia, el desbloqueo pasa por el certificado sucesorio europeo y el notario antes de cualquier venta, un tr\u00e1mite explicado en detalle en la gu\u00eda sobre el heredero espa\u00f1ol con cuenta bloqueada y casa en Francia<\/a>. Segundo, intente por escrito el acuerdo amistoso y deje rastro: carta requiriendo la venta o la compra de su parte con precio y plazo, respuesta o silencio documentados, y segundo requerimiento si es necesario, porque los tribunales comprueban esos intentos previos. Tercero, decida con n\u00fameros si quiere vender o conservar: pida una tasaci\u00f3n actual del valor y del alquiler, y si quiere conservar, consiga una financiaci\u00f3n bancaria actualizada calculada sobre ese valor antes de pedir la atribuci\u00f3n preferente. Cuarto, recuerde que vender su propia cuota a un tercero exige notificar a sus coherederos el precio, las condiciones y el comprador, y que estos disponen de un mes para preferirse. Quinto, si re\u00fane dos tercios con los coherederos que quieren vender, active la v\u00eda del art\u00edculo 815-5-1 ante notario, con notificaci\u00f3n, espera de tres meses y petici\u00f3n judicial si hay oposici\u00f3n o silencio; si no re\u00fane esa mayor\u00eda o el bien est\u00e1 desmembrado, demande el reparto judicial ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n. Sexto, incluya siempre en la demanda las cuentas: indemnizaci\u00f3n por el uso exclusivo desde el fallecimiento, reembolso de impuestos, seguro y reparaciones, y valor locativo probado por tasaci\u00f3n. Quien ocup\u00f3 la casa de una pareja sin estar casado, y no en una sucesi\u00f3n, sigue reglas distintas de indivisi\u00f3n convencional y de reparto tras la separaci\u00f3n, expuestas en el art\u00edculo sobre la casa en Francia comprada en pareja sin matrimonio<\/a>.<\/p>\n Los plazos que no debe olvidar son el mes del notario para notificar en la v\u00eda de los dos tercios, los tres meses del coheredero para oponerse o callar, el mes de preferencia ante la venta de una cuota a un extra\u00f1o, los tres meses para que el coheredero moroso nombre representante, y los diez a\u00f1os m\u00e1ximos para pagar como m\u00e1ximo la mitad de la compensaci\u00f3n en los casos legales de atribuci\u00f3n con plazos. Ninguno de estos plazos se presume: todos deben verificarse en cada expediente con el texto vigente y con las notificaciones efectivamente realizadas. Y una advertencia final de m\u00e9todo: la indivisi\u00f3n premia al heredero diligente y castiga al que espera. Cada mes de bloqueo sin requerimiento escrito es un mes de impuestos y de seguro pagados en vano, y cada a\u00f1o de ocupaci\u00f3n gratuita sin reclamar es una indemnizaci\u00f3n que habr\u00e1 que pelear despu\u00e9s en lugar de haberla asegurado desde el principio.<\/p>\n Si un coheredero bloquea la venta o el reparto de una casa en Francia, puede solicitar una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho. Para preparar la llamada, re\u00fana el acta de defunci\u00f3n, el inventario del notario y las cartas ya intercambiadas con sus coherederos. Llame al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de la p\u00e1gina de contacto del despacho<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Su hermano bloquea la venta de la casa heredada en Francia: reparto judicial y subasta, venta con dos tercios, atribuci\u00f3n preferente de la vivienda e indemnizaci\u00f3n por uso exclusivo, con textos y sentencias francesas de 2025 y 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":16280,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2127511","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. El bloqueo no es definitivo: nadie est\u00e1 obligado a seguir en indivisi\u00f3n<\/h2>\n
A. Pedir al juez el reparto y la venta en subasta<\/h3>\n
B. La v\u00eda de los dos tercios: vender sin unanimidad cuando la mayor\u00eda quiere vender<\/h3>\n
II. Quedarse con la casa en lugar de venderla: atribuci\u00f3n y cuentas<\/h2>\n
A. La atribuci\u00f3n preferente de la vivienda familiar: condiciones y prueba de la financiaci\u00f3n<\/h3>\n
B. Las cuentas pendientes: indemnizaci\u00f3n por uso exclusivo y reparto de los gastos<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n