Tribunal judiciaire de Troyes, le 24 juin 2025, n°25/00267
Le tribunal judiciaire de Troyes, par ordonnance de référé du 24 juin 2025, statue sur la résiliation d’un bail de box, l’expulsion du preneur et des demandes provisionnelles afférentes. La bailleresse avait consenti, le 31 août 2023, un bail moyennant un loyer mensuel déterminé. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 26 décembre 2024 pour des loyers impayés, resté infructueux. Assignée en référé le 1er avril 2025, la défenderesse n’a pas comparu. Le juge retient l’acquisition de la clause résolutoire quinze jours après le commandement, ordonne l’expulsion, accorde une provision correspondant à l’arriéré arrêté en mai 2025, et fixe une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer. La question posée tenait à la possibilité, en référé, de constater la résiliation de plein droit, d’ordonner l’expulsion et d’allouer des provisions, au regard des critères du trouble manifestement illicite et de l’obligation non sérieusement contestable. La solution confirme ce cadre: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », une provision peut être allouée; l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. Il en résulte une application conjuguée de la clause résolutoire et des pouvoirs du juge des référés, sous le contrôle des textes applicables, dont l’article 835 du code de procédure civile.
I – Le bien-fondé de la résiliation et des provisions en référé
A – L’obligation locative non sérieusement contestable
Le juge des référés rappelle le standard probatoire propre à la provision: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». L’absence de comparution du preneur ne suffit pas à elle seule; elle s’ajoute à des pièces concordantes. Sont produits le bail, le commandement délivré avec rappel de la clause résolutoire, et un décompte locatif actualisé au mois de mai 2025. Le juge constate, en outre, le défaut de paiement, alors que « le preneur est tenu […] de payer le prix du bail aux termes convenus ». Cette articulation entre preuve écrite, absence d’élément contraire, et exigence de certitude raisonnable, répond à la logique de sécurité qui préside à la provision en référé.
Cette appréciation se comprend au regard de la nature du bail en cause et de l’économie contractuelle. Le loyer impayé constitue une créance liquide et exigible, objectivée par un compte détaillé, non utilement contesté. La solution s’inscrit dans une ligne constante: lorsque la dette ne prête pas sérieusement à discussion, la provision est accordée sans préjuger du fond. Elle ménage l’équilibre entre célérité et prudence, le juge s’abstenant de trancher au-delà de la certitude requise par le référé.
B – La mise en œuvre de la clause résolutoire
Le contrat stipulait une clause résolutoire avec un délai de quinze jours à compter d’un commandement demeuré infructueux. Le juge relève la délivrance du commandement le 26 décembre 2024 et retient l’acquisition de la clause au 11 janvier 2025. La décision expose que « le contrat sera résilié […] 15 jours après un commandement de payer demeuré infructueux », puis en tire les conséquences, la défaillance de paiement n’étant pas discutée. La chronologie précisément établie justifie la constatation de la résiliation de plein droit.
Cette solution respecte la logique du droit commun des baux de chose. À défaut de régime spécial, la clause résolutoire agit selon ses termes, sous réserve d’un commandement régulier et d’une exigibilité acquise. La motivation reste mesurée et adéquate, puisqu’elle vérifie l’assise contractuelle et la régularité de la mise en demeure, sans étendre l’office du juge des référés. Le constat de l’acquisition au jour fixé par la clause évite toute incertitude sur le point de départ de l’occupation sans droit ni titre.
II – L’étendue des mesures d’éviction et de réparation
A – L’expulsion pour trouble manifestement illicite
Le juge des référés peut prescrire « les mesures […] de remise en état qui s’imposent […] pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’ordonnance énonce que « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». La résiliation constatée emporte donc l’absence de titre; l’expulsion s’ensuit, en stricte cohérence avec l’article 835, alinéa premier. La motivation rattache ainsi le remède au critère textuel du trouble manifeste, sans empiéter sur le fond.
La décision procède encore à une utile clarification des compétences. Elle rappelle que l’« octroi de la force publique » relève de l’autorité administrative, non du juge des référés. Cette précision circonscrit l’office juridictionnel aux mesures civiles ordonnant la libération des lieux, évitant toute confusion sur l’exécution matérielle, qui demeure gouvernée par le droit administratif et le contrôle propre du juge compétent.
B – L’indemnité d’occupation et les précisions d’exécution
L’ordonnance retient que « celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation », évaluée à titre provisionnel au « montant actuel des loyers et charges ». L’indemnité court à compter du 11 janvier 2025, date d’acquisition de la clause, jusqu’à libération effective. La solution est classique: l’occupation sans titre cause un préjudice mesuré, faute de contestation utile, par référence au loyer contractuel. Le juge reste dans le cadre de la provision, en fixant une base objective et révisable au besoin.
On observera une vigilance rédactionnelle quant au dispositif relatif aux frais irrépétibles. La référence à un bénéficiaire distinct de la bailleresse semble résulter d’une erreur matérielle, corrigeable par la voie appropriée. Cette réserve ne remet pas en cause l’économie de la décision, dont la structure est cohérente: qualification du trouble, constat de la résiliation, ordres d’expulsion, provisions et indemnité d’occupation, le tout fondé sur les critères du référé et l’objectivation des créances produites. L’ensemble offre une mise en œuvre rigoureuse des outils de protection du bailleur, dans les limites exactes de l’office du juge des référés.
