Sus padres fallecieron y dejaron una casa en Francia. Usted vive en Espa\u00f1a, su hermano vive en esa casa desde hace a\u00f1os, no paga nada a nadie y, cuando usted propone vender, responde que no tiene prisa o que ya hablaremos. Pasan los meses, usted paga desde Espa\u00f1a la mitad del seguro o de la taxe fonci\u00e8re, y \u00e9l disfruta de la vivienda como si fuera solo suya. \u00bfLe resulta familiar? Es una de las situaciones m\u00e1s frecuentes entre herederos espa\u00f1oles con bienes en Francia, y tambi\u00e9n una de las que m\u00e1s dinero hacen perder por esperar demasiado.<\/p>\n
Conviene empezar por tres ideas falsas muy extendidas. Primera: que quien ocupa la casa heredada adquiere alg\u00fan derecho sobre ella por el simple paso del tiempo. No es as\u00ed. Segunda: que sin su acuerdo no se puede hacer nada. Tampoco es as\u00ed: el derecho franc\u00e9s permite vender e incluso repartir aunque un heredero se niegue. Tercera: que usted puede recuperar la casa por su cuenta, cambiando la cerradura o cortando los suministros. Eso s\u00ed ser\u00eda un error grave, porque la vivienda pertenece a todos los herederos mientras dure la indivisi\u00f3n y la v\u00eda de hecho puede volverse en su contra ante el juez.<\/p>\n
En derecho franc\u00e9s, cuando varias personas heredan un mismo bien y a\u00fan no se ha hecho el reparto, se encuentran en indivisi\u00f3n, lo que en franc\u00e9s se llama indivision. Cada heredero es propietario de una cuota abstracta del conjunto, por ejemplo la mitad, pero ninguno es due\u00f1o en exclusiva de las paredes que ocupa. Esa situaci\u00f3n provisional tiene reglas precisas: quien usa la casa en solitario debe normalmente una indemnizaci\u00f3n a los dem\u00e1s, las cuentas se hacen al final con ingresos y gastos de cada uno, y nadie puede quedar atrapado para siempre porque la ley permite salir de la indivisi\u00f3n por la v\u00eda judicial. Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos franceses verificados, c\u00f3mo reclamar la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, c\u00f3mo se calculan las cuentas entre hermanos y c\u00f3mo vender la casa aunque su hermano se niegue, con los plazos que no debe dejar escapar y las pruebas que debe reunir desde hoy.<\/p>\n
La regla de partida est\u00e1 en el art\u00edculo 815-9 del C\u00f3digo civil<\/a>, vigente y aplicable. Su texto franc\u00e9s exacto dice: \u00ab L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnit\u00e9. \u00bb Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol, sin valor oficial: el coheredero que usa o disfruta en solitario del bien indiviso debe, salvo pacto en contrario, una indemnizaci\u00f3n. La palabra francesa indivisaire designa a cada coheredero en indivisi\u00f3n, y la indemnit\u00e9 es lo que aqu\u00ed llamaremos indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n.<\/p>\n Tres consecuencias pr\u00e1cticas se desprenden de esta frase. En primer lugar, la indemnizaci\u00f3n es la regla por defecto: no hace falta que el testamento o la escritura la prevean, y es su hermano quien tendr\u00eda que demostrar que existe un acuerdo familiar que le concede el uso gratuito de la casa. Un simple \u00absiempre vivi\u00f3 all\u00ed\u00bb o \u00abmam\u00e1 quer\u00eda que se quedara\u00bb no equivale a ese pacto, y los tribunales exigen algo serio para descartar la indemnizaci\u00f3n. En segundo lugar, solo el uso privativo genera la deuda: si todos los hermanos usan la casa por turnos en vacaciones, en condiciones equivalentes, no hay ocupaci\u00f3n privativa; si su hermano vive all\u00ed todo el a\u00f1o y usted apenas puede poner un pie dentro, s\u00ed la hay. En tercer lugar, la indemnizaci\u00f3n no es un alquiler que usted impone a capricho: la fija el acuerdo de los herederos o, a falta de acuerdo, el juez, tomando como referencia el valor locativo del inmueble, es decir, la renta que esa casa obtendr\u00eda en el mercado si se alquilara vac\u00eda.