Usted encontr\u00f3 una casa en Francia, firm\u00f3 r\u00e1pidamente un papel en la agencia o en la notar\u00eda y, de vuelta en Espa\u00f1a, las dudas crecen: la hipoteca se complica, aparecen gastos que no hab\u00eda calculado, su pareja ya no quiere seguir adelante o, al contrario, es el vendedor quien empieza a dar largas y amenaza con no firmar la escritura definitiva. En derecho franc\u00e9s, ese primer papel no es una simple reserva sin consecuencias. Seg\u00fan c\u00f3mo est\u00e9 redactado, puede equivaler ya a la venta, puede dejarle solo diez d\u00edas para salir sin coste o puede costarle una se\u00f1al importante. Y la salida depende de tres cosas muy concretas: qu\u00e9 contrato firm\u00f3 exactamente, si el plazo de desistimiento sigue abierto y qu\u00e9 dice la cl\u00e1usula de dinero.<\/p>\n
Este art\u00edculo responde a la pregunta que hacen muchos compradores espa\u00f1oles despu\u00e9s de firmar: \u00bfpuedo echarme atr\u00e1s sin perder dinero y qu\u00e9 pasa si es el vendedor quien se echa atr\u00e1s? Veremos primero el marco que decide si usted a\u00fan puede salir sin pagar, con el tipo de contrato y el desistimiento de diez d\u00edas, y despu\u00e9s qu\u00e9 ocurre cuando ese plazo ya pas\u00f3 o cuando es la otra parte quien incumple, con arras, indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, cl\u00e1usula penal y ejecuci\u00f3n forzosa. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n y cada afirmaci\u00f3n determinante se apoya en el texto oficial le\u00eddo para este art\u00edculo.<\/p>\n
La primera tarea no es discutir con la agencia ni escribir una carta enfadada. Es leer el documento firmado y calificarlo. En Francia, la compra de una vivienda usada pasa casi siempre por un antecontrato privado, que en espa\u00f1ol llamamos contrato preliminar, antes de la escritura p\u00fablica definitiva que firma el notario, que en franc\u00e9s se llama notaire<\/em> y es un oficial p\u00fablico que autentica la venta y publica la transmisi\u00f3n en el registro. Ese antecontrato adopta dos formas muy distintas y el dinero entregado tambi\u00e9n tiene dos reg\u00edmenes opuestos. Confundirlos es el error m\u00e1s caro.<\/p>\n El compromis de vente<\/em>, literalmente compromiso de venta, es en la pr\u00e1ctica una promesa sinalagm\u00e1tica, es decir, un contrato en el que ambas partes se obligan ya rec\u00edprocamente: el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, a un precio y sobre un bien determinados, bajo las condiciones suspensivas pactadas. La regla cl\u00e1sica est\u00e1 en el art\u00edculo 1589 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s, que dispone que la promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento rec\u00edproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio. Traducci\u00f3n del sentido: si vendedor y comprador ya se pusieron de acuerdo sobre qu\u00e9 casa y por cu\u00e1nto, el derecho franc\u00e9s considera que la venta est\u00e1 formada, aunque la escritura ante notario se firme meses despu\u00e9s. Enlace al texto oficial vigente: art\u00edculo 1589 del C\u00f3digo civil<\/a>. La consecuencia es directa: fuera del desistimiento legal y de las condiciones suspensivas, quien se niega a firmar la escritura puede ser demandado para que el juez constate la venta o para que pague la indemnizaci\u00f3n pactada, y el vendedor tambi\u00e9n puede exigir al comprador que cumpla.