Vive usted en Espa\u00f1a y tiene un piso alquilado en Francia. Un mes el alquiler no llega. Luego otro. El inquilino responde que est\u00e1 pasando un mal momento, ingresa una cantidad parcial y vuelve a desaparecer. Mientras tanto, el pr\u00e9stamo, los cargos de copropiedad y el seguro siguen pasando por su cuenta cada mes. La pregunta que nos hacen los propietarios espa\u00f1oles es siempre la misma: \u00bfpuedo recuperar mi vivienda y la deuda sin cometer un error que me haga perder el procedimiento?<\/p>\n
La respuesta corta es que el derecho franc\u00e9s protege al propietario que sigue el procedimiento al pie de la letra y castiga al que improvisa. No existe el desalojo por propia mano: cambiar la cerradura, cortar suministros o sacar los muebles del inquilino convierte al propietario en infractor y arruina su reclamaci\u00f3n. En cambio, la ley ofrece una v\u00eda clara y graduada: requerimiento formal, se\u00f1alamiento a los organismos sociales, demanda ante el juez, plazos de pago y, solo al final, desalojo ejecutado por un oficial p\u00fablico. Cada etapa tiene sus plazos y sus menciones obligatorias, y un solo olvido puede anular meses de esfuerzo.<\/p>\n
Este art\u00edculo explica esa v\u00eda completa para un contrato de alquiler de vivienda habitual en Francia: qu\u00e9 hacer en las primeras semanas, c\u00f3mo funciona el requerimiento de pago con cl\u00e1usula resolutoria, qu\u00e9 decide el juez en la audiencia, qu\u00e9 plazos puede obtener el inquilino y c\u00f3mo se ejecuta el desalojo, incluida la tregua invernal. La fuente principal es el art\u00edculo 24 de la ley francesa de 6 de julio de 1989 sobre relaciones de alquiler, en su versi\u00f3n vigente desde el 29 de julio de 2023<\/a>, junto con el C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n y una sentencia reciente de la corte de apelaci\u00f3n de Versalles de 13 de enero de 2026 que muestra c\u00f3mo razonan los tribunales. Al final encontrar\u00e1 qu\u00e9 piezas debe reunir desde hoy y cu\u00e1ndo conviene pedir ayuda profesional.<\/p>\n En Francia, el inquilino de una vivienda tiene una obligaci\u00f3n legal expresa de pagar el alquiler y los cargos previstos en el contrato. La corte de apelaci\u00f3n de Versalles lo record\u00f3 en enero de 2026 citando el art\u00edculo 7 a) de la ley de 6 de julio de 1989, que impone al arrendatario esa obligaci\u00f3n de pago. Esa es la base de todo: cada mensualidad no pagada es un incumplimiento contractual que usted debe documentar desde el primer d\u00eda. El propietario que vive en Espa\u00f1a tiene una desventaja pr\u00e1ctica, la distancia, y una sola forma de compensarla, el rastro escrito completo.<\/p>\n El primer mes impagado no es todav\u00eda un procedimiento judicial, pero s\u00ed es el momento de construir el expediente. Escriba al inquilino por un medio que deje constancia, carta certificada o correo electr\u00f3nico con acuse, reclamando la mensualidad exacta con su desglose de alquiler y cargos. Conserve el contrato de alquiler firmado, los \u00faltimos recibos pagados, los extractos bancarios que muestran la falta de ingreso y cada respuesta del inquilino. Si un gestor administra el piso, p\u00eddale un desglose de la deuda actualizado mes a mes, porque el juez trabajar\u00e1 con cifras, no con impresiones. En el caso decidido por Versalles, el desglose del gestor fue la pieza que permiti\u00f3 al tribunal comprobar que los pagos parciales de los inquilinos, 3 100 euros entre marzo y abril de 2024, no hab\u00edan saldado la deuda, que segu\u00eda creciendo por el alquiler corriente hasta superar los 5 200 euros. La lecci\u00f3n es directa: un pago parcial no salva al inquilino si la deuda total, incluido lo corriente, sigue viva, y solo un desglose riguroso lo demuestra.