<\/p>\n El c\u00e1lculo merece atenci\u00f3n porque de \u00e9l depende cu\u00e1nto recuperar\u00e1 usted. El juez parte del valor de alquiler de una vivienda comparable en la misma zona, con la misma superficie y estado, y lo modula seg\u00fan las circunstancias: ocupaci\u00f3n de toda la casa o de una parte, estado de conservaci\u00f3n, periodos en que la vivienda estuvo realmente ocupada. En la pr\u00e1ctica parisina y de la regi\u00f3n de Par\u00eds, donde los alquileres son altos, una indemnizaci\u00f3n puede alcanzar varios miles de euros al mes; en una casa rural de una zona poco demandada, puede ser modesta. Por eso el primer paso \u00fatil es pedir una tasaci\u00f3n de valor locativo a un agente inmobiliario local o, mejor a\u00fan, reservarse la posibilidad de una pericia judicial: el dictamen de un experto designado por el tribunal es la prueba reina para fijar la cantidad. Guarde tambi\u00e9n todo lo que describa la vivienda, fotos, anuncios de alquileres similares en el municipio, diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos, porque servir\u00e1 para sostener su cifra.<\/p>\n Hay un matiz importante que muchas familias descubren tarde. Si su hermano obtuvo en su d\u00eda la atribuci\u00f3n preferencial de la casa, lo que en franc\u00e9s se llama attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle, puede creer que desde entonces ya no debe nada. El art\u00edculo 834 del C\u00f3digo civil<\/a> dice exactamente: \u00ab Le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle ne devient propri\u00e9taire exclusif du bien attribu\u00e9 qu’au jour du partage d\u00e9finitif. \u00bb Traducci\u00f3n orientativa: quien recibe la atribuci\u00f3n preferencial solo se convierte en propietario exclusivo el d\u00eda del reparto definitivo. La Corte de Casaci\u00f3n lo confirm\u00f3 el 15 de mayo de 2018, en su sentencia n\u00famero 17-18.903 (texto oficial<\/a>): aunque un juzgado hubiera atribuido la vivienda a uno de los herederos con ejecuci\u00f3n provisional, la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n sigui\u00f3 corriendo hasta el reparto definitivo, porque la atribuci\u00f3n anticipada no transfiere la propiedad. Dicho en espa\u00f1ol llano: mientras no haya reparto final firmado, el ocupante sigue debiendo.<\/p>\n Tampoco puede su hermano descontar de la indemnizaci\u00f3n cualquier gasto que se le ocurra. El art\u00edculo 815-13 del C\u00f3digo civil<\/a> distingue tres partidas. Si mejor\u00f3 la casa con su dinero, se le tiene en cuenta seg\u00fan la equidad, en funci\u00f3n de cu\u00e1nto aument\u00f3 el valor del bien al tiempo del reparto o de la venta. Si hizo gastos necesarios para conservarla, pagando de su bolsillo, tambi\u00e9n se le abonan aunque no la hayan mejorado. Pero, a la inversa, responde de las degradaciones y deterioros que hayan reducido el valor por su hecho o su culpa. La Corte de Casaci\u00f3n aplic\u00f3 esta l\u00f3gica con severidad el 27 de enero de 2016, sentencia 15-12.463 (texto oficial<\/a>): para calcular lo que la indivisi\u00f3n deb\u00eda a un heredero que hab\u00eda pagado solo las cuotas del pr\u00e9stamo, hab\u00eda que tener en cuenta la ayuda personalizada a la vivienda que recib\u00eda, porque esa prestaci\u00f3n es para su beneficiaria un sustituto de ingresos. La lecci\u00f3n para su caso es doble: su hermano podr\u00e1 pedir que se le reconozcan los gastos reales y necesarios que pruebe con facturas, pero no el tiempo dedicado, ni las mejoras suntuarias que nadie pidi\u00f3, ni los desperfectos que \u00e9l mismo caus\u00f3, y todo debe figurar en las cuentas finales en lugar de descontarse a mano de la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n Un \u00faltimo punto de c\u00e1lculo: si su hermano no solo vive en la casa sino que adem\u00e1s alquila una habitaci\u00f3n, una dependencia o incluso toda la vivienda por temporadas y se queda con las rentas, esas rentas son frutos del bien indiviso. El art\u00edculo 815-10 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que los frutos y rentas de los bienes indivisos acrecen a la indivisi\u00f3n, y que cada coheredero tiene derecho a los beneficios en proporci\u00f3n a sus derechos. Traducci\u00f3n orientativa de la idea central: los alquileres cobrados pertenecen a todos, no a quien los embols\u00f3. Pida por tanto, desde el primer requerimiento, que rinda cuentas de cualquier renta percibida, con contratos, extractos bancarios y declaraciones fiscales si existen.