{"id":2124041,"date":"2026-09-18T13:14:45","date_gmt":"2026-09-18T11:14:45","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.fr\/2026\/09\/18\/comprar-piso-alquilado-francia-inquilino-derechos-plazos-recuperar-vivienda\/"},"modified":"2026-09-18T13:14:45","modified_gmt":"2026-09-18T11:14:45","slug":"comprar-piso-alquilado-francia-inquilino-derechos-plazos-recuperar-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.fr\/es\/2026\/09\/18\/comprar-piso-alquilado-francia-inquilino-derechos-plazos-recuperar-vivienda\/","title":{"rendered":"Quiero comprar un piso en Francia y est\u00e1 alquilado: derechos del inquilino, plazos del cong\u00e9 para vender y c\u00f3mo recuperar la vivienda"},"content":{"rendered":"

Usted vive en Espa\u00f1a y ha encontrado el piso ideal en Francia: buena zona, precio razonable, notario dispuesto a firmar r\u00e1pido. Solo hay un detalle, y no es menor: el piso est\u00e1 alquilado y el inquilino vive dentro. El vendedor le asegura que el inquilino se ir\u00e1 al vender o que con la venta se termina el contrato. Desconf\u00ede de esa promesa. En el derecho franc\u00e9s de los arrendamientos de vivienda, el contrato de alquiler sobrevive a la venta en la inmensa mayor\u00eda de los casos, el inquilino dispone de un derecho de tanteo cuando se le notifica la venta y cualquier intento de recuperar la vivienda antes de tiempo puede terminar en nulidad, multa e indemnizaci\u00f3n. Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos oficiales, qu\u00e9 debe comprobar un comprador espa\u00f1ol antes de firmar, c\u00f3mo funciona en la pr\u00e1ctica el llamado cong\u00e9 pour vendre<\/em> (la notificaci\u00f3n por la que el propietario comunica al inquilino que quiere vender) y qu\u00e9 recursos existen si esa notificaci\u00f3n es irregular o fraudulenta.<\/p>\n

Una advertencia necesaria: cada caso depende de su contrato, de sus fechas y de sus pruebas. Lo que sigue es una gu\u00eda pr\u00e1ctica del derecho aplicable en Francia metropolitana, no un pron\u00f3stico sobre su expediente. Guarde todos los documentos desde el primer d\u00eda: contrato de alquiler, recibos, cartas, notificaciones y correos del vendedor y de la agencia.<\/p>\n

I. Comprar un piso alquilado en Francia: el alquiler sobrevive a la venta<\/h2>\n

La primera idea que debe interiorizar el comprador espa\u00f1ol es sencilla y contraintuitiva: en Francia, comprar un piso alquilado significa, por defecto, comprar con inquilino dentro. La venta no expulsa al inquilino. El nuevo propietario ocupa autom\u00e1ticamente la posici\u00f3n del antiguo arrendador, con los mismos derechos y las mismas obligaciones, hasta que el contrato termine de forma regular. Solo en ese momento, y cumpliendo plazos y formas estrictos, podr\u00e1 plantearse recuperar la vivienda, venderla libre o volver a alquilarla. Quien firma un contrato preliminar creyendo que el piso se entregar\u00e1 libre sin haber verificado el estado del arrendamiento est\u00e1 comprando un problema.<\/p>\n

A. Lo que el comprador espa\u00f1ol debe verificar antes de firmar nada<\/h3>\n

Antes de firmar el compromis de vente<\/em> (el contrato preliminar por el que las partes se comprometen a comprar y vender, con efectos m\u00e1s r\u00edgidos que nuestras arras) o la promesse de vente<\/em> (la promesa unilateral de venta), exija al vendedor la documentaci\u00f3n completa del arrendamiento y l\u00e9ala con calma, aunque est\u00e9 en franc\u00e9s. Los t\u00e9rminos franceses se explican a continuaci\u00f3n en su primera aparici\u00f3n y se usan despu\u00e9s en su forma original para que usted pueda reconocerlos en sus papeles. El bail d’habitation<\/em> es el contrato de alquiler de vivienda; el bailleur<\/em> es el arrendador; el locataire<\/em> es el inquilino; el cong\u00e9<\/em> es la notificaci\u00f3n por la que una parte comunica a la otra que no continuar\u00e1 el contrato; el pr\u00e9avis<\/em> es el plazo de preaviso que debe respetarse; el commissaire de justice<\/em> es el oficial antes llamado huissier de justice<\/em>, competente para notificar actos con plena eficacia probatoria; y el acte authentique<\/em> es la escritura autorizada por notario, que es la que fija la fecha oficial de la compraventa.<\/p>\n

