{"id":2124825,"date":"2026-09-19T08:12:45","date_gmt":"2026-09-19T06:12:45","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.fr\/2026\/09\/19\/casa-nueva-francia-defectos-garantia-decenal-bienal-perfecto-acabado-reclamar\/"},"modified":"2026-09-19T08:12:45","modified_gmt":"2026-09-19T06:12:45","slug":"casa-nueva-francia-defectos-garantia-decenal-bienal-perfecto-acabado-reclamar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.fr\/es\/2026\/09\/19\/casa-nueva-francia-defectos-garantia-decenal-bienal-perfecto-acabado-reclamar\/","title":{"rendered":"Compr\u00e9 una casa nueva en Francia y aparecen grietas o defectos graves: garant\u00eda decenal, bienal y de perfecto acabado, plazos, pruebas y c\u00f3mo reclamar al constructor"},"content":{"rendered":"

Compr\u00f3 una casa nueva o reci\u00e9n reformada en Francia, todo parec\u00eda en orden el d\u00eda de la entrega, y meses despu\u00e9s aparecen grietas que crecen, un suelo que se levanta, humedades que no estaban o una instalaci\u00f3n que no funciona. Si vive en Espa\u00f1a o acaba de instalarse en Francia y el constructor responde con evasivas, este art\u00edculo le explica el camino franc\u00e9s paso a paso: qu\u00e9 son la recepci\u00f3n de la obra y las reservas, qu\u00e9 cubren exactamente la garant\u00eda de perfecto acabado de un a\u00f1o, la garant\u00eda bienal de dos a\u00f1os y la garant\u00eda decenal de diez a\u00f1os, qu\u00e9 es el seguro de da\u00f1os a la obra, qu\u00e9 pruebas necesita reunir desde el primer d\u00eda y c\u00f3mo reclamar antes de que venza cada plazo. No es lo mismo que comprar una vivienda usada entre particulares: en ese caso rige la garant\u00eda de los vicios ocultos, que ya tratamos en otro art\u00edculo sobre humedades, grietas o termitas descubiertas tras comprar una casa en Francia<\/a>. Aqu\u00ed hablamos de obra nueva o de reforma ejecutada por un profesional, donde el constructor responde con un r\u00e9gimen propio y muy estructurado del C\u00f3digo civil franc\u00e9s.<\/p>\n

I. Las tres garant\u00edas legales del constructor: qu\u00e9 cubre cada una y desde cu\u00e1ndo corre el plazo<\/h2>\n

En Francia, quien construye o hace construir responde de pleno derecho de ciertos da\u00f1os durante unos plazos fijados por la ley, sin que el propietario tenga que demostrar una culpa del constructor. El punto de partida de todos los plazos es la recepci\u00f3n de la obra, llamada en franc\u00e9s r\u00e9ception<\/em>. La recepci\u00f3n es el acto por el cual el due\u00f1o de la obra, llamado ma\u00eetre de l’ouvrage<\/em> (el cliente que encarga la obra o el comprador en caso de venta sobre plano o de casa reci\u00e9n construida), declara aceptar la obra, con o sin reservas. Se hace a instancia de la parte m\u00e1s diligente, de forma amistosa o, en su defecto, por v\u00eda judicial, y siempre de forma contradictoria, es decir, con ambas partes presentes o debidamente convocadas. Las reservas, llamadas r\u00e9serves<\/em>, son los defectos visibles que el due\u00f1o anota en el acta de recepci\u00f3n, el proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception<\/em>, o que notifica por escrito despu\u00e9s. Todo el sistema gira alrededor de esa fecha: f\u00edjela por escrito, cons\u00e9rvela y act\u00fae a partir de ella.<\/p>\n

A. Garant\u00eda decenal de diez a\u00f1os, garant\u00eda bienal de dos a\u00f1os y garant\u00eda de perfecto acabado de un a\u00f1o<\/h3>\n