Le tribunal judiciaire de Troyes, par ordonnance de référé du 24 juin 2025, statue sur la résiliation d’un bail de box, l’expulsion du preneur et des demandes provisionnelles afférentes. La bailleresse avait consenti, le 31 août 2023, un bail moyennant un loyer mensuel déterminé. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 26 décembre 2024 pour des loyers impayés, resté infructueux. Assignée en référé le 1er avril 2025, la défenderesse n’a pas comparu. Le juge retient l’acquisition de la clause résolutoire quinze jours après le commandement, ordonne l’expulsion, accorde une provision correspondant à l’arriéré arrêté en mai 2025, et fixe une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer. La question posée tenait à la possibilité, en référé, de constater la résiliation de plein droit, d’ordonner l’expulsion et d’allouer des provisions, au regard des critères du trouble manifestement illicite et de l’obligation non sérieusement contestable. La solution confirme ce cadre: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », une provision peut être allouée; l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. Il en résulte une application conjuguée de la clause résolutoire et des pouvoirs du juge des référés, sous le contrôle des textes applicables, dont l’article 835 du code de procédure civile.
I – Le bien-fondé de la résiliation et des provisions en référé
A – L’obligation locative non sérieusement contestable
Le juge des référés rappelle le standard probatoire propre à la provision: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». L’absence de comparution du preneur ne suffit pas à elle seule; elle s’ajoute à des pièces concordantes. Sont produits le bail, le commandement délivré avec rappel de la clause résolutoire, et un décompte locatif actualisé au mois de mai 2025. Le juge constate, en outre, le défaut de paiement, alors que « le preneur est tenu […] de payer le prix du bail aux termes convenus ». Cette articulation entre preuve écrite, absence d’élément contraire, et exigence de certitude raisonnable, répond à la logique de sécurité qui préside à la provision en référé.
Cette appréciation se comprend au regard de la nature du bail en cause et de l’économie contractuelle. Le loyer impayé constitue une créance liquide et exigible, objectivée par un compte détaillé, non utilement contesté. La solution s’inscrit dans une ligne constante: lorsque la dette ne prête pas sérieusement à discussion, la provision est accordée sans préjuger du fond. Elle ménage l’équilibre entre célérité et prudence, le juge s’abstenant de trancher au-delà de la certitude requise par le référé.
B – La mise en œuvre de la clause résolutoire
Le contrat stipulait une clause résolutoire avec un délai de quinze jours à compter d’un commandement demeuré infructueux. Le juge relève la délivrance du commandement le 26 décembre 2024 et retient l’acquisition de la clause au 11 janvier 2025. La décision expose que « le contrat sera résilié […] 15 jours après un commandement de payer demeuré infructueux », puis en tire les conséquences, la défaillance de paiement n’étant pas discutée. La chronologie précisément établie justifie la constatation de la résiliation de plein droit.
Cette solution respecte la logique du droit commun des baux de chose. À défaut de régime spécial, la clause résolutoire agit selon ses termes, sous réserve d’un commandement régulier et d’une exigibilité acquise. La motivation reste mesurée et adéquate, puisqu’elle vérifie l’assise contractuelle et la régularité de la mise en demeure, sans étendre l’office du juge des référés. Le constat de l’acquisition au jour fixé par la clause évite toute incertitude sur le point de départ de l’occupation sans droit ni titre.
II – L’étendue des mesures d’éviction et de réparation
A – L’expulsion pour trouble manifestement illicite
Le juge des référés peut prescrire « les mesures […] de remise en état qui s’imposent […] pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’ordonnance énonce que « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». La résiliation constatée emporte donc l’absence de titre; l’expulsion s’ensuit, en stricte cohérence avec l’article 835, alinéa premier. La motivation rattache ainsi le remède au critère textuel du trouble manifeste, sans empiéter sur le fond.
La décision procède encore à une utile clarification des compétences. Elle rappelle que l’« octroi de la force publique » relève de l’autorité administrative, non du juge des référés. Cette précision circonscrit l’office juridictionnel aux mesures civiles ordonnant la libération des lieux, évitant toute confusion sur l’exécution matérielle, qui demeure gouvernée par le droit administratif et le contrôle propre du juge compétent.
B – L’indemnité d’occupation et les précisions d’exécution
L’ordonnance retient que « celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation », évaluée à titre provisionnel au « montant actuel des loyers et charges ». L’indemnité court à compter du 11 janvier 2025, date d’acquisition de la clause, jusqu’à libération effective. La solution est classique: l’occupation sans titre cause un préjudice mesuré, faute de contestation utile, par référence au loyer contractuel. Le juge reste dans le cadre de la provision, en fixant une base objective et révisable au besoin.
On observera une vigilance rédactionnelle quant au dispositif relatif aux frais irrépétibles. La référence à un bénéficiaire distinct de la bailleresse semble résulter d’une erreur matérielle, corrigeable par la voie appropriée. Cette réserve ne remet pas en cause l’économie de la décision, dont la structure est cohérente: qualification du trouble, constat de la résiliation, ordres d’expulsion, provisions et indemnité d’occupation, le tout fondé sur les critères du référé et l’objectivation des créances produites. L’ensemble offre une mise en œuvre rigoureuse des outils de protection du bailleur, dans les limites exactes de l’office du juge des référés.