Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°23/13388
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en juge unique, a rendu un jugement le 26 juin 2025 dans une affaire de recouvrement de charges de copropriété. Le syndicat demandait la condamnation d’un copropriétaire au paiement d’arriérés, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts. Le défendeur, non représenté, n’a pas contesté la demande. Le tribunal a accueilli partiellement les prétentions du syndicat. Il a ordonné le paiement des charges principales mais a rejeté les demandes indemnitaires et une partie des frais. La décision précise les conditions de preuve des créances et les limites de la réparation du préjudice. Elle soulève la question de l’étendue des obligations probatoires du syndicat en recouvrement. Elle interroge également sur la caractérisation d’un préjudice distinct en cas de défaut de paiement.
**La consécration d’un formalisme probatoire rigoureux pour le recouvrement des charges**
Le jugement rappelle les principes gouvernant la contribution aux charges et en déduit une exigence probatoire stricte pour le syndicat. Le tribunal affirme que « il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Cette charge de la preuve impose la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes. Le juge procède à un examen minutieux des pièces justificatives. Il rectifie même le montant réclamé après calcul, soulignant l’obligation de précision. Cette rigueur s’explique par le caractère obligatoire des décisions d’assemblée générale. Le tribunal rappelle qu’une décision « non annulée étant par principe valide et donc exécutoire ». L’approbation des comptes rend ainsi la créance certaine.
Le contrôle s’étend aux frais annexes réclamés, avec une interprétation restrictive de leur remboursement. Le juge applique l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que seuls les frais « nécessaires » au recouvrement sont imputables au copropriétaire défaillant. Le tribunal opère une distinction nette entre ces frais et les dépens. Il juge que les multiples mises en demeure et actes d’huissier ne sont pas justifiés. Cette analyse limite les coûts pouvant être mis à la charge du débiteur. Elle protège ce dernier contre des pratiques de recouvrement abusives. Elle encadre strictement l’action du syndic et des prestataires qu’il mandate.
**Le rejet d’une indemnisation automatique pour défaut de paiement des charges**
La décision refuse d’accorder des dommages-intérêts au syndicat au-delà des intérêts moratoires. Elle exige la démonstration d’un préjudice distinct et d’une mauvaise foi du débiteur. Le tribunal cite la jurisprudence selon laquelle le créancier peut obtenir une indemnisation distincte s’il subit « un préjudice indépendant de ce retard ». Il reconnaît que des manquements répétés peuvent causer un préjudice financier direct à la collectivité. Néanmoins, il estime que le syndicat n’apporte pas la preuve de difficultés concrètes. Le simple fait d’être privé de trésorerie ne constitue pas un préjudice autonome. Cette analyse impose une charge probatoire lourde au syndicat demandeur.
Le jugement présume la bonne foi du copropriétaire défaillant en l’absence d’éléments contraires. Il considère que le défaut de paiement pourrait résulter de difficultés financières. Cette position protège le débiteur dans une situation de vulnérabilité économique. Elle évite une sanction pécuniaire systématique qui aggraverait son endettement. La solution s’inscrit dans un souci d’équité et de proportionnalité. Elle rappelle que la fonction principale des intérêts moratoires est de réparer le préjudice lié au retard. Toute indemnisation supplémentaire requiert des circonstances particulières. Cette approche restrictive tempère la rigueur du recouvrement des créances certaines.
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en juge unique, a rendu un jugement le 26 juin 2025 dans une affaire de recouvrement de charges de copropriété. Le syndicat demandait la condamnation d’un copropriétaire au paiement d’arriérés, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts. Le défendeur, non représenté, n’a pas contesté la demande. Le tribunal a accueilli partiellement les prétentions du syndicat. Il a ordonné le paiement des charges principales mais a rejeté les demandes indemnitaires et une partie des frais. La décision précise les conditions de preuve des créances et les limites de la réparation du préjudice. Elle soulève la question de l’étendue des obligations probatoires du syndicat en recouvrement. Elle interroge également sur la caractérisation d’un préjudice distinct en cas de défaut de paiement.
**La consécration d’un formalisme probatoire rigoureux pour le recouvrement des charges**
Le jugement rappelle les principes gouvernant la contribution aux charges et en déduit une exigence probatoire stricte pour le syndicat. Le tribunal affirme que « il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Cette charge de la preuve impose la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes. Le juge procède à un examen minutieux des pièces justificatives. Il rectifie même le montant réclamé après calcul, soulignant l’obligation de précision. Cette rigueur s’explique par le caractère obligatoire des décisions d’assemblée générale. Le tribunal rappelle qu’une décision « non annulée étant par principe valide et donc exécutoire ». L’approbation des comptes rend ainsi la créance certaine.
Le contrôle s’étend aux frais annexes réclamés, avec une interprétation restrictive de leur remboursement. Le juge applique l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que seuls les frais « nécessaires » au recouvrement sont imputables au copropriétaire défaillant. Le tribunal opère une distinction nette entre ces frais et les dépens. Il juge que les multiples mises en demeure et actes d’huissier ne sont pas justifiés. Cette analyse limite les coûts pouvant être mis à la charge du débiteur. Elle protège ce dernier contre des pratiques de recouvrement abusives. Elle encadre strictement l’action du syndic et des prestataires qu’il mandate.
**Le rejet d’une indemnisation automatique pour défaut de paiement des charges**
La décision refuse d’accorder des dommages-intérêts au syndicat au-delà des intérêts moratoires. Elle exige la démonstration d’un préjudice distinct et d’une mauvaise foi du débiteur. Le tribunal cite la jurisprudence selon laquelle le créancier peut obtenir une indemnisation distincte s’il subit « un préjudice indépendant de ce retard ». Il reconnaît que des manquements répétés peuvent causer un préjudice financier direct à la collectivité. Néanmoins, il estime que le syndicat n’apporte pas la preuve de difficultés concrètes. Le simple fait d’être privé de trésorerie ne constitue pas un préjudice autonome. Cette analyse impose une charge probatoire lourde au syndicat demandeur.
Le jugement présume la bonne foi du copropriétaire défaillant en l’absence d’éléments contraires. Il considère que le défaut de paiement pourrait résulter de difficultés financières. Cette position protège le débiteur dans une situation de vulnérabilité économique. Elle évite une sanction pécuniaire systématique qui aggraverait son endettement. La solution s’inscrit dans un souci d’équité et de proportionnalité. Elle rappelle que la fonction principale des intérêts moratoires est de réparer le préjudice lié au retard. Toute indemnisation supplémentaire requiert des circonstances particulières. Cette approche restrictive tempère la rigueur du recouvrement des créances certaines.