Vendo mi casa en Francia siendo espa\u00f1ol: diagn\u00f3sticos obligatorios, errores que cuestan dinero y c\u00f3mo firmar sin riesgo<\/p>\n
Usted vive en Espa\u00f1a, tiene una casa en Francia y ha decidido venderla. O quiz\u00e1 ya la ha vendido y ahora el comprador le reclama porque el diagn\u00f3stico energ\u00e9tico no cuadra, porque ha aparecido plomo o porque el estado de riesgos estaba desactualizado. En Francia, el vendedor no se limita a entregar las llaves y firmar ante notario: debe entregar un expediente de diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos completo y veraz, y cada documento que falte o que contenga un error puede costarle una rebaja del precio, una resoluci\u00f3n de la venta o una reclamaci\u00f3n del comprador meses despu\u00e9s de la firma.<\/p>\n
Este expediente se llama en franc\u00e9s dossier de diagnostic technique<\/em>, abreviado DDT. Es el conjunto de informes que el vendedor encarga a profesionales certificados y que se anexa primero al contrato preliminar y despu\u00e9s a la escritura notarial de venta. En franc\u00e9s, el contrato preliminar se llama promesse de vente<\/em> o compromis de vente<\/a><\/em>: es el documento privado que fija el precio, las condiciones y los plazos antes de la escritura. La escritura definitiva, firmada ante notario franc\u00e9s, se llama acte authentique de vente<\/em>: es el \u00fanico documento que transmite la propiedad de forma plena y se publica en el registro inmobiliario franc\u00e9s, el service de publicit\u00e9 fonci\u00e8re<\/em>.<\/p>\n Este art\u00edculo explica, pensando en un propietario espa\u00f1ol que no conoce el derecho franc\u00e9s, qu\u00e9 diagn\u00f3sticos debe entregar seg\u00fan su casa, cu\u00e1ndo debe actualizarlos, qu\u00e9 ocurre si un documento falta o es err\u00f3neo y contra qui\u00e9n y en qu\u00e9 plazo puede reclamar cada parte. Incluye tambi\u00e9n lo que debe preparar quien vende a distancia, desde Espa\u00f1a, y c\u00f3mo evitar que una notificaci\u00f3n o un plazo le deje indefenso.<\/p>\n La regla de partida est\u00e1 en el art\u00edculo L271-4 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>: en caso de venta de todo o parte de un inmueble edificado, el vendedor proporciona un dossier de diagnostic technique que se anexa a la promesa de venta o, si no hay promesa, a la escritura notarial de venta. En las ventas p\u00fablicas, el expediente se anexa al pliego de condiciones. La lista de documentos no es opcional: la fija la ley y cada informe se rige por sus propias normas sobre qui\u00e9n puede elaborarlo y cu\u00e1nto tiempo vale.<\/p>\n No todas las casas necesitan los mismos informes. Lo que debe encargar depende de la antig\u00fcedad de la vivienda, de sus instalaciones y de la zona donde se encuentra. La propia p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s resume los casos en su ficha sobre diagn\u00f3sticos en caso de venta<\/a>, y el art\u00edculo L271-4 enumera doce documentos posibles. Para una casa destinada a vivienda, los habituales son los siguientes.<\/p>\n El informe de riesgo de exposici\u00f3n al plomo, llamado en franc\u00e9s constat de risque d’exposition au plomb<\/em> o CREP, es obligatorio si la casa se construy\u00f3 antes del 1 de enero de 1949. El art\u00edculo L1334-5 del C\u00f3digo de salud p\u00fablica<\/a> define su contenido: localiza los revestimientos con plomo y, cuando procede, describe los factores de degradaci\u00f3n del edificio, con una nota informativa anexa. En la pr\u00e1ctica espa\u00f1ola, piense en casas de pueblo o pisos antiguos con pinturas viejas: si el informe detecta plomo por encima de los umbrales, el comprador sabr\u00e1 que hay trabajos de saneamiento por delante y negociar\u00e1 el precio en consecuencia.