Tribunal judiciaire de Lille, le 1 juillet 2025, n°25/00818
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 1er juillet 2025 tranche un litige né d’impayés locatifs commerciaux. Un bail commercial conclu en 2015, cédé en 2017, s’inscrivait dans une relation poursuivie après l’acquisition de l’immeuble par le bailleur en 2023, puis son renouvellement en 2024. À la suite d’arriérés, un commandement visant clause résolutoire a été délivré le 5 mars 2025. Le locataire, non comparant, a été assigné devant le juge des référés aux fins de constater l’acquisition de la clause, d’ordonner l’expulsion, de fixer une indemnité d’occupation et d’allouer diverses provisions.
La procédure, marquée par la non-comparution du défendeur, a conduit le juge à statuer par ordonnance réputée contradictoire. Il s’est notamment fondé sur l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’office du juge des référés a été rappelé au regard de l’article 835 du code de procédure civile, autorisant la prescription de mesures conservatoires et l’allocation de provisions lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
La question de droit portait sur les conditions et effets de la clause résolutoire d’un bail commercial en référé, après délivrance d’un commandement conforme à l’article L.145-41 du code de commerce. Elle interrogeait aussi l’articulation entre l’acquisition de la clause et les mesures d’expulsion, ainsi que la base de calcul et l’exigibilité de l’indemnité d’occupation et des arriérés. Le juge a constaté l’acquisition de la clause au 5 avril 2025, ordonné l’expulsion à défaut de restitution volontaire, fixé une provision au titre de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, alloué une provision sur l’arriéré, et rappelé l’exécution provisoire de droit.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Le contrôle du commandement au regard de l’article L.145-41 du code de commerce Le juge vérifie d’abord la régularité formelle et la portée du commandement, dont le non-respect peut constituer une contestation sérieuse. Il rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », de sorte que le délai et sa mention conditionnent l’effet résolutoire. La décision souligne qu’« un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant ». Cette affirmation confirme une approche divisée de l’acte, préservant l’efficacité du commandement pour la dette certaine. Le juge précise aussi qu’« il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer », cantonnant son examen à la présence d’une contestation sérieuse. Ce cadre, classique, ménage la compétence du juge du fond tout en garantissant la célérité propre au référé.
B. L’office du juge des référés entre mesures conservatoires et obligations non contestables Au soutien de son intervention, le juge se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état ». Il peut aussi, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, […] accorder une provision au créancier ». La combinaison de ces textes avec l’article 472 du code de procédure civile, cité plus haut, permet de statuer utilement malgré la non-comparution. Le juge constate ici l’acquisition de la clause par une formule nette: « Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 5 avril 2025. » La rigueur de ce constat découle de l’inaction du preneur et de la régularité suffisante de l’acte préalable. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante relative à l’efficacité différée et automatique des clauses résolutoires en matière commerciale.
II. Les effets de l’acquisition: expulsion, indemnité d’occupation et accessoires
A. L’expulsion en tant que remise en état et l’indemnité d’occupation comme équivalent du loyer Le maintien dans les lieux après la résolution de plein droit constitue un trouble manifestement illicite ou, à tout le moins, une obligation de libérer non sérieusement contestable. Le juge en déduit que « son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif », prenant en compte la nécessité d’assurer l’effectivité de la remise en état. S’agissant de l’occupation postérieure, la solution retient une indemnité d’occupation alignée sur l’économie contractuelle initiale. Le juge énonce qu’« il convient de fixer, à compter du 6 avril 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ». Cette méthode confirme la fonction compensatoire de l’indemnité, corrélée à la privation de jouissance subie par le bailleur. Elle assure la prévisibilité et évite une surévaluation déconnectée de la valeur locative contractuellement convenue.
B. La provision sur arriéré, les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire L’arriéré, après exclusions de postes non justifiés et frais spécifiques, a été tenu pour « non sérieusement contestable », justifiant l’allocation d’une provision substantielle. La décision ordonne en outre les dépens à la charge du locataire défaillant, et alloue une somme modérée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à l’équité. Les intérêts courent au taux légal à compter de l’ordonnance, ce qui respecte la logique accessoire des créances provisionnées. Sur la force exécutoire, le juge rappelle que « la présente ordonnance sera donc exécutoire par provision », en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. Cette affirmation consacre l’exigence d’efficacité propre au référé, particulièrement adaptée aux contentieux de l’occupation sans droit ni titre. L’ensemble traduit une cohérence entre l’objectif de célérité et la sécurité juridique des montants alloués.
L’arrêt retient une motivation sobre, adossée à des principes clairs, et ménage l’équilibre entre l’office restreint du juge des référés et la protection effective des droits du bailleur. La portée demeure classique mais utile, confirmant des solutions éprouvées sur la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, sans innovation notable mais avec une rigueur procédurale bienvenue.
