{"id":2126224,"date":"2026-09-20T22:18:42","date_gmt":"2026-09-20T20:18:42","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.fr\/2026\/09\/20\/propietario-espanol-recuperar-piso-alquilado-conge-venta-habitar-plazos\/"},"modified":"2026-09-20T22:18:42","modified_gmt":"2026-09-20T20:18:42","slug":"propietario-espanol-recuperar-piso-alquilado-conge-venta-habitar-plazos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.fr\/es\/2026\/09\/20\/propietario-espanol-recuperar-piso-alquilado-conge-venta-habitar-plazos\/","title":{"rendered":"Soy propietario espa\u00f1ol y quiero recuperar mi piso alquilado en Francia: cong\u00e9 para vender o para vivir, preaviso, plazos y recursos"},"content":{"rendered":"

Compr\u00f3 un piso en Francia como inversi\u00f3n, lo alquil\u00f3 y ahora quiere recuperarlo: para venderlo libre de inquilino, para vivir en \u00e9l o para alojar a un familiar. En Francia ese paso tiene un nombre preciso, cong\u00e9<\/em> (denuncia del arrendamiento por el propietario), y unas reglas cerradas que no perdonan la improvisaci\u00f3n. Una carta mal redactada, un preaviso enviado unos d\u00edas tarde o un motivo invocado sin pruebas pueden anular todo el procedimiento y obligarle a empezar de cero, con un a\u00f1o m\u00e1s de alquiler por delante.<\/p>\n

Este art\u00edculo explica, para un propietario espa\u00f1ol, los tres \u00fanicos motivos que la ley francesa admite, los plazos exactos de preaviso, la forma v\u00e1lida de enviar el cong\u00e9<\/em> desde Espa\u00f1a o desde Francia, los dos frenos que m\u00e1s procedimientos arruinan y los recursos del inquilino, con la jurisprudencia reciente que los jueces aplican de verdad. La norma central es el art\u00edculo 15 de la Ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989, que regula las relaciones arrendaticias, en su versi\u00f3n vigente desde el 29 de julio de 2023. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n.<\/p>\n

I. Lo que el propietario espa\u00f1ol debe respetar antes de enviar nada<\/h2>\n

A. Tres motivos cerrados, una forma tasada y un preaviso que se cuenta al d\u00eda<\/h3>\n

La ley francesa no permite al propietario recuperar la vivienda cuando quiera ni por cualquier raz\u00f3n. El texto es tajante y la cita merece leerse en franc\u00e9s antes de explicarla: \u00ab Lorsque le bailleur donne cong\u00e9 \u00e0 son locataire, ce cong\u00e9 doit \u00eatre justifi\u00e9 soit par sa d\u00e9cision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux, notamment l’inex\u00e9cution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. \u00bb (art\u00edculo 15, apartado I, texto oficial<\/a>) La traducci\u00f3n, que presentamos como tal y no como texto oficial, es la siguiente: cuando el arrendador denuncia el contrato, debe justificarlo por su decisi\u00f3n de recuperar la vivienda para vivir en ella o alojar a un familiar, por su decisi\u00f3n de venderla, o por un motivo leg\u00edtimo y serio, en particular el incumplimiento por el inquilino de alguna de sus obligaciones. Son tres v\u00edas y solo tres: vender, vivir (uno mismo o un familiar pr\u00f3ximo) o motivo leg\u00edtimo y serio. Todo lo dem\u00e1s \u2014\u00abquiero subir el alquiler\u00bb, \u00abya no me gusta el inquilino\u00bb, \u00abprefiero otro perfil\u00bb\u2014 no sirve y expone el cong\u00e9<\/em> a la nulidad.<\/p>\n

