Dej\u00f3 su piso en Francia, volvi\u00f3 a Espa\u00f1a y la fianza no llega. Es una de las situaciones m\u00e1s frecuentes entre los inquilinos espa\u00f1oles que alquilan en Francia: el contrato termin\u00f3, las llaves se entregaron y, semanas o meses despu\u00e9s, el arrendador no devuelve el dep\u00f3sito o devuelve menos de lo esperado con explicaciones vagas como limpieza, pintura o peque\u00f1os arreglos. La buena noticia es que la ley francesa regula este momento con plazos precisos, con una penalizaci\u00f3n autom\u00e1tica del 10 % por cada mes de retraso y con una regla de prueba que muchas veces juega a favor del inquilino. La mala noticia es que casi todo se decide en un documento que se firma el d\u00eda de la salida y al que muchos inquilinos no prestan suficiente atenci\u00f3n: el estado de lugares.<\/p>\n
Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos y las decisiones de los tribunales en la mano, c\u00f3mo funciona la devoluci\u00f3n de la fianza en un alquiler de vivienda en Francia, qu\u00e9 puede retener legalmente el casero y qu\u00e9 no, y c\u00f3mo reclamar la cantidad desde Espa\u00f1a cuando el arrendador no paga. Est\u00e1 pensado para quien alquil\u00f3 como vivienda habitual, amueblada o sin amueblar, y ahora vive en Espa\u00f1a o est\u00e1 a punto de volver.<\/p>\n
Conviene fijar desde el principio el vocabulario franc\u00e9s, porque aparecer\u00e1 en el contrato, en las cartas y ante el juez. El dep\u00f3sito se llama d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a><\/em> y equivale a la fianza espa\u00f1ola. El acta de entrada y de salida se llama \u00e9tat des lieux<\/em> y equivale al estado de lugares o acta de inventario del estado del piso. El arrendador es el bailleur<\/em> y el inquilino es el locataire<\/em>. La entrega de las llaves se llama remise des cl\u00e9s<\/em>. El juez que resuelve estos litigios es el juge des contentieux de la protection<\/em>, un juez del tribunal judicial especializado en arrendamientos y protecci\u00f3n. Con estas cinco palabras se entiende casi toda la correspondencia francesa sobre la fianza.<\/p>\n Todo el sistema franc\u00e9s de devoluci\u00f3n de la fianza gira alrededor de dos fechas y de un documento. Las fechas son el d\u00eda en que se devuelven las llaves y el d\u00eda en que vence el plazo legal. El documento es el estado de lugares de salida comparado con el de entrada. Quien entiende estos tres elementos sabe calcular solo si el retraso ya es sancionable y si la retenci\u00f3n que le aplican tiene alguna posibilidad de sostenerse ante un juez.<\/p>\n La regla central est\u00e1 en el art\u00edculo 22 de la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a>, que es la ley francesa que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos en la vivienda habitual. Su redacci\u00f3n exacta dice que el dep\u00f3sito se devuelve en un plazo m\u00e1ximo de dos meses a contar desde la entrega de las llaves al arrendador o a su mandatario, en mano o por carta certificada con acuse de recibo, una vez descontadas, en su caso, las cantidades que el inquilino a\u00fan deba y las que el arrendador hubiera tenido que pagar en su lugar, siempre que est\u00e9n debidamente justificadas. La misma disposici\u00f3n a\u00f1ade que el plazo se reduce a un mes cuando el estado de lugares de salida es conforme al estado de lugares de entrada. En espa\u00f1ol: si el piso se devuelve en el mismo estado que se recibi\u00f3, el casero tiene un mes; en cualquier otro caso tiene dos meses, pero nunca m\u00e1s.