Usted vive en Espa\u00f1a y tiene un piso en Francia que compr\u00f3 como inversi\u00f3n o que hered\u00f3 de un familiar. Lo alquila, todo va bien durante meses, y un d\u00eda la transferencia deja de llegar. Pasa un segundo mes sin noticias del inquilino, luego un tercero. Usted llama, escribe, se desplaza incluso a Francia, y la deuda no hace m\u00e1s que crecer. La pregunta que surge entonces es directa: \u00bfpuedo recuperar mi vivienda y cobrar lo que me deben, y cu\u00e1nto tiempo me llevar\u00e1?<\/p>\n
La respuesta corta es que s\u00ed, el derecho franc\u00e9s ofrece al propietario un camino claro para resolver el contrato y recuperar el piso, pero ese camino es un procedimiento judicial por etapas, con plazos estrictos que no perdonan la improvisaci\u00f3n. En Francia est\u00e1 prohibido hacerse justicia por uno mismo: cambiar la cerradura, retirar los muebles del inquilino o cortar la luz o el agua expone al propietario a una condena, por mucha deuda acumulada que exista. Todo desalojo exige una decisi\u00f3n del juez y la intervenci\u00f3n de un commissaire de justice<\/em>, el oficial antes llamado huissier de justice<\/em>, que es quien notifica los actos y ejecuta las decisiones.<\/p>\n La buena noticia es que cada etapa est\u00e1 escrita en los textos con plazos concretos: seis semanas para pagar tras el primer requerimiento oficial, una demanda ante el juez del lugar del inmueble, la posibilidad para el inquilino de obtener plazos de pago de hasta tres a\u00f1os si retoma el pago de la renta, dos meses para abandonar la vivienda tras la orden de salida, y la suspensi\u00f3n de los desalojos durante la tregua invernal, la tr\u00eave hivernale<\/em>, del 1 de noviembre al 31 de marzo. Este art\u00edculo explica ese itinerario completo desde el punto de vista del propietario espa\u00f1ol: qu\u00e9 debe contener el primer requerimiento para no ser anulado, qu\u00e9 errores hacen perder meses y dinero, c\u00f3mo decide el juez, c\u00f3mo se ejecuta el desalojo y c\u00f3mo se liquida al final la fianza, el d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a><\/em>. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n, y cada afirmaci\u00f3n determinante remite al texto oficial o a la decisi\u00f3n judicial de la que procede.<\/p>\n En Francia, el inquilino est\u00e1 obligado a pagar la renta y las cargas recuperables en los plazos convenidos, y el pago mensual es un derecho cuando \u00e9l lo solicita. As\u00ed lo impone el art\u00edculo 7 de la ley n.\u00ba 89-462, de 6 de julio de 1989<\/a>, la norma que regula los arrendamientos de vivienda y que los franceses llaman simplemente loi du 6 juillet 1989<\/em>. Cuando ese pago deja de llegar, el contrato no se termina solo: hay que activar la clause r\u00e9solutoire<\/a><\/em>, la cl\u00e1usula resolutoria que todo contrato de arrendamiento de vivienda debe contener y que prev\u00e9 la resoluci\u00f3n de pleno derecho por impago de la renta o las cargas, o por no entregar la fianza.<\/p>\n Esa cl\u00e1usula solo produce efectos seis semanas despu\u00e9s de un commandement de payer<\/a><\/em>, un requerimiento de pago, que haya quedado sin resultado. Lo dice el art\u00edculo 24 de la misma ley<\/a>, en su redacci\u00f3n vigente desde el 29 de julio de 2023, y ese plazo de seis semanas es la primera cifra que el propietario debe grabarse: antes no se puede pedir al juez que constate la resoluci\u00f3n, y despu\u00e9s empieza de verdad el procedimiento. El requerimiento lo entrega un commissaire de justice<\/em>, y no es una simple carta del propietario: es un acto formal cuyo contenido est\u00e1 tasado, so pena de nulidad, es decir, que si falta alguna menci\u00f3n obligatoria el acto no vale y hay que empezar de nuevo.