<\/p>\n La promesse unilat\u00e9rale de vente<\/em>, promesa unilateral de venta, es lo contrario: solo el vendedor se obliga durante un tiempo determinado, llamado plazo de opci\u00f3n, y el comprador, llamado beneficiario, queda libre de comprar o no. El art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s define esta figura como el contrato por el cual una parte, el promitente, concede a la otra, el beneficiario, el derecho de optar por la celebraci\u00f3n de un contrato cuyos elementos esenciales ya est\u00e1n determinados y para cuya formaci\u00f3n solo falta el consentimiento del beneficiario. Traducci\u00f3n del sentido: el vendedor queda atado y el comprador conserva la elecci\u00f3n hasta la fecha pactada. El mismo art\u00edculo a\u00f1ade dos consecuencias que conviene conocer: la revocaci\u00f3n de la promesa durante el tiempo dejado al beneficiario para optar no impide la formaci\u00f3n del contrato prometido, y el contrato celebrado en violaci\u00f3n de la promesa unilateral con un tercero que conoc\u00eda su existencia es nulo. Texto oficial: art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a>. En la pr\u00e1ctica espa\u00f1ola esto significa que, si usted es el beneficiario de una promesa unilateral y deja pasar la fecha sin levantar la opci\u00f3n, normalmente pierde la indemnizaci\u00f3n pactada pero no se le puede obligar a comprar; y si usted es vendedor atado por una promesa unilateral, no puede vender a otra persona por encima durante el plazo.<\/p>\n El dinero entregado a la firma tampoco es siempre lo mismo. Las arrhes<\/em>, arras en el sentido franc\u00e9s del desistimiento, son una se\u00f1al con derecho a desistir para ambas partes. El art\u00edculo 1590 del C\u00f3digo civil dispone que, si la promesa de vender se hizo con arras, cada uno de los contratantes puede desistir: quien las entreg\u00f3, perdi\u00e9ndolas, y quien las recibi\u00f3, devolviendo el doble. El texto franc\u00e9s exacto dice: \u00abSi la promesse de vendre a \u00e9t\u00e9 faite avec des arrhes chacun des contractants est ma\u00eetre de s’en d\u00e9partir\u00bb. Traducci\u00f3n del sentido: con arras de verdad, el comprador que se va pierde lo entregado y el vendedor que se va devuelve el doble, y la historia termina ah\u00ed. Texto oficial: art\u00edculo 1590 del C\u00f3digo civil<\/a>. El acompte<\/em>, anticipo a cuenta del precio, es lo contrario: una cantidad imputada al precio que no autoriza el desistimiento unilateral y que expone a la ejecuci\u00f3n del contrato m\u00e1s da\u00f1os. Muchos antecontratos espa\u00f1oles hablan de se\u00f1al o paga y se\u00f1al sin precisar, y en Francia esa ambig\u00fcedad se interpreta seg\u00fan lo pactado y los pagos: si el documento dice expresamente arras en el sentido del art\u00edculo 1590, el desistimiento tiene precio cerrado; si habla de anticipo imputable al precio o de dep\u00f3sito en garant\u00eda, el desistimiento puede costar mucho m\u00e1s.<\/p>\n A estas dos figuras se a\u00f1ade la indemnit\u00e9 d’immobilisation<\/em>, indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, propia de la promesa unilateral: una suma forfaitaria que el beneficiario se compromete a pagar al vendedor como contrapartida por haber reservado el bien durante el plazo de opci\u00f3n. Si la venta se realiza, normalmente se imputa al precio; si el beneficiario no levanta la opci\u00f3n, queda para el vendedor. No son arras y el contrato suele decirlo expresamente. La corte de apelaci\u00f3n de Reims confirm\u00f3 el 21 de enero de 2025, en el asunto con n\u00famero de registro 23\/01870, una condena al pago de una indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n de 40.000 euros sobre un precio de 400.000 euros, rechazando los intentos del beneficiario de anular la promesa o de reducir la suma a un euro mediante recalificaci\u00f3n en cl\u00e1usula penal. Decisi\u00f3n le\u00edda para este art\u00edculo: sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Reims de 21 de enero de 2025, RG 23\/01870<\/a>. La lecci\u00f3n para un comprador espa\u00f1ol es clara: una indemnizaci\u00f3n del diez por ciento en una promesa unilateral no es una se\u00f1al simb\u00f3lica y no se negocia a posteriori como si fueran arras.