{"id":2120269,"date":"2026-09-12T18:11:11","date_gmt":"2026-09-12T16:11:11","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.fr\/2026\/09\/12\/firmar-compromis-casa-francia-retractacion-prestamo-arras\/"},"modified":"2026-09-12T18:11:11","modified_gmt":"2026-09-12T16:11:11","slug":"firmar-compromis-casa-francia-retractacion-prestamo-arras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.fr\/es\/2026\/09\/12\/firmar-compromis-casa-francia-retractacion-prestamo-arras\/","title":{"rendered":"Firm\u00e9 el compromis para comprar casa en Francia y el banco dice no: 10 d\u00edas, pr\u00e9stamo y arras"},"content":{"rendered":"

Usted vive en Espa\u00f1a, ha encontrado una casa en Francia y, entre la emoci\u00f3n y las prisas, ya ha firmado el antecontrato: el llamado compromis de vente<\/em> (compromiso de compraventa) o, en su caso, una promesse unilat\u00e9rale de vente<\/em> (promesa unilateral de venta, en la que solo el vendedor se compromete en firme y el comprador se reserva la decisi\u00f3n de comprar). D\u00edas despu\u00e9s surge el problema: o bien usted se lo piensa mejor, o bien el banco le deniega el pr\u00e9stamo. La pregunta es siempre la misma, y siempre urgente: \u00bfpuedo salirme del compromiso sin perder el dinero entregado?<\/p>\n

La respuesta del Derecho franc\u00e9s es matizada, pero se articula en torno a dos mecanismos muy concretos: el desistimiento sin motivo durante diez d\u00edas (d\u00e9lai de r\u00e9tractation<\/em>, plazo legal de retractaci\u00f3n) y la condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo (condition suspensive<\/a> d’obtention de pr\u00eat<\/em>, cl\u00e1usula que deja el contrato sin efecto si el banco no financia la compra). A ellos se a\u00f1ade una tercera cuesti\u00f3n, la del dinero entregado al firmar: arras (arrhes<\/em>), anticipo (acompte<\/em>) o indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n (indemnit\u00e9 d’immobilisation<\/em>), figuras que no significan lo mismo y que deciden qui\u00e9n se queda con qu\u00e9 si la venta no se celebra.<\/p>\n

Este art\u00edculo explica, paso a paso y con los textos legales exactos, c\u00f3mo funciona cada mecanismo, c\u00f3mo se cuenta el plazo, qu\u00e9 pruebas necesita reunir y qu\u00e9 errores debe evitar un comprador espa\u00f1ol. Conviene leerlo junto con nuestra gu\u00eda general sobre comprar casa en Francia siendo espa\u00f1ol: contrato preliminar, pr\u00e9stamo como condici\u00f3n y vicios ocultos<\/a>, que presenta el conjunto de la operaci\u00f3n; aqu\u00ed nos concentramos en el momento cr\u00edtico posterior a la firma, cuando el comprador quiere o necesita retroceder.<\/p>\n

I. Los diez d\u00edas para salir del compromiso sin dar explicaciones<\/h2>\n

El Derecho franc\u00e9s concede al comprador particular de una vivienda un derecho de desistimiento puro y simple: durante un plazo breve puede renunciar a la compra sin alegar motivo alguno y sin pagar indemnizaci\u00f3n. Es el llamado plazo SRU (d\u00e9lai SRU<\/em>, por la ley de solidaridad y renovaci\u00f3n urbana que lo cre\u00f3), hoy de diez d\u00edas. Pasado ese plazo, el compromiso es firme y solo cabr\u00e1 salir de \u00e9l por las v\u00edas previstas en el propio contrato, en particular la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo que estudiaremos en la segunda parte.<\/p>\n

A. Qui\u00e9n tiene este derecho, sobre qu\u00e9 viviendas y c\u00f3mo se cuenta el plazo<\/h3>\n

El art\u00edculo L. 271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> dispone que, para todo acto que tenga por objeto la construcci\u00f3n o la adquisici\u00f3n de un inmueble de uso habitacional (immeuble \u00e0 usage d’habitation<\/em>, inmueble destinado a vivienda), la suscripci\u00f3n de participaciones que den vocaci\u00f3n a la atribuci\u00f3n de inmuebles de vivienda, o la venta de inmuebles a construir o en arrendamiento con opci\u00f3n de compra inmobiliaria, el comprador no profesional (acqu\u00e9reur non professionnel<\/em>, persona que compra fuera de su actividad profesional) puede desistir en un plazo de diez d\u00edas a contar desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica el acto. La traducci\u00f3n anterior es nuestra; el texto oficial franc\u00e9s es el \u00fanico que obliga, y dice exactamente: l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte<\/em>.<\/p>\n

