Tribunal judiciaire de Creteil, le 26 juin 2025, n°25/00660
Par une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Créteil le 26 juin 2025, le juge des référés a été saisi d’un différend né d’un bail commercial arrivé à extinction. Était sollicitée l’expulsion du preneur demeuré dans les lieux, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’allocation d’une provision importante au titre des arriérés.
Les faits utiles tiennent en peu d’éléments. Un bail commercial renouvelé en 2012 a donné lieu, en 2020, à un refus de renouvellement. Malgré ce refus, l’occupant est resté dans les locaux. En 2025, le bailleur a assigné en référé aux fins d’expulsion, de séquestration des meubles, de fixation d’une indemnité d’occupation et de provision. L’occupant a demandé un délai de six mois pour quitter les lieux.
La procédure se concentre sur l’office du juge des référés. D’un côté, le bailleur invoquait un trouble manifestement illicite et une créance non sérieusement contestable. De l’autre, l’occupant sollicitait des délais et contestait l’étendue des sommes réclamées. La question portait sur la possibilité, en référé, d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre et d’accorder des provisions, notamment au titre d’une indemnité d’occupation remplaçant les loyers.
Le juge répond positivement. Il retient d’abord que « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait du renouvellement du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » Il fonde ensuite l’allocation de sommes provisionnelles sur l’article 835, rappelant que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier ». Il précise enfin la nature de la dette postérieure, en énonçant que « à compter de l’extinction du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » L’expulsion est ordonnée à défaut de restitution volontaire dans un délai de quinze jours, l’indemnité d’occupation est fixée à hauteur du loyer contractuel avec charges, et une provision substantielle est accordée sur le solde.
I. Le référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite
A. La qualification d’occupation sans titre et le pouvoir d’expulsion Le juge des référés rappelle l’habilitation de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, apte à faire cesser immédiatement un trouble illicite. L’occupation des locaux après extinction du bail entre dans ce cadre. La formule, nette, mérite d’être soulignée: « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait du renouvellement du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » Elle traduit une appréciation objective du trouble, indépendante du fond du litige. L’autorité de chose jugée n’est que provisoire, mais l’effectivité commande une exécution rapide.
L’ordonnance met en cohérence la qualification et la mesure. L’expulsion est ordonnée à défaut de restitution volontaire dans un délai bref. Les modalités relatives aux meubles, réglées par renvoi au code des procédures civiles d’exécution, assurent une mise en œuvre proportionnée. La solution se place dans la ligne d’un référé de remise en état, attaché à prévenir la pérennisation d’une situation illicite.
B. Le rejet des délais et l’efficience de la cessation du trouble Le juge écarte la demande de délai supplémentaire au regard de la nature du trouble. La motivation est concise: « La demande de délais supplémentaires sera rejetée. » L’économie générale de l’ordonnance privilégie l’extinction rapide de l’atteinte, gage d’une protection du droit de jouissance du bailleur. La brièveté du délai laissé à la restitution volontaire traduit une exigence d’effectivité, sans porter préjudice aux droits ultérieurs des parties devant le juge du fond.
Ce choix renforce l’objectif de sécurité juridique. L’office du juge des référés ne préjuge pas du fond, mais il impose la cessation d’un trouble objectivement caractérisé. La référence finale au caractère exécutoire provisoire de la décision confirme la logique d’intervention immédiate, strictement circonscrite aux nécessités du trouble et de sa cessation.
II. L’indemnité d’occupation et la provision en présence d’une dette non sérieusement contestable
A. La substitution de l’indemnité d’occupation et sa fixation provisionnelle La décision rappelle la nature de la dette postérieure à l’extinction du bail: « Il est rappelé qu’à compter de l’extinction du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » Cette qualification emporte des conséquences sur l’assiette et l’évaluation. La fixation provisionnelle au montant du loyer contractuel, « outre les charges, taxes et accessoires », s’inscrit dans une méthode pragmatique, qui présume la valeur d’usage du bien en l’absence de titre.
La mesure demeure provisoire. Elle préserve l’équilibre des intérêts en attendant l’éventuelle fixation définitive par le juge du fond. Elle évite une double incertitude, sur la dette comme sur la durée de l’occupation. Elle se justifie par la continuité économique entre l’usage des locaux et la dette d’occupation, laquelle compense la privation de jouissance subie par le bailleur.
B. La preuve de la créance et l’octroi d’une provision Le juge articule l’article 835 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil. Il rappelle la règle probatoire: « Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ». Le décompte produit, non sérieusement contesté, permet l’allocation d’une provision substantielle. La motivation est précise: « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ».
La décision souligne encore que la provision n’est pas subordonnée à l’urgence: « une demande en paiement de provision […] relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence ». Cette affirmation clarifie l’office du juge des référés-provision, distinct du référé-urgence. La provision suit la dette objectivement établie. Elle concilie célérité procédurale et rigueur probatoire, tout en laissant intacte la discussion au fond.
La solution présente un sens clair, une valeur mesurée et une portée utile. Elle sécurise, en pratique, la sortie du bail en évitant l’enlisement des occupations sans titre. Elle confirme la substitution de l’indemnité d’occupation et l’assise probatoire de la provision, dans un cadre contentieux maîtrisé. Elle rappelle enfin que le référé n’anticipe pas le fond, mais restaure l’ordre juridique troublé, avec des mesures proportionnées et immédiatement exécutoires.