El plazo de preaviso depende del tipo de alquiler. En un alquiler de vivienda vac\u00eda (location vide<\/em>, el contrato habitual de tres a\u00f1os como residencia principal), el propietario debe avisar con seis meses de antelaci\u00f3n al vencimiento del contrato o de su renovaci\u00f3n: \u00ab Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis applicable au cong\u00e9 est de six mois lorsqu’il \u00e9mane du bailleur \u00bb (art\u00edculo 15, apartado I: preaviso de seis meses<\/a>), es decir, el preaviso del propietario es de seis meses. En un alquiler amueblado (location meubl\u00e9e<\/em> como residencia principal, contrato habitual de un a\u00f1o), el preaviso del propietario es de tres meses antes del vencimiento. Son plazos m\u00ednimos contados hacia atr\u00e1s desde la fecha de vencimiento: si el contrato vence el 20 de septiembre, el inquilino de una vivienda vac\u00eda debe haber recibido el cong\u00e9<\/em> como muy tarde el 20 de marzo. Cuando los d\u00edas no coinciden, se toma el \u00faltimo d\u00eda del mes: si vence el 31 de agosto, el l\u00edmite es el 28 de febrero (29 si es bisiesto). Los fines de semana y festivos cuentan dentro del c\u00e1lculo.<\/p>\n

La forma de env\u00edo es igual de estricta. El cong\u00e9<\/em> del propietario debe llegar al inquilino por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/em>), por acto de commissaire de justice<\/em> (el oficial antes llamado huissier<\/em>, que notifica en mano con fecha cierta) o por entrega en mano contra firma o recibo. No vale un simple correo electr\u00f3nico, aunque el inquilino lo acepte respondiendo: la administraci\u00f3n francesa lo dice expresamente y el cong\u00e9<\/em> as\u00ed enviado no es v\u00e1lido. S\u00ed vale la carta certificada electr\u00f3nica, pero solo si el inquilino, siendo particular, la ha aceptado antes tras un ofrecimiento con quince d\u00edas para responder. Desde Espa\u00f1a, lo prudente es combinar la carta certificada internacional con tiempo suficiente y, si el correo falla o el inquilino no recoge el aviso, recurrir al commissaire de justice<\/em>, porque el plazo solo corre desde la recepci\u00f3n efectiva: si la carta vuelve sin entregar o el inquilino no la recoge en la oficina, el preaviso no ha empezado a correr.<\/p>\n

El contenido del cong\u00e9<\/em> tambi\u00e9n est\u00e1 tasado bajo pena de nulidad. Debe indicar el motivo invocado y, si se trata de recuperar para vivir, el nombre, la direcci\u00f3n y el v\u00ednculo del beneficiario, que solo puede ser el propietario, su c\u00f3nyuge, su pareja de PACS a la fecha del cong\u00e9<\/em>, su concubino notorio desde hace al menos un a\u00f1o, sus ascendientes o descendientes o los de su c\u00f3nyuge, pareja o concubino. El texto oficial dice: \u00ab A peine de nullit\u00e9, le cong\u00e9 donn\u00e9 par le bailleur doit indiquer le motif all\u00e9gu\u00e9 et, en cas de reprise, les nom et adresse du b\u00e9n\u00e9ficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le b\u00e9n\u00e9ficiaire \u00bb (art\u00edculo 15, apartado I: contenido obligatorio<\/a>), cuya traducci\u00f3n explicativa es que, bajo pena de nulidad, el cong\u00e9<\/em> debe indicar el motivo y, en caso de recuperaci\u00f3n para vivir, nombre, direcci\u00f3n y parentesco del beneficiario dentro de ese c\u00edrculo cerrado. Adem\u00e1s, cuando el propietario denuncia para recuperar o vender, debe justificar el car\u00e1cter real y serio de su decisi\u00f3n, y adjuntar una nota informativa oficial sobre sus obligaciones y las v\u00edas de recurso e indemnizaci\u00f3n del inquilino (notice d’information<\/em>). Si el cong\u00e9<\/em> lo env\u00eda un intermediario (agencia, administrador o notario), debe figurar el nombre del propietario. Y debe enviarse a todos los firmantes del contrato, incluidos ambos c\u00f3nyuges si el propietario conoce el matrimonio aunque solo uno firmara.<\/p>\n