<\/p>\n El requerimiento debe contener seis elementos: la advertencia de que el inquilino dispone de seis semanas para pagar su deuda; el importe mensual de la renta y de las cargas; el desglose detallado de la deuda; la advertencia de que, si no paga ni pide plazos de pago, se expone a un procedimiento judicial de resoluci\u00f3n del contrato y desalojo; la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, el fonds de solidarit\u00e9 pour le logement<\/em>, con su direcci\u00f3n, para pedir una ayuda econ\u00f3mica; y la posibilidad de pedir en cualquier momento al juez un plazo de gracia, el d\u00e9lai de gr\u00e2ce<\/em>, con fundamento en el art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>. Esa exigencia de menciones conecta adem\u00e1s con una regla general del derecho franc\u00e9s de contratos: la cl\u00e1usula resolutoria debe precisar los compromisos cuyo incumplimiento la activa<\/a>, y el requerimiento previo solo produce efectos si menciona expresamente dicha cl\u00e1usula.<\/p>\n Tres detalles pr\u00e1cticos completan el cuadro y suelen sorprender al propietario extranjero. Primero, si la renta est\u00e1 garantizada por un fiador, la caution<\/em>, el requerimiento debe notificarse al fiador dentro de los quince d\u00edas siguientes a su entrega al inquilino; si no, el fiador no responder\u00e1 de las penalizaciones ni de los intereses de demora. Segundo, cuando el impago dura dos meses sin interrupci\u00f3n, o cuando la deuda equivale al doble de la renta mensual sin cargas, el commissaire de justice<\/em> debe se\u00f1alar el caso a la comisi\u00f3n de coordinaci\u00f3n de acciones de prevenci\u00f3n de desalojos, la commission de coordination des actions de pr\u00e9vention des expulsions locatives<\/em>, conocida como CCAPEX, aportando los datos de contacto y la situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica de los ocupantes que conozca. Tercero, el representante del Estado en el departamento encarga entonces un diagn\u00f3stico social y financiero, el diagnostic social et financier<\/em>, que se transmite al juez antes de la audiencia: el propietario debe saber que, desde el primer requerimiento, los servicios sociales ya est\u00e1n informados y el juez conocer\u00e1 la situaci\u00f3n del inquilino.<\/p>\n La jurisprudencia reciente muestra lo exigente que es este control formal y, a la vez, lo dif\u00edcil que resulta anular un requerimiento bien hecho. El 29 de abril de 2025, la corte de apelaci\u00f3n de Toulouse examin\u00f3 un requerimiento entregado el 25 de abril de 2023 por 11.831,93 euros de rentas impagadas y rechaz\u00f3 la petici\u00f3n de nulidad del inquilino: el acto conten\u00eda las menciones legales y el procedimiento sigui\u00f3 su curso. En ese mismo caso, el inquilino aleg\u00f3 que su situaci\u00f3n de sobreendeudamiento, con una decisi\u00f3n de la comisi\u00f3n que borraba sus deudas, hab\u00eda vaciado de contenido el requerimiento. La corte respondi\u00f3 que la admisibilidad del expediente de sobreendeudamiento suspende la exigibilidad de las deudas anteriores, pero no dispensa del pago de la renta corriente, que deb\u00eda retomarse desde julio de 2023; como el inquilino no retom\u00f3 ning\u00fan pago desde octubre de 2023, la corte constat\u00f3 la resoluci\u00f3n del contrato y lo conden\u00f3 a pagar 9.450 euros por rentas, cargas e indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n actualizadas a diciembre de 2024, con intereses. La lecci\u00f3n para el propietario es doble: un requerimiento completo resiste, y el seguimiento posterior, mes a mes, decide el pleito tanto como el acto inicial.<\/p>\n El plazo de seis semanas no es una espera pasiva: es el periodo en que se juega gran parte del resultado. Cuatro errores cl\u00e1sicos, todos constatados en la pr\u00e1ctica judicial, convierten un impago recuperable en un procedimiento largo y caro.