Tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer, le 24 juin 2025, n°24/01111
Par un jugement du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 24 juin 2025, la juridiction règle un différend né d’une vente en l’état futur d’achèvement. Un acquéreur se plaint, après livraison, d’une surface habitable inférieure à la contenance contractuelle. Les pièces versées comprennent l’acte authentique, des plans mentionnant 56,62 m², une clause de tolérance de 5 %, et un certificat de mesurage fixant 53 m². L’acte précise par ailleurs l’exclusion du dispositif « loi Carrez ». L’assignation, délivrée en mars 2024, sollicite une réduction proportionnelle du prix au prorata de la surface manquante, la réparation d’une résistance fautive et l’allocation de frais irrépétibles. Le vendeur s’y oppose en invoquant la référence à la surface « utile et habitable », la clause de tolérance et l’inefficacité d’un mesurage fondé sur la « loi Carrez ». La question posée était celle de la validité du mesurage retenu et, surtout, de l’incidence d’un écart excédant la tolérance contractuelle sur l’exécution du prix, à la lumière des articles 1616 et 1617 du code civil. Le tribunal retient l’applicabilité de la garantie de contenance, constate un différentiel de 6,39 %, et ordonne une diminution proportionnelle du prix, outre une indemnité pour résistance abusive et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Détermination du standard de mesure et contrôle de la tolérance
A. Convergence des critères de calcul et validité du mesurage Le tribunal rappelle la définition réglementaire de la surface habitable et la compare à la définition textuelle de la « loi Carrez ». Il souligne que, malgré des divergences périphériques, le cœur du calcul repose dans les deux cas sur la surface de plancher nette des murs, cloisons et embrasures. Le motif décisif est formulé ainsi: « Dès lors, peu important que le certificat de l’architecte vise la loi Carrez, son calcul de surface du plancher reste identique à celui pris en application du code de la construction. » La pertinence du certificat ne se déduit donc pas de l’étiquette normative revendiquée, mais de la méthode utilisée, appréciée au regard des critères communs aux deux référentiels.
Cette approche neutralise utilement les contestations formelles et replace le débat sur le terrain probatoire. L’exclusion contractuelle de la « loi Carrez » ne prive pas l’acquéreur d’un instrument de preuve, dès lors que le mesurage opère un calcul conforme aux paramètres de la surface habitable. En outre, le tribunal met en exergue la clause contractuelle elle-même, en rappelant que « L’acte exclut l’application des dispositions de la loi Carrez. » Cette exclusion n’interdit pas l’usage d’un certificat au calcul concordant, ce qui assure la cohérence entre liberté contractuelle et contrôle judiciaire de la preuve.
B. Incidence de la clause de tolérance et constat du dépassement Le contrat comportait une stipulation claire: « Les différences de cinq pour cent des contenances exprimées dans les plans seront tenues pour admissible et ne pourront fonder aucune réclamation. » Le juge vérifie d’abord la contenance convenue, puis l’écart effectif. Il retient: « Partant, alors que la surface conventionnellement convenue du lot 26 devait être de 56,62 m2, elle s’avère de 53 m2. » Le différentiel de 6,39 % excède la tolérance, de sorte que la clause cesse de faire obstacle à toute demande en réduction.
Cette lecture s’inscrit dans la logique des clauses de tolérance, traditionnellement entendues comme plafonds d’insusceptibilité de recours. Lorsqu’elles sont dépassées, elles n’excluent plus la garantie de contenance, mais délimitent simplement un seuil de stabilité contractuelle. La décision confirme ainsi que la clause ne se substitue pas au droit commun de la vente, mais le module dans la mesure expressément convenue.
II. Réduction proportionnelle du prix et portée de la solution
A. Fondement et mise en œuvre de la garantie de contenance Le tribunal mobilise explicitement l’article 1617 du code civil, rappelant que « le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. » La réduction suit la règle arithmétique du prorata entre la surface livrée et la contenance convenue. La juridiction énonce sans détour la conséquence chiffrée: « Partant, [l’acquéreur] est en droit de solliciter la somme de 210 000 x 6,39% = 13 419 euros. » La réévaluation du prix reflète l’inexécution partielle, appréciée par l’écart de contenance au-delà de la tolérance.
Cette mise en œuvre illustre une articulation classique entre liberté contractuelle et ordre public de direction de la vente immobilière. L’accord des parties sur une tolérance ne neutralise pas la mécanique de la réduction lorsque le seuil est dépassé; il structure au contraire l’office du juge en fixant la zone d’innocuité contractuelle et, au-delà, renvoie au droit commun. La solution concilie ainsi la prévisibilité des opérateurs et la protection de l’équilibre synallagmatique.
B. Conséquences pratiques en VEFA et sécurité des stipulations de surface La décision présente une portée attentive pour la pratique des ventes en l’état futur. Elle invite d’abord à soigner la rédaction des clauses de surface, notamment la définition du référentiel applicable et l’articulation entre tolérance et recours. La mention de l’exclusion de la « loi Carrez » n’empêche pas, en preuve, la réception d’un mesurage utilisant une méthode compatible avec la surface habitable. Elle encourage, ensuite, la documentation des métrés et la traçabilité des hypothèses retenues, afin de prévenir les contestations à la livraison.
La solution emporte également un signal sur la gestion des différends précontentieux. Un « geste commercial » ne suffit pas à purger un droit à réduction calculé selon la loi. Le juge traite séparément l’équilibre du prix et la conduite procédurale, en sanctionnant la résistance fautive. La clarification opérée renforce la sécurité juridique des VEFA, en fixant un cadre lisible: tolérance valable, mesurage contrôlé par la méthode, et réduction proportionnelle applicable dès dépassement objectivé.