<\/p>\n A partir del segundo mes de impago consecutivo, active adem\u00e1s los se\u00f1alamiento previstos por la ley. Si el inquilino percibe ayudas a la vivienda, el impago debe se\u00f1alarse al organismo que las paga, la caja de subsidios familiares o la mutualidad agr\u00edcola, para mantener el circuito de ayudas y dejar constancia oficial. Y cuando la deuda alcanza dos meses ininterrumpidos o equivale al doble del alquiler mensual sin cargos, el comisario de justicia que entrega los requerimientos debe se\u00f1alar el caso a la comisi\u00f3n de coordinaci\u00f3n de acciones de prevenci\u00f3n de desalojos, la llamada CCAPEX, aportando los datos de contacto y la situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica conocida de los ocupantes. Ese se\u00f1alamiento, previsto en el art\u00edculo 24 de la ley de 1989, puede consultarse en el texto oficial vigente<\/a>. No es una denuncia contra el inquilino: es el mecanismo que pone en marcha un diagn\u00f3stico social y financiero antes de la audiencia, y el propietario que lo respeta llega al juicio con el procedimiento blindado. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s resume estas etapas del lado del propietario<\/a>, reclamar el pago, recurrir a la fianza o al seguro y alertar al organismo de ayudas desde los dos meses de impago.<\/p>\n Si el alquiler est\u00e1 garantizado por una fianza personal, un aval, o por un seguro de impagos o una garant\u00eda institucional, act\u00edvela cuanto antes y por escrito. La ley exige que el requerimiento de pago se notifique tambi\u00e9n al fiador dentro de los quince d\u00edas siguientes a su entrega al inquilino, y si ese plazo se incumple el fiador deja de responder de las penalizaciones e intereses de demora. Para la liquidaci\u00f3n de la fianza entregada al inicio, la famosa fianza del alquiler, las reglas de plazos, estado de lugares y retenciones son un tema propio que tratamos en detalle en nuestra gu\u00eda sobre la fianza no devuelta<\/a>. No mezcle los papeles: la deuda de alquiler se reclama por la v\u00eda del impago, y la fianza se liquida a la salida con su propio procedimiento.<\/p>\n El primer error es esperar demasiado. Cada mes sin actuaci\u00f3n escrita aumenta la deuda y deteriora su posici\u00f3n negociadora, porque el juez valorar\u00e1 despu\u00e9s si el inquilino puede realmente ponerse al d\u00eda. El segundo error es creer que cualquier pago parcial reinicia el contador. No es as\u00ed: lo que detiene la cl\u00e1usula resolutoria es saldar \u00edntegramente las causas del requerimiento y mantenerse al corriente de lo nuevo, como se ver\u00e1. En Versalles, los inquilinos pagaron 3 100 euros tras el requerimiento y aun as\u00ed la cl\u00e1usula se declar\u00f3 adquirida, porque a la fecha clave la deuda, con lo corriente incluido, segu\u00eda en 3 715,70 euros y subiendo. El tercer error, el m\u00e1s grave, es la v\u00eda de hecho: cambiar cerraduras, retirar muebles o presionar al inquilino para que se vaya. Frente a un ocupante sin ning\u00fan t\u00edtulo, la ley francesa prev\u00e9 una v\u00eda r\u00e1pida de desalojo que explicamos en nuestra gu\u00eda sobre la vivienda ocupada ilegalmente<\/a>. Pero un inquilino con contrato, aunque no pague, tiene un t\u00edtulo mientras el juez no resuelva, y solo un comisario de justicia puede ejecutar el desalojo, tras sentencia y con los plazos legales. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico lo formula sin ambig\u00fcedad<\/a>: el desalojo lo lleva a cabo un comisario de justicia. Quien se salta esa regla pierde la raz\u00f3n aunque le deban un a\u00f1o de alquiler.<\/p>\n Si el cobro amistoso fracasa, el procedimiento judicial franc\u00e9s sigue un orden estricto. Cada fase tiene su propio acto, su propio plazo y sus propias notificaciones a terceros. El propietario que vive en Espa\u00f1a puede llevarlo a cabo mediante un comisario de justicia y, en la audiencia, mediante abogado, pero debe entender la l\u00f3gica de cada paso para no pedir lo imposible en el momento equivocado.