La garant\u00eda m\u00e1s fuerte es la decenal, la garantie d\u00e9cennale<\/em>. El art\u00edculo 1792 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone, en su texto oficial franc\u00e9s: \u00ab Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le ma\u00eetre ou l’acqu\u00e9reur de l’ouvrage, des dommages, m\u00eame r\u00e9sultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidit\u00e9 de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses \u00e9l\u00e9ments constitutifs ou l’un de ses \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement, le rendent impropre \u00e0 sa destination. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: todo constructor de una obra responde de pleno derecho, frente al due\u00f1o o al comprador de la obra, de los da\u00f1os, incluso derivados de un vicio del suelo, que comprometan la solidez de la obra o que, afectando a uno de sus elementos constitutivos o a uno de sus elementos de equipamiento, la hagan impropia para su destino. Solo se libera si prueba que los da\u00f1os provienen de una causa ajena, la cause \u00e9trang\u00e8re<\/em>, como el hecho de un tercero, el caso fortuito o la culpa de la propia v\u00edctima. Retenga las dos llaves que abren la decenal: da\u00f1o que compromete la solidez o da\u00f1o que hace la vivienda impropia para vivir en ella. Una grieta est\u00e9tica y estable en un revestimiento no entra; un suelo de sal\u00f3n que se levanta hasta el punto de que no se puede caminar sin protegerse los pies, s\u00ed puede entrar, como veremos con un caso real m\u00e1s abajo.<\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n es constructor a estos efectos? M\u00e1s gente de la que parece. El art\u00edculo 1792-1 del C\u00f3digo civil<\/a> reputa constructor, en franc\u00e9s constructeur<\/em>, al arquitecto, al empresario y al t\u00e9cnico unido al due\u00f1o por un contrato de obra, pero tambi\u00e9n a quien vende, despu\u00e9s de su terminaci\u00f3n, una obra que ha construido o ha hecho construir, y a quien act\u00faa como mandatario del propietario con una misi\u00f3n asimilable a la de contratista. Traducci\u00f3n explicativa: si usted compr\u00f3 su casa nueva a un promotor o a un vendedor que la hizo construir, ese vendedor es constructor a efectos de la decenal aunque no haya puesto un solo ladrillo. Esta frase es esencial para el comprador espa\u00f1ol que adquiere sobre plano o reci\u00e9n terminado: no necesita buscar al alba\u00f1il, puede dirigirse contra su vendedor.<\/p>\n

La decenal cubre tambi\u00e9n ciertos equipamientos. El art\u00edculo 1792-2 del C\u00f3digo civil<\/a> extiende la presunci\u00f3n de responsabilidad a los da\u00f1os que afectan a la solidez de los elementos de equipamiento, pero solo cuando forman un cuerpo indisociable con las obras de viabilidad, cimentaci\u00f3n, estructura, cerramiento o cubierta: hay indisociabilidad cuando desmontar o sustituir el elemento exige deteriorar o quitar materia de la obra. Traducci\u00f3n explicativa: una canalizaci\u00f3n empotrada en la estructura cuya sustituci\u00f3n obliga a romper el forjado puede entrar en la decenal; un aparato simplemente posado, no. Los dem\u00e1s elementos de equipamiento, los que no son indisociables, tienen su propia garant\u00eda: el art\u00edculo 1792-3 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que son objeto de una garant\u00eda de buen funcionamiento, la garantie de bon fonctionnement<\/em>, llamada garant\u00eda bienal, de una duraci\u00f3n m\u00ednima de dos a\u00f1os desde la recepci\u00f3n. Traducci\u00f3n explicativa: durante al menos dos a\u00f1os desde la recepci\u00f3n, los equipamientos disociables que no funcionan bien \u2014una caldera, persianas motorizadas, un sistema de ventilaci\u00f3n defectuoso\u2014 deben ser reparados o sustituidos al amparo de esta garant\u00eda.<\/p>\n