<\/p>\n Un ejemplo con cifras ayuda a fijar la mec\u00e1nica. Piense en un alquiler en Montpellier con una renta mensual de 900 euros sin cargas y una fianza de otros 900 euros. Si las llaves se entregan en mano el 30 de junio y el estado de salida es id\u00e9ntico al de entrada, la fecha l\u00edmite es el 30 de julio. Si el estado de salida muestra diferencias, la fecha l\u00edmite es el 30 de agosto. Cada mes de retraso empezado despu\u00e9s de esa fecha genera autom\u00e1ticamente una cantidad adicional del 10 % de la renta mensual sin cargas, es decir, 90 euros por mes en este ejemplo, hasta que se pague. Esa penalizaci\u00f3n no es una indemnizaci\u00f3n que el juez conceda si le parece justo: la ley dice que el dep\u00f3sito pendiente de devoluci\u00f3n queda aumentado en esa suma, de modo que basta con acreditar que el plazo venci\u00f3 sin pago.<\/p>\n La entrega de las llaves merece la misma atenci\u00f3n que la firma del contrato. La ley permite entregarlas en mano o por carta certificada con acuse de recibo, y exige que el inquilino indique en ese momento la direcci\u00f3n de su nuevo domicilio. Este detalle es decisivo para quien vuelve a Espa\u00f1a: si el casero no conoce la nueva direcci\u00f3n, la penalizaci\u00f3n del 10 % no se aplica, porque la ley excluye expresamente la majoration cuando el retraso se debe a que el inquilino no comunic\u00f3 su nueva direcci\u00f3n. En la pr\u00e1ctica, conviene entregar las llaves con un escrito firmado por ambas partes que indique la fecha, el n\u00famero de juegos entregados y la nueva direcci\u00f3n en Espa\u00f1a, y quedarse con una copia. Si la entrega se hace por correo, la carta certificada con acuse de recibo internacional deja constancia de la fecha. Un simple mensaje de correo electr\u00f3nico puede servir como indicio, pero no tiene la misma fuerza que una entrega documentada para computar el plazo.<\/p>\n Hay cuatro reglas complementarias del mismo art\u00edculo 22 que conviene conocer porque aparecen en muchos conflictos. Primera, el importe m\u00e1ximo de la fianza: un mes de renta sin cargas en los alquileres sin amueblar y, por excepci\u00f3n para los amueblados, dos meses como m\u00e1ximo, seg\u00fan el art\u00edculo 25-6 de la misma ley<\/a>. Si al firmar se pag\u00f3 m\u00e1s, el exceso es irregular. Segunda, no puede exigirse fianza cuando la renta se paga por anticipado por un per\u00edodo superior a dos meses, salvo que el inquilino pida despu\u00e9s pasar al pago mensual. Tercera, el dep\u00f3sito no produce intereses a favor del inquilino ni puede revisarse durante el contrato. Cuarta, si el piso se vende con el inquilino dentro o despu\u00e9s de su marcha, la devoluci\u00f3n corresponde al nuevo propietario: cualquier pacto en contrario en la escritura de venta solo obliga a quienes lo firmaron, no al inquilino. Quien compr\u00f3 un piso alquilado en Francia hereda tambi\u00e9n la deuda de la fianza, un punto que los compradores espa\u00f1oles suelen desconocer y que los vendedores a veces ocultan.<\/p>\n El caso de los edificios en copropiedad tiene una trampa particular que explica muchos retrasos parciales. Cuando el piso est\u00e1 en un inmueble colectivo sometido al r\u00e9gimen de copropiedad, el arrendador puede conservar provisionalmente, siempre que est\u00e9 debidamente justificado, una provisi\u00f3n que no supere el 20 % de la fianza hasta la aprobaci\u00f3n anual de las cuentas del edificio. La regularizaci\u00f3n definitiva y la devoluci\u00f3n del saldo deben hacerse en el mes siguiente a la aprobaci\u00f3n definitiva de esas cuentas. En espa\u00f1ol: el casero puede retener temporalmente hasta una quinta parte para cubrir la regularizaci\u00f3n de cargas de copropiedad, pero debe devolver el resto en plazo y liquidar el saldo con las cuentas aprobadas. Si vive en Espa\u00f1a, pida por escrito el desglose de esa provisi\u00f3n y la fecha prevista de aprobaci\u00f3n de cuentas; una retenci\u00f3n del 20 % sin explicaci\u00f3n ni fecha es una de las retenciones que peor resisten un control judicial. Sobre c\u00f3mo se documentan las cargas y los gastos en una copropiedad francesa, con los documentos que el comprador y el propietario deben exigir, puede leerse tambi\u00e9n nuestra gu\u00eda sobre la compra de un piso en copropiedad en Francia<\/a>.