Tribunal judiciaire de Paris, le 1 juillet 2025, n°24/12053
Le tribunal judiciaire de Paris, juge de la mise en état, a rendu le 1er juillet 2025 une ordonnance dans un litige né d’une acquisition immobilière financée par deux prêts. L’acquéreur invoquait une erreur sur la destination du bien, sollicitait la nullité de la vente, la caducité des contrats de prêt et des dommages-intérêts contre l’officier public instrumentant et un établissement prêteur. Avant dire droit, plusieurs incidents ont été soulevés, portant sur la nullité de l’assignation, une fin de non-recevoir dirigée contre l’officier public instrumentant et la suspension des échéances des prêts. La juridiction a rejeté l’ensemble de ces incidents, réservant les dépens et renvoyant l’affaire à la mise en état.
Les faits utiles sont simples. Un bien a été acquis par acte authentique après promesse, avec un financement bancaire double. L’acquéreur soutient avoir été induit en erreur sur l’usage d’habitation, impute des manquements au vendeur, aux prêteurs et à l’officier public instrumentant, et engage une action en nullité et responsabilité. La procédure a connu, à l’initiative de défendeurs, une contestation de l’acte introductif pour vice de forme, l’invocation d’une mise hors de cause et d’une fin de non-recevoir, et, à l’initiative de l’acquéreur, une demande de suspension des échéances pendant l’instance.
La décision tranche trois questions. D’abord, la nullité de forme pour défaut de mentions destinées à la publicité foncière, au regard de l’exigence d’un grief. Ensuite, l’irrecevabilité tenant à l’intérêt à agir et la portée procédurale d’une demande de mise hors de cause devant le juge de la mise en état. Enfin, la possibilité de suspendre des échéances de prêts immobiliers sur le fondement des articles L.312-55 et L.313-44 du code de la consommation. La juridiction pose au préalable que « Il sera rappelé que les demandes des parties de » juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions […] Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. » Elle rejette l’exception de nullité faute de grief, écarte la fin de non-recevoir et refuse la suspension, retenant que « La demande ne peut donc prospérer sur le fondement de l’article L312-55 du code de la consommation. » Le raisonnement s’organise autour du régime procédural des incidents d’une part, et de la portée des textes de consommation d’autre part.
I. La maîtrise des incidents par le juge de la mise en état
A. Nullité de forme et qualification des prétentions
La juridiction commence par circonscrire l’office du juge de la mise en état et la nature des prétentions recevables dans son champ. Elle précise que « Il sera rappelé que les demandes des parties de » juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions […] Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. » Cette mise au point, classique, aligne le contentieux incident sur l’article 4 du code de procédure civile et sécurise la rédaction du dispositif. Elle empêche de grever la décision d’énoncés dépourvus d’effet normatif.
Sur la nullité de l’assignation, l’ordonnance rappelle le régime des articles 114 à 116 du code de procédure civile, qui imposent la démonstration d’un grief, y compris lorsqu’une formalité substantielle est invoquée. La juridiction constate l’absence de démonstration d’un préjudice procédural et rejette l’exception. Elle se borne à constater que le moyen se prévaut d’une nullité de forme sans en établir l’atteinte concrète aux droits de la défense ou au déroulement de l’instance. La solution est cohérente avec la logique de finalité des actes de procédure, qui commande de ne pas prononcer de nullité abstraite. Elle incite, en pratique, à articuler la nullité avec un grief précis, tel qu’un défaut d’identification de l’immeuble ayant entravé la publicité ou la défense, ce qui n’était pas établi ici.
Ce rappel ferme de l’exigence de grief présente une valeur pédagogique. Il encadre les stratégies contentieuses dilatoires et renforce l’économie du procès. La solution confirme une tendance stable à la rigueur probatoire dans les exceptions de procédure, utile à la prévisibilité. Elle s’inscrit, plus largement, dans une rationalisation de la mise en état, où les nullités formelles ne prospèrent qu’à raison d’une atteinte authentique.