Si el inquilino discute el cong\u00e9<\/em>, el juez puede verificar por s\u00ed mismo la realidad del motivo: \u00ab En cas de contestation, le juge peut, m\u00eame d’office, v\u00e9rifier la r\u00e9alit\u00e9 du motif du cong\u00e9 et le respect des obligations pr\u00e9vues au pr\u00e9sent article. Il peut notamment d\u00e9clarer non valide le cong\u00e9 si la non-reconduction du bail n’appara\u00eet pas justifi\u00e9e par des \u00e9l\u00e9ments s\u00e9rieux et l\u00e9gitimes. \u00bb (art\u00edculo 15, apartado I: control judicial<\/a>) En traducci\u00f3n explicativa: en caso de impugnaci\u00f3n, el juez puede, incluso de oficio, comprobar que el motivo sea real y que se hayan respetado las obligaciones legales, y puede declarar inv\u00e1lido el cong\u00e9<\/em> si la no renovaci\u00f3n no se apoya en elementos serios y leg\u00edtimos. El propietario espa\u00f1ol debe, por tanto, reunir las pruebas antes de enviar nada: t\u00edtulo de propiedad, contrato, justificantes del proyecto de venta o de vivienda, y respeto escrupuloso de fechas y formas.<\/p>\n

B. Los dos frenos que arruinan m\u00e1s procedimientos: compra reciente e inquilino protegido<\/h3>\n

Primer freno: si usted compr\u00f3 el piso ya alquilado, la ley le impone esperar. Las reglas dependen de cu\u00e1ndo venza el contrato en curso respecto a la fecha de su compra, entendida como la firma de la escritura aut\u00e9ntica ante notario. Si el contrato en curso vence m\u00e1s de tres a\u00f1os despu\u00e9s de su compra, puede denunciar para vender al vencimiento de ese contrato. Si vence menos de tres a\u00f1os despu\u00e9s, solo puede denunciar para vender al vencimiento de la primera renovaci\u00f3n t\u00e1cita o del primer contrato renovado. Y si el contrato vence menos de dos a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, el cong\u00e9<\/em> para recuperar y vivir solo surtir\u00e1 efecto al cumplirse dos a\u00f1os desde la compra. La administraci\u00f3n francesa lo ilustra con un ejemplo: comprado el 1 de marzo de 2026 un piso cuyo alquiler vence el 31 de mayo de 2028, el nuevo due\u00f1o solo puede denunciar para vender como muy tarde al vencimiento de la primera renovaci\u00f3n, es decir, el 31 de mayo de 2031. Quien compr\u00f3 un piso alquilado debe leer antes el art\u00edculo dedicado a comprar un piso alquilado en Francia y los derechos del inquilino<\/a>, porque la fecha de la escritura condiciona todo el calendario.<\/p>\n

Segundo freno: el inquilino protegido por edad y recursos. El propietario no puede impedir la renovaci\u00f3n denunciando el contrato frente a un inquilino mayor de sesenta y cinco a\u00f1os cuyos recursos anuales est\u00e9n por debajo del techo oficial de la vivienda concertada, sin ofrecerle una vivienda acorde con sus necesidades y posibilidades dentro del per\u00edmetro legal. El texto oficial establece: \u00ab Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant cong\u00e9 […] \u00e0 l’\u00e9gard de tout locataire \u00e2g\u00e9 de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inf\u00e9rieures \u00e0 un plafond de ressources […] sans qu’un logement correspondant \u00e0 ses besoins et \u00e0 ses possibilit\u00e9s lui soit offert \u00bb (art\u00edculo 15, apartado III: inquilino protegido<\/a>), cuya traducci\u00f3n explicativa es que el arrendador no puede oponerse a la renovaci\u00f3n frente a un inquilino mayor de sesenta y cinco a\u00f1os con recursos modestos sin ofrecerle una vivienda alternativa adecuada. La protecci\u00f3n se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco a\u00f1os que viva habitualmente en la vivienda y los recursos del hogar queden bajo el techo. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificaci\u00f3n del cong\u00e9<\/em>.<\/p>\n

La Cour de cassation acaba de precisar c\u00f3mo se calculan esos recursos, y el matiz es decisivo. En su sentencia de 24 de octubre de 2024 (recurso n.\u00ba 23-18.067, texto oficial en Legifrance<\/a>), la Sala Tercera de lo Civil<\/a> confirm\u00f3 la anulaci\u00f3n de un cong\u00e9<\/em> porque los ingresos del inquilino, declarados a Hacienda entre diciembre de 2017 y noviembre de 2018, quedaban bajo el techo de 2018 para una persona sola, sin que la propietaria hubiera ofrecido realojo. La Corte fij\u00f3 la regla aplicable: \u00ab les ressources \u00e0 prendre en compte pour calculer ce montant sont celles per\u00e7ues par le locataire au titre des douze mois qui pr\u00e9c\u00e9dent la d\u00e9livrance du cong\u00e9 \u00bb, es decir, en traducci\u00f3n explicativa, cuentan los ingresos percibidos durante los doce meses anteriores a la entrega del cong\u00e9<\/em>, apreciados a la fecha de su notificaci\u00f3n, y no el \u00faltimo a\u00f1o natural con aviso de imposici\u00f3n como pretend\u00eda la propietaria. El propietario debe, por tanto, reconstruir esos doce meses con avisos fiscales y justificantes antes de denunciar, porque equivocarse en el c\u00e1lculo anula el cong\u00e9<\/em>.<\/p>\n