Tres condiciones delimitan este derecho. Primera, el comprador debe ser no profesional: un particular que compra para vivir, para segunda residencia o como inversi\u00f3n privada est\u00e1 cubierto; quien compra en el marco de su actividad profesional o a trav\u00e9s de ciertas estructuras profesionales, no. Segunda, el bien debe ser de uso habitacional: una casa o un piso destinados a vivienda entran en el supuesto t\u00edpico; un local puramente comercial o unas tierras sin vivienda, no. Tercera, el acto debe haber sido notificado de forma que permita acreditar la fecha: el propio art\u00edculo exige notificaci\u00f3n por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception<\/em>, carta certificada con acuse de recibo) o por cualquier otro medio que presente garant\u00edas equivalentes para determinar la fecha de recepci\u00f3n o entrega, y el desistimiento debe ejercerse por esas mismas v\u00edas. Cuando el acto se celebra con la intervenci\u00f3n de un profesional con mandato para colaborar en la venta, por ejemplo una agencia inmobiliaria mandataria, el acto puede entregarse directamente en mano al beneficiario del derecho, y el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a esa entrega, acreditada seg\u00fan las modalidades fijadas por decreto.<\/p>\n

El c\u00f3mputo del plazo ha sido precisado por la Corte de Casaci\u00f3n (Cour de cassation<\/em>, el tribunal supremo franc\u00e9s para el orden jurisdiccional ordinario) en una sentencia publicada en el Bolet\u00edn (publi\u00e9e au Bulletin<\/em>, repertorio de decisiones relevantes): sentencia de la tercera sala civil de 19 de diciembre de 2024, recurso n.\u00ba 23-12.652<\/a>. En ese caso, el compromiso se hab\u00eda notificado por carta certificada de 30 de agosto, distribuida el 4 de septiembre, y el comprador hab\u00eda desistido por carta certificada expedida el 15 de septiembre; el tribunal de apelaci\u00f3n consider\u00f3 el desistimiento fuera de plazo y conden\u00f3 al comprador a indemnizar a la agencia. La Corte de Casaci\u00f3n desestim\u00f3 el recurso del comprador y fij\u00f3 la regla de c\u00f3mputo: el art\u00edculo L. 271-1 y el art\u00edculo 641, p\u00e1rrafo primero, del C\u00f3digo de enjuiciamiento civil (seg\u00fan el cual, cuando un plazo se expresa en d\u00edas, no se cuenta el d\u00eda del acto que lo hace correr) expresan la misma regla, de modo que sus efectos no se acumulan. En la pr\u00e1ctica, el d\u00eda de la primera presentaci\u00f3n no se cuenta, y el plazo de diez d\u00edas empieza al d\u00eda siguiente; son d\u00edas naturales (jours calendaires<\/em>, todos los d\u00edas del calendario, incluidos s\u00e1bados, domingos y festivos), tal como recuerda la ficha oficial de service-public.fr sobre la promesa de venta de una vivienda existente<\/a>. Un error de un solo d\u00eda puede costar miles de euros, como muestra el caso citado, donde la discusi\u00f3n sobre si el plazo venc\u00eda el 14 o el 15 de septiembre decidi\u00f3 una condena de 3.500 euros.<\/p>\n