<\/p>\n El primer error es esperar demasiado antes de actuar. Cada mes sin requerimiento es un mes de deuda que se acumula sin protecci\u00f3n procesal, porque el c\u00f3mputo de las seis semanas solo empieza con el commandement de payer<\/em>. Adem\u00e1s, a partir de dos meses de impago ininterrumpido, o de una deuda equivalente al doble de la renta sin cargas, el caso se se\u00f1ala a la CCAPEX y el aparato de prevenci\u00f3n se pone en marcha del lado del inquilino. Actuar en cuanto el impago se confirma, con un desglose de deuda riguroso, es la medida m\u00e1s rentable de todo el procedimiento.<\/p>\n El segundo error, y el m\u00e1s grave, es intentar recuperar la vivienda por la fuerza: cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino, cortar suministros o presionar con visitas intimidatorias. El derecho franc\u00e9s solo permite el desalojo en virtud de una decisi\u00f3n judicial o de un acta de conciliaci\u00f3n ejecutiva, y tras la notificaci\u00f3n de un requerimiento de liberar los locales, como impone el art\u00edculo L411-1 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>. Cualquier v\u00eda de hecho expone al propietario a una condena y desacredita su posici\u00f3n ante el juez que despu\u00e9s deber\u00e1 decidir sobre la resoluci\u00f3n. Por dif\u00edcil que resulte ver c\u00f3mo la deuda crece, la paciencia procesal es obligatoria.<\/p>\n El tercer error es gestionar los pagos parciales sin dejar rastro escrito. Durante las seis semanas, el inquilino puede retomar el pago aunque sea parcialmente, pedir ayudas, proponer un calendario o responder a la encuesta para el diagn\u00f3stico social y financiero. Todo acuerdo debe ponerse por escrito y firmarse por ambas partes, con cantidades, fechas y forma de pago. Un acuerdo verbal sobre el que cada parte cuenta una versi\u00f3n distinta no protege al propietario si el caso llega al juzgado, y un pago parcial no documentado complica el desglose final de la deuda que el juez deber\u00e1 examinar.<\/p>\n El cuarto error es espec\u00edfico de los pisos con problemas de estado, y merece atenci\u00f3n porque afecta a muchos propietarios espa\u00f1oles que compraron vivienda antigua para alquilarla. Cuando el inquilino deja de pagar alegando que la vivienda est\u00e1 en mal estado, el propietario tiende a pensar que el impago es autom\u00e1ticamente injustificado, y el inquilino tiende a pensar que el mal estado le autoriza a no pagar. Ninguna de las dos ideas es exacta. La Corte de Casaci\u00f3n, en su decisi\u00f3n de 22 de septiembre de 2016 (recurso n.\u00ba 15-19.546, texto oficial<\/a>), rechaz\u00f3 el recurso de un inquilino y confirm\u00f3 la soluci\u00f3n de la corte de apelaci\u00f3n: el simple car\u00e1cter no decente de la vivienda no autoriza por s\u00ed solo a retener las rentas, porque el art\u00edculo 20-1 de la ley de 6 de julio de 1989<\/a> somete la reducci\u00f3n o la suspensi\u00f3n del pago a la decisi\u00f3n del juez; el inquilino que invoca la excepci\u00f3n de incumplimiento del propietario solo se justifica si prueba que le resultaba imposible usar la vivienda. En la pr\u00e1ctica, si su inquilino deja de pagar quej\u00e1ndose del estado del piso, no negocie sobre esa base fuera del juzgado: exija el pago por la v\u00eda del requerimiento y, si el estado es discutido, que sea el juez quien decida sobre una eventual reducci\u00f3n, con pruebas. Y si usted compr\u00f3 el piso para alquilarlo, recuerde que los defectos descubiertos tras la compra tienen su propio r\u00e9gimen y sus propios plazos, que ya tratamos en nuestro art\u00edculo sobre defectos ocultos<\/a>: no mezcle esa reclamaci\u00f3n contra el vendedor con el pleito contra su inquilino.