Empiece por el contrato mismo. Compruebe si existe un bail<\/em> escrito, su fecha de efecto, su duraci\u00f3n y su r\u00e9gimen: vivienda vac\u00eda (vide<\/em>) o amueblada (meubl\u00e9e<\/em>). En vivienda vac\u00eda sometida a la ley de 6 de julio de 1989, la duraci\u00f3n m\u00ednima es de tres a\u00f1os cuando el arrendador es persona f\u00edsica y de seis cuando es persona moral; en amueblada de residencia principal, la duraci\u00f3n es de un a\u00f1o, como muestra un caso parisino reciente en el que un alquiler amueblado firmado el 1 de marzo de 2025 preve\u00eda expresamente una duraci\u00f3n de un a\u00f1o. Pida tambi\u00e9n el importe del alquiler y de las cargas, las revisiones aplicadas, el dep\u00f3sito de garant\u00eda (d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>, nuestra fianza) y, sobre todo, el historial de pagos: recibos de alquiler (quittances de loyer<\/em>), eventuales impagos y procedimientos en curso. Un piso barato con un inquilino que no paga desde hace un a\u00f1o no es una ganga, es un procedimiento de recobro en marcha. Sobre c\u00f3mo se reclama un impago y se recupera la vivienda en ese escenario, puede leer nuestra gu\u00eda sobre el propietario que afronta un alquiler impagado en Francia, con plazos y pruebas<\/a>.<\/p>\n

Verifique despu\u00e9s si ya se ha notificado alg\u00fan cong\u00e9<\/em> y con qu\u00e9 contenido. Pida copia \u00edntegra de la notificaci\u00f3n, con su fecha, su medio de env\u00edo y su acuse de recibo. Un cong\u00e9 pour vendre<\/em> (notificaci\u00f3n para vender) o un cong\u00e9 pour reprise<\/em> (notificaci\u00f3n para recuperar la vivienda, sea para vivir en ella o para alojar a un familiar pr\u00f3ximo) solo produce efectos si respeta el motivo, el plazo y la forma que exige la ley, como se detalla en la segunda parte. Si el vendedor le dice que ya ha comunicado al inquilino que debe irse pero no muestra una notificaci\u00f3n regular, no hay nada: una frase verbal o un simple correo electr\u00f3nico no valen como cong\u00e9<\/em> del arrendador, pues la administraci\u00f3n francesa recuerda que el preaviso del propietario no puede darse por simple correo electr\u00f3nico y exige carta certificada con acuse de recibo, acto de commissaire de justice<\/em> o entrega en mano contra firma, seg\u00fan la ficha oficial sobre el preaviso y las formalidades del cong\u00e9 del propietario<\/a>.<\/p>\n

Un tercer punto, a menudo ignorado, es la fecha en que el propio vendedor compr\u00f3 el piso. Cuando se adquiere un bien ocupado, la ley limita durante los primeros a\u00f1os la posibilidad de dar cong\u00e9<\/em> para vender o para recuperar, y esa limitaci\u00f3n se transmite al comprador con el inmueble. El texto oficial del art\u00edculo 15 de la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a> distingue tres situaciones seg\u00fan el vencimiento del contrato en curso: si el contrato en curso vence m\u00e1s de tres a\u00f1os despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n, el arrendador puede notificar la venta al vencimiento de ese contrato; si vence menos de tres a\u00f1os despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n, solo puede hacerlo al vencimiento de la primera pr\u00f3rroga t\u00e1cita o de la primera renovaci\u00f3n; y si vence menos de dos a\u00f1os despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n, el cong\u00e9<\/em> para recuperar solo surte efecto al cumplirse dos a\u00f1os desde la adquisici\u00f3n. En la pr\u00e1ctica, esto significa que si el vendedor compr\u00f3 hace un a\u00f1o un piso alquilado y el contrato vence dentro de seis meses, usted no podr\u00e1 recuperar la vivienda a ese vencimiento aunque el precio le parezca perfecto. Exija la escritura de adquisici\u00f3n del vendedor y calcule estas fechas antes de negociar el precio, porque un piso ocupado con recuperaci\u00f3n lejana vale menos que un piso libre.<\/p>\n