<\/p>\n El \u00faltimo actor del dinero es el s\u00e9questre<\/em>, depositario o tercero custodio, normalmente el notario o la agencia con garant\u00eda financiera, que conserva la suma entre la firma del antecontrato y la escritura. Pagar directamente al vendedor en efectivo la primera tarde es una anomal\u00eda peligrosa: el circuito normal es el dep\u00f3sito en la contabilidad del notario, con recibo y afectaci\u00f3n escrita. Guarde desde el primer d\u00eda el ejemplar firmado del antecontrato, sus anexos de diagn\u00f3stico, el justificante de la transferencia al depositario y todos los correos con agencia y notario. Esas piezas deciden casi todos los litigios posteriores.<\/p>\n Para la compra de un inmueble de uso residencial, el comprador no profesional dispone de un derecho de desistimiento, llamado en franc\u00e9s droit de r\u00e9tractation<\/em>, de diez d\u00edas. La base est\u00e1 en el art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda, que dispone que, para todo acto que tenga por objeto la construcci\u00f3n o la adquisici\u00f3n de un inmueble de uso residencial, el comprador no profesional puede desistir en un plazo de diez d\u00edas a contar desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el acto. Traducci\u00f3n del sentido: el plazo no corre desde la firma en la mesa, sino desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la notificaci\u00f3n oficial del documento. Texto oficial vigente: art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Cuando el acto se celebra por medio de un profesional con mandato para colaborar en la venta, el documento puede entregarse directamente en mano al beneficiario del desistimiento, y el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a esa entrega, acreditada seg\u00fan modalidades fijadas por decreto. Cuando el contrato definitivo ante notario no est\u00e1 precedido de ning\u00fan preliminar ni promesa, el comprador dispone en cambio de un plazo de reflexi\u00f3n de diez d\u00edas antes de la firma del documento aut\u00e9ntico, y la escritura no puede firmarse durante ese plazo. La ficha oficial de la administraci\u00f3n lo resume para el p\u00fablico: promesa de venta de vivienda existente en service-public.fr<\/a>.<\/p>\n Tres condiciones merecen atenci\u00f3n porque generan la mayor\u00eda de los errores de compradores extranjeros. Primero, el beneficiario es el comprador no profesional de vivienda: un comprador que act\u00faa como profesional inmobiliario no goza de esta protecci\u00f3n, y un local comercial o un terreno sin destino residencial no entra en el supuesto. Segundo, la forma de ejercer el desistimiento es la misma que la de notificaci\u00f3n: carta certificada con acuse de recibo u otro medio con garant\u00edas equivalentes para fijar la fecha de recepci\u00f3n o entrega. Un correo electr\u00f3nico ordinario, una llamada telef\u00f3nica o un mensaje a la agencia no bastan cuando el contrato exige la forma fehaciente. Tercero, el c\u00f3mputo incluye s\u00e1bados y el d\u00e9cimo d\u00eda prorrogado al primer d\u00eda h\u00e1bil siguiente si cae en s\u00e1bado, domingo o festivo: si usted recibe la notificaci\u00f3n un mi\u00e9rcoles, el plazo empieza el jueves y termina diez d\u00edas naturales despu\u00e9s, desplazado si el \u00faltimo d\u00eda es inh\u00e1bil. No apure la \u00faltima tarde sin prueba de env\u00edo: lo que cuenta es la fecha de expedici\u00f3n fehaciente dentro del plazo, y el acuse tard\u00edo no invalida un env\u00edo hecho a tiempo.