Esta protecci\u00f3n tiene una excepci\u00f3n sim\u00e9trica: no se aplica cuando el propio arrendador es una persona f\u00edsica mayor de sesenta y cinco a\u00f1os o con recursos anuales bajo el mismo techo. Un propietario espa\u00f1ol jubilado con pensi\u00f3n modesta puede, por tanto, recuperar su vivienda frente a un inquilino protegido, siempre que respete el resto de las reglas. Desde la reforma de 2023 existe adem\u00e1s una protecci\u00f3n equivalente para los beneficiarios de la asignaci\u00f3n por hijo con discapacidad grave mencionada en el art\u00edculo L. 544-1 del C\u00f3digo de la Seguridad Social con recursos modestos, sin oferta de realojo adecuada. Son supuestos precisos que deben verificarse caso por caso, nunca presumirse.<\/p>\n

Tercer freno pr\u00e1ctico, a menudo ignorado desde Espa\u00f1a: la tregua invernal (tr\u00eave hivernale<\/em>). Del 1 de noviembre al 31 de marzo del a\u00f1o siguiente, ning\u00fan inquilino puede ser expulsado de su vivienda y la expulsi\u00f3n queda aplazada (ficha oficial verificada el 1 de diciembre de 2025<\/a>). La tregua no anula el cong\u00e9<\/em> ni impide obtener la sentencia, pero s\u00ed bloquea la ejecuci\u00f3n forzosa durante cinco meses, lo que debe integrarse en el calendario, sobre todo si el vencimiento cae en oto\u00f1o. Y un aviso para el inversor en amueblado: en alquiler amueblado el inquilino no tiene derecho de adquisici\u00f3n preferente (droit de pr\u00e9emption<\/em>) cuando el due\u00f1o vende; el propietario puede vender tras la salida del inquilino sin ofrecerle el piso, aunque debe igualmente respetar el motivo, la forma y el preaviso de tres meses.<\/p>\n

II. Cada v\u00eda tiene sus pruebas y sus trampas: vender, vivir o motivo leg\u00edtimo<\/h2>\n

A. Vender: el cong\u00e9<\/em> vale como oferta y el precio queda bajo vigilancia<\/h3>\n

Cuando el motivo es vender la vivienda libre de inquilino, el cong\u00e9<\/em> no es solo un aviso: es una oferta de venta al inquilino, que tiene preferencia sobre cualquier otro comprador. La ley exige, bajo pena de nulidad, indicar el precio y las condiciones de la venta proyectada: \u00ab Lorsqu’il est fond\u00e9 sur la d\u00e9cision de vendre le logement, le cong\u00e9 doit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, indiquer le prix et les conditions de la vente projet\u00e9e. Le cong\u00e9 vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du d\u00e9lai de pr\u00e9avis. \u00bb (art\u00edculo 15, apartado II: oferta de venta<\/a>) En traducci\u00f3n explicativa: fundado en la venta, el cong\u00e9<\/em> debe indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad, vale como oferta al inquilino y la oferta es v\u00e1lida durante los dos primeros meses del preaviso. Ejemplo oficial: vencimiento el 20 de septiembre, cong\u00e9<\/em> conocido el 20 de marzo, oferta v\u00e1lida hasta el 20 de mayo. El inquilino acepta por carta certificada con acuse de recibo indicando si pedir\u00e1 hipoteca, y esa menci\u00f3n cambia todos los plazos.<\/p>\n