Complete la verificaci\u00f3n con el estado del inmueble y de la copropiedad: actas de las \u00faltimas juntas, cargas pendientes, obras votadas, seguro y, si el edificio es antiguo, la situaci\u00f3n de los diagn\u00f3sticos. Si el vendedor adeuda cantidades a la comunidad o hay obras importantes votadas, el comprador las heredar\u00e1 econ\u00f3micamente con la compra. Y conserve la prueba de todo lo que el vendedor afirme de palabra: pida que cualquier promesa sobre la salida del inquilino o sobre el estado libre del piso conste por escrito en el contrato preliminar, con fecha y consecuencias claras si se incumple. Sobre el contrato preliminar, sus plazos de retractaci\u00f3n y la se\u00f1al entregada, le ser\u00e1 \u00fatil nuestra gu\u00eda para firmar un compromis en Francia sin perder la retractaci\u00f3n, el pr\u00e9stamo ni las arras<\/a>.<\/p>\n

B. Lo que el vendedor puede prometer y lo que la ley le proh\u00edbe<\/h3>\n

El vendedor puede vender un piso alquilado, y eso es perfectamente legal: la administraci\u00f3n francesa confirma que el propietario de una vivienda alquilada puede venderla durante el arrendamiento, precisando que la fecha de compra es la de la firma de la escritura notarial, seg\u00fan la ficha oficial sobre la venta de una vivienda alquilada durante el contrato<\/a>. Lo que el vendedor no puede hacer es entregar al comprador una vivienda libre expulsando por s\u00ed mismo al inquilino, cambiando la cerradura o cortando los suministros. La recuperaci\u00f3n de la vivienda solo puede lograrse por las v\u00edas legales: vencimiento regular con cong\u00e9<\/em> v\u00e1lido, aceptaci\u00f3n de la oferta de venta por el inquilino, acuerdo de salida o, en \u00faltimo extremo, resoluci\u00f3n judicial seguida de ejecuci\u00f3n con intervenci\u00f3n de commissaire de justice<\/em>. Todo atajo al margen de estas v\u00edas expone al arrendador, y por contagio al comprador que lo haya alentado, a la restituci\u00f3n del inquilino en la vivienda y a indemnizaciones.<\/p>\n

La raz\u00f3n de fondo est\u00e1 en el C\u00f3digo civil. Su art\u00edculo 1743<\/a> dispone que, si el arrendador vende la cosa alquilada, el adquirente no puede expulsar al arrendatario con contrato aut\u00e9ntico o de fecha cierta, previsi\u00f3n que la jurisprudencia aplica con amplitud: aun cuando el contrato no tenga fecha cierta en sentido formal, resulta oponible al comprador que conoci\u00f3 y acept\u00f3 su existencia al adquirir. Un caso juzgado en Par\u00eds el 3 de diciembre de 2025 lo ilustra con nitidez: un arrendamiento de vivienda firmado en 1991, un cong\u00e9<\/em> por motivo leg\u00edtimo notificado en 2017 para una renovaci\u00f3n completa, una venta del inmueble en 2021 a una sociedad que conoc\u00eda la ocupaci\u00f3n y, a\u00f1os despu\u00e9s, la pretensi\u00f3n de la compradora de que el contrato le fuera inoponible y de expulsar al inquilino. El tribunal record\u00f3 el art\u00edculo 1743 y la jurisprudencia constante seg\u00fan la cual el contrato es oponible al adquirente que lo conoci\u00f3 y acept\u00f3 al comprar, y rechaz\u00f3 la expulsi\u00f3n, ordenando adem\u00e1s el realojo temporal durante las obras. La sentencia puede consultarse en su texto oficial de 3 de diciembre de 2025<\/a>. La lecci\u00f3n para el comprador espa\u00f1ol es directa: si el vendedor le informa de la existencia del inquilino, usted compra conociendo el arrendamiento y no podr\u00e1 alegar despu\u00e9s que lo ignoraba.<\/p>\n