<\/p>\n La indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n no se reclama para siempre hacia atr\u00e1s. Las acciones personales se prescriben en Francia por cinco a\u00f1os, seg\u00fan el art\u00edculo 2224 del C\u00f3digo civil<\/a>, cuyo texto exacto dice: \u00ab Les actions personnelles ou mobili\u00e8res se prescrivent par cinq ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le titulaire d’un droit a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre les faits lui permettant de l’exercer. \u00bb Traducci\u00f3n orientativa: las acciones personales prescriben a los cinco a\u00f1os desde que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten actuar. En su caso, eso significa que solo puede recuperar la ocupaci\u00f3n de los cinco a\u00f1os anteriores a su reclamaci\u00f3n judicial, y que cada mes que deja pasar sin actuar puede borrar definitivamente el mes m\u00e1s antiguo de la deuda.<\/p>\n Dos sentencias de la Corte de Casaci\u00f3n, le\u00eddas \u00edntegramente para este art\u00edculo, muestran c\u00f3mo funciona el mecanismo y d\u00f3nde se ganan o se pierden los casos. El 8 de junio de 2016, sentencia 15-19.526 (texto oficial<\/a>), la Corte juzg\u00f3 un litigio en el que un exesposo reclam\u00f3 la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n m\u00e1s de cinco a\u00f1os despu\u00e9s de que el divorcio fuera definitivo: solo ten\u00eda derecho a los cinco a\u00f1os anteriores a su demanda, salvo interrupci\u00f3n o suspensi\u00f3n de la prescripci\u00f3n. Y a\u00f1adi\u00f3 un detalle decisivo para usted: la Corte reproch\u00f3 al tribunal de apelaci\u00f3n no haber investigado si una demanda anterior en procedimiento urgente, pidiendo un perito que valorara el inmueble y la indemnizaci\u00f3n, constitu\u00eda ya una reclamaci\u00f3n impl\u00edcita del pago. Traducci\u00f3n pr\u00e1ctica: incluso una actuaci\u00f3n judicial que solo pide tasar la casa puede contar como reclamaci\u00f3n y fijar el punto de partida de los cinco a\u00f1os. El segundo aviso de la misma sentencia es igual de \u00fatil: el tribunal hab\u00eda declarado que bastaba con seguir empadronado en la vivienda para prolongar el disfrute privativo, y la Casaci\u00f3n anul\u00f3 ese razonamiento por ininteligible. Estar domiciliado en el papel no es ocupar; ocupar es usar realmente la casa en exclusiva, y eso hay que probarlo con hechos.<\/p>\n El 3 de abril de 2019, sentencia 18-11.214 (texto oficial<\/a>), la Corte corrigi\u00f3 en un euro y en un a\u00f1o un fallo de apelaci\u00f3n sobre una sucesi\u00f3n de la isla de la Reuni\u00f3n: la ocupante deb\u00eda 680 euros mensuales no desde el 24 de junio de 2005, como hab\u00eda dicho la apelaci\u00f3n, sino desde el 24 de junio de 2004, exactamente cinco a\u00f1os antes de la acci\u00f3n de reparto presentada el 24 de junio de 2009, y hasta el d\u00eda del reparto. La regla queda as\u00ed de clara: se cuenta hacia atr\u00e1s cinco a\u00f1os desde la demanda que interrumpe la prescripci\u00f3n, y la deuda corre hasta el reparto final. Si su hermano ocupa la casa desde 2018 y usted reclama en 2026, solo recuperar\u00e1 en principio desde 2021; los a\u00f1os 2018 a 2020 se habr\u00e1n perdido por esperar.