Le Conseil constitutionnel, par une décision du 12 juin 2025, s’est prononcé sur la conformité de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme. Cette disposition permet à l’autorité administrative de modifier le cahier des charges d’un lotissement pour le mettre en concordance avec un document d’urbanisme. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par le Conseil d’État le 12 mars 2025, le juge a examiné les griefs relatifs au droit de propriété. Des propriétaires soutenaient que la modification unilatérale de clauses contractuelles par l’administration portait une atteinte disproportionnée au maintien des conventions légalement conclues. La question posée portait sur la possibilité de réviser des normes privées au nom de l’intérêt général sans méconnaître les articles de la Déclaration de 1789. Le Conseil déclare les mots contestés conformes, estimant que la procédure poursuit un but d’intérêt général et bénéficie d’un encadrement procédural suffisant.
I. La primauté de l’intérêt général dans la mise en concordance des documents d’urbanisme
A. Un objectif législatif de densification urbaine légitimé
Le Conseil constitutionnel souligne que le législateur a souhaité « faciliter l’évolution, dans le respect de la politique publique d’urbanisme, des règles propres aux lotissements ». Cette orientation vise à « favoriser la densification des quartiers » afin de permettre aux propriétaires de bénéficier de l’intégralité des droits à construire applicables. La recherche d’une meilleure utilisation du sol urbain constitue un motif d’intérêt général justifiant une intervention dans les rapports contractuels entre les colotis. Ainsi, la loi impose la primauté des normes collectives d’urbanisme sur les stipulations privées devenues obsolètes ou contraires aux objectifs de mixité sociale.
B. Une atteinte encadrée aux prérogatives contractuelles des colotis
L’autorité compétente dispose désormais du pouvoir de modifier « le cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé » pour assurer sa conformité. Cette faculté s’exerce dès lors qu’un nouveau plan local d’urbanisme intervient postérieurement à la création du lotissement initial par le lotisseur. Le juge constitutionnel valide cette extension aux documents non approuvés car elle répond à une nécessité de cohérence globale des règles d’occupation des sols. Les requérants ne peuvent donc invoquer un droit acquis au maintien définitif de règles de densité inférieures à celles prévues par la réglementation locale.
II. Le maintien des garanties protectrices du droit de propriété et des conventions
A. L’exclusion des modifications purement privées par le juge
Le Conseil précise que les dispositions contestées n’ont pas pour effet « de permettre la modification des clauses de nature contractuelle intéressant les seuls colotis ». La modification doit se limiter exclusivement à la mise en conformité des règles avec le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu. Cette réserve d’interprétation protège l’essence des conventions privées en interdisant à l’administration de s’immiscer dans des rapports juridiques étrangers à l’urbanisme. Par conséquent, les droits fondamentaux issus de la Déclaration de 1789 sont préservés par une limitation stricte du champ d’application de la décision administrative.
B. La préservation de la sécurité juridique par le contrôle juridictionnel
La procédure de mise en concordance est impérativement « précédée d’une enquête publique » réalisée selon les modalités protectrices prévues par le code de l’environnement. Les propriétaires disposent d’un droit à l’information et peuvent formuler des observations avant que le conseil municipal ne délibère sur le projet. Le juge administratif exerce un contrôle normal sur la régularité de cette enquête et sur l’objectif de concordance poursuivi par l’autorité municipale. Enfin, cette garantie juridictionnelle assure que l’atteinte portée aux conditions d’exercice du droit de propriété demeure strictement nécessaire et proportionnée au but poursuivi.