Le Conseil d’État, dans sa décision du 13 janvier 2026, précise les modalités de classement des ensembles immobiliers pour l’établissement de la taxe foncière. Une société propriétaire contestait l’évaluation de locaux composés de bâtiments et d’une surface bitumée loués à une entreprise tierce. Le tribunal administratif de Montpellier, par un jugement du 11 mars 2025, avait partiellement accueilli la demande de réduction des cotisations. L’autorité ministérielle demande l’annulation de ce jugement devant la haute juridiction administrative pour erreur de droit. La question posée concerne la détermination du sous-groupe de classement d’une propriété normalement destinée à une utilisation distincte. Le Conseil d’État juge qu’il appartient au juge de se fonder sur la nature et la destination de l’ensemble immobilier envisagé globalement. L’étude de cette solution conduit à analyser l’exigence d’une évaluation globale avant d’envisager la sanction d’une méthode de classement parcellaire.
I. L’affirmation de l’indivisibilité de l’évaluation foncière
A. La mise en œuvre de l’unité de la propriété bâtie L’article 1494 du code général des impôts prévoit que la valeur locative est déterminée pour « chaque propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Cette règle fiscale impose d’identifier un ensemble cohérent avant de procéder à son évaluation selon les catégories réglementaires applicables. En l’espèce, les locaux couverts et les surfaces extérieures formaient une unité fonctionnelle indissociable pour l’exercice de l’activité économique. La qualification juridique de cet ensemble immobilier constituait le préalable indispensable à l’application correcte des tarifs de taxe foncière. L’identification de cette unité matérielle commande alors l’application d’un critère de classement unique fondé sur l’usage prédominant du bien.
B. Le critère de la destination globale de l’ensemble Le classement dans les sous-groupes définis par la loi dépend de la nature et de la destination de la propriété bâtie. Le juge doit examiner l’utilisation principale de l’intégralité des surfaces pour choisir la catégorie tarifaire correspondant à l’activité exercée. Il n’est pas permis d’isoler un élément accessoire, comme une surface extérieure, pour définir le régime applicable à l’ensemble des bâtiments. La solution retenue privilégie une approche synthétique conforme à l’esprit des dispositions relatives à la valeur locative des locaux professionnels. Cette approche unitaire de la propriété foncière s’oppose à la démarche analytique initialement retenue par les juges du fond.
II. La censure d’un classement fondé sur une partie de l’immeuble
A. L’erreur de droit issue d’une analyse parcellaire Le tribunal administratif s’était fondé sur la « nature et la destination de la seule partie de cet ensemble constituée par la surface extérieure ». Cette méthode consistait à faire prévaloir une composante physique spécifique sur l’usage général du bien immobilier donné en location. Dès lors, le Conseil d’État souligne qu’il appartenait aux premiers juges de procéder au classement en considérant la propriété « dans sa globalité ». Cette méconnaissance de la règle de l’évaluation unique entache le raisonnement juridique d’une erreur de droit justifiant l’annulation du jugement. L’annulation partielle conduit ainsi à un réexamen de la situation fiscale du contribuable selon une méthodologie rigoureusement conforme aux textes.
B. La portée de la solution pour la détermination des valeurs locatives Cette décision renforce la sécurité juridique des services fiscaux et des contribuables lors des opérations de révision des valeurs foncières. L’administration doit veiller à la cohérence du classement afin d’éviter des distorsions tarifaires entre des établissements de nature identique. Le renvoi de l’affaire devant le tribunal administratif de Montpellier permettra une nouvelle appréciation des faits selon les principes juridiques rappelés. Enfin, la haute assemblée confirme son attachement à une lecture rigoureuse et globale des textes fiscaux régissant les propriétés bâties.