<\/p>\n La jurisprudencia precisa un punto que preocupa a muchos vendedores: \u00bfqu\u00e9 ocurre si el comprador no recoge la carta? La Sala primera de lo civil de la Corte de Casaci\u00f3n, en su sentencia de 14 de febrero de 2018, n\u00famero de recurso 17-10.514, cas\u00f3 una sentencia que hab\u00eda liberado al comprador porque dos cartas certificadas no hab\u00edan sido recibidas, constatando que el comprador, regularmente avisado el 29 de julio de 2010, se hab\u00eda abstenido de ir a recoger su carta a la oficina de correos. La Corte consider\u00f3 que el plazo hab\u00eda corrido y que el notario no hab\u00eda faltado a su deber por no multiplicar los modos de notificaci\u00f3n. El texto franc\u00e9s de la \u00e9poca hablaba a\u00fan de siete d\u00edas porque los hechos eran de 2010, pero el razonamiento sobre la notificaci\u00f3n por carta certificada con aviso regular sigue siendo la referencia. Traducci\u00f3n del sentido: un comprador avisado en forma que no recoge la carta no puede pretender que el plazo nunca empez\u00f3. Decisi\u00f3n le\u00edda para este art\u00edculo: sentencia de la Corte de Casaci\u00f3n, Sala primera de lo civil, 14 de febrero de 2018, n.\u00ba 17-10.514<\/a>. Para un comprador espa\u00f1ol, la lecci\u00f3n es sim\u00e9trica: si usted quiere desistir, env\u00ede en forma fehaciente dentro del plazo; si usted quiere que el comprador quede vinculado, aseg\u00farese de que la notificaci\u00f3n es regular y conserve los avisos de paso y de no reclamaci\u00f3n.<\/p>\n El art\u00edculo L271-2 a\u00f1ade una protecci\u00f3n del dinero durante ese per\u00edodo: nadie puede recibir del comprador no profesional, directa o indirectamente, ning\u00fan pago a ning\u00fan t\u00edtulo ni bajo ninguna forma antes de la expiraci\u00f3n del plazo de desistimiento, salvo excepciones legales expresas para vivienda nueva y contratos preliminares de venta de inmuebles por construir o de alquiler con opci\u00f3n de compra. Traducci\u00f3n del sentido: en la compra de vivienda usada entre particulares, ning\u00fan pago al vendedor antes de que terminen los diez d\u00edas. Si las partes pactan un pago posterior fijando su importe, el acto se celebra bajo condici\u00f3n suspensiva de entrega de esas sumas en la fecha convenida. Cuando interviene un profesional con mandato, el pago puede recibirse si se hace en manos de un profesional con garant\u00eda financiera afecta a la devoluci\u00f3n de los fondos, y si el comprador desiste, el depositario debe restituirle los fondos en veinti\u00fan d\u00edas desde el d\u00eda siguiente al desistimiento. La infracci\u00f3n se castiga con 30.000 euros de multa. Texto oficial: art\u00edculo L271-2 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Conserve la prueba de cualquier pago prematuro exigido: puede anular la presi\u00f3n y fundar una reclamaci\u00f3n.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el itinerario seguro dentro de los diez d\u00edas es el siguiente. Primero, verifique la fecha exacta de primera presentaci\u00f3n de la carta o de entrega en mano y calcule el d\u00e9cimo d\u00eda con la pr\u00f3rroga por inh\u00e1bil. Segundo, env\u00ede el desistimiento por carta certificada con acuse de recibo antes de que expire, conservando el resguardo de dep\u00f3sito, y paralelamente notifique por un medio r\u00e1pido con fecha cierta para que agencia y notario no firmen nada m\u00e1s. Tercero, reclame por escrito la restituci\u00f3n de las sumas depositadas en manos del profesional dentro de los veinti\u00fan d\u00edas. Si el depositario se niega o descuenta gastos no pactados, la reclamaci\u00f3n posterior se apoya en el