Desconf\u00ede tambi\u00e9n de la promesa de un piso libre en tres meses cuando ninguna notificaci\u00f3n regular se ha enviado. Si el contrato preliminar prev\u00e9 la entrega libre y el vendedor no logra la salida del inquilino a tiempo, el comprador podr\u00e1 reclamar, pero el inquilino seguir\u00e1 en la vivienda hasta que un juez decida otra cosa. Por eso conviene redactar el contrato preliminar con realismo: describir la situaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, condicionar la venta a la verificaci\u00f3n del cong\u00e9<\/em> cuando proceda, prever qui\u00e9n asume las rentas y las cargas entre la firma y la entrega, y fijar por escrito qu\u00e9 ocurre si la vivienda no est\u00e1 libre en la fecha pactada. Y si el vendedor le propone resolver la salida del inquilino con presiones, cortes de servicios o una denuncia falsa, ni\u00e9guese por escrito: esas conductas pueden constituir infracciones y, adem\u00e1s, destruyen cualquier procedimiento posterior de recuperaci\u00f3n, porque el juez que detecta mala fe del arrendador deja de protegerle.<\/p>\n

No confunda, por \u00faltimo, la ocupaci\u00f3n con t\u00edtulo con la ocupaci\u00f3n sin t\u00edtulo. El inquilino con contrato en vigor, aunque no pague, es un ocupante con t\u00edtulo mientras el contrato no se resuelva judicialmente; el intruso que ha entrado por la fuerza, sin contrato ni autorizaci\u00f3n, es un ocupante sin t\u00edtulo desde el primer d\u00eda y se le aplican otras v\u00edas mucho m\u00e1s r\u00e1pidas. Si su futuro piso est\u00e1 ocupado por un intruso y no por un inquilino, el escenario es distinto y se lo explicamos en nuestra gu\u00eda sobre la casa ocupada ilegalmente en Francia y c\u00f3mo recupera su vivienda un propietario espa\u00f1ol<\/a>. La frontera entre ambas situaciones es la existencia de un contrato y de un t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n: con t\u00edtulo, paciencia y procedimiento; sin t\u00edtulo, denuncia y procedimiento espec\u00edfico de expulsi\u00f3n.<\/p>\n

II. El cong\u00e9 para vender, paso a paso: plazos, tanteo del inquilino e impugnaci\u00f3n<\/h2>\n

El cong\u00e9 pour vendre<\/em> es la pieza central de toda compra de piso alquilado en Francia. Es la notificaci\u00f3n por la que el propietario comunica al inquilino, antes del vencimiento del contrato, su decisi\u00f3n de vender, con el precio y las condiciones de la venta proyectada. Esa notificaci\u00f3n vale al mismo tiempo como oferta de venta a favor del inquilino, que dispone de un derecho de tanteo (droit de pr\u00e9emption<\/em>, derecho a adquirir con preferencia). Si el inquilino compra, la operaci\u00f3n se hace con \u00e9l; si renuncia o calla, el propietario puede vender a un tercero, pero debe respetar despu\u00e9s el precio y las condiciones notificados, bajo pena de nulidad de la venta. Comprender este mecanismo es indispensable tanto para el comprador espa\u00f1ol que negocia con el vendedor como para el vendedor espa\u00f1ol que quiere vender su piso alquilado en Francia y teme equivocarse en la notificaci\u00f3n.<\/p>\n