<\/p>\n Si las seis semanas pasan sin pago total ni acuerdo, el propietario puede pedir al juez la resoluci\u00f3n del contrato y el desalojo. El juez competente es el juge des contentieux de la protection<\/em>, el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n, del tribunal del lugar donde se encuentra la vivienda, cuya competencia en materia de desalojo de ocupantes de inmuebles de habitaci\u00f3n recoge el art\u00edculo L213-4-3 del C\u00f3digo de la organizaci\u00f3n judicial<\/a>. El propietario que vive en Espa\u00f1a puede actuar a trav\u00e9s de abogado, y debe preparar desde el principio un expediente completo: contrato de arrendamiento, desglose actualizado de la deuda, copia del requerimiento con su acuse, justificantes de los pagos recibidos, correspondencia con el inquilino y, en su caso, el contrato de fianza.<\/p>\n El procedimiento tiene sus propios plazos de protecci\u00f3n. La demanda, la assignation<\/em>, debe notificarse al representante del Estado en el departamento al menos seis semanas antes de la audiencia, para que encargue el diagn\u00f3stico social y financiero en el que inquilino y propietario pueden presentar sus observaciones; sin esa notificaci\u00f3n, la demanda es inadmisible. La audiencia debe celebrarse como m\u00ednimo seis semanas despu\u00e9s de que el inquilino reciba la demanda. Existe adem\u00e1s una regla especial para los grandes propietarios: las personas jur\u00eddicas que no sean una sociedad civil constituida exclusivamente entre parientes y allegados hasta el cuarto grado no pueden demandar, so pena de inadmisibilidad, antes de que pasen dos meses desde que acudieron a la CCAPEX. Todas estas exigencias figuran en el art\u00edculo 24 de la ley de 6 de julio de 1989<\/a>, y el propietario particular espa\u00f1ol no necesita memorizarlas todas, pero s\u00ed comprobar con su abogado que cada notificaci\u00f3n se ha hecho en tiempo y forma, porque un solo plazo incumplido obliga a reiniciar.<\/p>\n En la audiencia, el juez no se limita a sumar la deuda: examina si el inquilino puede pagar y si ha retomado el pago de la renta corriente. Si el inquilino est\u00e1 en condiciones de saldar su deuda y ha vuelto a pagar \u00edntegramente la renta corriente antes de la fecha de la audiencia, el juez puede concederle plazos de pago de hasta tres a\u00f1os, por excepci\u00f3n al plazo general de dos a\u00f1os del art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>, y suspender durante esos plazos los efectos de la cl\u00e1usula resolutoria. Esa suspensi\u00f3n termina con el primer nuevo impago o en cuanto el inquilino incumpla el calendario fijado por el juez. Dicho de otro modo, el inquilino que demuestra con hechos, no con promesas, que vuelve a pagar, puede salvar el contrato; el que no paga nada desde hace meses, como en el caso de Toulouse de 2025, ver\u00e1 constatada la resoluci\u00f3n.<\/p>\n Un caso reciente muestra la otra cara de la moneda y deber\u00eda conocerlo todo propietario: el 6 de noviembre de 2025, la corte de apelaci\u00f3n de Douai confirm\u00f3 que las condiciones de la cl\u00e1usula resolutoria se hab\u00edan cumplido el 9 de abril de 2024, tras un requerimiento infructuoso durante m\u00e1s de seis semanas, pero concedi\u00f3 al inquilino plazos de pago retroactivos entre el 26 de febrero de 2024 y el 6 de febrero de 2025, orden\u00f3 la suspensi\u00f3n de la cl\u00e1usula durante esos plazos y, una vez comprobado que la deuda se hab\u00eda saldado \u00edntegramente dentro del calendario, declar\u00f3 que la cl\u00e1usula se reputaba no haber jugado nunca, desestimando la resoluci\u00f3n, el desalojo y las condenas de pago. La ense\u00f1anza es clara en ambos sentidos: para el inquilino, pagar dentro del plazo judicial lo salva todo; para el propietario, la vigilancia del calendario fijado por el juez es esencial, porque un solo incumplimiento reabre la v\u00eda del desalojo, pero un pago completo la cierra definitivamente.