Tribunal judiciaire de Toulouse, le 27 juin 2025, n°23/03523
Le Tribunal judiciaire de Toulouse, le 27 juin 2025, statue sur l’action d’un acquéreur contre ses vendeurs à la suite de désordres graves affectant la couverture d’une maison vendue quelques mois plus tôt. L’affaire pose, au cœur du litige, la qualification de vices cachés, leur gravité, leur antériorité, et l’efficacité d’une clause d’exonération stipulée à l’acte. Le tribunal se prononce aussi sur l’étendue de l’action estimatoire et la réparation du trouble de jouissance.
Les faits utiles tiennent en une vente conclue le 9 février 2022, précédée d’une occupation précaire. Peu après l’emménagement, des infiltrations d’eau sont constatées. Une expertise judiciaire révèle des défauts structurels nombreux de la couverture, dont l’importance est soulignée par cette appréciation décisive: « la couverture ne peut assurer la protection de la structure et des occupants. Elle n’est pas étanche et fuit en de très nombreux endroits. » L’acquéreur poursuit sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, demande une réduction du prix et des dommages-intérêts. Les vendeurs invoquent l’apparence des défauts, la diligence imputable à l’acquéreur, et une clause d’exclusion de garantie.
La procédure révèle une mesure d’expertise ordonnée en référé, puis une instance au fond. L’acquéreur sollicite une réduction de 32 003 euros et une indemnité de jouissance. Les vendeurs concluent au débouté, subsidiairement à une limitation à 24 933,37 euros. La question de droit concerne l’existence de vices cachés graves et antérieurs, l’efficacité d’une clause d’exonération en présence d’une connaissance alléguée du vice, et la méthode de calcul de l’action estimatoire. Le tribunal accueille partiellement les demandes, accorde une réduction de 25 000 euros et une indemnité de jouissance de 2 000 euros, avec intérêts à compter de la signification.
I. L’admission des vices cachés au regard des critères légaux
A. La gravité du défaut et le caractère caché des désordres Le jugement est structuré autour des critères classiques de l’article 1641. La gravité est retenue au vu des constatations techniques, dont l’autorité est renforcée par la précision des constatations. L’expert établit notamment « l’ensemble de la couverture présente d’importants défauts de mise en œuvre et d’étanchéité », et conclut que la couverture « n’est pas réparable ». La réalité d’infiltrations, documentée par photographies, intéresse non seulement un garage mais des pièces de vie, ce qui affecte l’usage normal du bien.
Le caractère apparent est écarté avec une motivation à la fois factuelle et normative. D’une part, l’état de la toiture n’était pas accessible sans diligences particulières, la hauteur et la végétation en limitant la visibilité. D’autre part, le tribunal rappelle utilement que « un vice n’est apparent que dans la mesure où il peut être, d’une part, décelé, sans diligences particulières de l’acquéreur […] et, d’autre part, où il est décelable par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences. » Cette définition opérationnelle fonde l’exclusion de l’apparence, l’acquéreur profane ne pouvant inférer des mousses et de rustines locales l’ampleur structurelle des désordres.
B. L’antériorité des désordres et l’imputabilité à la chose L’antériorité ressort de plusieurs éléments techniques autonomes de toute intervention postérieure. Le juge retient l’existence de plaques mal posées et fissurées, d’absences de couverture en départ de faîtage « générant d’importantes infiltrations d’eau », et de rives non conformes, autant d’indices intrinsèques à la chose vendue. La motivation est nette: « Les vices sont donc antérieurs à la vente. » L’argument selon lequel des interventions postérieures auraient dégradé la couverture est écarté, la vétusté générale, les malfaçons et les infiltrations survenues immédiatement après la vente révélant une cause préexistante. La réunion des conditions de l’article 1641 est dès lors acquise, ouvrant la voie de l’action estimatoire.
II. L’inefficacité de la clause d’exonération et la mesure de la réduction du prix
A. La connaissance du vice neutralisant la clause d’exonération Le contrat contenait une clause d’exclusion, dont la portée est réduite par son propre tempérament. Le jugement cite précisément que l’exonération « ne s’applique pas “s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”. » Le tribunal apprécie souverainement cette connaissance au regard de l’état de la couverture et d’interventions antérieures sur l’ouvrage. Il retient que « les vices existaient au moment de la vente », et que la nature même des défauts – malfaçons manifestes, recouvrements anarchiques, rives défectueuses – « ne peut qu’entraîner des fuites d’eau ». Dans ce contexte, la clause ne saurait faire obstacle à la garantie, la preuve de la connaissance étant juridiquement suffisamment rapportée.