<\/p>\n Todo contrato de alquiler de vivienda en Francia contiene obligatoriamente una cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n de pleno derecho por impago del alquiler o de los cargos en los t\u00e9rminos convenidos o por no entrega de la fianza inicial. Es la llamada cl\u00e1usula resolutoria, clause r\u00e9solutoire<\/em>. Esa cl\u00e1usula no produce efecto autom\u00e1ticamente: la ley dice que solo opera seis semanas despu\u00e9s de un requerimiento de pago que haya quedado sin resultado. La f\u00f3rmula legal exacta, que conviene conocer tal cual, establece que la cl\u00e1usula produce efecto \u00fanicamente transcurrido ese plazo tras el requerimiento infructuoso, y la explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol es que el inquilino dispone de seis semanas para pagar o pedir plazos antes de que el contrato quede resuelto. El texto oficial del art\u00edculo 24 puede consultarse \u00edntegro en la web oficial de la legislaci\u00f3n francesa<\/a>.<\/p>\n El requerimiento de pago, commandement de payer<\/em>, es un acto entregado por comisario de justicia, no una simple carta del propietario. Contiene, bajo pena de nulidad, seis menciones obligatorias: el aviso de que el inquilino dispone de seis semanas para pagar, el importe mensual del alquiler y los cargos, el desglose de la deuda, la advertencia de que sin pago o sin solicitud de plazos se expone a un juicio de resoluci\u00f3n y desalojo, la posibilidad de pedir ayuda financiera al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, con su direcci\u00f3n, y la posibilidad de pedir en cualquier momento al juez un plazo de gracia con fundamento en el art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>. Un requerimiento que omita alguna de estas menciones puede ser declarado nulo, y la nulidad hace perder meses. Por eso el contenido del acto lo prepara un profesional a partir del desglose exacto de la deuda.<\/p>\n Una vez transcurridas las seis semanas sin pago \u00edntegro, el propietario puede demandar al inquilino para que el juez constate la resoluci\u00f3n del contrato. Esa demanda, la assignation<\/em>, debe notificarse al representante del Estado en el departamento, el prefecto, al menos seis semanas antes de la audiencia, para que encargue el diagn\u00f3stico social y financiero del hogar, con audiencia de ambas partes, que se remitir\u00e1 al juez y a la comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n antes del juicio. El inquilino es informado por el prefecto de su derecho a pedir plazos de pago al juez. Existe adem\u00e1s una regla especial para los grandes propietarios con forma societaria: las personas jur\u00eddicas, salvo las sociedades civiles constituidas solo entre parientes y allegados hasta el cuarto grado, no pueden demandar antes de que pasen dos meses desde que se acudi\u00f3 a la comisi\u00f3n de prevenci\u00f3n, bajo pena de que la demanda sea inadmitida. El propietario persona f\u00edsica que alquila su piso queda fuera de esa traba adicional, pero debe cumplir igualmente la notificaci\u00f3n al prefecto.<\/p>\n En la audiencia, el juez no se limita a poner un sello. Puede verificar de oficio cada elemento de la deuda y el cumplimiento por el propietario de su propia obligaci\u00f3n de entregar una vivienda decente, e invita a las partes a aportar todo lo relativo a un eventual procedimiento de sobreendeudamiento. Si el inquilino est\u00e1 en condiciones de pagar y ha retomado el pago \u00edntegro del alquiler corriente antes de la audiencia, el juez puede concederle plazos de pago de hasta tres a\u00f1os, por excepci\u00f3n al plazo del art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil, que en derecho com\u00fan limita el aplazamiento a dos a\u00f1os<\/a>. El texto oficial de ese art\u00edculo confirma la regla general de dos a\u00f1os que la ley de alquiler ampl\u00eda a tres en este caso. Y si hay un procedimiento de sobreendeudamiento abierto, la ley coordina ambos cauces: el juez concede los plazos del plan o de la comisi\u00f3n, y la exigibilidad de la deuda puede quedar suspendida hasta que ese procedimiento termine. Todo esto significa que el juez franc\u00e9s busca ante todo salvar el contrato cuando el inquilino ha vuelto a pagar lo corriente, y solo resuelve cuando la deuda es irrecuperable en plazo razonable.