B. Fin de non-recevoir et refus de la mise hors de cause
La juridiction refuse d’abord la « mise hors de cause » comme non-demande au sens technique, rappelant qu’une partie assignée reste dans la cause tant qu’aucun moyen d’irrecevabilité ou de fond ne l’en écarte. Elle requalifie ensuite le débat en fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du demandeur contre l’officier public instrumentant. L’ordonnance estime le moyen inopérant en relevant que le demandeur a, par principe, intérêt à solliciter une condamnation pécuniaire. La thèse d’une absence de transmission de responsabilité au regard d’une succession professionnelle est renvoyée au fond, où pourront se discuter les conditions de reprise de passif et la personnalité juridique.
Le raisonnement est mesuré. D’une part, il restitue au juge de la mise en état sa compétence stricte en matière d’irrecevabilité, sans préempter les questions de responsabilité professionnelles qui supposent l’examen du fond. D’autre part, il consolide la notion fonctionnelle d’intérêt à agir, appréciée in abstracto au regard de l’utilité juridique possible d’une action en condamnation. La solution, réaliste, limite les dérives par lesquelles un défendeur chercherait à sortir prématurément de l’instance en invoquant des arguments de fond sous couvert de recevabilité.
Cette position assure l’égalité des armes et préserve le contradictoire utile. Elle rappelle que la mise hors de cause ne peut suppléer ni une exception de procédure ni une défense au fond. Elle contribue ainsi à la clarté des parcours procéduraux en instance immobilière complexe, en réservant au jugement au fond l’examen des responsabilités alléguées.
II. L’inapplicabilité des suspensions de prêts immobiliers sollicitées
A. Le périmètre restrictif de l’article L.312-55
L’acquéreur sollicitait la suspension des échéances sur le fondement de l’article L.312-55 du code de la consommation, au motif d’une instance au fond portant sur le contrat principal. L’ordonnance admet, en principe, la compétence du juge de la mise en état pour ordonner des mesures provisoires jusqu’au jugement, rappelant que « Le fait que certains défendeurs n’aient pas conclu au fond n’empêche aucunement la suspension des contrats de prêts, si tant est que les conditions en sont réunies. » Elle précise, surtout, que « Par ailleurs, le juge de la mise en état n’a pas vocation à apprécier le fond de l’affaire […] de sorte que les moyens des parties à ce sujet son inopérants. » Le cadre est donc posé: compétence possible, mais contrôle strict des conditions légales.
Appliquant ensuite l’article L.312-4, la juridiction exclut les prêts immobiliers du champ de l’article L.312-55 et rejette la demande en ces termes: « La demande ne peut donc prospérer sur le fondement de l’article L312-55 du code de la consommation. » La motivation est conforme à la lettre. Elle rappelle que le mécanisme de suspension, pensé pour les crédits affectés, ne vaut pas pour les opérations destinées à l’acquisition de droits immobiliers. La solution, sévère pour le débiteur de bonne foi, préserve cependant la frontière textuelle entre régimes et évite une extension prétorienne susceptible de troubler le marché du crédit immobilier.
Cette lecture, fidèle au texte, n’épuise pas toute latitude du juge de la mise en état. L’ordonnance souligne sa capacité à ordonner des mesures provisoires, mais refuse ici de suppléer l’inapplicabilité d’un régime spécial par un pouvoir général. Ce choix, prudent, évite de contourner la volonté du législateur. Il incite les demandeurs à explorer d’autres leviers, tels que des délais de grâce ou des aménagements conventionnels, plutôt qu’une suspension fondée sur un texte inapte.