<\/p>\n Cuando el juez constata la resoluci\u00f3n, condena adem\u00e1s al ocupante al pago de las cantidades debidas y fija para el futuro una indemnit\u00e9 d’occupation<\/em>, una indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n, normalmente equivalente a la renta, que se devenga hasta la liberaci\u00f3n efectiva de la vivienda. Esa indemnizaci\u00f3n es importante para el propietario espa\u00f1ol porque sigue corriendo durante las fases posteriores, incluidas la tregua invernal y los eventuales plazos concedidos por el juez de la ejecuci\u00f3n, y deber\u00e1 incluirse en la ejecuci\u00f3n final contra el deudor.<\/p>\n La sentencia que ordena el desalojo no significa que el inquilino salga al d\u00eda siguiente. El commissaire de justice<\/em> debe notificarle un commandement de quitter les lieux<\/em>, el requerimiento de abandonar la vivienda, y a partir de ah\u00ed se abre un plazo de dos meses para salir voluntariamente, como prev\u00e9 el art\u00edculo L412-1 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>, salvo las excepciones de los art\u00edculos siguientes. Durante ese plazo, el ocupante puede pedir al juez de la ejecuci\u00f3n, el juge de l’ex\u00e9cution<\/em>, un plazo suplementario, el llamado plazo de gracia. El art\u00edculo L412-3 del mismo c\u00f3digo<\/a> permite al juez conceder plazos renovables cuando el realojo no pueda producirse en condiciones normales, y el art\u00edculo L412-4<\/a> fija su duraci\u00f3n entre un mes como m\u00ednimo y un a\u00f1o como m\u00e1ximo, teniendo en cuenta la buena o mala voluntad del ocupante, la edad, el estado de salud, la situaci\u00f3n familiar y econ\u00f3mica de cada parte, las circunstancias atmosf\u00e9ricas y las gestiones de realojo acreditadas, adem\u00e1s del derecho a una vivienda digna.<\/p>\n A ese plazo se suma, en su caso, la tr\u00eave hivernale<\/em>, la tregua invernal: aunque exista una decisi\u00f3n de desalojo firme y hayan vencido los plazos, se suspende toda medida de desalojo no ejecutada el 1 de noviembre de cada a\u00f1o hasta el 31 de marzo del a\u00f1o siguiente, salvo que se garantice el realojo en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. As\u00ed lo dispone el art\u00edculo L412-6 del C\u00f3digo de procedimientos civiles de ejecuci\u00f3n<\/a>, cuya \u00fanica excepci\u00f3n relevante para el propietario particular es el realojo efectivo o, en supuestos marginales, la ocupaci\u00f3n sin derecho ni t\u00edtulo tras una entrada irregular. En la pr\u00e1ctica parisina y de la peque\u00f1a corona, donde el mercado del alquiler est\u00e1 especialmente tensionado, el propietario debe contar con que el juez examinar\u00e1 con lupa las gestiones de realojo del ocupante y el diagn\u00f3stico social antes de denegar un plazo: un expediente que documente cada impago, cada requerimiento y cada incumplimiento del calendario judicial resiste ese examen; un expediente aproximativo, no.<\/p>\n La jurisprudencia ilustra c\u00f3mo se aplican estos plazos caso por caso. El 13 de marzo de 2025, la corte de apelaci\u00f3n de Toulouse revoc\u00f3 la decisi\u00f3n del juez de la ejecuci\u00f3n que hab\u00eda denegado todo plazo a una ocupante de edad avanzada, bajo curatela reforzada, que hab\u00eda solicitado treinta y seis meses para liberar el inmueble y acreditaba una solicitud de vivienda social presentada en noviembre de 2023 y priorizada en julio de 2024, adem\u00e1s de gestiones ante arrendadores sociales sin resultado por falta de vivienda disponible en su sector. La corte le concedi\u00f3 un plazo de seis meses desde la notificaci\u00f3n de la sentencia para liberar la vivienda. El mensaje para el propietario es que los plazos del juez de la ejecuci\u00f3n no son autom\u00e1ticos ni arbitrarios: dependen de la edad, la salud, la buena voluntad y las pruebas de b\u00fasqueda de vivienda, y un ocupante vulnerable que acredita gestiones reales obtendr\u00e1 tiempo, mientras que un ocupante de mala fe que no paga ni busca nada no lo obtendr\u00e1.