<\/p>\n El caso de Versalles ilustra ese razonamiento con hechos corrientes. Requerimiento entregado el 28 de febrero de 2024 por 3 771,02 euros, se\u00f1alamiento a la comisi\u00f3n el 1 de marzo, demanda el 15 de mayo y aviso al prefecto el 16 de mayo. El juzgado de protecci\u00f3n de Pontoise constat\u00f3 la cl\u00e1usula resolutoria y conden\u00f3 a la deuda, fijando una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n igual al alquiler m\u00e1s cargos hasta la salida efectiva. En apelaci\u00f3n, con una deuda restante de 1 570,38 euros y el alquiler corriente retomado, la corte confirm\u00f3 la resoluci\u00f3n pero suspendi\u00f3 sus efectos y concedi\u00f3 tres mensualidades de 530, 530 y 510,38 euros adem\u00e1s de lo corriente, advirtiendo que si se cumplen \u00edntegramente la cl\u00e1usula se tendr\u00e1 por no aplicada, y que ante un solo impago de esas cuotas o de lo corriente la cl\u00e1usula recupera todo su efecto, con desalojo. La sentencia completa, con motivos y fallo, est\u00e1 disponible en la web oficial de la Corte de Casaci\u00f3n que difunde las decisiones judiciales<\/a>. La ense\u00f1anza para el propietario espa\u00f1ol es doble: el desglose decide, y el inquilino que retoma lo corriente obtiene plazos aunque deba todav\u00eda una parte.<\/p>\n Cuando la resoluci\u00f3n queda firme y el inquilino no se va, empieza la fase de ejecuci\u00f3n, que tambi\u00e9n tiene sus plazos. Tras la sentencia, el propietario debe entregar un requerimiento de desalojo, el commandement de quitter les lieux<\/em>, y la ley concede entonces dos meses antes de cualquier desalojo de un lugar habitado, sin perjuicio de los plazos judiciales que se explican despu\u00e9s. La regla figura en el art\u00edculo L412-1 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n, cuyo texto oficial precisa adem\u00e1s las excepciones<\/a>: el plazo no se aplica si el juez constata la mala fe de la persona o si los ocupantes entraron por maniobras, amenazas, violencia o coacci\u00f3n. Para un inquilino con contrato que simplemente dej\u00f3 de pagar, el plazo de dos meses s\u00ed se aplica, y el propietario debe contarlo antes de pedir la fuerza p\u00fablica.<\/p>\n El juez dispone adem\u00e1s de una herramienta propia de clemencia con el ocupante: los plazos para desalojar de los art\u00edculos L412-3<\/a> y L412-4 del mismo c\u00f3digo<\/a>. Puede conceder plazos renovables cuando el realojo no pueda producirse en condiciones normales, y para fijarlos tiene en cuenta la buena o mala voluntad del ocupante, la edad, la salud, la situaci\u00f3n familiar y econ\u00f3mica de cada parte, las diligencias de realojo acreditadas y el derecho a una vivienda digna. La duraci\u00f3n de esos plazos no puede ser inferior a un mes ni superior a un a\u00f1o, seg\u00fan el texto oficial del art\u00edculo L412-4<\/a>. En el caso de Versalles, el juez de la ejecuci\u00f3n de Pontoise hab\u00eda concedido a los inquilinos doce meses para dejar el piso tras apreciar su buena fe en la regularizaci\u00f3n, lo que muestra que la ejecuci\u00f3n tambi\u00e9n se grad\u00faa. A ello se suma el plazo de gracia del derecho com\u00fan, que permite al juez aplazar o escalonar hasta dos a\u00f1os el pago de las cantidades debidas seg\u00fan la situaci\u00f3n del deudor y las necesidades del acreedor.<\/p>\n Y por encima de todos esos plazos planea la tregua invernal, la tr\u00eave hivernale<\/em>. Aunque el desalojo haya sido ordenado por sentencia firme y aunque hayan vencido los plazos concedidos, la ley suspende toda medida de desalojo no ejecutada entre el 1 de noviembre de cada a\u00f1o y el 31 de marzo del a\u00f1o siguiente, salvo que el realojo est\u00e9 asegurado en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. El texto oficial del art\u00edculo L412-6 fija esas fechas<\/a> y a\u00f1ade que el juez puede suprimir o reducir la suspensi\u00f3n cuando la ocupaci\u00f3n se obtuvo por maniobras o violencia en un lugar distinto del domicilio. En la pr\u00e1ctica parisina, esto significa que una sentencia obtenida en oto\u00f1o puede no ejecutarse hasta abril, y el propietario debe integrar ese calendario en su estrategia: demandar pronto, no esperar a septiembre para iniciar un requerimiento. La indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, igual al alquiler m\u00e1s cargos hasta la salida efectiva, sigue corriendo durante todo ese tiempo, pero solo es \u00fatil si el deudor es solvente o si se ejecuta despu\u00e9s contra sus bienes o ingresos.