A. Forma, contenido y plazos que el comprador debe exigir ver en el expediente<\/h3>\n

Empecemos por el motivo y el plazo. El art\u00edculo 15, apartado I, de la ley de 6 de julio de 1989<\/a> exige que todo cong\u00e9<\/em> del arrendador est\u00e9 justificado por su decisi\u00f3n de recuperar o de vender la vivienda, o por un motivo leg\u00edtimo y serio, como el incumplimiento por el inquilino de sus obligaciones, y lo exige bajo pena de nulidad: sin motivo indicado no hay cong\u00e9<\/em> v\u00e1lido. En caso de recuperaci\u00f3n para un familiar, debe indicar el nombre, la direcci\u00f3n y el v\u00ednculo con el beneficiario, que solo puede ser el propio arrendador, su c\u00f3nyuge, su pareja de pacto civil de solidaridad registrada a la fecha del cong\u00e9<\/em>, su concubino notorio desde hace al menos un a\u00f1o, sus ascendientes o descendientes o los de su c\u00f3nyuge, pareja o concubino. El plazo de preaviso del cong\u00e9<\/em> del arrendador es de seis meses en vivienda vac\u00eda, y el juez puede verificar, incluso de oficio, la realidad del motivo y el respeto de estas obligaciones, pudiendo declarar inv\u00e1lido el cong\u00e9<\/em> si la no renovaci\u00f3n no aparece justificada por elementos serios y leg\u00edtimos. Adem\u00e1s, debe adjuntarse al cong\u00e9<\/em> una nota informativa sobre las obligaciones del arrendador y las v\u00edas de recurso e indemnizaci\u00f3n del inquilino. En la pr\u00e1ctica, esto significa que una notificaci\u00f3n gen\u00e9rica, sin motivo, sin datos del beneficiario en caso de recuperaci\u00f3n o enviada con solo dos meses de antelaci\u00f3n en vivienda vac\u00eda es nula, y todo lo construido sobre ella se derrumba.<\/p>\n

En cuanto a la forma de env\u00edo, la regla es estricta y conviene memorizarla: carta certificada con acuse de recibo, acto de commissaire de justice<\/em> o entrega en mano contra firma o recibo. La ficha oficial sobre el cong\u00e9 del propietario<\/a> lo dice con claridad y a\u00f1ade que el simple correo electr\u00f3nico no vale, aunque el destinatario lo acepte por respuesta. Para el comprador espa\u00f1ol, la consecuencia es directa: pida el acuse de recibo o el acta del commissaire<\/em> y compruebe la fecha, porque todos los plazos se calculan desde la recepci\u00f3n regular. Una notificaci\u00f3n enviada por correo ordinario, por correo electr\u00f3nico o entregada sin firma es papel mojado, por muy rotundo que sea su contenido.<\/p>\n

El contenido de la notificaci\u00f3n para vender est\u00e1 tasado. El art\u00edculo 15, apartado II<\/a> impone que indique, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada. La notificaci\u00f3n vale como oferta de venta a favor del inquilino durante los dos primeros meses del preaviso: el inquilino tiene dos meses desde la recepci\u00f3n para decidir si compra o renuncia, y su silencio equivale a renuncia. Si no acepta, a la expiraci\u00f3n del preaviso queda privado de pleno derecho de todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n. Si acepta, dispone desde el env\u00edo de su respuesta de dos meses para formalizar la escritura, plazo que se eleva a cuatro meses si en su respuesta anuncia que recurrir\u00e1 a un pr\u00e9stamo, quedando el alquiler prorrogado hasta la expiraci\u00f3n del plazo de realizaci\u00f3n de la venta; si a su vencimiento la venta no se ha realizado, la aceptaci\u00f3n queda nula de pleno derecho y el inquilino pierde todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n. El notariado franc\u00e9s resume este mecanismo en su p\u00e1gina oficial sobre los derechos de tanteo del inquilino<\/a>, que confirma los dos meses para decidir, la necesidad de indicar precio y condiciones y la nulidad de la venta realizada a otro comprador con desprecio del tanteo. Para el comprador espa\u00f1ol, estos plazos son oro: si el inquilino acepta y pide pr\u00e9stamo, la operaci\u00f3n con el tercero queda bloqueada durante cuatro meses; si el inquilino renuncia, el vendedor queda atado al precio y a las condiciones notificados.<\/p>\n