Si el inquilino no acepta en plazo, a la expiraci\u00f3n del preaviso queda privado de pleno derecho de todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n: \u00ab A l’expiration du d\u00e9lai de pr\u00e9avis, le locataire qui n’a pas accept\u00e9 l’offre de vente est d\u00e9chu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local \u00bb (art\u00edculo 15, apartado II: p\u00e9rdida del t\u00edtulo<\/a>), es decir, pierde autom\u00e1ticamente el derecho a permanecer. Si acepta, dispone de dos meses desde el env\u00edo de su respuesta para firmar la venta; si anunci\u00f3 que pedir\u00eda pr\u00e9stamo, la aceptaci\u00f3n queda subordinada a obtenerlo y el plazo sube a cuatro meses, prorrog\u00e1ndose el alquiler hasta entonces. Si la venta no se firma en plazo, la aceptaci\u00f3n queda nula de pleno derecho y el inquilino pierde igualmente el t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n. El propietario que recibe la aceptaci\u00f3n debe, por tanto, colaborar en la firma ante notario dentro de esos plazos y conservar cada env\u00edo.<\/p>\n

La trampa m\u00e1s cara llega despu\u00e9s: si el propietario vende finalmente a un precio o en condiciones m\u00e1s ventajosas para el comprador, el notario debe notificar al inquilino esas nuevas condiciones, bajo pena de nulidad de la venta, y esa segunda oferta vale durante un mes desde su recepci\u00f3n. La cour d’appel de Burdeos<\/a> lo aplic\u00f3 con toda severidad el 2 de julio de 2026 (recurso n.\u00ba 23\/01356): un cong\u00e9<\/em> para vender con oferta de 424 000 euros por el inmueble entero, seguido de una venta el 7 de septiembre de 2020 a una sociedad sin nueva notificaci\u00f3n al inquilino, termin\u00f3 con la nulidad judicial de esa venta. Rebajar el precio, fraccionar el inmueble o suavizar condiciones sin avisar al inquilino puede, por tanto, demoler la venta misma, no solo el cong\u00e9<\/em>. Y si el inquilino acept\u00f3 la primera oferta e indic\u00f3 que pedir\u00eda pr\u00e9stamo, toda promesa firmada entretanto con otro comprador queda anulada.<\/p>\n

La segunda vigilancia afecta al precio inicial. Un precio voluntariamente disuasorio, fijado para impedir que el inquilino ejerza su preferencia, puede constituir fraude y anular el cong\u00e9<\/em>, seg\u00fan una jurisprudencia constante de la Cour de cassation (Sala Tercera, 5 de julio de 1995, n.\u00ba 93-17.283) recordada por los jueces de fondo. Pero la prueba incumbe al inquilino, conforme al art\u00edculo 9 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, y los tribunales la exigen s\u00f3lida. La cour d’appel de Douai<\/a> lo ilustr\u00f3 el 12 de febrero de 2026 (recurso n.\u00ba 24\/01627, magistrado JCP de Dunkerque confirmado): la inquilina ped\u00eda la nulidad de un cong\u00e9<\/em> para vender de 27 de abril de 2023 por precio excesivo de 78 500 euros y 2 000 euros de da\u00f1os por cong\u00e9<\/em> abusivo, sin aportar ninguna prueba, mientras la propietaria presentaba una tasaci\u00f3n notarial de 3 de abril de 2023 sobre un inmueble de tres pisos alquilados vendido en bloque; la corte confirm\u00f3 la validez del cong\u00e9<\/em> y conden\u00f3 a la inquilina a las costas m\u00e1s 500 euros. Moraleja para el propietario espa\u00f1ol: fije el precio con una tasaci\u00f3n notarial o de agencia documentada y conserve el informe; para el inquilino: un precio alto no basta, hacen falta comparables y prueba de la intenci\u00f3n fraudulenta.<\/p>\n

Quedan dos detalles \u00fatiles. Entre parientes hasta el tercer grado inclusive, la preferencia del inquilino no se aplica si el comprador ocupa la vivienda como residencia principal al menos dos a\u00f1os tras el preaviso: vender al hijo que se instalar\u00e1 en el piso simplifica el procedimiento, pero exige esa ocupaci\u00f3n real durante dos a\u00f1os. Y si el motivo real son impagos reiterados del inquilino m\u00e1s que la venta, la v\u00eda adecuada suele ser el cong\u00e9<\/em> por motivo leg\u00edtimo y serio, desarrollado en el art\u00edculo sobre el inquilino que no paga y el commandement<\/em> de desahucio, cuyas notificaciones y plazos deben respetarse antes de pensar en vender.<\/p>\n