<\/p>\n Interrumpir la prescripci\u00f3n cuanto antes es, por tanto, la medida m\u00e1s rentable de todo este art\u00edculo. En la pr\u00e1ctica francesa, interrumpen el plazo la demanda judicial, y en particular la acci\u00f3n de reparto, as\u00ed como los requerimientos que la ley asimila a una reclamaci\u00f3n. No conf\u00ede en llamadas, mensajes de WhatsApp o promesas verbales en reuniones familiares: nada de eso interrumpe con seguridad. Lo que s\u00ed protege sus derechos es una secuencia escrita y fechada: primero, una carta de requerimiento formal enviada por v\u00eda fehaciente, exigiendo el pago de la indemnizaci\u00f3n y el fin del uso exclusivo o la venta; despu\u00e9s, sin dejar pasar los meses, la demanda ante el tribunal competente. Entre medias, haga constatar la ocupaci\u00f3n por un comisario de justicia, el antiguo huissier franc\u00e9s, que levantar\u00e1 acta de qui\u00e9n vive en la casa, con qu\u00e9 muebles y desde cu\u00e1ndo: esa acta vale oro a\u00f1os despu\u00e9s, cuando su hermano afirme que apenas iba los fines de semana. Re\u00fana desde hoy las pruebas del uso privativo, testimonios de vecinos, facturas de suministros a su nombre, fotos del interior ocupado, certificados de empadronamiento reales, y las pruebas del valor locativo, porque el juez solo concede lo que est\u00e1 probado y tasado.<\/p>\n La indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n es solo una l\u00ednea de la contabilidad final entre herederos. El reparto no consiste \u00fanicamente en vender y dividir el precio: antes hay que hacer las cuentas de la indivisi\u00f3n, lo que en franc\u00e9s se llama les comptes, donde cada hermano aparece como acreedor o deudor del conjunto. Comprender esta contabilidad le permite negociar con fuerza y evita que acepte un reparto aparentemente equitativo que en realidad le perjudica.<\/p>\n Del lado de los ingresos de la indivisi\u00f3n figuran, primero, los frutos y rentas, como ya se vio con el art\u00edculo 815-10<\/a>: alquileres cobrados por su hermano, cosechas, intereses, todo acrece al conjunto y se reparte seg\u00fan las cuotas. El mismo art\u00edculo a\u00f1ade un l\u00edmite temporal que conviene conocer: ninguna reclamaci\u00f3n sobre frutos y rentas es admisible m\u00e1s de cinco a\u00f1os despu\u00e9s de la fecha en que fueron percibidos o pudieron serlo. Segundo, la propia indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n que debe el hermano que usa la casa, calculada como se explic\u00f3. Tercero, las compensaciones por degradaciones: si su hermano dej\u00f3 que el tejado se arruinara, hizo obras sin permiso que desvalorizan la casa o vaci\u00f3 la vivienda llev\u00e1ndose muebles inventariados, responde de ello seg\u00fan el art\u00edculo 815-13<\/a> y su deuda engrosa su cuenta.<\/p>\n Del lado de los gastos figuran las cantidades que cada heredero anticip\u00f3 por el bien com\u00fan: taxe fonci\u00e8re, seguro de la vivienda, cargas de copropiedad si es un piso, facturas de reparaciones necesarias, cuotas del pr\u00e9stamo que a\u00fan gravaba la casa. Aqu\u00ed el art\u00edculo 815-11 del C\u00f3digo civil<\/a> le da dos derechos concretos: cualquier coheredero puede pedir su parte anual en los beneficios, descontados los gastos de los actos que consinti\u00f3 o que le son oponibles, y el presidente del tribunal puede ordenar un reparto provisional de beneficios o incluso un anticipo de capital sobre sus derechos, a cuenta del reparto definitivo. Traducci\u00f3n pr\u00e1ctica: usted no est\u00e1 obligado a esperar a\u00f1os al reparto final para ver dinero; puede pedir al juez un anticipo si hay fondos disponibles, por ejemplo rentas acumuladas. Y conserve cada justificante de lo que pag\u00f3 desde Espa\u00f1a, transferencias, recibos del seguro, avisos de impuestos: sin prueba de pago no hay cr\u00e9dito reconocido.