La Cour de justice de l’Union européenne a rendu, le 6 octobre 2025, une décision fondamentale relative à la taxe sur la valeur ajoutée. Cette affaire porte sur l’interprétation de la directive 2006/112/CE du Conseil concernant la qualification fiscale des contrats de crédit-bail immobilier. En l’espèce, une entité a conclu un contrat de location avec option d’achat portant sur un immeuble destiné à une activité professionnelle. Le litige est né d’un redressement fiscal contestant la déduction de la taxe opérée lors du transfert de propriété final du bien. La juridiction de renvoi a interrogé la Cour sur les critères d’assimilation du crédit-bail à une livraison de biens d’investissement. La question posée porte également sur la possibilité de réduire la base d’imposition après le paiement intégral des échéances contractuelles. La Cour de justice affirme que le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété justifie la qualification de livraison de biens. Elle précise que la base d’imposition ne peut être réduite si le prix convenu a été effectivement perçu par l’assujetti. Ce commentaire examinera d’abord les critères de qualification du crédit-bail comme acquisition de biens avant d’analyser le régime de la base d’imposition.
I. La qualification du crédit-bail comme une opération d’acquisition de biens
A. L’assimilation du contrat à une livraison de biens
La directive 2006/112/CE définit la livraison de biens comme le transfert du pouvoir de disposer d’un bien corporel comme un propriétaire. La Cour précise que le crédit-bail constitue une « opération d’acquisition d’un bien d’investissement » sous certaines conditions contractuelles précises. Cette qualification s’applique impérativement lorsque le contrat prévoit le transfert de propriété au preneur à l’échéance normale des versements périodiques. Les juges soulignent que l’intention des parties de transférer la propriété légale doit être manifeste dès la conclusion de la convention initiale. Cette approche privilégie la réalité économique de l’opération sur sa forme strictement juridique pour garantir une application uniforme de la taxe. L’opération est ainsi traitée comme une vente dès lors que l’option d’achat constitue la seule issue raisonnable du contrat.
B. Le transfert des attributs essentiels de la propriété
L’arrêt identifie des critères alternatifs pour caractériser une livraison de biens en l’absence de clause de transfert automatique de la propriété. Le preneur doit bénéficier de la « mise à la disposition des attributs essentiels de la propriété de cet immeuble » durant le contrat. Cela implique que le preneur supporte la majorité des risques et avantages liés à la possession légale du bien immobilier concerné. La Cour exige également que la somme actualisée des échéances soit « pratiquement identique à la valeur vénale du bien » faisant l’objet du financement. Cette condition économique renforce l’idée que le preneur agit comme le véritable propriétaire économique dès l’entrée en jouissance des lieux. La distinction entre prestation de services et livraison de biens repose donc sur une analyse concrète des clauses contractuelles financières. Cette qualification emporte des conséquences directes sur le montant de la taxe collectée et sur l’application du principe de neutralité.
II. Le régime de la base d’imposition et le respect de la neutralité fiscale
A. L’impossibilité de réduire la base d’imposition après paiement
L’article 90 de la directive permet l’ajustement de la base d’imposition en cas d’annulation, de résiliation ou de non-paiement total ou partiel. La Cour limite cette faculté en indiquant qu’elle ne permet pas de « réduire sa base d’imposition lorsque ce dernier a effectivement perçu l’ensemble des paiements ». La perception effective du prix interdit toute remise en cause du montant de la taxe initialement collectée par l’administration fiscale. Même sans résolution formelle du contrat, l’absence de dette résiduelle du preneur envers le bailleur empêche toute modification de l’assiette imposable. Cette règle assure la sécurité juridique des recettes fiscales en empêchant des régularisations a posteriori sans motif économique ou juridique valable. Le juge européen lie ainsi l’exigibilité de la taxe à la réalité des flux financiers intervenus entre les cocontractants.
B. L’autonomie des opérations au regard du principe de neutralité
Le principe de neutralité fiscale est le pivot du système commun de taxe sur la valeur ajoutée au sein du marché intérieur. La Cour estime qu’il ne s’oppose pas à ce que le crédit-bail et la cession ultérieure fassent « l’objet d’une imposition distincte ». Cette dissociation est possible à la condition que ces opérations ne constituent pas une prestation unique indissociable aux yeux du consommateur. Il appartient à la juridiction nationale de vérifier si ces transactions présentent un lien de dépendance tel qu’elles forment un tout. L’imposition séparée garantit que chaque étape de la vie du bien soit taxée conformément à la nature de l’activité économique réalisée. La neutralité est ainsi préservée tant que la charge fiscale correspond précisément à la valeur ajoutée créée lors de chaque échange.