La tercera garant\u00eda es la de perfecto acabado, la garantie de parfait ach\u00e8vement<\/em>, de un a\u00f1o desde la recepci\u00f3n. El art\u00edculo 1792-6 del C\u00f3digo civil<\/a> la define con detalle: el empresario queda obligado durante un a\u00f1o desde la recepci\u00f3n a reparar todos los des\u00f3rdenes se\u00f1alados por el due\u00f1o, bien mediante las reservas del acta de recepci\u00f3n, bien por notificaci\u00f3n escrita para los revelados despu\u00e9s; los plazos de reparaci\u00f3n se fijan de com\u00fan acuerdo y, a falta de acuerdo o en caso de inejecuci\u00f3n en el plazo fijado, los trabajos pueden ejecutarse, tras un requerimiento infructuoso, a costa y riesgo del empresario incumplidor; la ejecuci\u00f3n se constata de com\u00fan acuerdo o judicialmente; y la garant\u00eda no cubre lo necesario para remediar el desgaste normal o el uso. En la pr\u00e1ctica, este primer a\u00f1o es su ventana de oro: todo lo que vea \u2014fisuras, remates, pintura, puertas que rozan, conexiones pendientes\u2014 debe quedar por escrito y reclamarse dentro de ese a\u00f1o. Un caso juzgado en Grenoble lo ilustra bien: recepci\u00f3n de una casa individual el 12 de febrero de 2018 con veintid\u00f3s reservas, desacuerdo sobre su levantamiento, requerimiento del due\u00f1o en mayo de 2018 y demanda en diciembre de 2018, dentro del a\u00f1o de perfecto acabado. La corte de apelaci\u00f3n de Grenoble, en su sentencia de 9 de septiembre de 2025 (recurso n.\u00ba 21\/01968), confirm\u00f3 que el constructor deb\u00eda los trabajos de reparaci\u00f3n y el perjuicio de goce, fijados en 13.178,75 euros, m\u00e1s 4.985 euros de penalizaciones por retraso, y orden\u00f3 restituir al constructor la retenci\u00f3n en garant\u00eda del 5 % consignada. La lecci\u00f3n es clara: reservas detalladas en el acta, requerimiento escrito y demanda dentro del a\u00f1o permiten ganar; el silencio o el acuerdo verbal no bastan.<\/p>\n

Un ejemplo de decenal aplicada a un da\u00f1o interior lo da la corte de apelaci\u00f3n de Orleans en su sentencia de 18 de marzo de 2025 (recurso n.\u00ba 22\/01556). Tras una ampliaci\u00f3n con solado nuevo, el pavimento del sal\u00f3n se desnivel\u00f3 hasta crear un riesgo para quienes caminaban por la estancia. La aseguradora sosten\u00eda que no hab\u00eda da\u00f1o grave dentro del plazo decenal y que la recepci\u00f3n t\u00e1cita se hab\u00eda producido a\u00f1os antes con el pago de la factura sin reservas. La corte respondi\u00f3 que el desnivel del solado de un sal\u00f3n imped\u00eda desplazarse sin protecci\u00f3n en los pies y hac\u00eda la vivienda impropia para su destino, que el desorden se hab\u00eda revelado durante el periodo de prueba decenal y que la garant\u00eda decenal del constructor quedaba comprometida: conden\u00f3 a la aseguradora a pagar 124.139,13 euros sin impuestos, actualizados seg\u00fan el \u00edndice BT 01, m\u00e1s 6.846 euros de mudanza y guardamuebles y otras cantidades. Para el propietario espa\u00f1ol, la ense\u00f1anza es doble: un da\u00f1o interior puede ser decenal si impide el uso normal de la vivienda, y la fecha de revelaci\u00f3n del desorden dentro de los diez a\u00f1os es tan importante como su gravedad.<\/p>\n

B. Recepci\u00f3n con o sin reservas, plazos de extinci\u00f3n y diferencia con los vicios ocultos de la compraventa<\/h3>\n