B. Vivir en el piso o invocar un motivo leg\u00edtimo: el beneficiario, la seriedad y el fraude<\/h3>\n

Recuperar para vivir (cong\u00e9 pour reprise<\/em> o pour habiter<\/em>) exige designar a un beneficiario del c\u00edrculo cerrado \u2014uno mismo, c\u00f3nyuge, pareja de PACS, concubino notorio de al menos un a\u00f1o, ascendientes o descendientes\u2014 e indicar su nombre, direcci\u00f3n y v\u00ednculo bajo pena de nulidad. Adem\u00e1s, el propietario debe justificar el car\u00e1cter real y serio de su decisi\u00f3n de recuperar: \u00ab Lorsqu’il donne cong\u00e9 \u00e0 son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caract\u00e8re r\u00e9el et s\u00e9rieux de sa d\u00e9cision de reprise \u00bb (art\u00edculo 15, apartado I: recuperaci\u00f3n para vivir<\/a>), es decir, en traducci\u00f3n explicativa, quien denuncia para recuperar debe acreditar que su proyecto de vivienda es real y serio. No basta con escribir \u00abquiero vivir all\u00ed\u00bb: hacen falta elementos objetivos \u2014venta o fin del alquiler de la vivienda actual, traslado laboral, jubilaci\u00f3n y regreso a Francia, necesidad de superficie adaptada\u2014 y coherencia entre el beneficiario y la vivienda.<\/p>\n

La cour d’appel de Bastia<\/a> precis\u00f3 el 9 de abril de 2025 (recurso n.\u00ba 23\/00774, confirmando al juez de protecci\u00f3n de Ajaccio) c\u00f3mo se reparten las pruebas en un cong\u00e9<\/em> para vivir discutido: corresponde al beneficiario de la recuperaci\u00f3n demostrar su seriedad, pero corresponde al inquilino demostrar el fraude, que no se presume. En aquel caso, un cong\u00e9<\/em> de 5 de abril de 2022 para recuperar un estudio de 20 metros situado bajo la vivienda del propietario, que explicaba querer mudarse al peque\u00f1o con su esposa para alquilar m\u00e1s caro el grande, super\u00f3 el control judicial: la corte record\u00f3 que no le toca apreciar la oportunidad de la mudanza sino su realidad y seriedad a la vista de ingresos y proyecto, y confirm\u00f3 la validez. El inquilino, que alegaba ingresos modestos, discapacidad y solicitud de vivienda social sin \u00e9xito, tampoco obtuvo m\u00e1s plazos en apelaci\u00f3n. Para el propietario espa\u00f1ol, la lecci\u00f3n es documentar el proyecto de vida con papeles \u2014contrato de trabajo o jubilaci\u00f3n, fin del arrendamiento actual, composici\u00f3n familiar\u2014 y no prestar el piso a otro uso tras la salida.<\/p>\n

El tercer motivo, el motivo leg\u00edtimo y serio distinto de la venta o la vivienda, cubre sobre todo incumplimientos del inquilino: impagos persistentes, desorden grave, subarriendo prohibido o falta de seguro de vivienda. La sentencia de casaci\u00f3n de 24 de octubre de 2024 citada antes confirma que los jueces anulan sin dudar el cong\u00e9<\/em> mal fundado: all\u00ed, un cong\u00e9<\/em> por motivos serios y leg\u00edtimos de 7 de diciembre de 2018 con efecto a 10 de junio de 2019 fue anulado por falta de oferta de realojo a un inquilino protegido, y el recurso de la propietaria desestimado con 3 000 euros de costas. Cada motivo exige sus notificaciones previas \u2014en impagos, el commandement de payer<\/em> y sus plazos\u2014, por lo que conviene tratar esa v\u00eda como un procedimiento propio y no como un atajo del cong\u00e9<\/em> para vender.<\/p>\n