Cette appréciation s’inscrit dans la ligne d’un contrôle exigeant de l’exonération consentie par un vendeur non professionnel. Elle réaffirme que la clause cède devant la connaissance, laquelle se déduit ici d’un faisceau probatoire convaincant. Le choix de l’action estimatoire est alors légitime, l’acquéreur conservant la chose tout en recherchant une réduction proportionnelle.
B. La réduction du prix, distincte du coût de remise en état, et l’indemnisation du trouble de jouissance Le tribunal rappelle la nature propre de l’action estimatoire, distincte d’une indemnisation intégrale des frais. Il énonce avec clarté que « cette fraction ne doit pas être évaluée, en effet, en fonction de ce qui est nécessaire pour faire disparaître les vices, mais, en considération de la perte de valeur du bien due aux vices. » Cette formule gouverne l’évaluation: le coût des travaux, fût-il établi par expertise, n’enferme pas le juge, qui arbitre une décote de 25 000 euros au regard du prix de vente, de la localisation et de l’ampleur des réparations nécessaires.
Le refus de limiter la somme à l’estimation technique confirme la marge d’appréciation sur le quantum, orientée vers la dépréciation économique et non la stricte restitution du coût. Sur le trouble de jouissance, la solution retient l’office du juge: « il appartient au tribunal, souverain en la matière, d’en retenir tant le principe que d’en estimer le montant ». La période d’infiltrations et la gêne caractérisée justifient 2 000 euros. Les intérêts courent à compter de la signification, conformément à la demande, et les vendeurs supportent dépens et frais irrépétibles.
L’ensemble dessine une décision cohérente, qui articule les critères de l’article 1641 avec une lecture maîtrisée de la clause d’exonération et une juste mesure de l’action estimatoire. La motivation, précise, s’appuie sur des constats techniques probants et réaffirme la finalité de la réduction du prix, conçue comme une correction de valeur plutôt qu’un remboursement mécanique des travaux.
Le Tribunal judiciaire de Toulouse, le 27 juin 2025, statue sur l’action d’un acquéreur contre ses vendeurs à la suite de désordres graves affectant la couverture d’une maison vendue quelques mois plus tôt. L’affaire pose, au cœur du litige, la qualification de vices cachés, leur gravité, leur antériorité, et l’efficacité d’une clause d’exonération stipulée à l’acte. Le tribunal se prononce aussi sur l’étendue de l’action estimatoire et la réparation du trouble de jouissance.
Les faits utiles tiennent en une vente conclue le 9 février 2022, précédée d’une occupation précaire. Peu après l’emménagement, des infiltrations d’eau sont constatées. Une expertise judiciaire révèle des défauts structurels nombreux de la couverture, dont l’importance est soulignée par cette appréciation décisive: « la couverture ne peut assurer la protection de la structure et des occupants. Elle n’est pas étanche et fuit en de très nombreux endroits. » L’acquéreur poursuit sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, demande une réduction du prix et des dommages-intérêts. Les vendeurs invoquent l’apparence des défauts, la diligence imputable à l’acquéreur, et une clause d’exclusion de garantie.
La procédure révèle une mesure d’expertise ordonnée en référé, puis une instance au fond. L’acquéreur sollicite une réduction de 32 003 euros et une indemnité de jouissance. Les vendeurs concluent au débouté, subsidiairement à une limitation à 24 933,37 euros. La question de droit concerne l’existence de vices cachés graves et antérieurs, l’efficacité d’une clause d’exonération en présence d’une connaissance alléguée du vice, et la méthode de calcul de l’action estimatoire. Le tribunal accueille partiellement les demandes, accorde une réduction de 25 000 euros et une indemnité de jouissance de 2 000 euros, avec intérêts à compter de la signification.
I. L’admission des vices cachés au regard des critères légaux
A. La gravité du défaut et le caractère caché des désordres
Le jugement est structuré autour des critères classiques de l’article 1641. La gravité est retenue au vu des constatations techniques, dont l’autorité est renforcée par la précision des constatations. L’expert établit notamment « l’ensemble de la couverture présente d’importants défauts de mise en œuvre et d’étanchéité », et conclut que la couverture « n’est pas réparable ». La réalité d’infiltrations, documentée par photographies, intéresse non seulement un garage mais des pièces de vie, ce qui affecte l’usage normal du bien.