La recepci\u00f3n merece una secci\u00f3n propia porque condiciona todo. Si usted encarga la obra, no firme un acta en blanco ni pague el saldo sin visitar la vivienda con calma, de d\u00eda, con fotos y, si puede, con un t\u00e9cnico. Anote cada defecto en el acta, por peque\u00f1o que parezca: una reserva escrita hoy es un derecho conservado ma\u00f1ana. Si el constructor se niega a una recepci\u00f3n contradictoria, puede pedirla al juez. Si ya compr\u00f3 la casa terminada, conserve la fecha de entrega y de la escritura, porque de ella se deducir\u00e1 el punto de partida de los plazos frente a su vendedor-constructor. Y si descubre un desorden despu\u00e9s de la recepci\u00f3n, notif\u00edquelo por escrito cuanto antes: carta certificada con acuse de recibo o requerimiento por comisario de justicia (huissier de justice<\/em>, oficial que levanta actas fehacientes), nunca solo una llamada o un mensaje informal. El requerimiento formal, la mise en demeure<\/em>, es la pieza que permite despu\u00e9s pedir la ejecuci\u00f3n a costa del empresario o activar el seguro.<\/p>\n

Los plazos son de extinci\u00f3n, no simples recomendaciones. El art\u00edculo 1792-4-1 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que toda persona cuya responsabilidad pueda comprometerse en virtud de los art\u00edculos 1792 a 1792-4 queda liberada de las responsabilidades y garant\u00edas de los art\u00edculos 1792 a 1792-2 una vez transcurridos diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n, y de la del art\u00edculo 1792-3 al expirar su plazo. Traducci\u00f3n explicativa: pasados diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n se apaga la decenal, y pasados dos a\u00f1os se apaga la bienal. Para las acciones contra un subcontratista, el art\u00edculo 1792-4-2 del C\u00f3digo civil<\/a> fija la prescripci\u00f3n en diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n para los da\u00f1os de los art\u00edculos 1792 y 1792-2, y en dos a\u00f1os para los del art\u00edculo 1792-3. Traducci\u00f3n explicativa: contra el subcontratista rigen los mismos topes, diez o dos a\u00f1os seg\u00fan la naturaleza del da\u00f1o. No espere al \u00faltimo mes: la pericia y la demanda llevan tiempo, y un plazo vencido entierra el mejor caso.<\/p>\n

No confunda estas garant\u00edas con los vicios ocultos de la compraventa. El art\u00edculo 1641 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que se destina o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habr\u00eda adquirido, o solo por menor precio, de haberlos conocido. Traducci\u00f3n explicativa: si compra una vivienda usada a otro particular y descubre despu\u00e9s un defecto escondido y grave, la v\u00eda es la de los vicios ocultos, con sus propios plazos y pruebas. Pero si su casa es nueva o reformada por un profesional, la v\u00eda principal es la de las garant\u00edas de construcci\u00f3n, y su vendedor es adem\u00e1s constructor por el art\u00edculo 1792-1. Elegir mal la v\u00eda hace perder tiempo y, a veces, el pleito: por eso conviene calificar desde el inicio si el demandado actu\u00f3 como vendedor particular o como constructor, y acumular ambas v\u00edas solo cuando los hechos lo permiten y el abogado lo considera \u00fatil. Si su caso es el de una vivienda usada, lea nuestra gu\u00eda sobre qu\u00e9 hacer cuando aparecen humedades, grietas o termitas tras la compra<\/a>; si su caso es obra o reforma, siga leyendo, porque el seguro y el procedimiento son distintos.<\/p>\n

II. Seguro de da\u00f1os a la obra, pruebas y estrategia de reclamaci\u00f3n desde Espa\u00f1a o desde Francia<\/h2>\n

La gran particularidad francesa es que, junto a la responsabilidad del constructor, existe un seguro propio del due\u00f1o: el seguro de da\u00f1os a la obra, llamado en franc\u00e9s assurance dommages-ouvrage<\/em>. No busca culpables, sino pagar r\u00e1pido la reparaci\u00f3n. Si usted hizo construir, reform\u00f3 a fondo o compr\u00f3 sobre plano, pregunte desde el primer d\u00eda si existe esa p\u00f3liza y pida la copia: puede ahorrarle a\u00f1os de pleito.<\/p>\n

A. El seguro de da\u00f1os a la obra: qui\u00e9n debe suscribirlo, qu\u00e9 plazos tiene y por qu\u00e9 una aceptaci\u00f3n ya no se discute<\/h3>\n