Durante esos diez d\u00edas, adem\u00e1s, nadie puede recibir del comprador no profesional ning\u00fan pago, ni directa ni indirectamente, a ning\u00fan t\u00edtulo ni bajo ninguna forma, antes de que expire el plazo. As\u00ed lo impone el art\u00edculo L. 271-2 del mismo C\u00f3digo<\/a>, salvo disposiciones legislativas expresas en contrario previstas en particular para la adquisici\u00f3n o construcci\u00f3n de vivienda nueva, la suscripci\u00f3n de participaciones y los contratos preliminares de venta de inmuebles a construir o en arrendamiento con opci\u00f3n de compra. Si las partes acuerdan un pago en fecha posterior al vencimiento del plazo y fijan su importe, el acto se celebra bajo la condici\u00f3n suspensiva de la entrega de esas sumas en la fecha convenida. La consecuencia es clara para el comprador espa\u00f1ol: si le piden dinero antes de que venzan los diez d\u00edas en una compra de vivienda usada entre particulares, esa exigencia es en principio irregular; y si ya ha pagado algo, debe conservar todos los justificantes, porque la restituci\u00f3n se juega en ese terreno.<\/p>\n

Conviene a\u00f1adir una precisi\u00f3n importante sobre el vendedor: en el compromiso bilateral (compromis<\/em>, promesa sinalagm\u00e1tica en la que ambas partes consienten ya cosa y precio), el vendedor queda definitivamente obligado a vender desde la firma y no dispone, en principio, de un derecho sim\u00e9trico de desistimiento. La ficha oficial citada lo expresa con nitidez: solo una cl\u00e1usula contractual de retractaci\u00f3n o de rescisi\u00f3n mediante pago (facult\u00e9 de d\u00e9dit<\/em>, posibilidad de desligarse pagando una cantidad fijada de antemano) permitir\u00eda al vendedor salirse. El art\u00edculo 1589 del C\u00f3digo civil<\/a> explica por qu\u00e9 el compromiso bilateral tiene tanta fuerza: la promesa de venta equivale a venta (la promesse de vente vaut vente<\/em>) cuando hay consentimiento rec\u00edproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio. La traducci\u00f3n es nuestra y el texto franc\u00e9s es el que obliga. Por eso el plazo de diez d\u00edas es, para el comprador particular, una excepci\u00f3n preciosa y breve frente a un compromiso que, por lo dem\u00e1s, ya le obliga.<\/p>\n

B. C\u00f3mo ejercer el desistimiento desde Espa\u00f1a sin perder la prueba<\/h3>\n

El desistimiento debe notificarse al vendedor por carta certificada con acuse de recibo, es decir, por las mismas formas exigidas para la notificaci\u00f3n del acto. Desde Espa\u00f1a, esto plantea una dificultad pr\u00e1ctica: los plazos son cortos y el correo internacional puede tardar. La recomendaci\u00f3n es actuar el primer d\u00eda \u00fatil tras la decisi\u00f3n, y no apurar el \u00faltimo d\u00eda. La carta certificada internacional con acuse de recibo es v\u00e1lida como medio equivalente siempre que permita acreditar la fecha de recepci\u00f3n o entrega, pero conviene no jugar con los m\u00e1rgenes: lo que cuenta ante el juez es la prueba de las fechas, la primera presentaci\u00f3n de la notificaci\u00f3n del acto y el env\u00edo de la renuncia dentro del plazo. Conserve la matriz de la carta, el resguardo de imposici\u00f3n, el acuse de recibo, una copia del acto firmado y, si intervino una agencia, el justificante de entrega en mano. Si el acto se le entreg\u00f3 en mano por el profesional mandatario, recuerde que el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a esa entrega acreditada, no desde la firma del compromiso si ambas fechas difieren.<\/p>\n

El contenido de la carta debe ser inequ\u00edvoco: identificaci\u00f3n del bien, fecha del acto, declaraci\u00f3n de que ejerce la facultad de desistimiento del art\u00edculo L. 271-1 y petici\u00f3n de restituci\u00f3n de las cantidades eventualmente entregadas. No necesita motivar la decisi\u00f3n ni invocar defecto alguno del inmueble; basta con ejercer el derecho en plazo y forma. Dirija la carta al vendedor (o a las direcciones previstas en el acto para las notificaciones) y env\u00ede copia al notario (notaire<\/em>, oficial p\u00fablico que autentifica la escritura y custodia los fondos) y, en su caso, a la agencia, para que nadie mueva los fondos. Si el dinero qued\u00f3 depositado en la contabilidad del notario (s\u00e9questre<\/em>, dep\u00f3sito provisional en manos de un tercero), solicite expresamente su devoluci\u00f3n inmediata.<\/p>\n