art\u00edculo L271-2 y en el recibo del dep\u00f3sito. Pasado el plazo sin desistimiento v\u00e1lido, el antecontrato despliega todos sus efectos y la salida cambia de registro: ya no es desistimiento libre, sino condiciones suspensivas, negociaci\u00f3n o litigio sobre la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n Una vez expirado el desistimiento sin ejercerlo v\u00e1lidamente, el antecontrato vincula. Pero vincular no significa que todo incumplimiento cueste lo mismo ni que el perjudicado carezca de opciones. Hay que distinguir tres situaciones: el comprador que ya no quiere o ya no puede comprar, el vendedor que se niega a vender y las condiciones suspensivas pactadas, en especial la del pr\u00e9stamo, que pueden liberar al comprador sin penalidad cuando se frustran sin su culpa.<\/p>\n Si usted firm\u00f3 un compromiso sinalagm\u00e1tico con arras expresas del art\u00edculo 1590, la salida tiene un precio cerrado: pierde las arras si desiste y recibe el doble si quien desiste es el vendedor. Es la \u00fanica hip\u00f3tesis en la que el desistimiento unilateral est\u00e1 organizado por la ley como un derecho con tarifa. Compruebe que la palabra arras figura literalmente y que la suma se califica como tal: muchos contratos hablan de dep\u00f3sito o de anticipo imputable al precio, y esas sumas no son arras. Cuando el contrato dice anticipo, el vendedor puede reclamar la ejecuci\u00f3n o una indemnizaci\u00f3n mayor, no limitarse a conservar la suma.<\/p>\n Si usted es beneficiario de una promesa unilateral y no levanta la opci\u00f3n, pierde en principio la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, que queda para el vendedor a t\u00edtulo forfaitario por haber reservado el bien. El caso de Reims lo ilustra con nitidez: precio de 400.000 euros, indemnizaci\u00f3n de 40.000 euros pagadera como muy tarde el 31 de diciembre de 2020, acta de carencia notarial por incomparecencia del beneficiario y requerimiento posterior. El beneficiario aleg\u00f3 la nulidad por falta de registro en diez d\u00edas, pidi\u00f3 recalificar la promesa unilateral en promesa sinalagm\u00e1tica y la indemnizaci\u00f3n en cl\u00e1usula penal reducida a un euro, y reclam\u00f3 adem\u00e1s da\u00f1os por procedimiento abusivo. La corte confirm\u00f3 \u00edntegramente la condena al pago de los 40.000 euros m\u00e1s 1.000 euros por gastos de apelaci\u00f3n. Traducci\u00f3n del sentido para un comprador espa\u00f1ol: firmar una promesa unilateral con una indemnizaci\u00f3n del diez por ciento y luego no acudir a la firma ni pagar la indemnizaci\u00f3n expone a una condena por el total, sin prorrateo por el tiempo efectivo de inmovilizaci\u00f3n, cuando el contrato excluye expresamente el prorrateo y las arras. El contrato de aquel caso precisaba que la suma no constitu\u00eda arras y no estaba sometida al art\u00edculo 1590, que se imputar\u00eda al precio si la venta se realizaba y que quedar\u00eda adquirida al promitente incluso si el beneficiario anunciaba pronto que no comprar\u00eda. Esa redacci\u00f3n fue determinante.<\/p>\n Si su compromiso contiene una clause p\u00e9nale<\/em>, cl\u00e1usula penal, la suma pactada para el incumplimiento no es libremente reducible por el juez a petici\u00f3n caprichosa, pero tampoco es intangible. El art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil dispone que, cuando el contrato estipula que quien deje de ejecutarlo pagar\u00e1 una cierta suma a t\u00edtulo de da\u00f1os y perjuicios, no puede asignarse a la otra parte una suma mayor ni menor, pero el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena pactada si es manifiestamente excesiva o irrisoria. Traducci\u00f3n del sentido: la