<\/p>\n El informe sobre amianto, llamado \u00e9tat mentionnant la pr\u00e9sence ou l’absence de mat\u00e9riaux ou produits contenant de l’amiante<\/em>, se exige cuando el permiso de construir es anterior al 1 de julio de 1997. En Francia hay millones de viviendas de esa \u00e9poca con fibrocemento, placas o aislamientos que contienen amianto, y el vendedor no puede limitarse a decir que lo ignora: debe aportar el informe del profesional. Si vende un piso en copropiedad, adem\u00e1s del informe de su lote, el comprador pedir\u00e1 las partes comunes, de modo que conviene coordinarse con el syndic<\/em>, es decir, el administrador de la copropiedad.<\/p>\n El informe sobre termitas, o \u00e9tat relatif \u00e0 la pr\u00e9sence de termites<\/em>, solo se exige si la casa est\u00e1 en una zona delimitada por el prefecto como infestada o susceptible de estarlo a corto plazo. El prefecto es el representante del Estado en cada departamento franc\u00e9s, equivalente aproximado a un delegado del Gobierno. Si su casa est\u00e1 en el suroeste o en otras zonas afectadas, este informe es imprescindible y tiene una vigencia corta, porque la situaci\u00f3n puede cambiar en meses.<\/p>\n Los informes de gas y electricidad interiores, llamados \u00e9tat de l’installation int\u00e9rieure de gaz<\/em> y \u00e9tat de l’installation int\u00e9rieure d’\u00e9lectricit\u00e9<\/em>, se exigen cuando las instalaciones tienen m\u00e1s de quince a\u00f1os. Para un vendedor espa\u00f1ol, son los informes que m\u00e1s sorpresas dan: una instalaci\u00f3n antigua pero que “funciona bien” puede aparecer calificada con anomal\u00edas que el comprador usar\u00e1 para pedir una rebaja. Encargarlos pronto permite decidir si conviene reparar antes de vender o asumir el descuento con los ojos abiertos.<\/p>\n El diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico, el DPE por sus siglas francesas (diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/em>), es obligatorio en casi todas las ventas de vivienda. El art\u00edculo L126-26 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> lo define como el documento que indica la energ\u00eda consumida o estimada y las emisiones de gases de efecto invernadero, con una clasificaci\u00f3n por letras, recomendaciones de mejora y el importe te\u00f3rico del gasto. Si la casa obtiene una etiqueta E, F o G, puede exigirse adem\u00e1s una auditor\u00eda energ\u00e9tica con propuestas de obras. Para el propietario espa\u00f1ol conviene saber que la letra del DPE ya no es un simple adorno del anuncio: condiciona la financiaci\u00f3n del comprador, su proyecto de obras y, como veremos, puede generar litigios si es err\u00f3nea.<\/p>\n El estado de riesgos, llamado \u00e9tat des risques<\/em>, informa al comprador sobre riesgos naturales, mineros, tecnol\u00f3gicos, sismicidad, rad\u00f3n, retroceso costero u obligaciones de limpieza de vegetaci\u00f3n. Su base est\u00e1 en el art\u00edculo L125-5 del C\u00f3digo de medio ambiente<\/a>: el vendedor informa al comprador mediante este estado, que se integra en el expediente de diagn\u00f3sticos o se anexa a la promesa y a la escritura. Tambi\u00e9n debe mencionarse el riesgo de m\u00e9rule<\/em>, un hongo que degrada la madera en determinadas zonas geogr\u00e1ficas, y, seg\u00fan el caso, el ruido de aer\u00f3dromos o el control del saneamiento no colectivo, es decir, la fosa s\u00e9ptica o sistema aut\u00f3nomo de aguas residuales.<\/p>\n Si vende un piso en copropiedad, se a\u00f1ade la medici\u00f3n de superficie privativa seg\u00fan la llamada ley Carrez, que permite al comprador pedir una reducci\u00f3n proporcional del precio si la superficie real es inferior en m\u00e1s de una vig\u00e9sima parte a la indicada. Sobre los documentos y gastos de copropiedad que el vendedor espa\u00f1ol debe reunir antes de firmar, puede completar esta lectura con nuestra gu\u00eda sobre deudas, gastos y documentos en copropiedad<\/a>.