Los efectos del desistimiento ejercido correctamente son la desaparici\u00f3n del compromiso y la restituci\u00f3n de lo pagado. Si el desistimiento se ejerce fuera de plazo, en cambio, el comprador se expone a una demanda de ejecuci\u00f3n forzosa de la venta o de indemnizaci\u00f3n, como le ocurri\u00f3 al comprador del caso de 2024, condenado frente a la agencia. Por eso, ante la menor duda sobre el c\u00f3mputo, por ejemplo porque la carta de notificaci\u00f3n se present\u00f3 un d\u00eda festivo, porque hubo un aviso de paso (avis de passage<\/em>, aviso de Correos cuando el destinatario est\u00e1 ausente) o porque la entrega en mano no est\u00e1 fechada con claridad, conviene pedir de inmediato una opini\u00f3n jur\u00eddica con el calendario exacto en la mano, en lugar de dar el plazo por perdido o por ganado.<\/p>\n

Un \u00faltimo consejo pr\u00e1ctico para residentes en Espa\u00f1a: organice la recepci\u00f3n del correo certificado franc\u00e9s antes de firmar. Si usted est\u00e1 en Espa\u00f1a y el acto debe notific\u00e1rsele en una direcci\u00f3n francesa donde nadie recoge el correo, la primera presentaci\u00f3n puede producirse sin que usted lo sepa, y el plazo corre igual. Designe una direcci\u00f3n donde el correo sea efectivamente recogido, o pida que la notificaci\u00f3n se haga tambi\u00e9n por un medio electr\u00f3nico con garant\u00edas equivalentes si el acto lo prev\u00e9, y verifique cada d\u00eda el seguimiento del env\u00edo. Diez d\u00edas pasan muy deprisa cuando hay un Pirineo de por medio.<\/p>\n

II. Cuando el banco dice no: la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo y la suerte del dinero entregado<\/h2>\n

Pasado el plazo de diez d\u00edas sin desistimiento, el compromiso es firme, pero la mayor\u00eda de las compras financiadas con hipoteca contienen una v\u00e1lvula de seguridad: la condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo. Si el pr\u00e9stamo no se obtiene en las condiciones pactadas, la venta queda sin efecto (caduque<\/em>, caducada, sin efecto) y el comprador recupera su dinero. El problema, y el litigio t\u00edpico, est\u00e1 en los detalles: qu\u00e9 pr\u00e9stamo hay que solicitar, ante cu\u00e1ntos bancos, con qu\u00e9 diligencia y con qu\u00e9 pruebas del rechazo.<\/p>\n

A. La condici\u00f3n suspensiva de pr\u00e9stamo: qu\u00e9 debe figurar, qu\u00e9 diligencia se exige y qu\u00e9 devoluci\u00f3n impone la ley<\/h3>\n

El punto de partida es una obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n. El art\u00edculo L. 313-40 del C\u00f3digo del consumo<\/a> exige que el acto escrito, incluida la promesa unilateral de venta aceptada y el contrato preliminar de venta de inmuebles a construir, que constate una operaci\u00f3n de cr\u00e9dito inmobiliario, indique si el precio se pagar\u00e1, directa o indirectamente, incluso en parte, con o sin la ayuda de uno o varios pr\u00e9stamos regulados por el cap\u00edtulo. Dicho de otro modo, el antecontrato debe decir con claridad si usted financia con hipoteca francesa o si declara comprar sin pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Si el acto indica que el precio se paga, aunque sea parcialmente, con ayuda de pr\u00e9stamos regulados, entonces el art\u00edculo L. 313-41 del mismo C\u00f3digo<\/a> dispone que el acto se celebra bajo la condici\u00f3n suspensiva de la obtenci\u00f3n de ese o esos pr\u00e9stamos que financian la operaci\u00f3n. La duraci\u00f3n de validez de esta condici\u00f3n no puede ser inferior a un mes a contar desde la firma del acto o, si se trata de un acto privado sometido bajo pena de nulidad a la formalidad del registro, desde la fecha del registro. Y cuando la condici\u00f3n no se cumple, toda cantidad pagada por adelantado por el comprador a la otra parte o por cuenta de esta es inmediata e \u00edntegramente reembolsable, sin retenci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n a ning\u00fan t\u00edtulo. Traducci\u00f3n nuestra del texto franc\u00e9s, que es el \u00fanico vinculante: toute somme vers\u00e9e d’avance par l’acqu\u00e9reur \u00e0 l’autre partie ou pour le compte de cette derni\u00e8re est imm\u00e9diatement et int\u00e9gralement remboursable sans retenue ni indemnit\u00e9 \u00e0 quelque titre que ce soit<\/em>.<\/p>\n