cl\u00e1usula penal fija el importe, pero el juez puede corregirlo cuando es claramente desproporcionado, y toda estipulaci\u00f3n contraria a esa facultad se tiene por no escrita. El mismo art\u00edculo a\u00f1ade que, cuando el compromiso se ejecut\u00f3 en parte, la pena puede reducirse en proporci\u00f3n al inter\u00e9s que la ejecuci\u00f3n parcial procur\u00f3 al acreedor, y que, salvo incumplimiento definitivo, la pena solo se debe cuando el deudor fue requerido de pago mediante mise en demeure<\/em>, requerimiento formal. Texto oficial: art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a>. En la pr\u00e1ctica, las cl\u00e1usulas del diez por ciento del precio son frecuentes y los tribunales las confirman a menudo cuando corresponden al perjuicio de volver a poner el bien en el mercado, pero un diez por ciento sobre una venta que fracasa por causa menor y con reventa inmediata a mejor precio puede discutirse. Conserve la prueba de la reventa, de su precio y de su fecha: es la base de cualquier petici\u00f3n de moderaci\u00f3n.<\/p>\n No confunda la cl\u00e1usula penal con la simple retenci\u00f3n del dep\u00f3sito por el depositario. El depositario no es juez: si usted discute la pena, debe oponerse por escrito a cualquier reparto unilateral y exigir la consignaci\u00f3n hasta acuerdo o decisi\u00f3n judicial. Pagar bajo presi\u00f3n sin reserva y luego reclamar es mucho m\u00e1s dif\u00edcil que consignar y discutir. Y si la agencia reclama adem\u00e1s su comisi\u00f3n sobre una venta frustrada, verifique su mandato y la condici\u00f3n de realizaci\u00f3n efectiva: la comisi\u00f3n normalmente sigue la suerte de la venta y no se debe cuando la venta no se realiza por desistimiento cubierto por arras o por juego de una condici\u00f3n suspensiva.<\/p>\n Un caso frecuente merece menci\u00f3n separada: la hipoteca denegada. Casi todos los compromisos de compradores espa\u00f1oles incluyen una condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, y su juego libera al comprador y le devuelve las sumas si acredita las solicitudes y las denegaciones conforme al contrato. El r\u00e9gimen probatorio es estricto en plazos, n\u00famero de bancos y caracter\u00edsticas del pr\u00e9stamo pactado. Lo tratamos en detalle en nuestro art\u00edculo sobre hipoteca denegada, condici\u00f3n suspensiva y recuperaci\u00f3n de la se\u00f1al, que conviene leer antes de notificar nada a su banco o al vendedor: hipoteca denegada para comprar casa en Francia, condici\u00f3n suspensiva y recuperaci\u00f3n de la se\u00f1al<\/a>. Si su pr\u00e9stamo est\u00e1 en curso y el plazo del compromiso expira, pida por escrito una pr\u00f3rroga antes del vencimiento en lugar de dejar que el contrato caduque en silencio.<\/p>\n Cuando es el vendedor quien se echa atr\u00e1s, porque recibi\u00f3 una oferta mejor, porque su familia lo presiona o porque descubri\u00f3 que vendi\u00f3 demasiado barato, el comprador no est\u00e1 indefenso. En un compromiso sinalagm\u00e1tico que vale venta, el comprador puede pedir la ejecuci\u00f3n forzosa en naturaleza, es decir, que el juez constate la venta y ordene la firma, adem\u00e1s de da\u00f1os. El art\u00edculo 1221 del C\u00f3digo civil dispone que el acreedor de una obligaci\u00f3n puede, tras requerimiento, perseguir su ejecuci\u00f3n en naturaleza salvo si esa ejecuci\u00f3n es imposible o si existe una desproporci\u00f3n manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su inter\u00e9s para el acreedor. Traducci\u00f3n del sentido: tras requerir formalmente al vendedor, el comprador puede exigir la casa misma, no solo dinero, salvo imposibilidad real o desproporci\u00f3n evidente. Texto oficial: art\u00edculo 1221 del C\u00f3digo civil<\/a>. La v\u00eda exige un requerimiento previo serio, normalmente por carta de abogado o por acto de comisario de justicia, fijando una fecha para firmar ante el notario designado y advirtiendo de la demanda judicial. Si el vendedor ya vendi\u00f3 a un tercero, la ejecuci\u00f3n en naturaleza puede volverse imposible y la reclamaci\u00f3n se desplaza a da\u00f1os y a la nulidad eventual de la segunda venta cuando el tercero conoc\u00eda la promesa, en el marco de la promesa unilateral del art\u00edculo 1124 ya citado.