<\/p>\n Cada documento tiene su propia vigencia, fijada por reglamento seg\u00fan su naturaleza. La regla est\u00e1 en el art\u00edculo L271-5 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>: si un informe aportado en la promesa ya no est\u00e1 vigente el d\u00eda de la escritura, debe sustituirse por uno nuevo que se anexe a la escritura. El mismo art\u00edculo prev\u00e9 dos precisiones \u00fatiles: cuando el informe de plomo acredita ausencia de plomo o niveles inferiores a los umbrales, no hay que repetirlo en cada transmisi\u00f3n, y basta con adjuntar el inicial; en cambio, si despu\u00e9s de la promesa la parcela entra en una zona de riesgos o se actualizan los documentos de referencia, el expediente debe completarse en la escritura con un estado de riesgos nuevo o actualizado. Para el vendedor espa\u00f1ol, la consecuencia pr\u00e1ctica es clara: un expediente preparado con demasiada antelaci\u00f3n puede caducar entre la promesa y la escritura, y habr\u00e1 que pagar informes dos veces.<\/p>\n Todos estos informes deben elaborarlos profesionales que ofrezcan garant\u00edas de competencia, con organizaci\u00f3n y medios adecuados, seguro de responsabilidad civil y sin v\u00ednculos que comprometan su imparcialidad, ni con el propietario ni con empresas que puedan ejecutar obras en lo diagnosticado. As\u00ed lo exige el art\u00edculo L271-6 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, que prev\u00e9 adem\u00e1s un directorio p\u00fablico de diagnostiqueurs. Desconf\u00ede de ofertas anormalmente baratas o del t\u00e9cnico recomendado por la empresa que luego har\u00e1 las obras: si el diagn\u00f3stico es err\u00f3neo, necesitar\u00e1 un profesional solvente y asegurado contra el que dirigirse, como se explica en la segunda parte.<\/p>\n El expediente debe estar listo desde el contrato preliminar. La promesa o compromis<\/em> debe llevar el DDT anexo, y la escritura debe llevar el expediente vigente ese d\u00eda, con los informes renovados o actualizados cuando sea necesario. Si entre la promesa y la escritura cambia la situaci\u00f3n de riesgos de la parcela, no basta con decir que el comprador “ya lo sab\u00eda”: hay que completar el expediente en la escritura. Esta exigencia no es te\u00f3rica. La Tercera Sala de lo Civil de la Corte de Casaci\u00f3n francesa, en su sentencia del 19 de febrero de 2026 (recurso n.\u00ba 24-10.524), anul\u00f3 parcialmente una sentencia de apelaci\u00f3n que hab\u00eda rechazado la demanda de unos compradores: entre la promesa de 2011 y la escritura de 2012, el plan de prevenci\u00f3n de riesgos de inundaci\u00f3n hab\u00eda sido aprobado por orden prefectoral, y el estado de riesgos anexado a la escritura no mencionaba esa aprobaci\u00f3n ni la servidumbre de utilidad p\u00fablica resultante. La Corte declar\u00f3 que el expediente deb\u00eda haberse completado con la actualizaci\u00f3n y que, ante el incumplimiento, el comprador puede pedir la resoluci\u00f3n del contrato o una rebaja del precio. Para el vendedor espa\u00f1ol, la lecci\u00f3n es directa: entre la promesa y la escritura pueden pasar tres o cuatro meses, y en ese intervalo un plan de riesgos puede aprobarse o un documento puede caducar; el notario debe verificar el expediente el d\u00eda de la escritura, no darlo por bueno con el de la promesa.<\/p>\n El comprador no profesional dispone adem\u00e1s de un plazo de retractaci\u00f3n de diez d\u00edas desde el d\u00eda siguiente a la notificaci\u00f3n del contrato preliminar. El art\u00edculo L271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> fija este plazo de diez d\u00edas y exige notificar el acto por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier medio con garant\u00edas equivalentes sobre la fecha de recepci\u00f3n. Cuando interviene un profesional con mandato para colaborar en la venta, el acto puede entregarse directamente al beneficiario, y el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a esa entrega. Si el estado de riesgos no se entrega al comprador como muy tarde el d\u00eda de la firma de la promesa, el plazo de retractaci\u00f3n no empieza a correr hasta el d\u00eda siguiente a la comunicaci\u00f3n de ese documento, seg\u00fan el propio art\u00edculo L125-5. Vender a un comprador que luego se retracta en plazo no es un incumplimiento: es su derecho. En cambio, no notificar correctamente s\u00ed crea un riesgo para el vendedor, porque el plazo queda abierto y la operaci\u00f3n puede caerse meses despu\u00e9s. Sobre la mec\u00e1nica de la promesa, la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo y las arras, puede leer nuestra gu\u00eda sobre firmar el compromis, retractaci\u00f3n, pr\u00e9stamo y arras<\/a>.