Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 16 octobre 2025, n°24-13.058
Un litige oppose une commune à un propriétaire et son locataire. La commune poursuit la condamnation de ces derniers au paiement d’une amende civile. Elle les accuse d’avoir loué de manière répétée un appartement pour de courtes durées à une clientèle de passage. Cette pratique constituerait un changement d’usage soumis à autorisation en vertu de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Le tribunal judiciaire a rejeté la demande de la commune. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 janvier 2023, a confirmé ce jugement. Elle a estimé que le local litigieux, issu de la fusion de deux lots, n’était pas réputé à usage d’habitation au 1er janvier 1970. La commune a formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, par un arrêt du 16 octobre 2025, casse et annule l’arrêt de la cour d’appel. Elle reproche à cette dernière d’avoir méconnu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La question était de savoir si un local, partiellement composé d’un espace affecté à l’habitation au 1er janvier 1970, conserve cet usage après fusion avec un autre local. La haute juridiction rappelle le principe selon lequel l’affectation à l’habitation à la date de référence est indifférente aux normes d’habitabilité. Elle affirme aussi qu’un local affecté à l’habitation ne perd pas cet usage après réunion avec un autre local. La solution consacre une interprétation large et objective de la notion d’usage d’habitation.
**La réaffirmation d’une conception objective de l’affectation à l’habitation**
La Cour de cassation écarte tout critère subjectif ou réglementaire pour apprécier l’affectation à l’habitation. Elle rappelle une solution déjà établie. L’arrêt énonce que « l’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur ». Le juge ne doit donc pas rechercher si le local était conforme à des standards de surface ou de salubrité. La preuve de l’existence d’un bail d’habitation ou d’une occupation résidentielle à la date du 1er janvier 1970 suffit. La cour d’appel avait commis une erreur de droit en exigeant une surface habitable. Elle avait jugé que « la preuve de l’usage d’habitation d’un bien d’une surface non habitable puisqu’inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas ». La troisième chambre civile censure cette approche. Elle réaffirme que le critère est purement factuel et historique. Cette position garantit une sécurité juridique pour l’application du régime des changements d’usage. Elle évite des controverses sur l’état réglementaire du local à une date ancienne.
**La consécration du principe de conservation de l’usage après fusion de locaux**
L’arrêt étend les effets de l’affectation à l’habitation aux locaux résultant d’une fusion. Il consacre une solution récente et importante pour le droit de l’urbanisme. La Cour reprend sa jurisprudence antérieure en citant un arrêt du 13 juin 2024. Elle pose que « un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ». Cette règle a pour effet de protéger le patrimoine résidentiel. Elle empêche qu’une simple opération matérielle de réunion de murs fasse disparaître le statut protecteur d’un local d’habitation. L’arrêt attaqué avait considéré que la fusion d’un local commercial et d’un local d’habitation de très petite surface créait un ensemble nouveau. Cet ensemble ne pouvait hériter de l’usage d’habitation. La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle estime que le local litigieux était « pour partie composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence ». Dès lors, la location pour de courtes durées du bien fusionné constitue un changement d’usage. Cette solution peut paraître rigoureuse pour les propriétaires. Elle s’explique par l’objectif de lutte contre la dégradation de l’offre de logements permanents.
**La portée pratique renforcée du contrôle des locations saisonnières**
La décision renforce l’arsenal juridique des communes face à la location touristique non autorisée. Elle ferme une éventuelle faille argumentative pour les propriétaires. Ceux-ci ne peuvent plus contester l’application du texte en invoquant l’origine composite du local ou son inconfort passé. Dès qu’une partie du bien actuel était habitée au 1er janvier 1970, le régime de l’autorisation de changement d’usage s’applique. La solution a une portée immédiate dans les zones tendues. Elle facilite la répression des locations de type Airbnb effectuées sans autorisation. La commune n’a plus à démontrer que l’intégralité du local contemporain était un logement en 1970. Elle doit seulement prouver l’affectation résidentielle d’une partie constitutive. Cette preuve est souvent plus aisée à rapporter via les archives cadastrales ou locatives. L’arrêt clarifie donc les conditions de mise en œuvre de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2. Il conforte la politique législative de régulation de l’usage des logements. Cette jurisprudence pourrait inciter à une vigilance accrue lors des opérations de regroupement de lots. Les propriétaires devront anticiper les conséquences en matière de droit des sols.
**Les limites potentielles d’une approche purement historique**
La rigidité du critère du 1er janvier 1970 peut soulever des difficultés d’adaptation. La jurisprudence écarte toute considération sur l’évolution urbaine ou la destination effective du bien sur le long terme. Un local ayant servi de logement il y a plus de cinquante ans conserve indéfiniment cette qualification. Cette fixité peut paraître artificielle lorsque le quartier a changé de vocation. Elle peut aussi générer des inégalités de traitement entre immeubles construits avant et après 1970. Par ailleurs, la solution de l’arrêt pourrait être étendue à d’autres hypothèses. On peut envisager son application en cas de division d’un local ayant un usage d’habitation historique. La question se poserait de savoir si les lots issus de la division conservent tous cet usage. La logique de l’arrêt, attachée à la matérialité de l’affectation originelle, pourrait conduire à une réponse positive. Cette extension mériterait une attention particulière. Elle pourrait complexifier la gestion du parc immobilier. La solution dégagée assure une grande clarté et prévisibilité. Elle pourrait toutefois appeler, à terme, une réflexion du législateur sur l’actualisation des dates de référence. La pérennité du critère du 1er janvier 1970 interroge sa pertinence au regard des mutations urbaines contemporaines.