Esa atadura posterior es la que m\u00e1s litigios provoca. Si el propietario decide vender en condiciones o a un precio m\u00e1s ventajosos para el comprador que los notificados al inquilino, el notario debe notificar al inquilino esas nuevas condiciones y ese nuevo precio, bajo pena de nulidad de la venta, a la direcci\u00f3n indicada por el inquilino o, en su defecto, a la de la vivienda arrendada. Esa notificaci\u00f3n vale como oferta durante un mes desde su recepci\u00f3n; si no se acepta en ese mes, caduca. El inquilino que acepta dispone de dos meses, o cuatro si anuncia pr\u00e9stamo, para escriturar; si la venta no se realiza a su vencimiento, la aceptaci\u00f3n es nula de pleno derecho. Y la ley a\u00f1ade un requisito formal que los tribunales aplican sin piedad: los t\u00e9rminos de estas reglas deben reproducirse, bajo pena de nulidad, en cada notificaci\u00f3n. Un notario riguroso lo har\u00e1; un expediente improvisado lo olvidar\u00e1, y ese olvido anula. Existen dos excepciones principales: las transmisiones entre parientes hasta el tercer grado inclusive, siempre que el adquirente ocupe la vivienda al menos dos a\u00f1os desde la expiraci\u00f3n del preaviso, y los inmuebles declarados insalubres o en peligro. Si su vendedor le propone una rebaja no declarada respecto del precio notificado al inquilino para cerrar r\u00e1pido, advi\u00e9rtale que esa rebaja debe notificarse primero al inquilino: vender por debajo sin notificar expone a la nulidad de su propia escritura.<\/p>\n

Dos protecciones especiales merecen atenci\u00f3n. La primera beneficia al inquilino de m\u00e1s de sesenta y cinco a\u00f1os con recursos anuales modestos: el art\u00edculo 15, apartado III<\/a> impide al arrendador oponerse a la renovaci\u00f3n d\u00e1ndole cong\u00e9<\/em> sin ofrecerle una vivienda correspondiente a sus necesidades y posibilidades dentro del per\u00edmetro geogr\u00e1fico legal, protecci\u00f3n que se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco a\u00f1os en la vivienda y los recursos acumulados del hogar est\u00e1n por debajo del techo reglamentario. La protecci\u00f3n no se aplica cuando el propio arrendador tiene m\u00e1s de sesenta y cinco a\u00f1os o recursos igualmente modestos. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificaci\u00f3n del cong\u00e9<\/em>. La segunda protecci\u00f3n resulta de las reglas sobre bienes recientemente adquiridos, ya explicadas: el comprador de un piso ocupado no recupera autom\u00e1ticamente todos los derechos del vendedor desde el primer d\u00eda, sino que hereda sus l\u00edmites temporales. Antes de firmar, pregunte siempre la edad y la situaci\u00f3n del inquilino solo a trav\u00e9s de los documentos que el vendedor puede legalmente transmitir y con la ayuda del notario, sin indagaciones intrusivas que vulneren la privacidad.<\/p>\n

La jurisprudencia confirma que los tribunales aplican estas reglas al pie de la letra, en un sentido o en otro. La sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Douai de 12 de febrero de 2026<\/a> desestim\u00f3 la impugnaci\u00f3n de una inquilina que ped\u00eda la nulidad de la notificaci\u00f3n para vender por precio supuestamente excesivo y reclamaba da\u00f1os por notificaci\u00f3n abusiva: la corte record\u00f3 que el art\u00edculo 15, apartado II, exige indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad, constat\u00f3 que la notificaci\u00f3n los indicaba, declar\u00f3 regular la notificaci\u00f3n, declar\u00f3 a la inquilina ocupante sin t\u00edtulo desde el vencimiento y orden\u00f3 su expulsi\u00f3n con indemnizaci\u00f3n mensual de ocupaci\u00f3n. La ense\u00f1anza pr\u00e1ctica es que el precio alto, por s\u00ed solo, no anula la notificaci\u00f3n si es el precio real de la venta proyectada; lo que anula es la ausencia de precio, un precio ficticio o la falta de condiciones. Y en el extremo opuesto, la orden de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 del tribunal judicial de Par\u00eds de 29 de abril de 2026<\/a> muestra una notificaci\u00f3n para vender comunicada por acto de commissaire de justice<\/em> en un alquiler amueblado con impagos acumulados: el tribunal examin\u00f3 la validez de la notificaci\u00f3n antes de declarar al inquilino ocupante sin t\u00edtulo y ordenar la expulsi\u00f3n con condena al pago de las rentas. Retenga el m\u00e9todo judicial: primero la validez de la notificaci\u00f3n, despu\u00e9s las consecuencias.<\/p>\n

B. C\u00f3mo impugnar una notificaci\u00f3n irregular y c\u00f3mo defenderse de una notificaci\u00f3n fraudulenta<\/h3>\n