<\/p>\n En sentido inverso, el vendedor tambi\u00e9n puede demandar al comprador que se niega a firmar sin causa cubierta por el contrato. La demanda t\u00edpica pide la constataci\u00f3n judicial de la venta y el pago del precio, o subsidiariamente la cl\u00e1usula penal m\u00e1s da\u00f1os por los meses de inmovilizaci\u00f3n, los gastos de nueva comercializaci\u00f3n y la diferencia de precio en la reventa. El comprador demandado se defiende por tres v\u00edas: desistimiento ejercido v\u00e1lidamente en plazo, juego de una condici\u00f3n suspensiva o incumplimiento previo del vendedor que justifica su propia negativa. La condition suspensive<\/em>, condici\u00f3n suspensiva, es la cl\u00e1usula que subordina la obligaci\u00f3n a un acontecimiento futuro e incierto. El art\u00edculo 1304 del C\u00f3digo civil define la obligaci\u00f3n condicional como la que depende de un acontecimiento futuro e incierto, suspensiva cuando su cumplimiento vuelve la obligaci\u00f3n pura y simple y resolutoria cuando su cumplimiento aniquila la obligaci\u00f3n. Traducci\u00f3n del sentido: mientras la condici\u00f3n pactada no se cumple, la obligaci\u00f3n de comprar no se vuelve definitiva. Texto oficial: art\u00edculo 1304 del C\u00f3digo civil<\/a>. Las m\u00e1s frecuentes son la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, la no existencia de servidumbre grave revelada por el estado hipotecario, la ausencia de derecho de tanteo ejercido por el ayuntamiento y, en casas antiguas, la ausencia de des\u00f3rdenes estructurales no declarados. Cada condici\u00f3n tiene su plazo y su carga probatoria: si usted invoca la no obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, debe probar solicitudes conformes y denegaciones en plazo; si invoca el tanteo, debe aportar la respuesta administrativa; si invoca un vicio grave descubierto entre el compromiso y la escritura, debe aportar el informe t\u00e9cnico y requerir al vendedor antes de negarse en bloque.<\/p>\n La prueba decide estos pleitos m\u00e1s que los grandes principios. El notario redacta el acta de carencia cuando una parte no acude a la firma; ese proc\u00e8s-verbal de carence<\/em>, acta notarial de incomparecencia, fija qui\u00e9n falt\u00f3 y es pieza central. Conserve adem\u00e1s el intercambio completo con el notario sobre la fecha de firma, las convocatorias, los proyectos de escritura, los justificantes bancarios, los informes de diagn\u00f3stico y cualquier informe pericial posterior. Si tras la compra aparecen humedades, grietas o termitas no declaradas, el litigio cambia de terreno hacia los vicios ocultos y sus plazos cortos de acci\u00f3n: lo explicamos con el r\u00e9gimen de pruebas y recursos en nuestro art\u00edculo sobre vicios ocultos tras comprar casa en Francia: compr\u00e9 una casa en Francia y aparecen humedades, grietas o termitas<\/a>. No mezcle los papeles: el pleito sobre el compromiso discute si la venta debe firmarse y a qu\u00e9 precio de incumplimiento; el pleito sobre vicios discute, ya propietario, si el vendedor debe devolver parte del precio o reparar.