<\/p>\n Un ejemplo num\u00e9rico sencillo aclara el conjunto. Imagine una casa ocupada por su hermano durante cuatro a\u00f1os reclamables, con valor locativo de 1.000 euros mensuales: la indemnizaci\u00f3n total asciende a 48.000 euros, de los que la mitad, 24.000 euros, corresponden a usted si son dos hermanos a partes iguales. Suponga que usted pag\u00f3 6.000 euros de impuestos y seguro en ese periodo y que su hermano acredita 4.000 euros de reparaciones necesarias de la caldera con facturas: su cr\u00e9dito de 6.000 y el suyo de 4.000 se compensan en las cuentas, y el saldo sigue siendo ampliamente favorable a usted. En cambio, si usted no guard\u00f3 ning\u00fan recibo y su hermano presenta facturas por 20.000 euros de supuestas mejoras, la discusi\u00f3n se complica y el perito y el notario tendr\u00e1n que separar lo necesario de lo suntuario. La moraleja es contable: cada euro pagado sin recibo es un euro perdido en el reparto.<\/p>\n El documento que ordena todo esto es, en Francia, el acta de notoriedad o el encabezamiento del inventario que establece el notario, el acte de notori\u00e9t\u00e9 o intitul\u00e9 d’inventaire: a falta de otro t\u00edtulo, de ah\u00ed resulta la cuota de cada uno, como indica el propio art\u00edculo 815-11<\/a>. Pida al notario encargado de la sucesi\u00f3n una copia de ese documento y de la atestaci\u00f3n inmobiliaria que acredita qui\u00e9nes son los propietarios indivisos: son la base sobre la que el juez construir\u00e1 todo lo dem\u00e1s. Si a\u00fan no hay notario en Francia porque la sucesi\u00f3n se abri\u00f3 en Espa\u00f1a, habr\u00e1 que designar uno en Francia para los bienes franceses, porque la casa situada en Francia se transmite y se reparte con intervenci\u00f3n notarial francesa.<\/p>\n Llegamos al coraz\u00f3n de su problema: su hermano no quiere vender, y usted se pregunta si est\u00e1 condenado a esperar su buena voluntad. La respuesta del derecho franc\u00e9s es rotunda y est\u00e1 en el art\u00edculo 815 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00ab Nul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, \u00e0 moins qu’il n’y ait \u00e9t\u00e9 sursis par jugement ou convention. \u00bb Traducci\u00f3n orientativa: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisi\u00f3n, y el reparto siempre puede provocarse, salvo suspensi\u00f3n por sentencia o pacto. Su hermano puede negarse a firmar, pero no puede impedir para siempre ni el reparto ni, en muchos casos, la venta. Dispone usted de dos grandes v\u00edas, seg\u00fan su cuota y la configuraci\u00f3n familiar.<\/p>\n La primera v\u00eda es la venta autorizada por el juez cuando usted re\u00fane al menos dos tercios de los derechos. El art\u00edculo 815-5-1 del C\u00f3digo civil<\/a>, vigente, organiza un procedimiento preciso: los coherederos que suman dos tercios declaran ante notario su intenci\u00f3n de vender; en el mes siguiente, el notario notifica esa intenci\u00f3n a los dem\u00e1s; si alguno se opone o no responde en tres meses desde la notificaci\u00f3n, el notario lo hace constar en acta; entonces el tribunal judicial puede autorizar la venta si no lesiona excesivamente los derechos de los dem\u00e1s, y la venta se hace por licitaci\u00f3n, que es la subasta entre coherederos o abierta a terceros. Las cantidades obtenidas no pueden recolocarse salvo para pagar deudas y cargas de la indivisi\u00f3n, y la venta autorizada es oponible al heredero que no consinti\u00f3, siempre que se le hubiera notificado correctamente. Cada plazo cuenta y cada notificaci\u00f3n debe ser impecable, porque un defecto de notificaci\u00f3n devuelve al opositor su arma.<\/p>\n Un caso juzgado el 26 de junio de 2026 por el tribunal judicial de Lisieux muestra que este mecanismo funciona en la vida real y no solo en los manuales. En ese asunto, dos coherederas que sumaban m\u00e1s de dos tercios quer\u00edan vender tres lotes de un conjunto inmobiliario por 300.000 euros; hab\u00edan declarado su intenci\u00f3n ante notario el 28 de mayo de 2025, el notario la notific\u00f3 el 7 de julio de 2025, la tercera hermana se opuso por carta el 29 de agosto de 2025 y el notario levant\u00f3 acta de desacuerdo el 24 de septiembre de 2025. El tribunal autoriz\u00f3 a las dos hermanas a vender solas por ese precio y conden\u00f3 a la opositora a las costas y a 1.000 euros por gastos de justicia. La ense\u00f1anza para usted es triple: con dos tercios, la oposici\u00f3n de su hermano no bloquea la venta; el procedimiento notarial previo es obligatorio y debe respetarse al d\u00eda; y el juez controla el precio y la ausencia de perjuicio excesivo, de modo que conviene llegar con una tasaci\u00f3n seria y un proyecto de venta al precio de mercado.