<\/p>\n Si el plazo dice cu\u00e1ndo deben pagarle, el estado de lugares dice cu\u00e1nto deben pagarle. El art\u00edculo 3-2 de la ley de 1989<\/a> exige que el estado de lugares se redacte de forma contradictoria y amistosa por las partes o por un tercero con mandato, en tantos ejemplares como partes y unido al contrato. Cuando no puede hacerse as\u00ed, cualquiera de las partes puede encargar su redacci\u00f3n a un commissaire de justice<\/em>, el oficial antes llamado huissier de justice<\/em>, con el coste repartido por mitad y aviso a la otra parte con al menos siete d\u00edas de antelaci\u00f3n por carta certificada. El inquilino puede pedir que se complete el estado de entrada en los diez d\u00edas siguientes a su redacci\u00f3n, y durante el primer mes del per\u00edodo de calefacci\u00f3n puede pedir que se a\u00f1ada el estado de los elementos de calefacci\u00f3n. El propietario debe anotar adem\u00e1s las lecturas de los contadores de cada energ\u00eda. Cada una de estas reglas es una herramienta de prueba: el inquilino que el d\u00eda de la entrada fotograf\u00eda cada habitaci\u00f3n, anota cada mancha y cada grieta y exige que consten en el acta est\u00e1 construyendo la devoluci\u00f3n de su fianza de dentro de tres a\u00f1os.<\/p>\n La comparaci\u00f3n entre los dos estados es el m\u00e9todo que aplican los tribunales. El art\u00edculo 1731 del C\u00f3digo civil<\/a> establece en franc\u00e9s que, si no se hizo estado de lugares, el inquilino se presume que recibi\u00f3 el local en buen estado de reparaciones arrendaticias y debe devolverlo tal cual, salvo prueba en contrario. Su traducci\u00f3n pr\u00e1ctica es que sin acta de entrada el inquilino parte con desventaja, porque se presume que todo estaba bien. Y el art\u00edculo 1732 del mismo c\u00f3digo<\/a> a\u00f1ade que el inquilino responde de los deterioros que se produzcan durante su disfrute salvo que pruebe que ocurrieron sin su culpa. La carga de la prueba se completa con el art\u00edculo 1353 del C\u00f3digo civil<\/a>, seg\u00fan el cual quien reclama el cumplimiento de una obligaci\u00f3n debe probarlo: el casero que retiene debe probar la degradaci\u00f3n y su coste, y el inquilino que discute una degradaci\u00f3n debe probar con el acta de entrada, las fotos y los testimonios que ya exist\u00eda o que responde al uso normal.<\/p>\n La distinci\u00f3n entre degradaci\u00f3n imputable y desgaste normal, lo que en franc\u00e9s se llama v\u00e9tust\u00e9<\/em> o usure normale<\/em>, es el punto donde se ganan o se pierden la mayor\u00eda de las fianzas. La pintura amarillenta despu\u00e9s de seis a\u00f1os, la moqueta aplastada por el paso, un grifo con cal o unas juntas de silicona ennegrecidas por el tiempo son desgaste, no da\u00f1os, y su reparaci\u00f3n corresponde al propietario. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s lo expresa con claridad: para las reparaciones que corresponden al arrendador o que responden al desgaste normal, es al propietario o a la agencia a quien corresponde demostrar que son imputables al inquilino, y en caso de retenci\u00f3n debe entregarle documentos justificativos como los estados de lugares, fotograf\u00edas, constataciones, facturas o presupuestos. Si el contrato incluye una tabla pactada de desgaste por a\u00f1os, la llamada grille de v\u00e9tust\u00e9<\/em>, se aplica; si no la incluye, el juez compara las actas y valora las fotos. Un agujero de taco en la pared, una puerta forzada o un electrodom\u00e9stico roto s\u00ed son imputables; una pared que amarillea o un suelo que se decolora con el sol, no.