<\/p>\n Quien vende desde Espa\u00f1a debe organizar tres cuestiones pr\u00e1cticas antes de firmar nada. Primero, el poder notarial: si no puede desplazarse a Francia para cada firma, necesitar\u00e1 un poder otorgado ante notario, con traducci\u00f3n jurada cuando sea necesario, y debe comprobar con el notario franc\u00e9s qu\u00e9 forma de poder acepta. Segundo, las notificaciones: la retractaci\u00f3n, los requerimientos y las convocatorias del notario se computan por fechas de presentaci\u00f3n y recepci\u00f3n, de modo que conviene designar una direcci\u00f3n en Francia o un canal fiable y revisar el correo certificado durante toda la operaci\u00f3n. Tercero, la lengua: los diagn\u00f3sticos, la promesa y la escritura estar\u00e1n en franc\u00e9s; si no domina el idioma, trabaje con un traductor y pida al notario que le explique cada anexo antes de firmar, porque una vez firmada la escritura con un expediente incompleto, ser\u00e1 dif\u00edcil alegar que no lo entendi\u00f3.<\/p>\n En Par\u00eds y en la regi\u00f3n de Isla de Francia, a\u00f1ada una precauci\u00f3n local: muchas ventas son pisos en copropiedad con instalaciones de gas y electricidad antiguas, inmuebles construidos antes de 1949 afectados por el informe de plomo y sectores con planes de prevenci\u00f3n o con servidumbres urban\u00edsticas densas. El notario parisino pedir\u00e1 adem\u00e1s los documentos de copropiedad y verificar\u00e1 la superficie Carrez con especial atenci\u00f3n. Encargue los diagn\u00f3sticos con margen, porque en la capital los profesionales certificados tienen listas de espera, y no deje la actualizaci\u00f3n del estado de riesgos para la v\u00edspera de la escritura.<\/p>\n Un diagn\u00f3stico puede fallar de dos maneras: porque falta en el expediente o porque existe pero es err\u00f3neo. Las consecuencias no son las mismas para el vendedor, para el comprador y para el t\u00e9cnico que elabor\u00f3 el informe. Esta parte distingue los tres planos y los plazos que deben vigilarse desde el primer d\u00eda.<\/p>\n Que falte un diagn\u00f3stico no significa que la venta quede anulada por ese solo hecho. El art\u00edculo L271-4 no prev\u00e9 la nulidad como sanci\u00f3n de la falta de anexo, y los tribunales lo aplican as\u00ed. La Corte de Apelaci\u00f3n de Par\u00eds, polo 4 sala 1, en su sentencia del 22 de noviembre de 2024 (asunto RG 22\/12391), confirm\u00f3 la desestimaci\u00f3n de una demanda de nulidad de una promesa de venta de un pabell\u00f3n: los compradores invocaban la ausencia del expediente de plomo, amianto y termitas y la falta de notificaci\u00f3n certificada, pero se limitaban a citar de forma gen\u00e9rica los art\u00edculos sobre vicios del consentimiento, sin precisar qu\u00e9 error sobre las cualidades esenciales hab\u00edan sufrido ni qu\u00e9 reticencia dolosa les hab\u00eda decidido a contratar. La Corte record\u00f3 adem\u00e1s que la omisi\u00f3n de la notificaci\u00f3n certificada del art\u00edculo L271-1 no anula el contrato: su \u00fanica consecuencia es desplazar en el tiempo el punto de partida del plazo de retractaci\u00f3n. Para el vendedor espa\u00f1ol, esta sentencia tranquiliza a medias: un expediente incompleto no anula autom\u00e1ticamente la venta a petici\u00f3n del comprador, pero tampoco lo deja a salvo, porque el comprador puede invocar otras v\u00edas si demuestra un perjuicio real.