B. L’exigence d’une affectation expresse au sens de l’article L.313-44
Sur le second fondement, l’article L.313-44, la juridiction vérifie la condition cardinale: l’affectation, « déclarée dans l’acte constatant le prêt », au financement d’ouvrages au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise. Elle constate l’absence de toute mention de travaux dans les deux contrats, l’un visant un logement existant sans travaux, l’autre un prêt habitat classique. Elle écarte les éléments extrinsèques, notamment la promesse ou des échanges, au profit de la lettre des actes de prêt, et retient: « Or, aucun des deux prêts ne porte mention du financement de ces travaux, étant prévus pour l’acquisition d’un bien sans travaux, et il résulte de l’article 1192 du code civil précité que le juge ne peut, à peine de dénaturation, interpréter les clauses qui sont claires comme en l’espèce. »
La motivation articule strictement droit de la consommation et droit des contrats. Elle protège la sécurité juridique des prêteurs en subordonnant la suspension à une affectation explicite, vérifiable à l’acte. Elle évite d’importer, par interprétation subjective de l’intention commune, un objet financier que le contrat exclut textuellement. La solution est techniquement convaincante. Elle circonscrit un dispositif dérogatoire à son périmètre, sans empiéter sur d’éventuels griefs de responsabilité bancaire qui relèvent du fond.
Cette rigueur a une portée pratique nette. Les emprunteurs devront veiller, lors de montages avec travaux, à une traçabilité contractuelle claire dans l’acte de prêt. À défaut, la voie de l’article L.313-44 demeurera fermée, quelle que soit la teneur d’engagements pris dans l’acte de vente ou ses annexes. La décision favorise, en conséquence, une discipline rédactionnelle des contrats de crédit et limite les aléas contentieux.
En définitive, l’ordonnance apporte une clarification utile sur l’office du juge de la mise en état et la portée de deux dispositifs de suspension. Elle rappelle les exigences probatoires en nullité de forme, réaffirme la logique de l’intérêt à agir et fixe une ligne claire sur l’inapplicabilité des suspensions en matière de prêt immobilier de simple acquisition. Elle s’inscrit, avec constance, dans un droit processuel de plus en plus orienté vers l’efficacité, sans renoncer à la sécurité des qualifications légales.
Le tribunal judiciaire de Paris, juge de la mise en état, a rendu le 1er juillet 2025 une ordonnance dans un litige né d’une acquisition immobilière financée par deux prêts. L’acquéreur invoquait une erreur sur la destination du bien, sollicitait la nullité de la vente, la caducité des contrats de prêt et des dommages-intérêts contre l’officier public instrumentant et un établissement prêteur. Avant dire droit, plusieurs incidents ont été soulevés, portant sur la nullité de l’assignation, une fin de non-recevoir dirigée contre l’officier public instrumentant et la suspension des échéances des prêts. La juridiction a rejeté l’ensemble de ces incidents, réservant les dépens et renvoyant l’affaire à la mise en état.
Les faits utiles sont simples. Un bien a été acquis par acte authentique après promesse, avec un financement bancaire double. L’acquéreur soutient avoir été induit en erreur sur l’usage d’habitation, impute des manquements au vendeur, aux prêteurs et à l’officier public instrumentant, et engage une action en nullité et responsabilité. La procédure a connu, à l’initiative de défendeurs, une contestation de l’acte introductif pour vice de forme, l’invocation d’une mise hors de cause et d’une fin de non-recevoir, et, à l’initiative de l’acquéreur, une demande de suspension des échéances pendant l’instance.
La décision tranche trois questions. D’abord, la nullité de forme pour défaut de mentions destinées à la publicité foncière, au regard de l’exigence d’un grief. Ensuite, l’irrecevabilité tenant à l’intérêt à agir et la portée procédurale d’une demande de mise hors de cause devant le juge de la mise en état. Enfin, la possibilité de suspendre des échéances de prêts immobiliers sur le fondement des articles L.312-55 et L.313-44 du code de la consommation. La juridiction pose au préalable que « Il sera rappelé que les demandes des parties de » juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions […] Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. » Elle rejette l’exception de nullité faute de grief, écarte la fin de non-recevoir et refuse la suspension, retenant que « La demande ne peut donc prospérer sur le fondement de l’article L312-55 du code de la consommation. » Le raisonnement s’organise autour du régime procédural des incidents d’une part, et de la portée des textes de consommation d’autre part.
