La décision rendue par le Conseil d’État le 31 décembre 2025 précise les conditions d’interruption du délai de péremption d’un permis de construire par un fait administratif. Un permis de construire portant sur un immeuble de neuf logements a été délivré par le maire de la commune de Clamart le 21 septembre 2017. La validité de ce titre a été suspendue par un recours contentieux jusqu’à l’intervention d’un jugement irrévocable du tribunal administratif de Cergy-Pontoise le 19 juin 2020. Les travaux ont été entravés par l’abrogation, le 7 février 2023, d’une permission de voirie autorisant le stationnement de bennes pour l’évacuation des terres du chantier. Des tiers ont demandé au maire de constater la caducité du permis, puis ont attaqué son refus implicite devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Par un jugement du 16 juillet 2024, les premiers juges ont annulé le refus municipal en estimant que l’abrogation constituait un simple aléa de chantier. La société bénéficiaire a formé un pourvoi en cassation pour contester cette appréciation juridique qui entraînait la disparition rétroactive de son autorisation de construire. Le Conseil d’État devait décider si le retrait d’une autorisation domaniale nécessaire aux travaux constituait un fait de l’administration susceptible d’interrompre le délai triennal. La Haute juridiction censure le jugement attaqué pour erreur de droit et reconnaît le caractère interruptif de l’acte administratif empêchant la réalisation effective des travaux.
I. La reconnaissance d’un fait de l’administration interruptif de la péremption du permis
A. La mise en œuvre des règles de computation du délai de validité
Le code de l’urbanisme prévoit que « le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans ». Cette péremption intervient de plein droit par le seul écoulement du temps, sans qu’une décision formelle de l’autorité administrative ne soit nécessaire pour en constater les effets. Toutefois, le délai de validité est suspendu en cas de recours contentieux contre le permis jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle devenue totalement irrévocable entre les parties. La suspension permet de protéger le bénéficiaire du titre contre les risques financiers liés à une éventuelle annulation rétroactive de son autorisation par le juge administratif. Le décompte du délai reprend alors son cours pour la durée restant à courir dès que la contestation juridictionnelle a définitivement trouvé son issue légale.
B. L’impact déterminant de l’abrogation de la permission de voirie sur le chantier
Le Conseil d’État rappelle que « le délai prévu à l’article R.* 424-17 est interrompu lorsqu’un fait imputable à l’administration est de nature à empêcher la poursuite des travaux ». L’interruption fait courir à nouveau l’intégralité du délai de trois ans à compter de la date à laquelle le fait administratif cesse enfin de produire ses effets. En l’espèce, l’abrogation de l’autorisation de voirie pour le stationnement des bennes d’évacuation rendait matériellement impossible la continuation des travaux d’excavation indispensables à la construction. Cet acte administratif émanait du président d’un établissement public territorial et s’imposait de manière contraignante au bénéficiaire du permis de construire sur le domaine public. En empêchant l’évacuation des terres, cette décision administrative faisait directement obstacle à l’exécution du projet architectural tel qu’il avait été initialement autorisé par la municipalité.
II. L’encadrement strict de la notion d’aléa de chantier face aux actes administratifs
A. La distinction entre les difficultés matérielles et les obstacles juridiques
Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise avait estimé que l’impossibilité d’évacuer les terres ne constituait qu’un simple aléa inhérent à la conduite normale de tout chantier urbain. Le juge de cassation rejette cette analyse en soulignant que l’entrave résultait ici d’une décision administrative explicite et non de contraintes techniques ou d’imprévus de construction. L’aléa de chantier concerne généralement des difficultés d’ordre privé ou matériel, tandis que le fait de l’administration relève de l’exercice d’une prérogative de puissance publique. L’abrogation d’une permission de voirie nécessaire à la logistique du chantier ne peut être assimilée à une simple péripétie technique rencontrée par l’entreprise de bâtiment. La Haute juridiction privilégie ainsi une approche objective en se fondant sur l’origine administrative de l’empêchement plutôt que sur la nature des travaux qui sont interrompus.
B. La garantie de la poursuite des travaux malgré les fluctuations des autorisations connexes
La solution retenue assure une sécurité juridique indispensable au bénéficiaire du permis qui dépend de multiples autorisations administratives pour mener à bien son projet immobilier. Il serait injuste que la caducité du permis de construire soit acquise alors que l’administration elle-même prive le pétitionnaire des moyens techniques d’avancer ses travaux. Le Conseil d’État censure ainsi l’erreur de droit commise par les juges du fond qui avaient imposé au maire de Clamart de constater la caducité. Cette décision protège les investissements réalisés par les constructeurs face aux décisions imprévisibles des autorités gérant le domaine public ou les voiries aux abords des chantiers. La pérennité du permis de construire est ainsi sauvegardée tant que l’administration maintient un obstacle juridique s’opposant à la réalisation concrète des opérations de construction autorisées.