<\/p>\n La segunda v\u00eda es la acci\u00f3n de reparto judicial, imprescindible cuando usted no alcanza los dos tercios, por ejemplo si son dos hermanos al cincuenta por ciento. El art\u00edculo 840 del C\u00f3digo civil<\/a> prev\u00e9 la demanda de liquidaci\u00f3n y reparto cuando un coheredero rechaza el reparto amistoso o surgen disputas sobre c\u00f3mo hacerlo, y el art\u00edculo 841<\/a> atribuye la competencia exclusiva al tribunal del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n, que ordena las licitaciones y resuelve las disputas. En la pr\u00e1ctica, su abogado presenta la demanda, el tribunal designa un notario para las operaciones y, si la casa no puede dividirse materialmente, ordena su licitaci\u00f3n: se subasta, y el precio se reparte entre los hermanos una vez hechas las cuentas de indemnizaci\u00f3n, frutos y gastos. Nadie puede oponerse a la licitaci\u00f3n por el simple deseo de seguir ocupando; solo una suspensi\u00f3n pactada o judicial de la indivisi\u00f3n podr\u00eda frenar el proceso, y esas suspensiones son limitadas en el tiempo.<\/p>\n Entre las dos v\u00edas existen herramientas intermedias que conviene conocer. El art\u00edculo 815-5 del C\u00f3digo civil<\/a> permite que el juez autorice a un coheredero a realizar solo un acto que requerir\u00eda el acuerdo del otro, cuando la negativa pone en peligro el inter\u00e9s com\u00fan: vender con urgencia un inmueble que se degrada o aceptar una oferta que va a caducar pueden entrar en este supuesto. El art\u00edculo 815-14<\/a> le protege en la direcci\u00f3n inversa: si su hermano pretende vender su cuota a un extra\u00f1o, debe notificarle por acto extrajudicial el precio, las condiciones y la identidad del comprador, y usted dispone de un mes para ejercer su derecho de adquisici\u00f3n preferente, lo que en franc\u00e9s se llama pr\u00e9emption, en las mismas condiciones notificadas. Y desde la apertura del litigio, el presidente del tribunal puede regular provisionalmente el uso de la casa conforme al art\u00edculo 815-9<\/a>: fijar qui\u00e9n ocupa, ordenar el pago provisional de una indemnizaci\u00f3n o autorizar la salida del ocupante. No intente en ning\u00fan caso la v\u00eda de hecho: cambiar la cerradura, retirar los muebles de su hermano o cortar la luz son conductas que el juez sancionar\u00e1 y que manchar\u00e1n una reclamaci\u00f3n por lo dem\u00e1s s\u00f3lida.<\/p>\n Si la casa est\u00e1 en Par\u00eds o en la regi\u00f3n de Par\u00eds, a\u00f1ada a este esquema las especificidades locales. El tribunal competente ser\u00e1 en principio el tribunal judicial del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n, que para un fallecido domiciliado en Par\u00eds es el tribunal judicial de Par\u00eds; si la sucesi\u00f3n se abri\u00f3 en Espa\u00f1a pero el inmueble est\u00e1 en Francia, la demanda sobre el bien franc\u00e9s se lleva ante el tribunal franc\u00e9s competente y el inmueble se trata seg\u00fan el procedimiento franc\u00e9s. La representaci\u00f3n por abogado es obligatoria ante el tribunal judicial, y todas las notificaciones serias pasan por comisario de justicia, con costes que debe presupuestar. Los plazos parisinos son los que son: entre la demanda, la designaci\u00f3n del notario, la pericia sobre el valor locativo y el valor venal, y la sentencia que ordena la licitaci\u00f3n, cuente con muchos meses y a veces m\u00e1s de un a\u00f1o, raz\u00f3n de m\u00e1s para interrumpir