Par un jugement du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 24 juin 2025, la juridiction règle un différend né d’une vente en l’état futur d’achèvement. Un acquéreur se plaint, après livraison, d’une surface habitable inférieure à la contenance contractuelle. Les pièces versées comprennent l’acte authentique, des plans mentionnant 56,62 m², une clause de tolérance de 5 %, et un certificat de mesurage fixant 53 m². L’acte précise par ailleurs l’exclusion du dispositif « loi Carrez ». L’assignation, délivrée en mars 2024, sollicite une réduction proportionnelle du prix au prorata de la surface manquante, la réparation d’une résistance fautive et l’allocation de frais irrépétibles. Le vendeur s’y oppose en invoquant la référence à la surface « utile et habitable », la clause de tolérance et l’inefficacité d’un mesurage fondé sur la « loi Carrez ». La question posée était celle de la validité du mesurage retenu et, surtout, de l’incidence d’un écart excédant la tolérance contractuelle sur l’exécution du prix, à la lumière des articles 1616 et 1617 du code civil. Le tribunal retient l’applicabilité de la garantie de contenance, constate un différentiel de 6,39 %, et ordonne une diminution proportionnelle du prix, outre une indemnité pour résistance abusive et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Détermination du standard de mesure et contrôle de la tolérance
A. Convergence des critères de calcul et validité du mesurage
Le tribunal rappelle la définition réglementaire de la surface habitable et la compare à la définition textuelle de la « loi Carrez ». Il souligne que, malgré des divergences périphériques, le cœur du calcul repose dans les deux cas sur la surface de plancher nette des murs, cloisons et embrasures. Le motif décisif est formulé ainsi: « Dès lors, peu important que le certificat de l’architecte vise la loi Carrez, son calcul de surface du plancher reste identique à celui pris en application du code de la construction. » La pertinence du certificat ne se déduit donc pas de l’étiquette normative revendiquée, mais de la méthode utilisée, appréciée au regard des critères communs aux deux référentiels.
Cette approche neutralise utilement les contestations formelles et replace le débat sur le terrain probatoire. L’exclusion contractuelle de la « loi Carrez » ne prive pas l’acquéreur d’un instrument de preuve, dès lors que le mesurage opère un calcul conforme aux paramètres de la surface habitable. En outre, le tribunal met en exergue la clause contractuelle elle-même, en rappelant que « L’acte exclut l’application des dispositions de la loi Carrez. » Cette exclusion n’interdit pas l’usage d’un certificat au calcul concordant, ce qui assure la cohérence entre liberté contractuelle et contrôle judiciaire de la preuve.
B. Incidence de la clause de tolérance et constat du dépassement
Le contrat comportait une stipulation claire: « Les différences de cinq pour cent des contenances exprimées dans les plans seront tenues pour admissible et ne pourront fonder aucune réclamation. » Le juge vérifie d’abord la contenance convenue, puis l’écart effectif. Il retient: « Partant, alors que la surface conventionnellement convenue du lot 26 devait être de 56,62 m2, elle s’avère de 53 m2. » Le différentiel de 6,39 % excède la tolérance, de sorte que la clause cesse de faire obstacle à toute demande en réduction.
Cette lecture s’inscrit dans la logique des clauses de tolérance, traditionnellement entendues comme plafonds d’insusceptibilité de recours. Lorsqu’elles sont dépassées, elles n’excluent plus la garantie de contenance, mais délimitent simplement un seuil de stabilité contractuelle. La décision confirme ainsi que la clause ne se substitue pas au droit commun de la vente, mais le module dans la mesure expressément convenue.
II. Réduction proportionnelle du prix et portée de la solution
A. Fondement et mise en œuvre de la garantie de contenance
Le tribunal mobilise explicitement l’article 1617 du code civil, rappelant que « le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. » La réduction suit la règle arithmétique du prorata entre la surface livrée et la contenance convenue. La juridiction énonce sans détour la conséquence chiffrée: « Partant, [l’acquéreur] est en droit de solliciter la somme de 210 000 x 6,39% = 13 419 euros. » La réévaluation du prix reflète l’inexécution partielle, appréciée par l’écart de contenance au-delà de la tolérance.
Cette mise en œuvre illustre une articulation classique entre liberté contractuelle et ordre public de direction de la vente immobilière. L’accord des parties sur une tolérance ne neutralise pas la mécanique de la réduction lorsque le seuil est dépassé; il structure au contraire l’office du juge en fixant la zone d’innocuité contractuelle et, au-delà, renvoie au droit commun. La solution concilie ainsi la prévisibilité des opérateurs et la protection de l’équilibre synallagmatique.
B. Conséquences pratiques en VEFA et sécurité des stipulations de surface
La décision présente une portée attentive pour la pratique des ventes en l’état futur. Elle invite d’abord à soigner la rédaction des clauses de surface, notamment la définition du référentiel applicable et l’articulation entre tolérance et recours. La mention de l’exclusion de la « loi Carrez » n’empêche pas, en preuve, la réception d’un mesurage utilisant une méthode compatible avec la surface habitable. Elle encourage, ensuite, la documentation des métrés et la traçabilité des hypothèses retenues, afin de prévenir les contestations à la livraison.
La solution emporte également un signal sur la gestion des différends précontentieux. Un « geste commercial » ne suffit pas à purger un droit à réduction calculé selon la loi. Le juge traite séparément l’équilibre du prix et la conduite procédurale, en sanctionnant la résistance fautive. La clarification opérée renforce la sécurité juridique des VEFA, en fixant un cadre lisible: tolérance valable, mesurage contrôlé par la méthode, et réduction proportionnelle applicable dès dépassement objectivé.