I. La maîtrise des incidents par le juge de la mise en état
A. Nullité de forme et qualification des prétentions
La juridiction commence par circonscrire l’office du juge de la mise en état et la nature des prétentions recevables dans son champ. Elle précise que « Il sera rappelé que les demandes des parties de » juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions […] Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. » Cette mise au point, classique, aligne le contentieux incident sur l’article 4 du code de procédure civile et sécurise la rédaction du dispositif. Elle empêche de grever la décision d’énoncés dépourvus d’effet normatif.
Sur la nullité de l’assignation, l’ordonnance rappelle le régime des articles 114 à 116 du code de procédure civile, qui imposent la démonstration d’un grief, y compris lorsqu’une formalité substantielle est invoquée. La juridiction constate l’absence de démonstration d’un préjudice procédural et rejette l’exception. Elle se borne à constater que le moyen se prévaut d’une nullité de forme sans en établir l’atteinte concrète aux droits de la défense ou au déroulement de l’instance. La solution est cohérente avec la logique de finalité des actes de procédure, qui commande de ne pas prononcer de nullité abstraite. Elle incite, en pratique, à articuler la nullité avec un grief précis, tel qu’un défaut d’identification de l’immeuble ayant entravé la publicité ou la défense, ce qui n’était pas établi ici.
Ce rappel ferme de l’exigence de grief présente une valeur pédagogique. Il encadre les stratégies contentieuses dilatoires et renforce l’économie du procès. La solution confirme une tendance stable à la rigueur probatoire dans les exceptions de procédure, utile à la prévisibilité. Elle s’inscrit, plus largement, dans une rationalisation de la mise en état, où les nullités formelles ne prospèrent qu’à raison d’une atteinte authentique.
B. Fin de non-recevoir et refus de la mise hors de cause
La juridiction refuse d’abord la « mise hors de cause » comme non-demande au sens technique, rappelant qu’une partie assignée reste dans la cause tant qu’aucun moyen d’irrecevabilité ou de fond ne l’en écarte. Elle requalifie ensuite le débat en fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du demandeur contre l’officier public instrumentant. L’ordonnance estime le moyen inopérant en relevant que le demandeur a, par principe, intérêt à solliciter une condamnation pécuniaire. La thèse d’une absence de transmission de responsabilité au regard d’une succession professionnelle est renvoyée au fond, où pourront se discuter les conditions de reprise de passif et la personnalité juridique.
Le raisonnement est mesuré. D’une part, il restitue au juge de la mise en état sa compétence stricte en matière d’irrecevabilité, sans préempter les questions de responsabilité professionnelles qui supposent l’examen du fond. D’autre part, il consolide la notion fonctionnelle d’intérêt à agir, appréciée in abstracto au regard de l’utilité juridique possible d’une action en condamnation. La solution, réaliste, limite les dérives par lesquelles un défendeur chercherait à sortir prématurément de l’instance en invoquant des arguments de fond sous couvert de recevabilité.
Cette position assure l’égalité des armes et préserve le contradictoire utile. Elle rappelle que la mise hors de cause ne peut suppléer ni une exception de procédure ni une défense au fond. Elle contribue ainsi à la clarté des parcours procéduraux en instance immobilière complexe, en réservant au jugement au fond l’examen des responsabilités alléguées.