<\/p>\n Los tribunales aplican esta comparaci\u00f3n con rigor contable. El 28 de enero de 2025, el tribunal judicial de Toulouse conden\u00f3 a una arrendadora a devolver 1.816,29 euros de fianza porque, tras confrontar el estado de entrada con el de salida, las retenciones no estaban justificadas, y a\u00f1adi\u00f3 que la arrendadora no aportaba ni presupuesto ni factura de la reparaci\u00f3n de una encimera por la que reten\u00eda otros 495 euros (tribunal judicial de Toulouse, 28 de enero de 2025, RG 24\/00627<\/a>). La lecci\u00f3n es directa: sin factura ni presupuesto, la retenci\u00f3n cae. En la misma l\u00ednea, la corte de apelaci\u00f3n de Colmar confirm\u00f3 una condena de 10.053,30 euros por deterioros y rentas atrasadas calculada a partir de la comparaci\u00f3n de actas y de los justificantes de obra (corte de apelaci\u00f3n de Colmar, 3 de febrero de 2025, RG 23\/04098<\/a>). Y en sentido inverso, que tambi\u00e9n interesa al inquilino espa\u00f1ol para calibrar su caso, la corte de apelaci\u00f3n de Caen conden\u00f3 a una inquilina a pagar 7.125,03 euros por reparaciones y cargas impagadas cuando el arrendador s\u00ed prob\u00f3 con documentos cada partida (corte de apelaci\u00f3n de Caen, 9 de mayo de 2025, RG 23\/02591<\/a>). El mensaje es sim\u00e9trico y previsible: gana quien prueba con papeles, pierde quien solo afirma.<\/p>\n Con el plazo calculado y las dos actas sobre la mesa, la segunda mitad del problema es econ\u00f3mica: separar las retenciones que la ley admite de las que son simples intentos de que el inquilino pague la renovaci\u00f3n del piso, y despu\u00e9s elegir el camino de reclamaci\u00f3n m\u00e1s r\u00e1pido seg\u00fan la cantidad y las pruebas. Quien vive en Espa\u00f1a puede hacer casi todo a distancia, pero debe respetar el orden que la ley francesa impone, porque saltarse la fase amistosa puede hacer que el juez declare inadmisible la demanda.<\/p>\n La ley solo autoriza a descontar de la fianza las sumas que el inquilino a\u00fan deba al arrendador y aquellas que el arrendador haya tenido que pagar en su lugar, y en ambos casos \u00fanicamente si est\u00e1n debidamente justificadas. Esa f\u00f3rmula corta del art\u00edculo 22 contiene tres litigios en uno: qu\u00e9 se debe, qui\u00e9n pag\u00f3 en lugar de qui\u00e9n y con qu\u00e9 justificante. En la pr\u00e1ctica de los alquileres de espa\u00f1oles en Francia aparecen siempre las mismas cinco partidas, y conviene revisarlas una por una antes de aceptar o de impugnar una liquidaci\u00f3n.<\/p>\n La primera partida son las rentas y las cargas impagadas. Si al marcharse quedaban mensualidades o regularizaciones de cargas pendientes, el arrendador puede descontarlas, y los tribunales admiten incluso la compensaci\u00f3n entre la deuda de renta y la fianza pendiente de devoluci\u00f3n: la corte de apelaci\u00f3n de Douai rechaz\u00f3 en junio de 2026 la devoluci\u00f3n incrementada que ped\u00edan unos inquilinos precisamente porque su deuda arrendaticia absorb\u00eda por compensaci\u00f3n el dep\u00f3sito reclamado (corte de apelaci\u00f3n de Douai, 4 de junio de 2026, RG 24\/03632<\/a>). Para el inquilino espa\u00f1ol la consecuencia es clara: antes de reclamar conviene pedir el desglose exacto de lo que se dice impagado y comprobar recibos y extractos, porque una deuda real de renta reduce euro a euro la devoluci\u00f3n. Y a la inversa, para el propietario espa\u00f1ol que sufre impagos, el procedimiento de cobro y de recuperaci\u00f3n de la vivienda sigue sus propios plazos y errores que conviene no cometer, como explicamos en nuestra gu\u00eda sobre el inquilino que no paga en Francia<\/a>.