<\/p>\n La v\u00eda principal del comprador es el vicio del consentimiento: error sobre las cualidades esenciales o dolo por reticencia, es decir, por haberle ocultado una informaci\u00f3n determinante. En t\u00e9rminos generales, los art\u00edculos 1130 y siguientes del C\u00f3digo civil regulan estos vicios, y el comprador debe concretar qu\u00e9 habr\u00eda hecho de haber conocido la informaci\u00f3n: no habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado menos. Las invocaciones gen\u00e9ricas no bastan, como muestra la sentencia de Par\u00eds. Muy ligado a esto est\u00e1 el deber precontractual de informaci\u00f3n del art\u00edculo 1112-1 del C\u00f3digo civil<\/a>: quien conoce una informaci\u00f3n de importancia determinante para el consentimiento del otro debe comunic\u00e1rsela cuando el otro la ignora leg\u00edtimamente o conf\u00eda en \u00e9l, y las partes no pueden limitar ni excluir este deber. Adem\u00e1s del r\u00e9gimen de responsabilidad, el incumplimiento puede entra\u00eener la anulaci\u00f3n del contrato en las condiciones de los art\u00edculos 1130 y siguientes. En la pr\u00e1ctica, si el vendedor espa\u00f1ol sab\u00eda que hab\u00eda termitas, amianto friable o una instalaci\u00f3n de gas peligrosa y no lo dijo ni lo hizo diagnosticar, el comprador tendr\u00e1 un argumento serio de reticencia dolosa, mucho m\u00e1s fuerte que la simple falta formal de un papel.<\/p>\n La otra v\u00eda es la garant\u00eda por defectos ocultos, la garantie des vices cach\u00e9s<\/a><\/em>. El art\u00edculo 1641 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone, en franc\u00e9s exacto: \u00ab Le vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chose vendue qui la rendent impropre \u00e0 l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donn\u00e9 qu’un moindre prix, s’il les avait connus \u00bb. Explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol, sin pretender que sea el texto oficial: el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la casa inhabitable o reducen tanto su uso que el comprador no la habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado menos de haberlos conocido. No todo desperfecto es un defecto oculto: debe ser grave, anterior a la venta y desconocido por el comprador. Un DPE err\u00f3neo, por s\u00ed solo, rara vez constituye un defecto oculto de la casa, porque mide un rendimiento estimado; en cambio, unas termitas activas ocultas en la estructura, un amianto degradado no declarado o una instalaci\u00f3n de gas con peligro grave s\u00ed pueden serlo. Sobre plazos, pruebas y estrategia de reclamaci\u00f3n por defectos descubiertos tras la compra, puede leer nuestra gu\u00eda sobre defectos ocultos, plazo de dos a\u00f1os y pruebas<\/a>.<\/p>\n El plazo para demandar por defectos ocultos est\u00e1 en el art\u00edculo 1648 del C\u00f3digo civil<\/a>: la acci\u00f3n debe interponerse en dos a\u00f1os desde el descubrimiento del defecto. No son dos a\u00f1os desde la compra, sino desde que el defecto se descubre o deber\u00eda haberse descubierto. Para el vendedor espa\u00f1ol, esto significa que una venta firmada este a\u00f1o puede generar una reclamaci\u00f3n dentro de dos o tres a\u00f1os si entonces aparecen termitas o un problema grave oculto. Conservar los diagn\u00f3sticos, las facturas de obras y la correspondencia con el notario durante al menos ese periodo no es opcional: es su defensa.<\/p>\n Cuando el informe es err\u00f3neo, el primer responsable en la mira suele ser el t\u00e9cnico, el diagnostiqueur<\/em>. Su responsabilidad es extracontractual frente al comprador: responde por su culpa conforme al art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo civil<\/a>, cuyo texto franc\u00e9s exacto dice: \u00ab Tout fait quelconque de l’homme, qui cause \u00e0 autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriv\u00e9 \u00e0 le r\u00e9parer \u00bb. Explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol, sin pretender que sea el texto oficial: quien por su culpa causa un da\u00f1o a otro debe repararlo. El art\u00edculo L271-6 a\u00f1ade el marco profesional: competencia, medios, seguro obligatorio e independencia. En la pr\u00e1ctica, demandar al t\u00e9cnico exige probar tres cosas: que el informe incumpli\u00f3 las normas o las reglas del arte, que ese error caus\u00f3 un da\u00f1o concreto y cu\u00e1l es su importe. Por eso es tan importante el seguro del t\u00e9cnico: sin aseguradora solvente, una condena puede quedar en papel mojado.