<\/p>\n Una vez liberada la vivienda llega la \u00faltima etapa, a menudo descuidada y fuente de un segundo pleito: la liquidaci\u00f3n de la fianza. El d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em> no puede superar un mes de renta sin cargas en los arrendamientos de vivienda vac\u00eda, y el art\u00edculo 22 de la ley de 6 de julio de 1989<\/a> organiza su devoluci\u00f3n: un mes como m\u00e1ximo desde la entrega de llaves si el estado de salida es conforme al de entrada, dos meses en caso contrario, siempre con deducci\u00f3n de las cantidades debidamente justificadas que el inquilino a\u00fan deba o de las que el propietario deba responder en su lugar. Si el propietario devuelve tarde, la cantidad debida se incrementa en un 10 % de la renta mensual por cada mes de retraso comenzado, salvo que el inquilino no le haya comunicado su nueva direcci\u00f3n. En los inmuebles en copropiedad, el propietario puede conservar justificadamente una provisi\u00f3n de hasta el 20 % hasta la aprobaci\u00f3n anual de las cuentas. Para los arrendamientos amueblados, el tope es de dos meses de renta, por excepci\u00f3n del art\u00edculo 25-6 de la misma ley<\/a>. Si usted es copropietario adem\u00e1s de arrendador, recuerde que las deudas y gastos de copropiedad obedecen a sus propias reglas y documentos, que explicamos en nuestro art\u00edculo sobre comprar un piso en copropiedad<\/a>: no los mezcle con la deuda del inquilino.<\/p>\n El 14 de abril de 2026, la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds confirm\u00f3 una aplicaci\u00f3n rigurosa de estas reglas en un arrendamiento amueblado con renta de 2.000 euros y fianza de 4.000 euros: tras un estado de salida contradictorio firmado el 31 de mayo de 2022, los propietarios hab\u00edan retenido 3.396 euros por reparaciones y devuelto 604 euros. La corte valid\u00f3 cada retenci\u00f3n porque estaba justificada pieza por pieza: el estado de salida mencionaba expresamente un apartamento sin limpiar, corroborado con fotograf\u00edas, y la retenci\u00f3n a tanto alzado de 650 euros por limpieza resultaba proporcionada y respaldada por un presupuesto superior; los da\u00f1os localizados del parqu\u00e9, confirmados con fotos, exig\u00edan lijado y reparaci\u00f3n; la ropa de cama sucia, el deterioro de la encimera de la cocina y las intervenciones de fontaner\u00eda realizadas justo tras la salida estaban igualmente acreditados. La moraleja para el propietario espa\u00f1ol es operativa: sin estado de entrada y de salida comparables, sin fotos y sin presupuestos o facturas, ninguna retenci\u00f3n sobrevive ante el juez; con ese tr\u00edptico, sobrevive \u00edntegramente, m\u00e1s la condena en costas del reclamante temerario.<\/p>\n Queda una precisi\u00f3n \u00fatil para quien alquila en Par\u00eds y su regi\u00f3n. Si su vivienda est\u00e1 en la capital, su procedimiento pasar\u00e1 por el tribunal judicial de Par\u00eds, su se\u00f1alamiento por la CCAPEX parisina y sus ayudas por el fondo de solidaridad para la vivienda de Par\u00eds; la ADIL 75, la agencia departamental de informaci\u00f3n sobre la vivienda, orienta gratuitamente a propietarios e inquilinos (https:\/\/www.adil75.org). Ninguna de estas particularidades cambia los plazos legales, que son nacionales, pero en un mercado tensionado el juez parisino presta una atenci\u00f3n especial a la regularidad formal del requerimiento y a la cronolog\u00eda de los pagos: presente un expediente impecable y fechado desde el primer d\u00eda.