Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°23/13923
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 8] le 26 juin 2025, le jugement porte sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété afférents à plusieurs lots. Le syndicat sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des charges approuvées en assemblée, d’intérêts, de frais de recouvrement, ainsi que de dommages et intérêts. Le défendeur a constitué avocat mais n’a pas conclu. Les comptes ont été approuvés lors d’assemblées successives, une contestation demeurant pendante pour l’assemblée du 14 juin 2023. La procédure a conduit à une audience du 7 mai 2025, la décision étant mise à disposition le 26 juin 2025.
La question est double. D’une part, déterminer l’étendue de l’obligation de contribution aux charges en présence d’approbations de comptes non annulées, et la marge de contestation du compte individuel. D’autre part, préciser le régime des frais de recouvrement imputables, le point de départ des intérêts moratoires, et la possibilité d’une indemnisation complémentaire pour préjudice distinct. Le tribunal rappelle que « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale […] ne sont plus fondés à contester ces comptes », tout en soulignant qu’« en revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel ». Il condamne le copropriétaire au paiement des charges arrêtées, rectifie le quantum en excluant certains frais, rejette les frais de recouvrement non nécessaires ou relevant des dépens, fixe deux points de départ d’intérêts, et alloue des dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700.
I – Le sens de la décision: articulation des approbations de comptes et de l’obligation de contribution
A – L’obligation de contribution et l’effet des approbations
Le tribunal fonde d’abord la contribution sur les articles 10 et 5 de la loi de 1965 en citant que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges […] en fonction de l’utilité “objective” », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives ». Ce rappel situe la source de l’obligation dans la loi et le règlement de copropriété, dont la clé de répartition s’impose.
Il précise ensuite la portée de l’approbation des comptes au regard de l’article 42 de la même loi. Le motif affirme que les copropriétaires « ne sont pas […] fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire ». Cette solution neutralise l’argument tiré de la contestation pendante, qui n’a pas d’effet suspensif sur l’exigibilité des appels.
Le juge articule ce principe avec le droit résiduel de contester le calcul individuel, en retenant qu’« il appartient au syndicat […] de produire le procès-verbal […] approuvant les comptes […] et les budgets prévisionnels ». La charge de la preuve est ensuite rappelée au visa des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, ce qui encadre la démonstration du solde dû.
B – L’application: contrôle du quantum et des intérêts moratoires
Le tribunal opère un contrôle précis du décompte communiqué. Il écarte du principal certains frais qualifiés de recouvrement, et retient un solde de « 29.105,96 – 246,67 euros », soit 28.859,29 euros. Cette correction, distincte du rejet des frais, témoigne d’un contrôle du compte individuel conforme aux principes précédemment rappelés.
S’agissant des intérêts, la décision applique l’article 1231-6 du code civil, en ces termes: « au regard de la demande […] ceux-ci seront dus à compter du 22 novembre 2016 pour la somme de 7.276,08 euros – 246,67 euros de frais de recouvrement, soit 7.029,41 euros et à compter du 17 octobre 2023 […] pour le surplus ». Le raisonnement distingue la part ancienne, mise en demeure, et le reliquat, en assignation, ce qui respecte la logique du point de départ en matière d’obligations pécuniaires échues.
II – La valeur et la portée: encadrement des frais de recouvrement et sanction du préjudice distinct
A – La délimitation des frais imputables au seul copropriétaire
Le tribunal rappelle l’article 10-1 de la loi de 1965 et son caractère non limitatif. Il énonce, de manière normative, qu’« en conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance […] les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure […] les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic […] les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance […] [et] les frais d’avocat ». Cette liste négative structure une ligne de partage stable entre frais imputables et dépens ou frais irrépétibles.
L’application est stricte. Le juge constate que « le syndicat […] ne justifie pas des “frais de mise en demeure” exposés le 24 mai 2013, ni […] des “frais de relance” […] du 20 septembre 2016 ». Il ajoute que « les frais désignés comme “sommation de payer” apparaissent quant à eux constituer des dépens ». Le rejet de la demande spécifique en recouvrement s’ensuit, ce qui incite les syndicats à documenter la nécessité des diligences et à ventiler correctement leurs écritures.
B – La reconnaissance d’un préjudice distinct et l’allocation de dommages et intérêts
Le tribunal introduit le cadre de l’article 1231-6, en rappelant que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». Il situe ensuite l’exigence d’une faute qualifiée par une formule de principe: « Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive […] suppos[e] […] une attitude fautive […] caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol ».
Au regard du dossier, le juge constate des « manquements répétés de régler des sommes dues » rendant le compte « débiteur depuis 2013 », et en déduit « une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain ». L’allocation de 2.000 euros illustre une appréciation concrète du préjudice distinct, détachée du seul retard et calibrée par la durée et l’ampleur du défaut de paiement.
Cette construction présente une portée pratique claire. Elle confirme la vocation d’ordre et d’équilibre des articles 10, 10-1 et 42 de la loi de 1965, en combinant exigibilité des charges approuvées et contrôle du compte individuel. Elle renforce la discipline probatoire des frais imputables et encourage une gestion contentieuse rigoureuse, tout en ménageant une réparation autonome lorsque la défaillance prolongée affecte la trésorerie commune au-delà des intérêts moratoires.