<\/p>\n La sentencia de referencia sobre el DPE err\u00f3neo es la de la Tercera Sala de lo Civil de la Corte de Casaci\u00f3n del 21 de noviembre de 2019 (recurso n.\u00ba 18-23.251). Unos compradores hab\u00edan adquirido una casa en 2009 y una pericia revel\u00f3 que el DPE era err\u00f3neo; demandaron a los vendedores, al t\u00e9cnico y a su aseguradora, pidiendo la resoluci\u00f3n por defectos ocultos y el coste de las obras de aislamiento necesarias para alcanzar el rendimiento anunciado. La Corte de Apelaci\u00f3n de Grenoble solo reconoci\u00f3 una p\u00e9rdida de oportunidad de negociar una rebaja del precio, y la Casaci\u00f3n lo confirm\u00f3: bajo el r\u00e9gimen entonces aplicable, el DPE mencionado en el art\u00edculo L271-4 solo ten\u00eda valor informativo, a diferencia de los dem\u00e1s documentos del expediente, de modo que el perjuicio reparable por el t\u00e9cnico era la p\u00e9rdida de oportunidad de haber negociado un precio menor, no autom\u00e1ticamente el coste \u00edntegro de las obras de aislamiento. Esta sentencia se dict\u00f3 bajo el r\u00e9gimen anterior del DPE, hoy refundido en los art\u00edculos L126-26 y siguientes, pero su m\u00e9todo sigue vigente: ante un DPE err\u00f3neo, hay que cuantificar qu\u00e9 descuento se habr\u00eda obtenido con un diagn\u00f3stico correcto, con prueba pericial y con testigos del mercado, en lugar de presentar sin m\u00e1s todas las facturas de reforma. Para el vendedor espa\u00f1ol, la moraleja es sim\u00e9trica: si el DPE de su casa es demasiado optimista, el comprador no obtendr\u00e1 necesariamente las obras, pero s\u00ed puede obtener una indemnizaci\u00f3n que acabar\u00e1 reclam\u00e1ndole a usted o al t\u00e9cnico.<\/p>\n Frente al vendedor, adem\u00e1s de la resoluci\u00f3n o la rebaja por el estado de riesgos desactualizado que reconoci\u00f3 la Casaci\u00f3n en 2026, el comprador dispone de la acci\u00f3n por defectos ocultos en el plazo de dos a\u00f1os desde el descubrimiento y de la acci\u00f3n por dolo o error en sus propios plazos. Para el vendedor que ocult\u00f3 un problema que conoc\u00eda, la situaci\u00f3n es la peor: no solo responde del precio, sino que puede responder de da\u00f1os y perjuicios adicionales. Para el vendedor de buena fe con un expediente completo y veraz, la situaci\u00f3n es la mejor: el expediente demuestra que inform\u00f3 de lo que los profesionales detectaron, y desplaza la discusi\u00f3n hacia el t\u00e9cnico si un informe era err\u00f3neo.<\/p>\n Las pruebas deciden estos pleitos. El comprador espa\u00f1ol que descubre un problema debe actuar en orden: primero, conservar todo sin reparar de inmediato de forma irreversible, porque el juez necesita ver el defecto; segundo, requerir al vendedor por escrito y pedir una pericia judicial contradictoria, la expertise judiciaire<\/em>, antes de que las obras borren las huellas; tercero, reunir el expediente completo de la venta, los diagn\u00f3sticos, el anuncio, los correos con la agencia y las facturas de los desperfectos; cuarto, identificar a la aseguradora del t\u00e9cnico, cuyo nombre debe figurar en el informe. El vendedor espa\u00f1ol demandado debe hacer lo propio: aportar sus diagn\u00f3sticos vigentes el d\u00eda de la escritura, probar que encarg\u00f3 los informes a profesionales certificados e independientes, acreditar que no conoc\u00eda el defecto y, si el informe era err\u00f3neo, llamar en garant\u00eda al t\u00e9cnico y a su aseguradora. En ambos casos, los mensajes y correos en espa\u00f1ol deben traducirse por traductor jurado para el procedimiento franc\u00e9s, y los plazos procesales franceses son preclusivos: dejar pasar un requerimiento del juzgado por estar en Espa\u00f1a no suspende el proceso.