El reverso es igual de importante, y muchos compradores espa\u00f1oles lo desconocen: si el acto declara que el precio se pagar\u00e1 sin ayuda de pr\u00e9stamos, el art\u00edculo L. 313-42<\/a> exige que el acto incluya, de pu\u00f1o y letra del comprador (de la main de l’acqu\u00e9reur<\/em>, escrita a mano por el comprador), una menci\u00f3n por la que este reconoce haber sido informado de que, si recurre pese a todo a un pr\u00e9stamo, no podr\u00e1 prevalerse de las protecciones del cap\u00edtulo. Si falta la indicaci\u00f3n exigida por el art\u00edculo L. 313-40, o si la menci\u00f3n manuscrita falta o no es del pu\u00f1o del comprador, y pese a todo se solicita un pr\u00e9stamo, el contrato se considera celebrado bajo la condici\u00f3n suspensiva del art\u00edculo L. 313-41. Moraleja pr\u00e1ctica: nunca acepte declarar que compra sin pr\u00e9stamo \u00abpara simplificar\u00bb, ni copie esa menci\u00f3n sin entenderla, si en realidad va a pedir hipoteca; estar\u00eda renunciando por escrito a la protecci\u00f3n que m\u00e1s puede necesitar.<\/p>\n

La condici\u00f3n de pr\u00e9stamo no es una formalidad vac\u00eda: el comprador debe comportarse con lealtad y hacer gestiones reales y conformes con lo pactado. El art\u00edculo 1304 del C\u00f3digo civil<\/a> define la condici\u00f3n suspensiva como aquella cuyo cumplimiento convierte la obligaci\u00f3n en pura y simple (son accomplissement rend l’obligation pure et simple<\/em>), y la jurisprudencia a\u00f1ade que quien tiene inter\u00e9s en la condici\u00f3n no debe impedir su cumplimiento. En la pr\u00e1ctica de las compraventas, esto significa solicitar el pr\u00e9stamo del importe, duraci\u00f3n y tipo previstos en el antecontrato, presentar un expediente completo y sincero, y hacerlo dentro del plazo de la condici\u00f3n. La Corte de Casaci\u00f3n lo ilustra en su sentencia de la tercera sala civil de 14 de diciembre de 2022, recurso n.\u00ba 21-24.539<\/a>, publicada en el Bolet\u00edn: los compradores hab\u00edan pactado la financiaci\u00f3n mediante un pr\u00e9stamo de un importe m\u00e1ximo de 414.000 euros al 2 % anual a veinticinco a\u00f1os; solicitaron ese pr\u00e9stamo y el banco solo les ofreci\u00f3 407.000 euros. El vendedor pretend\u00eda cobrar la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n alegando que, al figurar un importe m\u00e1ximo, los compradores estaban obligados a aceptar cualquier oferta igual o inferior. La Corte de Casaci\u00f3n confirm\u00f3 a los compradores: la indicaci\u00f3n de un importe m\u00e1ximo no obligaba a aceptar una oferta de importe inferior, y, no siendo la falta de cumplimiento imputable a los compradores, la promesa hab\u00eda quedado caducada. La ense\u00f1anza es doble: describa en el antecontrato con precisi\u00f3n el pr\u00e9stamo necesario (importe, duraci\u00f3n, tipo m\u00e1ximo) y conserve la prueba de que sus solicitudes fueron conformes y rechazadas, porque el vendedor intentar\u00e1 demostrar dejadez o solicitudes deliberadamente inferiores para quedarse con la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 pruebas necesita reunir? En el orden franc\u00e9s, el comprador que invoca la condici\u00f3n debe demostrar que solicit\u00f3 pr\u00e9stamos conformes a las caracter\u00edsticas del antecontrato y que fueron denegados, o que el plazo venci\u00f3 sin oferta conforme pese a sus gestiones. Conserve las solicitudes presentadas, los acuses de recibo, las denegaciones escritas de los bancos (refus de pr\u00eat<\/em>, denegaci\u00f3n del pr\u00e9stamo), los correos del intermediario (courtier<\/em>, intermediario en pr\u00e9stamos) y el historial de su expediente. Presente al menos las gestiones que el antecontrato prevea; si el contrato exige un n\u00famero de solicitudes o un plazo para justificar las gestiones, resp\u00e9telo al d\u00eda. Y notifique al vendedor y al notario el incumplimiento de la condici\u00f3n por el medio previsto en el contrato, dentro del plazo de la condici\u00f3n y con copia de las denegaciones. Una llamada telef\u00f3nica al agente no basta: lo que no est\u00e1 escrito y notificado, procesalmente no existe.<\/p>\n