El art\u00edculo L242-1 del C\u00f3digo de seguros<\/a> impone que toda persona f\u00edsica o moral que, como propietaria, vendedora o mandataria del propietario, haga realizar trabajos de construcci\u00f3n suscriba antes de la apertura de la obra, por su cuenta o por la de los propietarios sucesivos, un seguro que garantice, fuera de toda b\u00fasqueda de responsabilidades, el pago de la totalidad de los trabajos de reparaci\u00f3n de los da\u00f1os de la naturaleza de aquellos de los que responden los constructores seg\u00fan el art\u00edculo 1792-1 y el art\u00edculo 1792 del C\u00f3digo civil. Traducci\u00f3n explicativa: quien encarga la obra debe contratar antes de empezarla un seguro que pague todas las reparaciones de da\u00f1os de tipo decenal, sin discutir primero qui\u00e9n tuvo la culpa, y esa cobertura se transmite a los compradores sucesivos. La ficha oficial de la administraci\u00f3n francesa sobre defectos de construcci\u00f3n confirma el esquema de las tres garant\u00edas y el papel de este seguro, y puede consultarse en la ficha oficial sobre defectos de construcci\u00f3n y garant\u00edas<\/a>.<\/p>\n

Los plazos del asegurador est\u00e1n tasados por el mismo art\u00edculo L242-1: sesenta d\u00edas como m\u00e1ximo desde la declaraci\u00f3n del siniestro para notificar su decisi\u00f3n sobre el principio de la garant\u00eda, noventa d\u00edas como m\u00e1ximo para presentar una oferta de indemnizaci\u00f3n, total o provisional, destinada al pago de las reparaciones, y quince d\u00edas para pagarla una vez aceptada por el asegurado. Si el asegurador incumple alguno de esos plazos o propone una oferta manifiestamente insuficiente, el asegurado puede, tras notific\u00e1rselo, acometer por su cuenta los gastos necesarios para reparar, y la indemnizaci\u00f3n se incrementa de pleno derecho con un inter\u00e9s igual al doble del tipo de inter\u00e9s legal. En casos de dificultades excepcionales por la naturaleza o importancia del siniestro, el asegurador puede proponer, motivando razones t\u00e9cnicas y con aceptaci\u00f3n expresa del asegurado, un plazo adicional que no exceda de ciento treinta y cinco d\u00edas. El seguro produce efectos tras expirar la garant\u00eda de perfecto acabado del art\u00edculo 1792-6, salvo dos excepciones: antes de la recepci\u00f3n, cuando tras un requerimiento infructuoso se resuelve el contrato con el empresario por incumplir sus obligaciones, y despu\u00e9s de la recepci\u00f3n, cuando tras un requerimiento infructuoso el empresario no ha ejecutado las suyas. Guarde este detalle: sin requerimiento previo infructuoso no se abre la excepci\u00f3n, as\u00ed que el requerimiento formal previo es obligatorio tambi\u00e9n para el seguro.<\/p>\n

La jurisprudencia reciente ha blindado al asegurado. La Tercera Sala de lo Civil de la Corte de Casaci\u00f3n francesa, en su sentencia de 3 de abril de 2025 (recurso n.\u00ba 23-16.055), juzg\u00f3 el caso de unos propietarios que hab\u00edan declarado varios des\u00f3rdenes, cuya aseguradora de da\u00f1os a la obra hab\u00eda aceptado la garant\u00eda y pagado anticipos parciales, pero luego se negaba a completar la indemnizaci\u00f3n alegando que algunos da\u00f1os no eran decenales. La Corte cas\u00f3 la sentencia de apelaci\u00f3n y fij\u00f3 la doctrina: el asegurador que ha aceptado la puesta en juego de la garant\u00eda dentro del plazo de sesenta d\u00edas ya no puede discutirla por el car\u00e1cter supuestamente no decenal del da\u00f1o, y debe financiar los trabajos que permitan remediarlo, con el complemento que resulte de la pericia. En el caso concreto, los da\u00f1os numberedos inclu\u00edan ventanales, puertas interiores y revestimientos, y la Corte orden\u00f3 revisar cada partida a la luz de los informes periciales, recordando adem\u00e1s que el asegurado que no acepta la oferta puede recibir un anticipo de al menos tres cuartas partes y seguir reclamando el resto ante el juez. Para el propietario espa\u00f1ol, el mensaje es pr\u00e1ctico: declare el siniestro por escrito, exija la respuesta en sesenta d\u00edas y la oferta en noventa, no acepte un pago parcial como cierre y reclame el complemento con la pericia en la mano, porque una vez aceptada la garant\u00eda el asegurador ya no puede volverse atr\u00e1s.<\/p>\n