<\/p>\n Un apunte final sobre la fiscalidad, porque muchos vendedores espa\u00f1oles la confunden con estos diagn\u00f3sticos: los impuestos de la venta, la plusval\u00eda del no residente y los derechos de sucesi\u00f3n pertenecen a otra materia y se explican en las gu\u00edas de fiscalidad franco-espa\u00f1ola. Aqu\u00ed basta una regla de enlace: ning\u00fan diagn\u00f3stico sustituye la declaraci\u00f3n fiscal, y ning\u00fan c\u00e1lculo fiscal sustituye un diagn\u00f3stico. Si vende como heredero o si la venta sigue a una sucesi\u00f3n con inmuebles en Francia, coordine ambas gestiones con el notario desde el primer d\u00eda, porque el notario franc\u00e9s interviene en las dos.<\/p>\n Vender una casa en Francia siendo espa\u00f1ol exige tratar los diagn\u00f3sticos como lo que son: una obligaci\u00f3n legal del vendedor, una prueba anticipada de su buena fe y el documento que m\u00e1s pleitos evita. Encargue el expediente a profesionales certificados e independientes con seguro vigente, adaptado a la edad de su casa y a su zona: plomo si es anterior a 1949, amianto si el permiso es anterior a 1997, termitas si hay orden prefectoral, gas y electricidad si tienen m\u00e1s de quince a\u00f1os, DPE y en su caso auditor\u00eda energ\u00e9tica, estado de riesgos, saneamiento y menci\u00f3n de m\u00e9rule<\/em> cuando proceda. Anexe el expediente a la promesa, verifique su vigencia el d\u00eda de la escritura y actualice el estado de riesgos si la situaci\u00f3n ha cambiado entre ambas fechas, porque la Casaci\u00f3n de 2026 permite al comprador pedir la resoluci\u00f3n o la rebaja cuando esa actualizaci\u00f3n falta. Notifique correctamente para que el plazo de retractaci\u00f3n de diez d\u00edas corra y se cierre, conserve cada informe, factura y correo al menos hasta que prescriban las acciones por defectos, y no firme desde Espa\u00f1a sin poder, direcci\u00f3n fiable y traducci\u00f3n de lo esencial. Quien vende informado, con expediente completo y notario verificado, convierte una operaci\u00f3n transfronteriza en una firma tranquila; quien firma con un expediente caducado o aproximado compra, sin saberlo, el pleito de los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os.<\/p>\n Si vende o ha vendido una casa en Francia y tiene dudas sobre sus diagn\u00f3sticos, puede pedir una consulta telef\u00f3nica con un abogado del despacho en un plazo de 48 horas. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando su caso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vende su casa en Francia desde Espa\u00f1a: qu\u00e9 diagn\u00f3sticos debe entregar, cu\u00e1ndo actualizarlos y qu\u00e9 pasa si falta un documento o es err\u00f3neo. Plomo, amianto, DPE, estado de riesgos, plazos y recursos.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2121368","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. Qu\u00e9 debe entregar el vendedor espa\u00f1ol: el expediente de diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos<\/h2>\n
A. Los diagn\u00f3sticos que exige su casa: plomo, amianto, termitas, energ\u00eda, gas, electricidad, riesgos y saneamiento<\/h3>\n
B. Cu\u00e1ndo y c\u00f3mo entregarlo: promesa, escritura, actualizaci\u00f3n de riesgos y plazo de retractaci\u00f3n<\/h3>\n
II. Cuando el diagn\u00f3stico falla: qui\u00e9n paga y qu\u00e9 puede pedir cada parte<\/h2>\n
A. El comprador no obtiene la nulidad autom\u00e1tica: debe probar el vicio del consentimiento o el defecto oculto<\/h3>\n
B. Reclamar al t\u00e9cnico que se equivoc\u00f3 y al vendedor que ocult\u00f3: culpa, p\u00e9rdida de oportunidad y pruebas<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n