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 8] le 26 juin 2025, le jugement porte sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété afférents à plusieurs lots. Le syndicat sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des charges approuvées en assemblée, d’intérêts, de frais de recouvrement, ainsi que de dommages et intérêts. Le défendeur a constitué avocat mais n’a pas conclu. Les comptes ont été approuvés lors d’assemblées successives, une contestation demeurant pendante pour l’assemblée du 14 juin 2023. La procédure a conduit à une audience du 7 mai 2025, la décision étant mise à disposition le 26 juin 2025.
La question est double. D’une part, déterminer l’étendue de l’obligation de contribution aux charges en présence d’approbations de comptes non annulées, et la marge de contestation du compte individuel. D’autre part, préciser le régime des frais de recouvrement imputables, le point de départ des intérêts moratoires, et la possibilité d’une indemnisation complémentaire pour préjudice distinct. Le tribunal rappelle que « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale […] ne sont plus fondés à contester ces comptes », tout en soulignant qu’« en revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel ». Il condamne le copropriétaire au paiement des charges arrêtées, rectifie le quantum en excluant certains frais, rejette les frais de recouvrement non nécessaires ou relevant des dépens, fixe deux points de départ d’intérêts, et alloue des dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700.
I – Le sens de la décision: articulation des approbations de comptes et de l’obligation de contribution
A – L’obligation de contribution et l’effet des approbations
Le tribunal fonde d’abord la contribution sur les articles 10 et 5 de la loi de 1965 en citant que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges […] en fonction de l’utilité “objective” », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives ». Ce rappel situe la source de l’obligation dans la loi et le règlement de copropriété, dont la clé de répartition s’impose.
Il précise ensuite la portée de l’approbation des comptes au regard de l’article 42 de la même loi. Le motif affirme que les copropriétaires « ne sont pas […] fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire ». Cette solution neutralise l’argument tiré de la contestation pendante, qui n’a pas d’effet suspensif sur l’exigibilité des appels.
Le juge articule ce principe avec le droit résiduel de contester le calcul individuel, en retenant qu’« il appartient au syndicat […] de produire le procès-verbal […] approuvant les comptes […] et les budgets prévisionnels ». La charge de la preuve est ensuite rappelée au visa des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, ce qui encadre la démonstration du solde dû.
B – L’application: contrôle du quantum et des intérêts moratoires
Le tribunal opère un contrôle précis du décompte communiqué. Il écarte du principal certains frais qualifiés de recouvrement, et retient un solde de « 29.105,96 – 246,67 euros », soit 28.859,29 euros. Cette correction, distincte du rejet des frais, témoigne d’un contrôle du compte individuel conforme aux principes précédemment rappelés.
S’agissant des intérêts, la décision applique l’article 1231-6 du code civil, en ces termes: « au regard de la demande […] ceux-ci seront dus à compter du 22 novembre 2016 pour la somme de 7.276,08 euros – 246,67 euros de frais de recouvrement, soit 7.029,41 euros et à compter du 17 octobre 2023 […] pour le surplus ». Le raisonnement distingue la part ancienne, mise en demeure, et le reliquat, en assignation, ce qui respecte la logique du point de départ en matière d’obligations pécuniaires échues.
II – La valeur et la portée: encadrement des frais de recouvrement et sanction du préjudice distinct
A – La délimitation des frais imputables au seul copropriétaire
Le tribunal rappelle l’article 10-1 de la loi de 1965 et son caractère non limitatif. Il énonce, de manière normative, qu’« en conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance […] les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure […] les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic […] les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance […] [et] les frais d’avocat ». Cette liste négative structure une ligne de partage stable entre frais imputables et dépens ou frais irrépétibles.
L’application est stricte. Le juge constate que « le syndicat […] ne justifie pas des “frais de mise en demeure” exposés le 24 mai 2013, ni […] des “frais de relance” […] du 20 septembre 2016 ». Il ajoute que « les frais désignés comme “sommation de payer” apparaissent quant à eux constituer des dépens ». Le rejet de la demande spécifique en recouvrement s’ensuit, ce qui incite les syndicats à documenter la nécessité des diligences et à ventiler correctement leurs écritures.
B – La reconnaissance d’un préjudice distinct et l’allocation de dommages et intérêts
Le tribunal introduit le cadre de l’article 1231-6, en rappelant que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». Il situe ensuite l’exigence d’une faute qualifiée par une formule de principe: « Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive […] suppos[e] […] une attitude fautive […] caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol ».
Au regard du dossier, le juge constate des « manquements répétés de régler des sommes dues » rendant le compte « débiteur depuis 2013 », et en déduit « une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain ». L’allocation de 2.000 euros illustre une appréciation concrète du préjudice distinct, détachée du seul retard et calibrée par la durée et l’ampleur du défaut de paiement.
Cette construction présente une portée pratique claire. Elle confirme la vocation d’ordre et d’équilibre des articles 10, 10-1 et 42 de la loi de 1965, en combinant exigibilité des charges approuvées et contrôle du compte individuel. Elle renforce la discipline probatoire des frais imputables et encourage une gestion contentieuse rigoureuse, tout en ménageant une réparation autonome lorsque la défaillance prolongée affecte la trésorerie commune au-delà des intérêts moratoires.