<\/p>\n Recuperar un piso alquilado en Francia cuando el inquilino deja de pagar es un itinerario judicial previsible si se respetan sus etapas: requerimiento formal con las seis menciones obligatorias y espera de seis semanas; demanda ante el juez del lugar del inmueble con notificaci\u00f3n al representante del Estado seis semanas antes de la audiencia; posible concesi\u00f3n al inquilino de plazos de hasta tres a\u00f1os si retoma la renta corriente, con suspensi\u00f3n de la cl\u00e1usula resolutoria; y, si el juez constata la resoluci\u00f3n, requerimiento de salida con dos meses para abandonar, eventuales plazos del juez de la ejecuci\u00f3n entre uno y doce meses, y suspensi\u00f3n durante la tregua invernal del 1 de noviembre al 31 de marzo. En cada etapa, el juez premia al que paga y acredita, y sanciona al que ni paga ni prueba: el inquilino que salda dentro del calendario judicial salva el contrato, como en Douai en 2025; el que no retoma ning\u00fan pago lo pierde, como en Toulouse el mismo a\u00f1o; y el propietario que retiene la fianza sin justificar la pierde con recargo, mientras que el que la justifica pieza por pieza la conserva, como en Par\u00eds en 2026.<\/p>\n Para el propietario espa\u00f1ol, tres reflejos deciden casi todo: actuar desde el primer impago confirmado con un requerimiento completo antes de que la deuda alcance dos meses; no tocar jam\u00e1s la vivienda ni los suministros y documentar por escrito cada pago y cada acuerdo; y preparar desde el inicio el expediente que el juez examinar\u00e1 meses despu\u00e9s, con contrato, desglose, requerimiento, correspondencia y estados de entrada y salida con fotos y presupuestos. Si compr\u00f3 el piso con un pr\u00e9stamo cuya mensualidad depende de esa renta, recuerde tambi\u00e9n que el cr\u00e9dito no espera al procedimiento: nuestro art\u00edculo sobre comprar casa en Francia siendo espa\u00f1ol<\/a> explica c\u00f3mo articular la condici\u00f3n del pr\u00e9stamo con la compra. Y cuando la deuda supera ya varias mensualidades o el inquilino invoca el estado de la vivienda, el momento de pedir una opini\u00f3n jur\u00eddica es ahora, no despu\u00e9s de la audiencia: un requerimiento rehecho a tiempo cuesta unas semanas, un procedimiento anulado cuesta un a\u00f1o.<\/p>\n Si su inquilino en Francia ha dejado de pagar la renta, podemos revisar su contrato, su requerimiento y su desglose de deuda, y decirle qu\u00e9 plazo y qu\u00e9 paso corresponde ahora a su situaci\u00f3n. Ofrecemos una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho. Ll\u00e1menos al tel:+33646605822<\/a> o escr\u00edbanos a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Su inquilino en Francia deja de pagar la renta y la deuda crece: requerimiento con cl\u00e1usula resolutoria en seis semanas, demanda ante el juez, plazos de pago de hasta tres a\u00f1os, desalojo, tregua invernal y liquidaci\u00f3n de la fianza, con los textos oficiales y la jurisprudencia reciente.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2120747","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. El impago y el requerimiento que pone en marcha la resoluci\u00f3n del contrato<\/h2>\n
A. El requerimiento de pago con cl\u00e1usula resolutoria: un acto que no admite errores<\/h3>\n
B. Los cuatro errores del propietario durante las seis semanas que m\u00e1s cuestan<\/h3>\n
II. Del juzgado a la recuperaci\u00f3n efectiva de la vivienda<\/h2>\n
A. La demanda ante el juez: qui\u00e9n decide, en qu\u00e9 plazo y con qu\u00e9 margen para el inquilino<\/h3>\n
B. El desalojo, la tregua invernal y la liquidaci\u00f3n de la fianza: la recta final<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n