Par une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Créteil le 26 juin 2025, le juge des référés a été saisi d’un différend né d’un bail commercial arrivé à extinction. Était sollicitée l’expulsion du preneur demeuré dans les lieux, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’allocation d’une provision importante au titre des arriérés.
Les faits utiles tiennent en peu d’éléments. Un bail commercial renouvelé en 2012 a donné lieu, en 2020, à un refus de renouvellement. Malgré ce refus, l’occupant est resté dans les locaux. En 2025, le bailleur a assigné en référé aux fins d’expulsion, de séquestration des meubles, de fixation d’une indemnité d’occupation et de provision. L’occupant a demandé un délai de six mois pour quitter les lieux.
La procédure se concentre sur l’office du juge des référés. D’un côté, le bailleur invoquait un trouble manifestement illicite et une créance non sérieusement contestable. De l’autre, l’occupant sollicitait des délais et contestait l’étendue des sommes réclamées. La question portait sur la possibilité, en référé, d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre et d’accorder des provisions, notamment au titre d’une indemnité d’occupation remplaçant les loyers.
Le juge répond positivement. Il retient d’abord que « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait du renouvellement du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » Il fonde ensuite l’allocation de sommes provisionnelles sur l’article 835, rappelant que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier ». Il précise enfin la nature de la dette postérieure, en énonçant que « à compter de l’extinction du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » L’expulsion est ordonnée à défaut de restitution volontaire dans un délai de quinze jours, l’indemnité d’occupation est fixée à hauteur du loyer contractuel avec charges, et une provision substantielle est accordée sur le solde.
I. Le référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite
A. La qualification d’occupation sans titre et le pouvoir d’expulsion
Le juge des référés rappelle l’habilitation de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, apte à faire cesser immédiatement un trouble illicite. L’occupation des locaux après extinction du bail entre dans ce cadre. La formule, nette, mérite d’être soulignée: « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait du renouvellement du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » Elle traduit une appréciation objective du trouble, indépendante du fond du litige. L’autorité de chose jugée n’est que provisoire, mais l’effectivité commande une exécution rapide.
L’ordonnance met en cohérence la qualification et la mesure. L’expulsion est ordonnée à défaut de restitution volontaire dans un délai bref. Les modalités relatives aux meubles, réglées par renvoi au code des procédures civiles d’exécution, assurent une mise en œuvre proportionnée. La solution se place dans la ligne d’un référé de remise en état, attaché à prévenir la pérennisation d’une situation illicite.
B. Le rejet des délais et l’efficience de la cessation du trouble
Le juge écarte la demande de délai supplémentaire au regard de la nature du trouble. La motivation est concise: « La demande de délais supplémentaires sera rejetée. » L’économie générale de l’ordonnance privilégie l’extinction rapide de l’atteinte, gage d’une protection du droit de jouissance du bailleur. La brièveté du délai laissé à la restitution volontaire traduit une exigence d’effectivité, sans porter préjudice aux droits ultérieurs des parties devant le juge du fond.
Ce choix renforce l’objectif de sécurité juridique. L’office du juge des référés ne préjuge pas du fond, mais il impose la cessation d’un trouble objectivement caractérisé. La référence finale au caractère exécutoire provisoire de la décision confirme la logique d’intervention immédiate, strictement circonscrite aux nécessités du trouble et de sa cessation.
II. L’indemnité d’occupation et la provision en présence d’une dette non sérieusement contestable
A. La substitution de l’indemnité d’occupation et sa fixation provisionnelle
La décision rappelle la nature de la dette postérieure à l’extinction du bail: « Il est rappelé qu’à compter de l’extinction du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » Cette qualification emporte des conséquences sur l’assiette et l’évaluation. La fixation provisionnelle au montant du loyer contractuel, « outre les charges, taxes et accessoires », s’inscrit dans une méthode pragmatique, qui présume la valeur d’usage du bien en l’absence de titre.
La mesure demeure provisoire. Elle préserve l’équilibre des intérêts en attendant l’éventuelle fixation définitive par le juge du fond. Elle évite une double incertitude, sur la dette comme sur la durée de l’occupation. Elle se justifie par la continuité économique entre l’usage des locaux et la dette d’occupation, laquelle compense la privation de jouissance subie par le bailleur.
B. La preuve de la créance et l’octroi d’une provision
Le juge articule l’article 835 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil. Il rappelle la règle probatoire: « Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ». Le décompte produit, non sérieusement contesté, permet l’allocation d’une provision substantielle. La motivation est précise: « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ».
La décision souligne encore que la provision n’est pas subordonnée à l’urgence: « une demande en paiement de provision […] relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence ». Cette affirmation clarifie l’office du juge des référés-provision, distinct du référé-urgence. La provision suit la dette objectivement établie. Elle concilie célérité procédurale et rigueur probatoire, tout en laissant intacte la discussion au fond.
La solution présente un sens clair, une valeur mesurée et une portée utile. Elle sécurise, en pratique, la sortie du bail en évitant l’enlisement des occupations sans titre. Elle confirme la substitution de l’indemnité d’occupation et l’assise probatoire de la provision, dans un cadre contentieux maîtrisé. Elle rappelle enfin que le référé n’anticipe pas le fond, mais restaure l’ordre juridique troublé, avec des mesures proportionnées et immédiatement exécutoires.