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 1er juillet 2025 tranche un litige né d’impayés locatifs commerciaux. Un bail commercial conclu en 2015, cédé en 2017, s’inscrivait dans une relation poursuivie après l’acquisition de l’immeuble par le bailleur en 2023, puis son renouvellement en 2024. À la suite d’arriérés, un commandement visant clause résolutoire a été délivré le 5 mars 2025. Le locataire, non comparant, a été assigné devant le juge des référés aux fins de constater l’acquisition de la clause, d’ordonner l’expulsion, de fixer une indemnité d’occupation et d’allouer diverses provisions.
La procédure, marquée par la non-comparution du défendeur, a conduit le juge à statuer par ordonnance réputée contradictoire. Il s’est notamment fondé sur l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’office du juge des référés a été rappelé au regard de l’article 835 du code de procédure civile, autorisant la prescription de mesures conservatoires et l’allocation de provisions lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
La question de droit portait sur les conditions et effets de la clause résolutoire d’un bail commercial en référé, après délivrance d’un commandement conforme à l’article L.145-41 du code de commerce. Elle interrogeait aussi l’articulation entre l’acquisition de la clause et les mesures d’expulsion, ainsi que la base de calcul et l’exigibilité de l’indemnité d’occupation et des arriérés. Le juge a constaté l’acquisition de la clause au 5 avril 2025, ordonné l’expulsion à défaut de restitution volontaire, fixé une provision au titre de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, alloué une provision sur l’arriéré, et rappelé l’exécution provisoire de droit.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Le contrôle du commandement au regard de l’article L.145-41 du code de commerce
Le juge vérifie d’abord la régularité formelle et la portée du commandement, dont le non-respect peut constituer une contestation sérieuse. Il rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », de sorte que le délai et sa mention conditionnent l’effet résolutoire. La décision souligne qu’« un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant ». Cette affirmation confirme une approche divisée de l’acte, préservant l’efficacité du commandement pour la dette certaine. Le juge précise aussi qu’« il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer », cantonnant son examen à la présence d’une contestation sérieuse. Ce cadre, classique, ménage la compétence du juge du fond tout en garantissant la célérité propre au référé.
B. L’office du juge des référés entre mesures conservatoires et obligations non contestables
Au soutien de son intervention, le juge se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état ». Il peut aussi, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, […] accorder une provision au créancier ». La combinaison de ces textes avec l’article 472 du code de procédure civile, cité plus haut, permet de statuer utilement malgré la non-comparution. Le juge constate ici l’acquisition de la clause par une formule nette: « Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 5 avril 2025. » La rigueur de ce constat découle de l’inaction du preneur et de la régularité suffisante de l’acte préalable. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante relative à l’efficacité différée et automatique des clauses résolutoires en matière commerciale.
II. Les effets de l’acquisition: expulsion, indemnité d’occupation et accessoires
A. L’expulsion en tant que remise en état et l’indemnité d’occupation comme équivalent du loyer
Le maintien dans les lieux après la résolution de plein droit constitue un trouble manifestement illicite ou, à tout le moins, une obligation de libérer non sérieusement contestable. Le juge en déduit que « son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif », prenant en compte la nécessité d’assurer l’effectivité de la remise en état. S’agissant de l’occupation postérieure, la solution retient une indemnité d’occupation alignée sur l’économie contractuelle initiale. Le juge énonce qu’« il convient de fixer, à compter du 6 avril 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ». Cette méthode confirme la fonction compensatoire de l’indemnité, corrélée à la privation de jouissance subie par le bailleur. Elle assure la prévisibilité et évite une surévaluation déconnectée de la valeur locative contractuellement convenue.
B. La provision sur arriéré, les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire
L’arriéré, après exclusions de postes non justifiés et frais spécifiques, a été tenu pour « non sérieusement contestable », justifiant l’allocation d’une provision substantielle. La décision ordonne en outre les dépens à la charge du locataire défaillant, et alloue une somme modérée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à l’équité. Les intérêts courent au taux légal à compter de l’ordonnance, ce qui respecte la logique accessoire des créances provisionnées. Sur la force exécutoire, le juge rappelle que « la présente ordonnance sera donc exécutoire par provision », en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. Cette affirmation consacre l’exigence d’efficacité propre au référé, particulièrement adaptée aux contentieux de l’occupation sans droit ni titre. L’ensemble traduit une cohérence entre l’objectif de célérité et la sécurité juridique des montants alloués.
L’arrêt retient une motivation sobre, adossée à des principes clairs, et ménage l’équilibre entre l’office restreint du juge des référés et la protection effective des droits du bailleur. La portée demeure classique mais utile, confirmant des solutions éprouvées sur la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, sans innovation notable mais avec une rigueur procédurale bienvenue.