II. L’inapplicabilité des suspensions de prêts immobiliers sollicitées
A. Le périmètre restrictif de l’article L.312-55
L’acquéreur sollicitait la suspension des échéances sur le fondement de l’article L.312-55 du code de la consommation, au motif d’une instance au fond portant sur le contrat principal. L’ordonnance admet, en principe, la compétence du juge de la mise en état pour ordonner des mesures provisoires jusqu’au jugement, rappelant que « Le fait que certains défendeurs n’aient pas conclu au fond n’empêche aucunement la suspension des contrats de prêts, si tant est que les conditions en sont réunies. » Elle précise, surtout, que « Par ailleurs, le juge de la mise en état n’a pas vocation à apprécier le fond de l’affaire […] de sorte que les moyens des parties à ce sujet son inopérants. » Le cadre est donc posé: compétence possible, mais contrôle strict des conditions légales.
Appliquant ensuite l’article L.312-4, la juridiction exclut les prêts immobiliers du champ de l’article L.312-55 et rejette la demande en ces termes: « La demande ne peut donc prospérer sur le fondement de l’article L312-55 du code de la consommation. » La motivation est conforme à la lettre. Elle rappelle que le mécanisme de suspension, pensé pour les crédits affectés, ne vaut pas pour les opérations destinées à l’acquisition de droits immobiliers. La solution, sévère pour le débiteur de bonne foi, préserve cependant la frontière textuelle entre régimes et évite une extension prétorienne susceptible de troubler le marché du crédit immobilier.
Cette lecture, fidèle au texte, n’épuise pas toute latitude du juge de la mise en état. L’ordonnance souligne sa capacité à ordonner des mesures provisoires, mais refuse ici de suppléer l’inapplicabilité d’un régime spécial par un pouvoir général. Ce choix, prudent, évite de contourner la volonté du législateur. Il incite les demandeurs à explorer d’autres leviers, tels que des délais de grâce ou des aménagements conventionnels, plutôt qu’une suspension fondée sur un texte inapte.
B. L’exigence d’une affectation expresse au sens de l’article L.313-44
Sur le second fondement, l’article L.313-44, la juridiction vérifie la condition cardinale: l’affectation, « déclarée dans l’acte constatant le prêt », au financement d’ouvrages au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise. Elle constate l’absence de toute mention de travaux dans les deux contrats, l’un visant un logement existant sans travaux, l’autre un prêt habitat classique. Elle écarte les éléments extrinsèques, notamment la promesse ou des échanges, au profit de la lettre des actes de prêt, et retient: « Or, aucun des deux prêts ne porte mention du financement de ces travaux, étant prévus pour l’acquisition d’un bien sans travaux, et il résulte de l’article 1192 du code civil précité que le juge ne peut, à peine de dénaturation, interpréter les clauses qui sont claires comme en l’espèce. »
La motivation articule strictement droit de la consommation et droit des contrats. Elle protège la sécurité juridique des prêteurs en subordonnant la suspension à une affectation explicite, vérifiable à l’acte. Elle évite d’importer, par interprétation subjective de l’intention commune, un objet financier que le contrat exclut textuellement. La solution est techniquement convaincante. Elle circonscrit un dispositif dérogatoire à son périmètre, sans empiéter sur d’éventuels griefs de responsabilité bancaire qui relèvent du fond.
Cette rigueur a une portée pratique nette. Les emprunteurs devront veiller, lors de montages avec travaux, à une traçabilité contractuelle claire dans l’acte de prêt. À défaut, la voie de l’article L.313-44 demeurera fermée, quelle que soit la teneur d’engagements pris dans l’acte de vente ou ses annexes. La décision favorise, en conséquence, une discipline rédactionnelle des contrats de crédit et limite les aléas contentieux.
En définitive, l’ordonnance apporte une clarification utile sur l’office du juge de la mise en état et la portée de deux dispositifs de suspension. Elle rappelle les exigences probatoires en nullité de forme, réaffirme la logique de l’intérêt à agir et fixe une ligne claire sur l’inapplicabilité des suspensions en matière de prêt immobilier de simple acquisition. Elle s’inscrit, avec constance, dans un droit processuel de plus en plus orienté vers l’efficacité, sans renoncer à la sécurité des qualifications légales.