Le caractère apparent est écarté avec une motivation à la fois factuelle et normative. D’une part, l’état de la toiture n’était pas accessible sans diligences particulières, la hauteur et la végétation en limitant la visibilité. D’autre part, le tribunal rappelle utilement que « un vice n’est apparent que dans la mesure où il peut être, d’une part, décelé, sans diligences particulières de l’acquéreur […] et, d’autre part, où il est décelable par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences. » Cette définition opérationnelle fonde l’exclusion de l’apparence, l’acquéreur profane ne pouvant inférer des mousses et de rustines locales l’ampleur structurelle des désordres.
B. L’antériorité des désordres et l’imputabilité à la chose
L’antériorité ressort de plusieurs éléments techniques autonomes de toute intervention postérieure. Le juge retient l’existence de plaques mal posées et fissurées, d’absences de couverture en départ de faîtage « générant d’importantes infiltrations d’eau », et de rives non conformes, autant d’indices intrinsèques à la chose vendue. La motivation est nette: « Les vices sont donc antérieurs à la vente. » L’argument selon lequel des interventions postérieures auraient dégradé la couverture est écarté, la vétusté générale, les malfaçons et les infiltrations survenues immédiatement après la vente révélant une cause préexistante. La réunion des conditions de l’article 1641 est dès lors acquise, ouvrant la voie de l’action estimatoire.
II. L’inefficacité de la clause d’exonération et la mesure de la réduction du prix
A. La connaissance du vice neutralisant la clause d’exonération
Le contrat contenait une clause d’exclusion, dont la portée est réduite par son propre tempérament. Le jugement cite précisément que l’exonération « ne s’applique pas “s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”. » Le tribunal apprécie souverainement cette connaissance au regard de l’état de la couverture et d’interventions antérieures sur l’ouvrage. Il retient que « les vices existaient au moment de la vente », et que la nature même des défauts – malfaçons manifestes, recouvrements anarchiques, rives défectueuses – « ne peut qu’entraîner des fuites d’eau ». Dans ce contexte, la clause ne saurait faire obstacle à la garantie, la preuve de la connaissance étant juridiquement suffisamment rapportée.
Cette appréciation s’inscrit dans la ligne d’un contrôle exigeant de l’exonération consentie par un vendeur non professionnel. Elle réaffirme que la clause cède devant la connaissance, laquelle se déduit ici d’un faisceau probatoire convaincant. Le choix de l’action estimatoire est alors légitime, l’acquéreur conservant la chose tout en recherchant une réduction proportionnelle.
B. La réduction du prix, distincte du coût de remise en état, et l’indemnisation du trouble de jouissance
Le tribunal rappelle la nature propre de l’action estimatoire, distincte d’une indemnisation intégrale des frais. Il énonce avec clarté que « cette fraction ne doit pas être évaluée, en effet, en fonction de ce qui est nécessaire pour faire disparaître les vices, mais, en considération de la perte de valeur du bien due aux vices. » Cette formule gouverne l’évaluation: le coût des travaux, fût-il établi par expertise, n’enferme pas le juge, qui arbitre une décote de 25 000 euros au regard du prix de vente, de la localisation et de l’ampleur des réparations nécessaires.
Le refus de limiter la somme à l’estimation technique confirme la marge d’appréciation sur le quantum, orientée vers la dépréciation économique et non la stricte restitution du coût. Sur le trouble de jouissance, la solution retient l’office du juge: « il appartient au tribunal, souverain en la matière, d’en retenir tant le principe que d’en estimer le montant ». La période d’infiltrations et la gêne caractérisée justifient 2 000 euros. Les intérêts courent à compter de la signification, conformément à la demande, et les vendeurs supportent dépens et frais irrépétibles.
L’ensemble dessine une décision cohérente, qui articule les critères de l’article 1641 avec une lecture maîtrisée de la clause d’exonération et une juste mesure de l’action estimatoire. La motivation, précise, s’appuie sur des constats techniques probants et réaffirme la finalité de la réduction du prix, conçue comme une correction de valeur plutôt qu’un remboursement mécanique des travaux.