la prescripci\u00f3n cuanto antes y pedir provisiones del art\u00edculo 815-11<\/a> mientras tanto. Prepare desde Espa\u00f1a una carpeta completa: acta de notoriedad o intitul\u00e9 d’inventaire, atestaci\u00f3n inmobiliaria, t\u00edtulo de propiedad del fallecido, \u00faltimos avisos de taxe fonci\u00e8re y de taxe d’habitation si a\u00fan existe, p\u00f3liza de seguro, facturas de gastos pagados con sus justificantes de transferencia, acta del comisario de justicia sobre la ocupaci\u00f3n, dos o tres tasaciones de valor locativo y venal, y copia de todos los requerimientos enviados a su hermano. Un expediente ordenado acelera la pericia y abarata el procedimiento.<\/p>\n Para situar este art\u00edculo entre nuestras gu\u00edas, si a\u00fan no ha aceptado formalmente la herencia o duda de las deudas del fallecido, lea primero nuestra gu\u00eda sobre qu\u00e9 debe hacer el heredero espa\u00f1ol que recibe una casa en Francia<\/a>; y si su hermano no solo ocupa sino que bloquea activamente cualquier decisi\u00f3n de venta, nuestra gu\u00eda sobre c\u00f3mo salir de la indivisi\u00f3n bloqueada y vender con autorizaci\u00f3n judicial<\/a> detalla la estrategia procesal. Los aspectos fiscales de la venta y de la sucesi\u00f3n, como la plusval\u00eda del no residente o la declaraci\u00f3n de la sucesi\u00f3n, pertenecen a otra materia y se tratan en nuestra gu\u00eda fiscal franco-espa\u00f1ola para heredar un piso en Francia viviendo en Espa\u00f1a<\/a>; aqu\u00ed solo era necesario advertirle de que existen y de que no deben olvidarse en el calendario.<\/p>\n Su hermano puede vivir en la casa heredada, pero en principio no gratis: le debe una indemnizaci\u00f3n calculada sobre el valor de alquiler, limitada a los cinco a\u00f1os anteriores a su reclamaci\u00f3n y exigible hasta el reparto definitivo. Las cuentas finales compensar\u00e1n esa deuda con los frutos cobrados, los gastos probados de cada uno y las degradaciones imputables al ocupante. Y su negativa no es un veto eterno: con dos tercios de los derechos, la venta puede autorizarse por el juez tras el procedimiento notarial del art\u00edculo 815-5-1; sin esa mayor\u00eda, queda la acci\u00f3n de reparto y la licitaci\u00f3n ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n. El tiempo juega en su contra por la prescripci\u00f3n y a su favor si act\u00faa con m\u00e9todo: requerimiento formal inmediato, constataci\u00f3n de la ocupaci\u00f3n, tasaciones, demanda y provisiones. Re\u00fana hoy mismo las pruebas y los recibos, porque el juez franc\u00e9s solo concede lo que est\u00e1 demostrado, tasado y reclamado a tiempo.<\/p>\n Si su hermano ocupa la casa heredada en Francia y se niega a vender o a pagar, puede pedir una consulta telef\u00f3nica con un abogado del despacho, con respuesta en 48 horas. Llame al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de la p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando qui\u00e9n ocupa la vivienda, desde cu\u00e1ndo y qu\u00e9 documentos conserva.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Si tu hermano vive en la casa heredada en Francia, se niega a vender y no paga nada, el derecho franc\u00e9s te da tres armas: la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n del art\u00edculo 815-9, las cuentas de la indivisi\u00f3n y la venta autorizada o el reparto judicial. Plazos, pruebas y pasos explicados.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4194,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2121768","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nB. El plazo de cinco a\u00f1os: cada mes que espera puede costarle dinero<\/h3>\n
II. Salir del bloqueo: cuentas claras y venta aunque \u00e9l se niegue<\/h2>\n
A. Las cuentas de la indivisi\u00f3n: frutos, beneficios, gastos y desperfectos<\/h3>\n
B. Vender aunque se niegue: autorizaci\u00f3n con dos tercios o reparto judicial<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n