Tanto el inquilino que recibe la notificaci\u00f3n como el comprador que descubre que la notificaci\u00f3n del vendedor es defectuosa disponen de los mismos argumentos, porque la nulidad aprovecha a quien la invoca ante el juez competente, que en esta materia es el juez de los litigios de la protecci\u00f3n del tribunal judicial del lugar del inmueble. El juez puede verificar de oficio la realidad del motivo y el respeto de las obligaciones legales, de modo que no necesita que el inquilino sea un jurista: basta con llevar el expediente completo y se\u00f1alar lo que falta. Los motivos de nulidad m\u00e1s frecuentes son la ausencia de motivo o un motivo gen\u00e9rico, la falta de precio o de condiciones de la venta, el preaviso insuficiente, el medio de notificaci\u00f3n inv\u00e1lido, la falta de reproducci\u00f3n de los textos legales en la notificaci\u00f3n, la ausencia de la nota informativa y la vulneraci\u00f3n de la protecci\u00f3n de los inquilinos mayores con recursos modestos. Cada uno de estos defectos debe probarse con documentos: la notificaci\u00f3n recibida, el sobre y el acuse, el contrato, los recibos y, en su caso, la prueba de la edad y de los recursos a las fechas legales.<\/p>\n

La notificaci\u00f3n fraudulenta merece un tratamiento aparte, porque combina nulidad civil y sanci\u00f3n penal. La ley castiga al arrendador que notifica justific\u00e1ndolo fraudulentamente por su decisi\u00f3n de recuperar o de vender, como recuerda el art\u00edculo 15, apartado IV<\/a>: multa penal de hasta seis mil euros para la persona f\u00edsica y de hasta treinta mil para la persona moral, proporcionada a la gravedad de los hechos, con derecho del inquilino a personarse como parte civil y a reclamar la reparaci\u00f3n de su perjuicio. Los indicios cl\u00e1sicos de fraude son conocidos por los tribunales: notificaci\u00f3n para recuperar y, meses despu\u00e9s, puesta en alquiler a un precio superior; notificaci\u00f3n para vender sin venta posterior real; beneficiario de la recuperaci\u00f3n que nunca ocupa la vivienda; o ventas encadenadas a precios distintos del notificado sin pasar por el tanteo del inquilino. Si usted, comprador espa\u00f1ol, detecta que la notificaci\u00f3n del vendedor presenta indicios de fraude, no colabore en su ejecuci\u00f3n: quien compra sabiendo que la notificaci\u00f3n es fraudulenta puede verse arrastrado al litigio y ver anulada su propia adquisici\u00f3n cuando la venta se hizo con desprecio del tanteo. Y si usted es el inquilino espa\u00f1ol que ha recibido una notificaci\u00f3n de conveniencia, conserve la prueba del fraude posterior: anuncios de alquiler, nuevas escrituras, testimonios de vecinos y precios publicados valen ante el juez. La base general de la indemnizaci\u00f3n del perjuicio est\u00e1 en el art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo civil<\/a>, seg\u00fan el cual todo hecho que causa da\u00f1o a otro obliga a su autor a repararlo.<\/p>\n

Cuando el preaviso expira sin acuerdo ni aceptaci\u00f3n de la oferta, el inquilino que permanece queda privado de pleno derecho de todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n y se convierte en ocupante sin t\u00edtulo, pero eso no autoriza al propietario a expulsarle por la fuerza. El procedimiento sigue un orden estricto: requerimiento de abandonar por acto de commissaire de justice<\/em>, demanda judicial de expulsi\u00f3n y, una vez obtenida la decisi\u00f3n, respeto del plazo protector del art\u00edculo L412-1 del C\u00f3digo de los procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>, que impone dos meses desde el requerimiento antes de la expulsi\u00f3n efectiva de un domicilio habitado, salvo mala fe constatada por el juez o entrada por maniobras, amenazas o violencia. El juez puede adem\u00e1s conceder plazos para abandonar, y durante los meses de invierno la ejecuci\u00f3n material queda suspendida por la tregua invernal, que cada a\u00f1o fija el Gobierno y que el commissaire<\/em> aplica. Para el comprador espa\u00f1ol, la lecci\u00f3n es de calendario: entre una notificaci\u00f3n v\u00e1lida y la recuperaci\u00f3n efectiva pueden pasar muchos meses, y a veces m\u00e1s de un a\u00f1o si hay impugnaci\u00f3n, plazos judiciales y tregua. Negocie el precio y la fecha de entrega con ese calendario en la cabeza, no con el optimismo del vendedor.<\/p>\n