Un litige oppose une commune à un propriétaire et son locataire. La commune poursuit la condamnation de ces derniers au paiement d’une amende civile. Elle les accuse d’avoir loué de manière répétée un appartement pour de courtes durées à une clientèle de passage. Cette pratique constituerait un changement d’usage soumis à autorisation en vertu de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Le tribunal judiciaire a rejeté la demande de la commune. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 janvier 2023, a confirmé ce jugement. Elle a estimé que le local litigieux, issu de la fusion de deux lots, n’était pas réputé à usage d’habitation au 1er janvier 1970. La commune a formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, par un arrêt du 16 octobre 2025, casse et annule l’arrêt de la cour d’appel. Elle reproche à cette dernière d’avoir méconnu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La question était de savoir si un local, partiellement composé d’un espace affecté à l’habitation au 1er janvier 1970, conserve cet usage après fusion avec un autre local. La haute juridiction rappelle le principe selon lequel l’affectation à l’habitation à la date de référence est indifférente aux normes d’habitabilité. Elle affirme aussi qu’un local affecté à l’habitation ne perd pas cet usage après réunion avec un autre local. La solution consacre une interprétation large et objective de la notion d’usage d’habitation.
**La réaffirmation d’une conception objective de l’affectation à l’habitation**
La Cour de cassation écarte tout critère subjectif ou réglementaire pour apprécier l’affectation à l’habitation. Elle rappelle une solution déjà établie. L’arrêt énonce que « l’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur ». Le juge ne doit donc pas rechercher si le local était conforme à des standards de surface ou de salubrité. La preuve de l’existence d’un bail d’habitation ou d’une occupation résidentielle à la date du 1er janvier 1970 suffit. La cour d’appel avait commis une erreur de droit en exigeant une surface habitable. Elle avait jugé que « la preuve de l’usage d’habitation d’un bien d’une surface non habitable puisqu’inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas ». La troisième chambre civile censure cette approche. Elle réaffirme que le critère est purement factuel et historique. Cette position garantit une sécurité juridique pour l’application du régime des changements d’usage. Elle évite des controverses sur l’état réglementaire du local à une date ancienne.
**La consécration du principe de conservation de l’usage après fusion de locaux**
L’arrêt étend les effets de l’affectation à l’habitation aux locaux résultant d’une fusion. Il consacre une solution récente et importante pour le droit de l’urbanisme. La Cour reprend sa jurisprudence antérieure en citant un arrêt du 13 juin 2024. Elle pose que « un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ». Cette règle a pour effet de protéger le patrimoine résidentiel. Elle empêche qu’une simple opération matérielle de réunion de murs fasse disparaître le statut protecteur d’un local d’habitation. L’arrêt attaqué avait considéré que la fusion d’un local commercial et d’un local d’habitation de très petite surface créait un ensemble nouveau. Cet ensemble ne pouvait hériter de l’usage d’habitation. La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle estime que le local litigieux était « pour partie composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence ». Dès lors, la location pour de courtes durées du bien fusionné constitue un changement d’usage. Cette solution peut paraître rigoureuse pour les propriétaires. Elle s’explique par l’objectif de lutte contre la dégradation de l’offre de logements permanents.
**La portée pratique renforcée du contrôle des locations saisonnières**
La décision renforce l’arsenal juridique des communes face à la location touristique non autorisée. Elle ferme une éventuelle faille argumentative pour les propriétaires. Ceux-ci ne peuvent plus contester l’application du texte en invoquant l’origine composite du local ou son inconfort passé. Dès qu’une partie du bien actuel était habitée au 1er janvier 1970, le régime de l’autorisation de changement d’usage s’applique. La solution a une portée immédiate dans les zones tendues. Elle facilite la répression des locations de type Airbnb effectuées sans autorisation. La commune n’a plus à démontrer que l’intégralité du local contemporain était un logement en 1970. Elle doit seulement prouver l’affectation résidentielle d’une partie constitutive. Cette preuve est souvent plus aisée à rapporter via les archives cadastrales ou locatives. L’arrêt clarifie donc les conditions de mise en œuvre de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2. Il conforte la politique législative de régulation de l’usage des logements. Cette jurisprudence pourrait inciter à une vigilance accrue lors des opérations de regroupement de lots. Les propriétaires devront anticiper les conséquences en matière de droit des sols.
**Les limites potentielles d’une approche purement historique**
La rigidité du critère du 1er janvier 1970 peut soulever des difficultés d’adaptation. La jurisprudence écarte toute considération sur l’évolution urbaine ou la destination effective du bien sur le long terme. Un local ayant servi de logement il y a plus de cinquante ans conserve indéfiniment cette qualification. Cette fixité peut paraître artificielle lorsque le quartier a changé de vocation. Elle peut aussi générer des inégalités de traitement entre immeubles construits avant et après 1970. Par ailleurs, la solution de l’arrêt pourrait être étendue à d’autres hypothèses. On peut envisager son application en cas de division d’un local ayant un usage d’habitation historique. La question se poserait de savoir si les lots issus de la division conservent tous cet usage. La logique de l’arrêt, attachée à la matérialité de l’affectation originelle, pourrait conduire à une réponse positive. Cette extension mériterait une attention particulière. Elle pourrait complexifier la gestion du parc immobilier. La solution dégagée assure une grande clarté et prévisibilité. Elle pourrait toutefois appeler, à terme, une réflexion du législateur sur l’actualisation des dates de référence. La pérennité du critère du 1er janvier 1970 interroge sa pertinence au regard des mutations urbaines contemporaines.