Atenci\u00f3n tambi\u00e9n a los plazos: la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo tiene una duraci\u00f3n m\u00ednima legal de un mes, pero el antecontrato suele fijar una fecha concreta, a menudo de cuarenta y cinco a sesenta d\u00edas. Si necesita una pr\u00f3rroga porque los bancos tardan, p\u00eddala por escrito al vendedor antes del vencimiento y f\u00edrmela como adenda (avenant<\/em>, acuerdo modificativo del contrato); una pr\u00f3rroga verbal no le protege. Y si la condici\u00f3n se cumple, es decir, si obtiene el pr\u00e9stamo conforme, el contrato se vuelve firme y deber\u00e1 comparecer ante el notario en la fecha prevista para la escritura p\u00fablica (acte authentique<\/em>, escritura autorizada por oficial p\u00fablico).<\/p>\n

Para el comprador no residente que tributa en Espa\u00f1a, una advertencia de m\u00e9todo: los impuestos de la compra, la plusval\u00eda de una reventa futura y los derechos fiscales de una sucesi\u00f3n con inmuebles en Francia siguen reglas propias y convenios bilaterales que exceden este art\u00edculo; tr\u00e1telos como un expediente separado y no mezcle su calendario con el del compromiso. Lo decisivo aqu\u00ed es el calendario contractual y la prueba bancaria.<\/p>\n

B. Arras, anticipo, cl\u00e1usula penal e indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n: qui\u00e9n se queda con el dinero<\/h3>\n

Al firmar el antecontrato, el comprador suele entregar una cantidad: entre el 5 % y el 10 % del precio es lo habitual cuando hay indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, y ese dinero se deposita normalmente en la cuenta bloqueada del notario, no directamente en manos del vendedor. Pero no todas las cantidades entregadas tienen la misma naturaleza, y de su calificaci\u00f3n depende su suerte si la venta fracasa. Conviene distinguir cuatro figuras, todas con nombre franc\u00e9s que el comprador espa\u00f1ol debe aprender a reconocer en su contrato.<\/p>\n

Las arras (arrhes<\/em>, cantidad que permite a cada parte desligarse perdi\u00e9ndola o devolviendo el doble) est\u00e1n reguladas por el art\u00edculo 1590 del C\u00f3digo civil<\/a>: si la promesa de vender se hizo con arras, cada contratante puede desligarse, quien las dio perdi\u00e9ndolas y quien las recibi\u00f3 restituyendo el doble. Texto oficial: Si la promesse de vendre a \u00e9t\u00e9 faite avec des arrhes chacun des contractants est ma\u00eetre de s’en d\u00e9partir<\/em>. Es, por tanto, un derecho de arrepentimiento tarifado: el comprador pierde las arras si desiste, el vendedor devuelve el doble si es \u00e9l quien desiste. No confunda las arras con el simple anticipo a cuenta (acompte<\/em>, pago parcial anticipado del precio): el anticipo no da derecho a desistir; si el comprador incumple, el vendedor puede exigir el cumplimiento o la resoluci\u00f3n con da\u00f1os, y el anticipo se imputa o se devuelve seg\u00fan el caso.<\/p>\n

La cl\u00e1usula penal (clause p\u00e9nale<\/em>, pena pactada para el incumplimiento) es otra cosa: el contrato estipula que quien no lo ejecute pagar\u00e1 una suma determinada a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n. El art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor que la pactada, pero que el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y reducirla en proporci\u00f3n al inter\u00e9s que la ejecuci\u00f3n parcial haya procurado al acreedor. Toda estipulaci\u00f3n en contrario se tiene por no escrita. En la pr\u00e1ctica, una penalizaci\u00f3n del 10 % es frecuente en los compromisos, pero no es intangible: el juez puede revisarla si resulta manifiestamente desproporcionada, y la penalizaci\u00f3n solo se incurre, salvo incumplimiento definitivo, tras requerimiento (mise en demeure<\/em>, requerimiento formal de cumplir).<\/p>\n

La indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n (indemnit\u00e9 d’immobilisation<\/em>, suma que paga el beneficiario de una promesa unilateral al vendedor como precio de la exclusividad) es propia de la promesa unilateral de venta, regulada en su arquitectura por el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a>: el promitente concede al beneficiario el derecho de optar por la celebraci\u00f3n del contrato cuyos elementos esenciales est\u00e1n determinados, faltando solo el consentimiento del beneficiario. Durante el plazo de opci\u00f3n, el vendedor no puede disponer del bien; si el beneficiario levanta la opci\u00f3n (l\u00e8ve l’option<\/em>, declara que compra), la venta se forma; si deja pasar el plazo, la promesa caduca y, en principio, la indemnizaci\u00f3n queda para el vendedor como precio de la exclusividad concedida. La ficha oficial precisa los usos: importe habitual entre el 5 % y el 10 % del precio, depositado en manos del notario como depositario, y devoluci\u00f3n \u00edntegra al comprador si las condiciones suspensivas previstas no se cumplen, por ejemplo por no obtenci\u00f3n de los pr\u00e9stamos. En cambio, si el comprador renuncia sin causa leg\u00edtima, sin fallo del vendedor y sin que haya fracasado una condici\u00f3n, la suma queda para el vendedor. Un caso juzgado por el tribunal de apelaci\u00f3n de Versalles (cour d’appel de Versailles<\/em>, tribunal de apelaci\u00f3n competente para la zona oeste de Par\u00eds) el 26 de marzo de 2026, en un expediente con precio de 3.050.000 euros e indemnizaci\u00f3n de 305.000 euros, muestra la mec\u00e1nica: vencido el plazo de la promesa sin que el beneficiario levantara la opci\u00f3n ni pagara el precio, y habiendo este renunciado expresamente al pr\u00e9stamo, los vendedores recuperaron la disposici\u00f3n del bien y lo revendieron; el litigio gir\u00f3 entonces sobre la indemnizaci\u00f3n. La lecci\u00f3n para el comprador medio es que la indemnizaci\u00f3n no es un simple dep\u00f3sito recuperable a voluntad: solo se recupera si opera una causa prevista, t\u00edpicamente la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo o el desistimiento en plazo.<\/p>\n

De todo lo anterior se deducen reglas de oro para el dinero entregado. Primera, lea la calificaci\u00f3n exacta que el contrato da a la cantidad: arras, anticipo, indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n o dep\u00f3sito de garant\u00eda (d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a><\/em>, cantidad bloqueada hasta la escritura). Segunda, verifique d\u00f3nde est\u00e1 el dinero: la cuenta bloqueada del notario es la regla sana; un pago directo al vendedor le deja m\u00e1s expuesto. Tercera, si la promesa unilateral se firm\u00f3 en documento privado (acte sous seing priv\u00e9<\/em>, documento firmado por las partes sin notario), recuerde que debe registrarse en diez d\u00edas desde su aceptaci\u00f3n por el comprador ante el servicio de publicidad inmobiliaria y registro del lugar del inmueble; es un tr\u00e1mite que incumbe a las partes y cuyo incumplimiento puede acarrear la nulidad. Cuarta, si la promesa supera los dieciocho meses, la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n de al menos el 5 % del precio es obligatoria y debe entregarse al notario depositario. Quinta, si deja vencer la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo sin notificar su incumplimiento documentado, o si presenta expedientes incompletos ante bancos elegidos por su rechazo previsible, el vendedor alegar\u00e1 que usted mismo impidi\u00f3 el cumplimiento de la condici\u00f3n y reclamar\u00e1 la indemnizaci\u00f3n o la pena; la sentencia de 2022 citada muestra que los tribunales examinan precisamente la conformidad de las solicitudes con lo pactado.<\/p>\n