El fraude se paga dos veces. En lo penal, \u00ab Le fait pour un bailleur de d\u00e9livrer un cong\u00e9 justifi\u00e9 frauduleusement par sa d\u00e9cision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende p\u00e9nale dont le montant ne peut \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 6 000 \u20ac pour une personne physique et \u00e0 30 000 \u20ac pour une personne morale \u00bb, es decir, en traducci\u00f3n explicativa, el cong\u00e9<\/em> fraudulentamente justificado por recuperar o vender se castiga con multa de hasta 6 000 euros para personas f\u00edsicas y 30 000 para sociedades, proporcional a la gravedad, y el inquilino puede personarse como acusaci\u00f3n particular y reclamar su perjuicio (art\u00edculo 15, apartado V, versi\u00f3n vigente desde el 29 de julio de 2023<\/a>). En lo civil, el cong\u00e9<\/em> fraudulento se anula y el propietario puede deber da\u00f1os y perjuicios, adem\u00e1s de ver bloqueada la expulsi\u00f3n. Los indicios que los jueces examinan son la reventa r\u00e1pida tras un cong\u00e9<\/em> para vivir, el realquiler inmediato tras un cong\u00e9<\/em> para vender fallido o un precio manifiestamente disuasorio.<\/p>\n

Obtenida la validaci\u00f3n judicial, la ejecuci\u00f3n sigue su propio calendario. La expulsi\u00f3n de un lugar habitado solo puede producirse tras dos meses desde el commandement de quitter les lieux<\/em>: \u00ab Si l’expulsion porte sur un lieu habit\u00e9 par la personne expuls\u00e9e ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’\u00e0 l’expiration d’un d\u00e9lai de deux mois qui suit le commandement \u00bb (art\u00edculo L. 412-1 del C\u00f3digo de Procedimientos Civiles de Ejecuci\u00f3n<\/a>), es decir, en traducci\u00f3n explicativa, dos meses m\u00ednimos tras el requerimiento de desalojo. El juez puede adem\u00e1s conceder pr\u00f3rrogas renovables cuando el realojo no pueda producirse en condiciones normales (art\u00edculo L. 412-3 del mismo c\u00f3digo, aplicado en la sentencia de Bastia), y la tregua invernal suspende toda expulsi\u00f3n del 1 de noviembre al 31 de marzo. El inquilino puede impugnar el cong\u00e9<\/em> ante el juez de protecci\u00f3n (juge des contentieux de la protection<\/em>) del lugar del inmueble, que verifica de oficio el motivo, y el propietario debe contar con un a\u00f1o adicional si el calendario cae en invierno o si el juez concede plazos. Las reglas oficiales de preaviso y forma est\u00e1n resumidas en la ficha oficial sobre el cong\u00e9<\/em> del propietario<\/a> (verificada el 1 de junio de 2026) y las de la venta de vivienda alquilada en la ficha oficial sobre vender con inquilino<\/a>.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Recuperar un piso alquilado en Francia siendo espa\u00f1ol exige elegir bien la v\u00eda \u2014vender, vivir o motivo leg\u00edtimo y serio\u2014, respetar el preaviso de seis meses en vivienda vac\u00eda o tres en amueblado con recepci\u00f3n efectiva, redactar un cong\u00e9<\/em> con motivo, precio o beneficiario seg\u00fan el caso, y comprobar antes los dos frenos cl\u00e1sicos: compra reciente con inquilino y protecci\u00f3n por edad y recursos con oferta de realojo. Vender implica ofrecer al inquilino durante dos meses y notificarle cualquier rebaja posterior so pena de nulidad de la venta; vivir exige un proyecto real y serio del beneficiario; el fraude se castiga con multa y da\u00f1os. Con las pruebas reunidas desde el primer d\u00eda y el calendario ajustado a la tregua invernal, el propietario convierte un procedimiento minado en una salida ordenada; sin ellas, cada error regala al inquilino un a\u00f1o m\u00e1s. Ante la duda sobre el motivo, los recursos del inquilino o la fecha exacta de vencimiento, conviene pedir consejo antes de enviar el primer correo.<\/p>\n

\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n

Si es propietario espa\u00f1ol con un piso alquilado en Francia y duda entre vender, recuperar para vivir o actuar por impagos, una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho le aclara el motivo v\u00e1lido, los plazos y las pruebas de su cong\u00e9<\/em>. Ll\u00e1menos al tel:+33646605822<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> para exponer su caso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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