<\/p>\n La segunda partida es la regularizaci\u00f3n de cargas en copropiedad, con su provisi\u00f3n temporal del 20 % ya explicada. Aqu\u00ed el error m\u00e1s caro del inquilino es aceptar la retenci\u00f3n provisional como definitiva y olvidarse de reclamar el saldo cuando se aprueban las cuentas. Anote en su calendario la fecha de la asamblea general anual, reclame por escrito el saldo en el mes siguiente a la aprobaci\u00f3n y exija el justificante del administrador de fincas. Una provisi\u00f3n retenida dos a\u00f1os sin liquidaci\u00f3n es, ante un juez, una cantidad indebida con penalizaci\u00f3n incluida.<\/p>\n La tercera partida son las reparaciones arrendaticias, es decir, los peque\u00f1os arreglos del uso diario que corresponden al inquilino, frente a las grandes reparaciones y al desgaste que corresponden al propietario. El arrendador que retiene por este concepto debe aportar la comparaci\u00f3n de actas m\u00e1s la factura o el presupuesto de la empresa que repar\u00f3. La decisi\u00f3n de Toulouse citada m\u00e1s arriba es el ejemplo perfecto: 495 euros por una encimera sin una sola factura fueron devueltos al inquilino con condena en costas. Del otro lado, cuando el arrendador presenta facturas coherentes con las degradaciones constatadas en la salida, los jueces condenan sin dudar, como muestran los 7.125,03 euros de Caen. La regla de oro para quien reclama desde Espa\u00f1a es pedir siempre, por carta certificada, la copia de cada factura y de cada presupuesto con el detalle de los trabajos, la fecha y la direcci\u00f3n del piso. Un documento gen\u00e9rico sin referencia al piso, un presupuesto sin fecha o una factura de otro inmueble no justifican nada.<\/p>\n La cuarta partida es la limpieza. Es la retenci\u00f3n m\u00e1s discutida y la que m\u00e1s sentencias genera, porque muchos arrendadores descuentan una limpieza profesional sistem\u00e1tica al final de cada contrato. La limpieza solo puede retenerse si el estado de salida muestra un estado de suciedad anormal respecto del estado de entrada y si el coste retenido corresponde al gasto real y justificado, no a una tarifa plana prevista en el contrato. Un piso devuelto limpio, con el acta de salida sin observaciones sobre la limpieza y con fotograf\u00edas fechadas del d\u00eda de la entrega, no admite retenci\u00f3n por este concepto. Y una retenci\u00f3n de varios cientos de euros con una factura de empresa real puede ser v\u00e1lida si el acta describe un piso sucio, pero debe poder discutirse partida a partida. Las p\u00e1ginas francesas de referencia para particulares describen el mismo m\u00e9todo que aplican los jueces: comparar las actas, exigir los justificantes y contestar por escrito, como resume la gu\u00eda de la asociaci\u00f3n francesa de particulares PAP sobre c\u00f3mo impugnar retenciones injustificadas, cuyos pasos son comparar los estados, pedir los justificantes, enviar la impugnaci\u00f3n por correo, intentar la mediaci\u00f3n y, solo al final, acudir al tribunal.<\/p>\n La quinta partida son la pintura y la renovaci\u00f3n general. Volver a pintar todo el piso, cambiar la moqueta o renovar la cocina a costa del inquilino saliente es la retenci\u00f3n abusiva cl\u00e1sica, y cae casi siempre cuando el inquilino presenta el acta de entrada con varios a\u00f1os de antig\u00fcedad y fotograf\u00edas del desgaste progresivo. Si el contrato inclu\u00eda una tabla de desgaste pactada por a\u00f1os de ocupaci\u00f3n, se aplica esa tabla; si no, el juez descuenta la parte de desgaste normal. Conserve siempre el acta de entrada durante todo el alquiler y, si es posible, fotograf\u00edas de la entrada y de la salida tomadas el mismo d\u00eda con un peri\u00f3dico o con metadatos de fecha visibles. Esas fotos, confrontadas con las actas, son las que en Toulouse hicieron caer retenciones por m\u00e1s de mil trescientos euros.