Desde el punto de vista fiscal, una precisi\u00f3n breve: los impuestos de la compra, la tributaci\u00f3n de la reventa o de la sucesi\u00f3n de esta casa pertenecen a otra materia y se tratan en las gu\u00edas de fiscalidad internacional; aqu\u00ed solo importa saber que la indemnizaci\u00f3n por reparar su vivienda no sustituye ning\u00fan consejo fiscal y que la factura de las obras y la pericia sirven tambi\u00e9n para documentar el valor real del inmueble. Si su compra a\u00fan est\u00e1 en fase de contrato preliminar y financiaci\u00f3n, revise adem\u00e1s nuestra gu\u00eda sobre hipoteca denegada y condici\u00f3n suspensiva del pr\u00e9stamo<\/a>, porque perder la financiaci\u00f3n a tiempo y con las pruebas adecuadas permite recuperar la se\u00f1al.<\/p>\n

B. Probar bien desde el primer d\u00eda y reclamar en el orden correcto sin dejar vencer ning\u00fan plazo<\/h3>\n

La mayor\u00eda de los casos se ganan o se pierden en las pruebas reunidas durante los primeros meses. Empiece por conservar el contrato de obra o de compra sobre plano, los presupuestos, las facturas, el acta de recepci\u00f3n con sus reservas, las notificaciones posteriores, los certificados de seguro decenal de cada empresa y, si existe, la p\u00f3liza de da\u00f1os a la obra. Fotograf\u00ede cada desorden con fecha, mida las grietas con testigo de yeso o fisur\u00f3metro, anote cu\u00e1ndo aparecieron y c\u00f3mo evolucionan, y guarde los correos y mensajes donde el constructor reconoce el problema o promete volver. Encargue cuanto antes un informe t\u00e9cnico privado a un arquitecto o perito independiente: no sustituye a la pericia judicial, pero permite calificar el da\u00f1o, estimar el coste y decidir la v\u00eda. Si el constructor impide el acceso o niega los hechos, un acta de comisario de justicia (constat d’huissier<\/em>) fija la realidad de forma fehaciente y cuesta mucho menos que un pleito perdido por falta de prueba. Y no haga reparar por su cuenta antes de que el da\u00f1o haya sido constatado por perito, salvo urgencia debidamente documentada: una reparaci\u00f3n prematura borra la prueba y el adversario alegar\u00e1 que ya no se puede saber qu\u00e9 pas\u00f3.<\/p>\n

El orden de reclamaci\u00f3n recomendado es sencillo. Primero, requerimiento escrito al constructor detallando cada desorden, invocando la garant\u00eda correspondiente \u2014perfecto acabado si est\u00e1 en el primer a\u00f1o, bienal si es un equipamiento disociable dentro de los dos a\u00f1os, decenal si compromete la solidez o hace la vivienda impropia\u2014 y fijando un plazo razonable de reparaci\u00f3n, con advertencia de ejecuci\u00f3n a su costa y de declaraci\u00f3n al seguro. Segundo, declaraci\u00f3n paralela del siniestro al asegurador de da\u00f1os a la obra y a la aseguradora decenal del constructor, por escrito y con la documentaci\u00f3n, vigilando los plazos de sesenta y noventa d\u00edas. Tercero, si no hay respuesta o la oferta es insuficiente, demanda de medidas provisionales ante el juez de medidas urgentes, el llamado juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s<\/em>, para pedir una pericia judicial: el perito designado por el tribunal visita la vivienda, oye a las partes y emite un informe que suele determinar el resultado del litigio. Cuarto, demanda sobre el fondo reclamando la reparaci\u00f3n en naturaleza o su coste, los perjuicios de goce por no poder usar la vivienda con normalidad, los gastos de alojamiento temporal, mudanza y guardamuebles, y, en su caso, las penalizaciones por retraso pactadas en el contrato. Los casos citados muestran que los tribunales conceden esas partidas cuando est\u00e1n probadas: mudanza y guardamuebles en Orleans, perjuicio de goce y penalizaciones en Grenoble, y complementos de indemnizaci\u00f3n en Casaci\u00f3n.<\/p>\n