Para el comprador espa\u00f1ol que negocia a distancia, dos precauciones finales. Otorgue ante notario espa\u00f1ol un poder (procuration<\/em>, poder notarial) a persona de confianza o a su abogado para firmar adendas y recibir notificaciones si no puede viajar, y aseg\u00farese de que el antecontrato prev\u00e9 direcciones de notificaci\u00f3n donde usted es realmente localizable, incluida una direcci\u00f3n electr\u00f3nica si las partes admiten ese medio con garant\u00edas. Y no firme nunca una renuncia manuscrita al pr\u00e9stamo, ni una declaraci\u00f3n de comprar sin financiaci\u00f3n, si va a pedir hipoteca: esa menci\u00f3n, exigida por el art\u00edculo L. 313-42 cuando se declara comprar sin pr\u00e9stamo, le privar\u00eda de la condici\u00f3n suspensiva legal justo cuando m\u00e1s la necesita.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Si usted es espa\u00f1ol y ha firmado en Francia un compromiso para comprar una casa, retenga tres ideas. Primera, dispone de diez d\u00edas naturales desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la notificaci\u00f3n para desistir sin motivo y por carta certificada con acuse de recibo, sin que nadie pueda haberle exigido pagos antes del vencimiento; el c\u00f3mputo es estricto y los tribunales no a\u00f1aden un d\u00eda suplementario por aplicaci\u00f3n del derecho procesal com\u00fan, como confirm\u00f3 la Corte de Casaci\u00f3n en diciembre de 2024. Segunda, si financia con hipoteca, su verdadera red de seguridad es la condici\u00f3n suspensiva de pr\u00e9stamo de al menos un mes, que debe figurar con sus caracter\u00edsticas exactas y que impone al comprador gestiones leales y documentadas; cuando la falta del pr\u00e9stamo no le es imputable, la promesa caduca y todo lo adelantado se devuelve de inmediato y sin retenci\u00f3n, y ni siquiera una cl\u00e1usula de importe m\u00e1ximo obliga a aceptar un pr\u00e9stamo menor, como confirm\u00f3 la Corte de Casaci\u00f3n en diciembre de 2022. Tercera, el dinero entregado no es fungible: las arras permiten desistir perdi\u00e9ndolas, el anticipo no, la cl\u00e1usula penal puede ser revisada por el juez si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n remunera la exclusividad y solo se recupera si opera una causa prevista como el fracaso de la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Ante un plazo que vence o un banco que deniega, el m\u00e9todo es siempre el mismo: releer el antecontrato para identificar la figura firmada, verificar el calendario d\u00eda por d\u00eda, notificar por escrito y conservar cada prueba bancaria y postal. Un comprador diligente que documenta solicitudes conformes y notifica en plazo rara vez pierde su dinero; un comprador que conf\u00eda en acuerdos verbales, pr\u00f3rrogas t\u00e1citas o cartas enviadas el \u00faltimo d\u00eda se coloca en la peor posici\u00f3n posible. Si su caso mezcla compromiso ya firmado, pr\u00e9stamo denegado y cantidades bloqueadas ante notario, re\u00fana el antecontrato, las denegaciones bancarias y los justificantes postales, y pida cuanto antes una opini\u00f3n sobre su expediente concreto: en esta materia, un d\u00eda de retraso puede valer una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfNecesita una opini\u00f3n r\u00e1pida sobre su caso?<\/h2>\n

Si ha firmado un compromiso para una casa en Francia y duda entre desistir, pedir una pr\u00f3rroga o activar la condici\u00f3n de pr\u00e9stamo, podemos revisar su expediente y proponerle una estrategia clara. Ofrecemos una consulta telef\u00f3nica en 48 horas con un abogado del despacho, con estudio previo de su antecontrato y de sus documentos bancarios. Ll\u00e1menos al +33 6 46 60 58 22<\/a> o escriba a trav\u00e9s de nuestra p\u00e1gina de contacto<\/a> explicando las fechas, el banco y las cantidades entregadas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Comprador espa\u00f1ol en Francia: c\u00f3mo desistir en diez d\u00edas sin motivo, qu\u00e9 pasa si el banco deniega la hipoteca y qui\u00e9n se queda con las arras o la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":16306,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2120269","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nFirm\u00e9 el compromis para comprar casa en Francia y el banco dice no: 10 d\u00edas, pr\u00e9stamo y arras - 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