<\/p>\n Un \u00faltimo responsable que conviene identificar bien: cuando el piso se gestiona a trav\u00e9s de una agencia, la reclamaci\u00f3n puede dirigirse contra la agencia y contra el propietario, y la agencia profesional responde de los retrasos de restituci\u00f3n como cualquier arrendador. El 15 de mayo de 2025, el tribunal judicial de Marsella conden\u00f3 a una gran red de administraci\u00f3n de fincas a pagar 2.890,72 euros en concepto de recargo del 10 % por retraso en la devoluci\u00f3n, m\u00e1s 500 euros por los gastos del procedimiento, rechazando en cambio la indemnizaci\u00f3n adicional que ped\u00edan los inquilinos por no estar probado un perjuicio distinto del retraso (tribunal judicial de Marsella, 15 de mayo de 2025, RG 24\/05995<\/a>). La ense\u00f1anza es doble: la penalizaci\u00f3n legal se obtiene con el simple vencimiento del plazo, pero una indemnizaci\u00f3n extra por da\u00f1os exige probar un da\u00f1o concreto, como gastos bancarios o un perjuicio documentado, y no se concede por el mero enfado. No prometa en su reclamaci\u00f3n cantidades por da\u00f1o moral sin prueba: pida el principal, la penalizaci\u00f3n del 10 % mes a mes y las costas, que es lo que los tribunales conceden de forma casi autom\u00e1tica cuando el plazo venci\u00f3.<\/p>\n El procedimiento recomendable tiene cuatro escalones y conviene subirlos en orden, guardando cada documento, porque cada escal\u00f3n alimenta al siguiente. Todo puede hacerse desde Espa\u00f1a por correo certificado internacional con acuse de recibo, por los servicios de carta certificada en l\u00ednea del correo franc\u00e9s y por correo electr\u00f3nico con acuse, aunque para el c\u00f3mputo de plazos la carta certificada con acuse de recibo sigue siendo la prueba reina de la fecha.<\/p>\n El primer escal\u00f3n es el requerimiento escrito al arrendador o a la agencia. En cuanto vence el plazo de uno o dos meses, env\u00ede una carta certificada con acuse de recibo en la que indique la fecha de entrega de llaves, si el estado de salida era conforme o no, la cantidad reclamada como principal, la penalizaci\u00f3n del 10 % de la renta mensual sin cargas por cada mes de retraso empezado y un n\u00famero de cuenta bancaria con IBAN para la transferencia. Adjunte copia del contrato, de las dos actas, de las fotograf\u00edas y del justificante de la nueva direcci\u00f3n ya comunicada. Fije un plazo de pago de ocho o quince d\u00edas. Esta carta no es una formalidad vac\u00eda: interrumpe discusiones sobre si usted comunic\u00f3 o no su direcci\u00f3n, deja constancia de la fecha desde la que se computa la penalizaci\u00f3n y ser\u00e1 la primera pieza del expediente judicial. Si el arrendador responde con una liquidaci\u00f3n detallada, rev\u00edsela partida por partida con el m\u00e9todo de la comparaci\u00f3n de actas explicado antes y conteste aceptando lo justificado y rechazando el resto, siempre por escrito.<\/p>\n El segundo escal\u00f3n es la v\u00eda amistosa gratuita, que en Francia no es opcional en estos importes. Puede acudir al conciliateur de justice<\/em>, un conciliador voluntario y gratuito, o a la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/em>, la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n competente seg\u00fan el lugar del piso, tambi\u00e9n gratuita. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s enumera estas v\u00edas y recuerda que el intento amistoso es obligatorio antes de demandar en estos casos. La raz\u00f3n jur\u00eddica est\u00e1 en el art\u00edculo 750-1 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>, que impone, so pena de inadmisibilidad que el juez puede declarar de oficio, un intento previo de conciliaci\u00f3n, mediaci\u00f3n o procedimiento participativo cuando la demanda no supera los 5.000 euros, que es el caso de casi todas las fianzas. Desde Espa\u00f1a, la solicitud al conciliador o a la comisi\u00f3n puede presentarse por escrito con el expediente completo; conserve el justificante de haber intentado la conciliaci\u00f3n y, si fracasa, el acta de desacuerdo o de incomparecencia, porque el tribunal de Toulouse valor\u00f3 precisamente un acta de carencia de conciliaci\u00f3n para entrar en el fondo del asunto. No demande sin este intento: un juez puede inadmitir la demanda y habr\u00e1 perdido meses.<\/p>\n El tercer escal\u00f3n es la demanda ante el juge des contentieux de la protection<\/em> del tribunal judicial del lugar donde est\u00e1 el piso. La demanda debe pedir el principal pendiente, la penalizaci\u00f3n del 10 % mes a mes hasta el pago completo y las costas, con el expediente ordenado: contrato, acta de entrada, acta de salida, fotograf\u00edas fechadas, requerimiento con acuses, justificante del intento de conciliaci\u00f3n, liquidaci\u00f3n del arrendador con sus facturas y el c\u00e1lculo de la penalizaci\u00f3n con las fechas. Tres detalles de las sentencias recientes conviene tener presentes al redactar. Primero, la penalizaci\u00f3n se calcula sobre la renta mensual sin cargas por cada mes empezado con retraso, y el tribunal de Lille la fij\u00f3 en 180 euros en un caso concreto aplicando exactamente esa regla, precisando adem\u00e1s que esa suma no genera a su vez intereses de demora (tribunal judicial de Lille, 2 de septiembre de 2025, RG 24\/10832<\/a>). Segundo, las costas incluyen los gastos de oficial de justicia cuando fueron necesarios, como los 165 euros de Toulouse. Tercero, las sentencias de primera instancia en esta materia son ejecutivas por ministerio de la ley aunque se recurra, de modo que una condena permite embargar o cobrar sin esperar al final de un recurso.<\/p>\n El cuarto escal\u00f3n es el calendario y la prescripci\u00f3n. No deje que el asunto duerma: todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres a\u00f1os desde que el titular conoci\u00f3 los hechos, seg\u00fan el art\u00edculo 7-1 de la ley de 1989<\/a>. Tres a\u00f1os parece mucho, pero las pruebas se degradan, las agencias cambian de gestor y las direcciones se pierden. Reclame en cuanto venza el plazo, concilie en los meses siguientes y demande dentro del primer a\u00f1o si no hay pago. Y guarde todo durante al menos tres a\u00f1os despu\u00e9s de cobrar: contrato, actas, fotos, cartas con acuses y justificante de la transferencia recibida.<\/p>\n Para quien ya vive en Espa\u00f1a hay tres precauciones finales que evitan los errores m\u00e1s caros. Primera, comunique la nueva direcci\u00f3n espa\u00f1ola dos veces: el d\u00eda de la entrega de llaves y en el requerimiento posterior, porque sin esa comunicaci\u00f3n no hay penalizaci\u00f3n del 10 %. Segunda, facilite un IBAN que acepte transferencias de Francia y verifique que la cuenta sigue abierta; muchas devoluciones fracasan por una cuenta cerrada entre la salida y el pago. Tercera, no firme ning\u00fan finiquito de saldo a cambio de una devoluci\u00f3n parcial sin entender que est\u00e1 renunciando al resto y a la penalizaci\u00f3n: si la agencia le propone cobrar la mitad ya y renunciar al resto, exija que cualquier acuerdo conste por escrito, con las cantidades y la renuncia expresamente delimitadas, y no acepte renuncias generales verbales o incluidas en un simple recibo.