<\/p>\n En cuanto a los muebles que queden en el piso, la suerte no la decide el propietario sino la ley: el destino de los bienes se rige por los art\u00edculos L433-1 y L433-2 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n, cuyo texto oficial organiza el inventario<\/a> y la custodia por el comisario de justicia. Nada de cambiar la cerradura con los muebles dentro ni de llevarlos a un guardamuebles por cuenta propia.<\/p>\n Si el piso est\u00e1 en Par\u00eds o en Isla de Francia, tres particularidades refuerzan lo anterior. Primera, la competencia judicial: la demanda se lleva ante el juez de protecci\u00f3n de litigios del tribunal judicial del lugar del inmueble, y en la regi\u00f3n parisina esos juzgados conocen un volumen enorme de impagos, por lo que un expediente incompleto se paga con un aplazamiento de meses. Segunda, el invierno parisino hace especialmente sensible la tregua de noviembre a marzo, con servicios sociales y comisiones muy solicitados: el diagn\u00f3stico social del prefecto pesa de verdad en la audiencia. Tercera, los cargos de copropiedad parisinos suelen ser elevados, y engordan la deuda y la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, de modo que el desglose mensual riguroso es a\u00fan m\u00e1s decisivo. Ninguna de estas particularidades cambia la ley aplicable, pero todas aconsejan empezar pronto y documentar todo desde Espa\u00f1a con ayuda local.<\/p>\n El propietario espa\u00f1ol cuyo inquilino deja de pagar en Francia no est\u00e1 desarmado, pero solo cobra y recupera si respeta el orden legal: requerimiento formal con sus seis menciones, se\u00f1alamiento a la comisi\u00f3n y al organismo de ayudas, demanda con aviso al prefecto seis semanas antes, prueba de la deuda por desglose, y ejecuci\u00f3n por comisario de justicia con sus dos meses y su tregua invernal. El inquilino que retoma el alquiler corriente y puede pagar obtendr\u00e1 plazos de hasta tres a\u00f1os, y el tribunal suspender\u00e1 la cl\u00e1usula si cumple, como hizo la corte de Versalles con tres mensualidades. El que no paga ni lo corriente ser\u00e1 condenado, deber\u00e1 una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n hasta su salida y ser\u00e1 desalojado con la fuerza p\u00fablica si hace falta. La diferencia entre ambos desenlaces se juega en gran parte en el expediente del propietario: contrato, desgloses, requerimientos bien hechos y notificaciones en plazo. Re\u00fana esas piezas desde el primer impago, active la fianza o el seguro sin demora y no intente nunca la v\u00eda de hecho. Y si la deuda supera ya dos mensualidades o el inquilino deja de responder, ponga el caso en manos de un profesional antes de que llegue la audiencia, porque es all\u00ed donde se ganan o se pierden los plazos.<\/p>\n Si su inquilino en Francia ha dejado de pagar y usted vive en Espa\u00f1a, podemos revisar su contrato, su desglose de deuda y sus plazos en una consulta telef\u00f3nica bajo 48 horas con un abogado del despacho. Ll\u00e1menos directamente al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escr\u00edbanos a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando las mensualidades impagadas y le indicaremos la v\u00eda m\u00e1s r\u00e1pida para su caso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vive en Espa\u00f1a y su inquilino en Francia ha dejado de pagar: requerimiento con cl\u00e1usula resolutoria, plazos de seis semanas, demanda, tregua invernal y desalojo explicados paso a paso.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2125877","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. Las primeras semanas deciden el cobro: requerir, probar y se\u00f1alar<\/h2>\n
A. Cobro amistoso serio y expediente de prueba desde el primer impago<\/h3>\n
B. Los tres errores que arruinan a los propietarios no residentes<\/h3>\n
II. La v\u00eda judicial: requerimiento, demanda, sentencia y desalojo con plazos legales<\/h2>\n
A. El requerimiento de pago y la demanda ante el juez<\/h3>\n
B. Sentencia, desalojo, tregua invernal y el caso de Par\u00eds e Isla de Francia<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n