Un punto pr\u00e1ctico para el comprador que financia la operaci\u00f3n con pr\u00e9stamo: si quien ejerce el tanteo es el inquilino y anuncia que pedir\u00e1 un pr\u00e9stamo, el plazo de realizaci\u00f3n se extiende a cuatro meses y el alquiler queda prorrogado hasta entonces. Sim\u00e9tricamente, si es usted quien compra con hipoteca espa\u00f1ola o francesa y el vendedor le exige escriturar en seis semanas mientras el inquilino a\u00fan puede aceptar la oferta, el calendario es imposible: coordine la condici\u00f3n suspensiva de su pr\u00e9stamo con los plazos del tanteo del inquilino, y no entregue cantidades no garantizadas antes de saber qui\u00e9n ser\u00e1 finalmente el comprador. Sobre la prueba del pr\u00e9stamo denegado y la recuperaci\u00f3n de la se\u00f1al, le remitimos a nuestra gu\u00eda sobre la hipoteca denegada para comprar en Francia y la condici\u00f3n suspensiva del pr\u00e9stamo<\/a>. Y recuerde el dep\u00f3sito de garant\u00eda del inquilino: al comprar, usted hereda tambi\u00e9n su restituci\u00f3n al final del arrendamiento, con el estado de lugares de entrada como referencia y los plazos legales de devoluci\u00f3n. Lo explicamos en detalle en nuestra gu\u00eda sobre la fianza no devuelta en Francia, con plazos, estado de lugares y retenciones<\/a>.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Comprar un piso alquilado en Francia siendo espa\u00f1ol no es una mala operaci\u00f3n por naturaleza, pero es una operaci\u00f3n que se paga al precio de la verificaci\u00f3n. Retenga cinco reglas. Primera, la venta no termina el alquiler: usted compra con inquilino y con contrato, y el art\u00edculo 1743 del C\u00f3digo civil se lo recordar\u00e1 si intenta ignorarlo. Segunda, ninguna notificaci\u00f3n vale sin motivo indicado, sin seis meses de preaviso en vivienda vac\u00eda y sin notificaci\u00f3n regular por carta certificada, acto de commissaire<\/em> o entrega firmada. Tercera, la notificaci\u00f3n para vender debe indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad, vale como oferta durante dos meses, deja dos o cuatro meses para escriturar y ata al vendedor al precio notificado, con nueva notificaci\u00f3n por el notario bajo pena de nulidad de la venta si rebaja el precio. Cuarta, los inquilinos mayores con recursos modestos y los bienes recientemente adquiridos disfrutan de protecciones reforzadas que pueden bloquear la recuperaci\u00f3n durante a\u00f1os. Quinta, la notificaci\u00f3n fraudulenta se paga con multa de hasta seis mil o treinta mil euros e indemnizaci\u00f3n, y el juez verifica el motivo incluso de oficio. Con estas reglas, un expediente ordenado y un notario exigente, el comprador espa\u00f1ol puede negociar con realismo, impugnar lo impugnable y recuperar la vivienda sin sorpresas. Sin ellas, firma a ciegas y descubre el derecho franc\u00e9s en el juzgado, que es el lugar m\u00e1s caro para aprenderlo.<\/p>\n

\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n

Si ha encontrado un piso alquilado en Francia o ha recibido una notificaci\u00f3n del propietario y duda sobre sus plazos y sus pruebas, podemos estudiar su expediente en una consulta telef\u00f3nica bajo 48 horas con un abogado del despacho. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escr\u00edbanos a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando su situaci\u00f3n, las fechas de su contrato y los documentos de que dispone.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Gu\u00eda pr\u00e1ctica para compradores espa\u00f1oles: el alquiler sobrevive a la venta, el inquilino tiene dos meses de tanteo y la recuperaci\u00f3n exige un cong\u00e9 v\u00e1lido. 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