Atenci\u00f3n a los errores que vemos con frecuencia en propietarios que viven en Espa\u00f1a. Primer error: esperar a las vacaciones de verano para actuar y dejar que venza el a\u00f1o de perfecto acabado o los dos a\u00f1os de la bienal. Segundo error: aceptar una reparaci\u00f3n parcial del constructor sin dejar constancia de que subsisten reservas, lo que luego se interpreta como levantamiento de las reservas. Tercero: reparar con otro empresario sin requerimiento previo ni constataci\u00f3n, qued\u00e1ndose sin prueba y sin cobertura del seguro. Cuarto: demandar solo al vendedor particular olvidando que el vendedor que hizo construir es constructor por el art\u00edculo 1792-1, o demandar solo al alba\u00f1il insolvente olvidando a su aseguradora decenal y al seguro de da\u00f1os a la obra. Quinto: mezclar la v\u00eda de los vicios ocultos con la de las garant\u00edas sin estrategia, cuando cada una tiene plazos, demandados y pruebas distintos. Si su compra incluy\u00f3 un contrato preliminar con arras o cl\u00e1usula penal y ahora el vendedor se niega a firmar o usted quiere desistir, no mezcle ese litigio con el de las garant\u00edas: son dos pleitos distintos y cada uno tiene su gu\u00eda, como la dedicada a compromiso firmado y arrepentimiento, arras y ejecuci\u00f3n forzosa<\/a>.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Si compr\u00f3 casa nueva en Francia siendo espa\u00f1ol y aparecen defectos, el derecho franc\u00e9s le ofrece un arsenal preciso pero con plazos estrictos: un a\u00f1o de perfecto acabado para todo lo se\u00f1alado en la recepci\u00f3n o notificado por escrito, dos a\u00f1os de bienal para los equipamientos disociables y diez a\u00f1os de decenal para los da\u00f1os que comprometen la solidez o hacen la vivienda impropia para su destino, con el vendedor que hizo construir tratado como constructor y un seguro de da\u00f1os a la obra que debe responder en sesenta y noventa d\u00edas sin poder retractarse de una garant\u00eda aceptada. La jurisprudencia de 2025 confirma que los tribunales aplican estas reglas con firmeza cuando el propietario prueba a tiempo: recepci\u00f3n con reservas detalladas, requerimiento formal, declaraci\u00f3n al seguro, pericia y demanda dentro del plazo. Re\u00fana hoy mismo el acta, las fotos, los seguros y la pericia privada, env\u00ede el requerimiento antes de que venza el primer a\u00f1o y no deje que una oferta parcial cierre su caso. Con la calificaci\u00f3n correcta y las pruebas en orden, el constructor y sus aseguradoras pueden ser condenados a pagar la reparaci\u00f3n \u00edntegra y los perjuicios, como muestran las condenas de 124.000 euros en Orleans o los trabajos m\u00e1s penalizaciones en Grenoble.<\/p>\n

\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n

Si ha descubierto grietas o defectos en su casa nueva de Francia y no sabe qu\u00e9 garant\u00eda invocar ni qu\u00e9 plazo le queda, puede solicitar una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho, llamando al +33 6 46 60 58 22<\/a>. Tambi\u00e9n puede escribirnos a trav\u00e9s de la p\u00e1gina formulario de contacto<\/a> explicando la fecha de recepci\u00f3n, las reservas y los seguros disponibles.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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