<\/p>\n Dos errores pr\u00e1cticos cierran esta parte. Primero, firmar un acuerdo verbal de salida con la agencia sin el vendedor o sin el notario: solo un acuerdo escrito firmado por ambas partes, con reparto expreso del dep\u00f3sito y renuncia a reclamar, cierra el litigio. Segundo, dejar que el plazo del compromiso expire sin pedir pr\u00f3rroga ni notificar la condici\u00f3n suspensiva: muchos antecontratos prev\u00e9n la caducidad autom\u00e1tica y la restituci\u00f3n, pero otros prev\u00e9n la pr\u00f3rroga t\u00e1cita o la puesta en mora previa. Lea la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n y de realizaci\u00f3n, calendar\u00edcela y act\u00fae por escrito antes del \u00faltimo d\u00eda. Un comprador espa\u00f1ol que vive fuera y depende del correo debe designar un interlocutor local y autorizar la recepci\u00f3n de convocatorias por medio electr\u00f3nico fehaciente pactado con el notario.<\/p>\n Si usted firm\u00f3 un compromiso para comprar una casa en Francia y duda, el orden correcto es siempre el mismo: califique el documento, verifique el desistimiento de diez d\u00edas y solo despu\u00e9s discuta el dinero. El compromiso sinalagm\u00e1tico equivale a la venta sobre cosa y precio y expone a la ejecuci\u00f3n forzosa; la promesa unilateral deja al comprador la opci\u00f3n pero le cuesta la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n si no compra; las arras organizan un desistimiento con precio cerrado mientras que el anticipo no autoriza a desistir; y la cl\u00e1usula penal fija la indemnizaci\u00f3n salvo correcci\u00f3n judicial por desproporci\u00f3n manifiesta. El desistimiento del comprador no profesional de vivienda se ejerce en diez d\u00edas desde el d\u00eda siguiente a la notificaci\u00f3n regular, por carta certificada con acuse de recibo o medio equivalente, sin ning\u00fan pago previo al vendedor en la vivienda usada, y el depositario profesional debe restituir en veinti\u00fan d\u00edas. Pasado ese plazo, la salida pasa por las condiciones suspensivas pactadas, en especial la del pr\u00e9stamo, por la negociaci\u00f3n escrita de una resoluci\u00f3n amistosa o por el pleito sobre la pena y la ejecuci\u00f3n, con el acta notarial de incomparecencia y el requerimiento formal como piezas maestras. Ante la duda entre desistir hoy o esperar al pr\u00e9stamo, act\u00fae por escrito antes del vencimiento, conserve cada resguardo y no autorice ning\u00fan reparto del dep\u00f3sito sin acuerdo firmado por ambas partes.<\/p>\n Si firm\u00f3 un compromiso o una promesa para comprar una casa en Francia y duda entre desistir, prorrogar o exigir la firma, podemos revisar su documento y sus plazos. Le proponemos una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Comprador espa\u00f1ol tras firmar el compromis en Francia: retracto de 10 d\u00edas, diferencia entre arras y anticipo, indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, cl\u00e1usula penal y ejecuci\u00f3n forzosa si el vendedor se niega a firmar.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4188,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2124448","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nA. Compromis, promesa unilateral, arras y anticipo: cuatro palabras que no significan lo mismo<\/h3>\n
B. El desistimiento de diez d\u00edas: qui\u00e9n lo tiene, c\u00f3mo se cuenta y c\u00f3mo se ejerce sin equivocarse<\/h3>\n
II. Cuando el plazo ya pas\u00f3 o es la otra parte quien no quiere firmar: dinero, pruebas y recursos<\/h2>\n
A. El comprador ya no quiere seguir: qu\u00e9 pierde seg\u00fan la cl\u00e1usula que firm\u00f3<\/h3>\n
B. El vendedor se niega a firmar o el comprador quiere forzar la venta: ejecuci\u00f3n, condiciones y prueba<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n