<\/p>\n Recuperar la fianza de un piso en Francia desde Espa\u00f1a no depende de la insistencia por tel\u00e9fono ni de la buena voluntad de la agencia, sino de tres elementos verificables: la fecha de entrega de las llaves con la nueva direcci\u00f3n comunicada, la comparaci\u00f3n l\u00ednea a l\u00ednea entre el estado de entrada y el de salida, y los justificantes de cada euro retenido. Con esos tres elementos, el plazo de uno o dos meses del art\u00edculo 22 se calcula solo, la penalizaci\u00f3n del 10 % se devenga sola y el juez, como muestran las decisiones de Toulouse, Lille y Marsella de 2025, condena con criterios previsibles. Sin esos elementos, incluso una reclamaci\u00f3n leg\u00edtima se vuelve fr\u00e1gil, porque la carga de la prueba recae sobre quien reclama y el desgaste normal no se presume: se demuestra con el acta de entrada y con fotograf\u00edas fechadas.<\/p>\n Si su caso ya est\u00e1 en marcha, ordene hoy mismo el expediente en este orden: contrato, acta de entrada, acta de salida, fotos de ambos momentos, justificante de entrega de llaves con la direcci\u00f3n espa\u00f1ola, requerimiento con acuse y liquidaci\u00f3n del arrendador con sus facturas. Calcule el plazo aplicable, un mes si la salida es conforme y dos meses en caso contrario, y compruebe si ya se devenga la penalizaci\u00f3n. Despu\u00e9s, intente la conciliaci\u00f3n gratuita antes de demandar, porque la ley la exige para estas cantidades y el juez puede inadmitir la demanda sin ella. Y no acepte retenciones por pintura general, limpieza sin diferencias en el acta o reparaciones sin factura: son las tres retenciones que m\u00e1s sentencias adversas acumulan para los arrendadores.<\/p>\n La fianza es su dinero, no una propina que el casero concede si el piso le gusta. La ley francesa la trata exactamente as\u00ed, con plazos, con penalizaci\u00f3n autom\u00e1tica y con un juez especializado accesible. Usar esas herramientas a tiempo, desde Espa\u00f1a y por escrito, es lo que separa una fianza perdida de una fianza recuperada con intereses de demora en forma de recargo legal.<\/p>\n Si el arrendador no le devuelve la fianza o le aplica retenciones que no entiende, podemos revisar su expediente y decirle qu\u00e9 reclamar y c\u00f3mo. Ofrecemos una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho para analizar sus actas, sus plazos y su estrategia de reclamaci\u00f3n.<\/p>\n Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando la fecha de salida y la cantidad retenida.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Dej\u00f3 su piso en Francia y la fianza no llega. Plazos de uno y dos meses, estado de lugares, retenciones que la ley admite, penalizaci\u00f3n del 10 % por mes y c\u00f3mo reclamar desde Espa\u00f1a paso a paso.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4191,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2122037","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. El plazo corre desde las llaves y el estado de salida decide casi todo<\/h2>\n
A. Uno o dos meses desde la entrega de llaves, ni uno m\u00e1s<\/h3>\n
B. El estado de lugares de salida, comparado l\u00ednea a l\u00ednea con el de entrada<\/h3>\n
II. Qu\u00e9 pueden retenerle y c\u00f3mo recuperar cada euro desde Espa\u00f1a<\/h2>\n
A. Retenciones admitidas, retenciones habituales que no resisten y la prueba que las decide<\/h3>\n
B. Reclamar desde Espa\u00f1a sin perder el plazo ni la penalizaci\u00f3n<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n